01/03/2021
#កាក់សេន
ការទិញគេហដ្ឋាន ប្រព្រឹត្តទៅក្រោមរូបភាព២ គឺបង់ផ្ដាច់ និងបង់រម្លស់។ ក្នុងនោះ គេឃើញថាសេវាបង់រម្លស់បានធ្វើឲ្យការទិញលំនៅដ្ឋានមកកាន់កាប់ជាកម្មសិទ្ធិរបស់ខ្លួន សម្រួលបញ្ហាបានមួយផ្នែក សម្រាប់ប្រជាពលរដ្ឋដែលមានចំណូលទាប និងមធ្យម។ យ៉ាងណាមិញ មុននឹងសម្រេចចិត្តទិញផ្ទះដោយបង់រម្លស់ លោកអ្នកគួរតែពិចារណាឲ្យបានម៉ត់ចត់ ជាមុនសិន៖
«លំហូរប្រាក់ចំណូលរបស់អ្នកទៀងទាត់ដែរឬទេ?»
អ្នកត្រូវដឹងថា រយៈពេលនៃការរម្លស់ផ្ទះនីមួយៗមានលើសពី១០ឆ្នាំ និងអាចរហូតដល់ ២៥ឆ្នាំ នោះបានន័យថា ប្រាក់ចំណូលរបស់អ្នកត្រូវមានស្ថេរភាព (Income stable) ចៀសវាងមានបញ្ហានាពេលអនាគត។
«ប្រាក់ចំណូលរបស់អ្នកអាចមានលទ្ធភាពទិញផ្ទះបង់រម្លស់ក្នុងតម្លៃប៉ុន្មាន?»
យើងអាចប្រើប្រាស់គោលការណ៍ ២៨/៣៦ ដែលបានន័យថាយើងគួរតែចំណាយជាអតិបរមាត្រឹម ២៨%ប៉ុណ្ណោះនៃចំណូលប្រចាំខែសរុប ទៅលើថ្លៃបង់ផ្ទះ និងមិនឲ្យលើសពី ៣៦%ទៅលើបំណុលឡើយ ដូចជាកម្ចីទិញផ្ទះ ឬឡាន ឬកាតឥណទានជាដើម។ យ៉ាងណាមិញ បើយោងទៅតាមការលើកឡើងរបស់អ្នកជំនាញផ្នែកវិស័យអចលនទ្រព្យបានបន្ថែមថា ប្រាក់សម្រាប់ទិញផ្ទះបង់រម្លស់ គួរកំណត់ឱ្យសល់ត្រឹមតែ ៣០% នៃប្រភពចំណូល។
«តើអ្នកទិញផ្ទះបង់រម្លស់ក្នុងគោលបំណងអ្វី? វិនិយោគ ឬសម្រាប់រស់នៅ?»
ប្រសិនបើអ្នកទិញផ្ទះបង់រម្លស់តាំងពីពេលគេបុកគ្រឹះដំបូង តម្លៃផ្ទះអាចនឹងធូរថ្លៃ នោះទិញផ្ទះបង់រម្លស់ក្នុងន័យវិនិយោគអាចនឹងទទួលបានផលចំណេញ ដ្បិតថាកំឡុងពេលចេញគម្រោង តម្លៃផ្ទះទាំងនេះ អាចនឹងមានតម្លៃទាប ប៉ុន្តែបើអ្នកទិញផ្ទះពេលសាងសង់រួច តម្លៃផ្ទះអាចនឹងផ្លាស់ប្ដូរ។ ប៉ុន្តែបើអ្នកទិញផ្ទះបង់រម្លស់សម្រាប់រស់នៅ អ្នកត្រូវត្រៀមកញ្ចប់ថវិកាច្រើនសម្រាប់ចំណាយដូចជាចំណាយទិញអីវ៉ាន់ដាក់ចូលផ្ទះ ថ្លៃជួលជុលផ្សេង និងថ្លៃចំណាយផ្សេងៗបន្ថែមទៀតក្រៅពីចំណាយលើបង់រម្លស់ហើយ។
«តើអត្រាការប្រាក់ចំនួនប៉ុន្មានក្នុងមួយឆ្នាំប៉ុន្មាន? ក្នុងរយៈពេលប៉ុន្មានឆ្នាំ»
