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不動産?

【年収「2000万円」と「500万円」のたった3つの差とは? No.3】「借金は良い」VS「借金は悪い」 実は借金には2種類ある!一般的な日本人の感覚だと「借金=悪」というイメージがありますが、借金には2種類あって、イールドギャップの見込め...
10/05/2018

【年収「2000万円」と「500万円」のたった3つの差とは? No.3】

「借金は良い」VS「借金は悪い」 実は借金には2種類ある!

一般的な日本人の感覚だと「借金=悪」というイメージがありますが、借金には2種類あって、イールドギャップの見込める投資目的の借金は「いい借金」。

一方、消費を穴埋めするための借金は「悪い借金」と言えます。

不動産投資のための融資は、「いい借金」に分類されると言えます。

普段、さまざまな融資を駆使して会社を成長させようと努力されている経営者の方であれば異論はないでしょう。

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【年収「2000万円」と「500万円」のたった3つの差とは? No.2】「金利が上がれば、ローン返済がきつくなるから賃貸が有利」「でも、不動産価格が上昇すれば資産価値も上がるから、マイホームのほうがオトクだ」「引っ越しを頻繁にするなら、賃貸...
10/05/2018

【年収「2000万円」と「500万円」のたった3つの差とは? No.2】

「金利が上がれば、ローン返済がきつくなるから賃貸が有利」

「でも、不動産価格が上昇すれば資産価値も上がるから、マイホームのほうがオトクだ」

「引っ越しを頻繁にするなら、賃貸が有利だろう」

「マイホームと賃貸のどちらがオトクか」という論争は、永遠に決着がつくことはありません。

なぜなら、いくらシミュレーションしたところで、前提とする経済情勢で結論が変わってしまうからです。

ひとつ言えることは、「マイホームを買えば安泰だ」と一方的に信じ込むのは誤解だということです。

マイホームを買った瞬間に「お金を生み出さない資産」が自分の資産のほとんどを占めることになります。

住宅ローンを組んだのであれば、今後、不動産投資で自分の資産にレバレッジをかけたいと思っても、そのローンが足枷になるかもしれません。

資産形成の選択肢を狭める可能性もあるのです。

ここで強調したいのは、マイホームと賃貸のどちらがオトクかという損得の話ではなく、マイホームの選択にも投資のセンスを持ったほうがよいということです。

マイホームを購入したいという人にアドバイスしたいのは、自分が住まなくなった時に、資産としてどんな価値があるかを考えておくことです。

たとえば、4000万円のマンションを検討しているなら、周辺の類似賃貸物件から想定家賃を算出します。

もし、15万円で貸し出しできそうだとすれば、年間家賃収入は180万円になりますから、購入価格から計算した表面利回りは4.5%です。

かたや、同じ4000万円を不動産投資に回すという選択肢があります。都心のワンルームマンションの表面利回りが5.5%だとすると、年間の家賃収入は220万円です。

もし、投資用不動産の利回りが、マイホームの想定賃貸利回りより高ければ、マイホームを購入するより、利回りの高い投資用不動産を購入して、受け取る家賃で賃貸住宅を借りたほうが合理的です。

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【年収「2000万円」と「500万円」のたった3つの差とは? No.1】「お金」VS「時間」 時間こそが最大の資産である。成長とは、一次関数のようにかけたコスト(努力・時間・お金)に比例してまっすぐ伸びていく場合もあれば、二次関数のように最...
10/05/2018

【年収「2000万円」と「500万円」のたった3つの差とは? No.1】

「お金」VS「時間」 時間こそが最大の資産である。

成長とは、一次関数のようにかけたコスト(努力・時間・お金)に比例してまっすぐ伸びていく場合もあれば、二次関数のように最初は大きな変化は見えなくても、どこかのタイミングで加速し始め、爆発的な伸びで成長する場合もあります。

これをお金にたとえれば、一次関数で伸びていく最もシンプルな形は「貯金」です。

500円玉貯金を欠かさず続けていけば、貯金残高はジワジワと増えていきます。

しかし、この方法では先も見えています。

<二次関数的にお金が増える「複利運用」>
もし、お金を二次関数的に増やしたいなら、お金が新しいお金を生み出す運用を始めるべきです。それが「複利運用」です。

たとえば、金利10%の金融商品を単利で100万円分買ったとします。

元本である100万円にのみ利息がつくので、この場合、毎年の伸び率は10万円と決まっているため、その運用結果は、一次関数的に伸びていきます。

これが「単利運用」の結果です。

【単利運用】
毎年の伸び率:10%×100万円=10万円(30年後=400万円)

