通販大家さん

10/09/2026

資料請求は　👇　からです。
https://forms.gle/c2GYyvHMuEwrCGgt9
ーーーーーーー
埼玉県北部、最近では新１万円札の肖像になった日本経済の父、渋沢
栄一で全国に名が知られた深谷市から、「新築」で２０年間一括借り上げ（その後も原則、更新継続）の障がい者グループホームを紹介します。
市内を代表するニュータウン内にあり利便性の高い立地です。

私達「通販大家さん」は、関東地方や東海地方を中心に障がい者グループホーム開発をスタートして６年目に入りました。
当初は、世に出たばかりの投資対象でしたので、幾つかのトラブルにも見舞われましたが、その経験から多くを学び、精度の高い投資対象に育てることができました。

何と言っても手間のかからない投資対象ですので、大家としての作業の多くを自身では対応できない方に適してますし、最近では、第二の人生を支える「自分年金」としても注目されています。

障がい者グループホーム投資において重要なのは、障がいを持つ方々の住まいという目的に対して「その役割を持ち続けられるのか」に尽きると言っても良いでしょう。
福祉用途という明確な役割を持つ物件は、長期保有を前提とした上で負けないこともテーマの一つです。

また、一般的な賃貸の不動産投資と異なり、入居状況による賃貸収入の変動は発生しません。
加えて長期賃貸契約が前提ですから収支計画が立てやすく今回の物件ですと、売価５，５５０万円に対し借入８０％、金利３％、期間２０年としてシミュレーションすると年間キャッシュフローは１００万円を超えてきます（固都税織り込み済み。利用金融機関に付いては各地銀、信金を想定しています）。

※劣化等級２を取得しておりますので、本来は償還期間２５年を目指しますがここではストレスを掛け２０年としています。
ここ数年、どの金融機関も不動産投資にかかわる融資については厳しい姿勢をしめしていますので、属性によって融資条件は上下します。

年収１０００万円以上、自己資金１，５００万円から挑戦してください。

【深谷市、新築、障がい者GH、利回り8％、20年間長期借上物件出ました】

通常のアパート経営とは異なり入退去時の費用や管理費、オーナーの懐を傷める広告宣伝費等の運営経費が非常に小さいことがグループホームの大きな売りポイントです。

誠実で優良な運営業者をセットすることが障がい者グループホーム開発の最重要課題なのですが、これが至難の業なのです。
加えて、最近は、需要の見込める立地ですと「適した不動産」を見つけるのも難しくなってきている上に更に価格の調整等の多くの条件がクリアしないと投資対象として物件化することが出来ません。

グループホームの特性として大家さんの懐を傷める余計な経費が非常に少なく、空室があっても一括借り上げ契約ですので、賃料収入には影響がなく、通常の利回りに換算するとプラス１～１．５％程度の効果があります。

○企画提案物件ですので現地案内は個別で対応します。
〇障がい者グループホームについてより詳しく知りたい方は資料請求の後、担当者にお問合せ下さい。
〇融資利用は担当者までお問い合わせください。

今回の物件のある「埼玉県深谷市」内の障がい者グループホーム事情ですが、県庁のホームページによれば令和８年８月３１日時点で、市内３１事業者、全５３８室へ認可を出しています。
対して利用者のメインターゲットとなる市内の知的・精神障がい者は第４次深谷市地域福祉計画（令和８～１３年度）によりますと、令和７年度統計で知的障がい者が１，４５７人、精神障がい者は１，５２７人の計２，９８４人ですから現状約１８％の供給率です。
さらに、市内の身体障がい者約４，０００人と隣接する自治体からの利用者や都内からの利用者、全国的にも手帳発行数が増加している背景も鑑みれば、現場の需要に対して供給は足りておりません。

運営会社が借上げして運営しますので、物件オーナーは運営にかかわる必要はありません。
通常の賃貸住宅だと空室があるとその部分の家賃は入りませんが、今回の物件は一棟借上げ契約ですので利用者の退去があっても家賃入金額に変わりはありません。
契約期間中の空室リスクは「０」です。

加えて、退去時のリフォームは運営業者と利用者間で行う部分もあるので、通常のアパート経営と比べれば大家さんのリフォームや原状回復の費用負担はかなり少なくすみます。
また通常の賃貸住宅の運営と比べると、毎月の管理費や都度の募集広告費などの運営コストがほとんどかからないので、事業収支の確実性が高まります。

今回のグループホームは、関東を中心に現在２５０室ほど運営している、この業界では大手と言える優良業者が借り上げを行います。
２０年の一括借上げで、期間中の解約については違約条項を含めた賃貸契約です。
借上げ賃料は、利用状況に係わらず一括借り上げで月々３７０，０００円の条件で２０年間契約します（期間終了後ですが通常は、家賃扶助額をふまえ更新されます）。
土地先行決済の必要はなく、２０２７年２月頃の完成後の決済にてお引き渡し致します。