ជាធម្មតា នៅពេលអ្នកទិញផ្ទះដោយបង់រម្លស់នេះ វារមែងមានពីរជម្រើស គឺបង់រម្លស់ជាមួយធនាគារ និងបង់រម្លស់ជាមួយម្ចាស់គម្រោង។ ប្រសិនបើអ្នកបង់រម្លស់ជាមួយធនាគារ អ្នកត្រូវបង់ផ្ដាច់ទៅខាងម្ចាស់គម្រោង ឬបង់រម្លស់ជាមួយម្ចាស់បុរីឱ្យបាន ២០-៣០%ជាមុនសិន ដ្បិតថា ខាងធនាគារអាចផ្ដល់កម្ចីជូនអ្នកត្រឹមតែ ៧០-៨០% តែប៉ុណ្ណោះ។ សម្រាប់គ្រឹះស្ថានហិរញ្ញវត្ថុ ឬធនាគារក្នុងប្រទេសកម្ពុជាអាចផ្ដល់ជូនចន្លោះពី $100,000 - $500,000 អាស្រ័យលើរយៈប្លឹង និងរយៈពេលជាមួយអត្រាការប្រាក់ចន្លោះ 7% - 11% ក្នុងមួយឆ្នាំ។
«តើគម្រោងផ្ទះរបស់អ្នកទទួលស្គាល់តាមផ្លូវច្បាប់ដែរឬទេ?»
អ្នកគួរពិនិត្យឲ្យខានតែបាននូវលិខិតផ្ទេរសិទ្ធិកាន់កាប់អចលនទ្រព្យលិខិតចុះបញ្ជី លិខិតបើកការដ្ឋាន អាជ្ញាបណ្ណសាងសង់ពីក្រសួងដែនដី អាជ្ញាបណ្ណអនុញ្ញាតពីក្រសួងសេដ្ឋកិច្ច និងហិរញ្ញវត្ថុ និងអ្វីដែលចោលពុំបាននោះគឺប្លង់រឹង។ អ្នកគួរសួរភ្នាក់ងារលក់អំពីកិច្ចសន្យានានាឲ្យបានច្បាស់ដូចជា៖ ការបង់ប្រាក់ ការពិន័យពេលបង់យឺតយ៉ាវ ការរឹបអូសអចនលវត្ថុ ការផ្ទេរកម្មសិទ្ធិ ទំហំផ្ទះ ឬការចូលស្នាក់នៅជាដើម ទើបយើងមានទំនុកចិត្តក្នុងខ្លួន និងមិនបង្កហានិភ័យដល់យើងជាអ្នកបង់រម្លស់ ក្នុងករណីយើងប្រព្រឹត្តខុសពីលក្ខខណ្ឌកិច្ចសន្យាអ្វីមួយដោយអចេតនា។ ក្រៅពីនេះ លោកអ្នកក៏គួរសិក្សាផងដែរអំពីការបង់ពន្ធតាមផ្លូវច្បាប់ រួមមានពន្ធប្រថាប់ត្រា ពន្ធអចលនទ្រព្យ ពន្ធលើចំណេញមូលធន (រដ្ឋាភិបាលគ្រោងអនុវត្តនៅដើមឆ្នាំ ២០២២) ជាដើម។
តើលោកអ្នកកំពុងមានគម្រោងទិញផ្ទះបង់រម្លស់មែនទេ? អ្នកទាំងអស់គ្នាត្រូវដឹងថា ថ្វីត្បិតតែការបង់រម្លស់សម្រួលផ្នែកហិរញ្ញវត្ថុ ដោយពុំបាច់យកប្រាក់ទាំងដុលទៅបង់ក៏ពិតមែន តែការជ្រើសយកសេវាកម្មបង់របៀបនេះ ក៏អាចបង្កជាបញ្ហាផងដែរ ប្រសិនជាមិនបានឆ្លងកាត់ការគិតគូរបានល្អិតល្អន់ពីចំណូល ចំណាយប្រចាំថ្ងៃ លទ្ធភាពបង់ការប្រាក់ បង់ពន្ធ និងលក្ខខណ្ឌកិច្ចសន្យាពីអចលនទ្រព្យ៕