一方、「複利運用」では、運用益が出たらその都度、その利益を元本に加算していくやり方です。

ジャガイモの例で言えば、収穫物をすべて「タネ」にして植え直すことです。

同じく金利10%だとすると、これだと、初年度の利益は10万円ですが、2年目は11万円、3年目は12万1000円と増えていきます。

【複利運用】
1年目:10%×100万円=10万円
2年目:10%×(100万円+10万円=11万円
3年目:10%×(110万円+11万円)=12万1000円 (30年後=約1745万円)

これを30年続けると、単利運用の場合は100万円が400万円しか増えないのに対し、複利運用だと約1745万円まで増えます。

これが複利の威力です。複利運用のインパクトは、運用期間が長ければ長いほど増します。

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【不動産投資が資産形成に最適な理由とは?世界有数の大富豪たちから学ぶ No.3】六本木ヒルズなどを手がけた森ビルのグループ会社、森トラストの社長・森章氏は、2018年のフォーブス日本長者番付で5位に入っています。森ビルの前身「森不動産」は、...
10/05/2018

【不動産投資が資産形成に最適な理由とは?世界有数の大富豪たちから学ぶ No.3】

六本木ヒルズなどを手がけた森ビルのグループ会社、森トラストの社長・森章氏は、2018年のフォーブス日本長者番付で5位に入っています。

森ビルの前身「森不動産」は、森章氏の父・森泰吉郎氏が設立した会社です。

不動産業の始まりは祖父の代までさかのぼります。

森章氏の祖父は、米屋と平行して貸し家業を営んでいました。

森不動産は、他の不動産会社が興味を持たないような裏通りの土地を購入し、表通りの所有者と共同で貸ビルを建設しました。

建築家と一緒に建築コストを下げる革新的な方法を考案したり、快適なオフィスに必要な設備をいち早く導入したり、付加価値の高い貸しビルを次々と開発しました。

今日では、森トラストを含む森ビルグループは日本最大級の不動産ディベロッパーとして、数々の先進的なオフィスビルや複合施設を運営しています。

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10/05/2018

【不動産投資が資産形成に最適な理由とは?世界有数の大富豪たちから学ぶ No.2】

香港の財閥「長江実業」の設立者である李嘉誠(リー・カシン)氏は、香港一の富豪として知られています。

2018年のフォーブス香港長者番付では1位、世界長者番付でも23位にランクインしています。

1950年代に造花工場を経営していた李氏は、工場を賃貸で借りていました。

固定費を抑えるためにも、彼は長期契約で工場を借りたかったのですが、工場のオーナーは長期契約を嫌いました。

オーナーは、契約更新時の家賃引き上げを狙っていたのです。

対策として李氏は自社ビルを建設し、自社工場が利用する階以外を賃貸用物件として貸し出しました。

この件で彼は不動産賃貸業の収益性の高さを知りました。景気後退や社会不安で不動産価格が暴落するたびに、彼は所有物件を買い増していきました。

今では、世界52ヵ国に30万人以上の従業員を抱える巨大財閥を率いています。

なお、李氏は2018年5月には長男に事業を引き継ぎ、引退する予定となっています。

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10/05/2018

【不動産投資が資産形成に最適な理由とは?世界有数の大富豪たちから学ぶ No.1】

メキシコの通信会社「テルメックス」などの会長を務めるカルロス・スリム氏は、2010~2013年のフォーブス世界長者番付で1位に輝いた大富豪です。(2018年版では第7位)

スリム氏は、8歳のころから父親が経営する雑貨店を手伝い始め、雑貨店の仕事のかたわら毎週日曜日にはキャンディーを売る屋台も出しました。

12歳で株式投資を始め、大学卒業後は証券取引所で働きます。

結婚後は、アパート経営も始めました。

彼がアパートを建てた土地は、亡き父親から引き継いだ土地でした。

広い土地に大きな新居を建てて自分達だけで住むよりも、自分達はアパートの一室に住み、残りの部屋を他人に借りてもらった方がお得だと彼は気付いていたのです。

スリム氏は所有物件を次々と増やして行き、企業買収にも積極的に取り組みました。

現在では、通信会社・不動産開発会社・投資会社など、複数の大企業を所有する大資産家となっています。

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28/04/2018

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  😍・・・Today in Seoul, Lobby display at the Four Seasons Hotel Seoul.
24/01/2017

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10/01/2017

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19/12/2016

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Shibuya-ku, Tokyo
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