《深谷市の紹介》
羽生市は埼玉県の北部に位置し、西は本庄市、東は熊谷市、北は利根川を隔てて群馬県と接する、豊かな農業基盤と歴史的な偉人の足跡、また近年オープンした大型商業施設などが誘導した活気ある都市です。

物件はＪＲ深谷駅より深谷市南東部に位置する大人気ニュータウン「上柴ニュータウン」に位置します。１９７０年代から１９８０年代にかけての土地区画整理事業によって造成され、現在では深谷市の「副都心」として機能しているエリアです。
スーパー、コンビニ、ドラッグストア、病院は徒歩圏内にありますので生活上の不便は全くありません。

建物は木造２階建て、劣化等級２級の全１０室の利用です。詳細な仕様については担当者までお問い合わせください。

モデル収支ですが、自己資金約８０％として、借入４，５００万円、期間２０年、金利３％でシミュレーションすると、約１００万円前後／年のキャッシュフロー（固都税織り込み）が見込めます。
出口戦略については、賃貸契約の更新が続く限りは保有し、最終的には土地値売却でも良いでしょう。

※今回の物件のある埼玉県を含め、複数の自治体で総量規制の動きが始まっています。
総量規制が行われると、言うまでもなく、既存の障がい者グループホームにニーズが集中し始めるので、有利に運営ができることに加え、物件の価値にもプラス影響があります。
チャンスはいつまでもその入口を開けておいてはくれません。

現地へのアクセスですが、「東京駅」からですとＪＲ高崎線で「深谷駅」まで普通列車でも１時間２５分、同駅南口から徒歩約２６分（約１．８ｋｍ）です。
若しくは「熊谷駅」の次「籠原駅」南口から路線バス「深谷日赤病院線」にのり、バス停「東部大学２号館」で下車し、徒歩約１０分ですので、乗り換え時間みても２時間弱で現地です。
「新宿駅」からですと、湘南新宿ラインを利用してください。計．１時間４５分ほどで現地に入れます。
お車の場合は、関越自動車道「花園ＩＣ」から国道１４０号線バイパスなどを経由して約１５分～２０分程度です。

－生活インフラ－
コンビニ：ファミリーマートまで徒歩約７分５００ｍ
スーパー：イトーヨーカドーまで徒歩約１１分８００ｍ
ドラッグストア：オリンピックまで徒歩４分３００ｍ

■深谷市新築グループホーム
ＪＲ高崎線「深谷駅」まで徒歩約２５分１，７００ｍ
地積：１６５．００平米
延床：１８０．００平米
種類：グループホーム
構造：木造２階建
間取：１０ＳＬＤＫ
築年：令和９年２月頃
利回り ：８．００％
売買価格　 ：５，５５０万円（税込）
（年間収入：４４４万円）　　
※業者対策のため一部不正確にしております。

25/08/2026

不動産投資家にとっても重要な財務体質についてのセミナーを開催します。若干数余裕があります。
ご興味のある方は、弊社HPトップページにある「メルマガ登録」にメールアドレスのみ記載してください。
9月5日まで受け付け可能です
https://www.28083.jp/
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー
通販大家さん会員の皆さん、こんな経験はありませんか？
「以前は問題なく融資が出たのに、最近は銀行の反応が鈍い」
「自己資金もある。家賃収入もある。それなのに次の融資が伸びない」
「良い物件を見つけても、融資がつかず買えない」
「このまま買い進めて、本当に大丈夫なのだろうか」
実は、不動産投資が初心者から中級者へ進む過程で、多くの投資家が一度ぶつ
かる壁があります。
それが、「融資が止まる壁」です。
そして、ここで非常に重要なことがあります。
融資が止まる原因は、必ずしも「物件が悪いから」ではありません。
銀行が見ているのは物件だけではなく、「あなた自身の財務体質」です。
そう、融資否認の原因は「あなたの財務体質」であることが多いのですが、多
くの方がこのことから目を背けています。

不動産投資は、良い物件を見つけ続ければ永遠に拡大できるビジネスではあり
ません。
基本的には、自分自身の財務体力が許す範囲までしか買い進めることができな
いのです。
だからこそ、２棟、３棟、その先へと規模を拡大したい投資家ほど、物件選び
と同じくらい、
「銀行が貸したくなる財務体質をつくる」という発想が必要になります。
今回は、年収や自己資金の制限はありません。

【融資の為に財務体質を整える、無料オンラインセミナー開催情報でました】

今回のオンラインセミナーでは、いわゆる「融資の裏ワザ」はお話ししません
（巷で見聞きする融資の裏ワザは販売会社のセールストークか某地銀のトラブル同様のイレギュラーなものです）。
テーマはもっと本質的です。
「長期にわたって生き残りながら、不動産投資の規模を拡大するための財務体質作り」についてお話しします。

不動産投資家の力は、大きく２つに分けることができます。
ひとつは、
「フローの力」：賃貸経営から生まれる、実際に手元に残る現金です。
もうひとつが、
「ストックの力」：元金返済や物件の担保余力によって積み上がっていく、いわば将来の資金調達力です。
フローは「今日使えるお金」。
ストックは「未来の融資枠」。
ところが、多くの投資家はどうしても目先のキャッシュフローや利回りに目を奪われ、貸借対照表、つまりＢＳを軽視しがちです。
その結果、「家賃収入もある」、「現金も回っている」、「赤字でもない」にもかかわらず、銀行からは、「これ以上は貸しにくい
」と判断されてしまうことがあります。

さらに今後、金利や空室などの変化に耐えながら安全に投資を続けるためには、
ＢＳ＝自己資本
ＰＬ＝収益力と債務
ＣＳ＝返済余力
この３方向から、自分のポートフォリオを見る必要があります。
本セミナーでは、
「時価ベースの自己資本比率」
「債務償還年数」
「DSCR（借入金償還余裕率）」
といった、中級投資家であればぜひ理解しておきたい指標についても学んでいきます。
そして最終的に目指すのは、「良い物件があれば買いたいです」と銀行に相談する投資家ではなく、自分の財務状況と次の投資による影響を数字で説明できる投資家になること。
銀行担当者から、「この人は自分の財務を理解して投資している」と思われる状態をつくることです。

買える物件を探す前に、買い続けられる財務体質をつくる。
初心者の方は勿論として、すでに不動産を所有し、これからさらに規模を拡大したい投資家の方には、特に知っていただきたい内容です。

■ 不動産投資家としての財務体質をつくる（オンラインセミナー）

〇 第１回：２０２６年９月１６日（水）２０:１５～２１：３５
〇 第２回：２０２６年９月２６日（土）１３:３０～１４：５０
〇 開催方法：Ｇｏｏｇｌｅ Ｍｅｅｔによるオンライン開催
〇 参加費：無料・事前登録制

17/07/2026

「あなたは公的年金だけで、第二の人生を安心して暮らせると考えていますか？」

この答えは、既に出ていますよね。
それなのに、不安を感じながらも何から準備すればよいのか分からず、時間だけが過ぎて去っているのではありませんか？
そこで、「第二の人生を支えるセーフティーネット＝自分年金」という仕組みを設計し、持つためのセミナーを開催します（対面２回、リモート1回）。
ーーーーーーーーーーーーーーーー
お申込みURLは一番下にあります。
ーーーーーーーーーーーーーーーー

退職後も一定の生活水準を保つためには、まず「毎月いくら不足するのか」を把握し、その不足額を継続的に生み出す仕組みをつくっておくことが重要です。

預貯金を取り崩すだけでは、残高は減っていきます。
ＮＩＳＡやｉＤｅＣｏも有効な制度ですが、市場の値動きがあり、必要な生活費を毎月安定して生み出せるとは限りません。

そこで今回のセミナーでは、自分でつくる第二の人生のセーフティーネット、すなわち「自分年金」という仕組みの考え方と、その有力な選択肢の一つである「障がい者グループホーム投資」をテーマにし、初心者の方にも分かりやすく解説します。

【自分年金を設計する、社会貢献型不動産投資、セミナー開催情報出ました】

実質賃金の低迷、止まらない物価高、重くのしかかる税金など、現役世代であっても一定の生活水準を守るには苦労が絶えないですね。
これが、給与所得が無くなったリタイア後となると、結構な額の蓄えを持っていないと節約と我慢だけの生活になってしまうでしょう。
ひと昔、ふた昔前のように公的年金システムだけでは乗り切れなくなったこの時代に自分たちのリタイア後の人生を支えるためには、足りない分を自分自身で作り出す仕組みを持つことが必須になってきます。

私達、通販の大家さんは、この「仕組み」を「自分年金」と位置付けています。
では、この自分年金という仕組みはどの様に設計し作り上げれば良いのでしょう？
今回のセミナーでは、自分年金に適している投資対象の一つである「障がい者グループホーム」投資をテーマにお伝えします。

まず、障がい者グループホームとは？
障がい者グループホームとは、障がいのある方が地域の中で安心して生活するための住まいです。

物件オーナーが福祉施設を直接運営するのではなく、土地・建物を所有し、専門の福祉事業者に長期間貸し出すことで賃料を得るのが基本的な仕組みです。

一般的なアパート投資とは異なり、運営事業者との長期賃貸借契約を前提とするため、毎月の収入を予測しやすく、入居者募集や頻繁な入退去対応など、オーナーの管理負担を抑えられることなどが大きな特徴です。

さらに、障がいのある方やご家族が抱える「８０・５０問題」、「親亡き後の問題」を支えるという、大きな社会的意義もあります。

一方で、「長期借上げだから絶対に安心」というわけではありません。

運営事業者の経営力、契約の中途解約条項、賃料改定、修繕負担、行政との事前協議、建築・消防上の要件まで確認し対応する必要があります。

本セミナーでは、メリットだけを並べるのではなく、実際の収支例（一般的な戸建て賃貸との比較も含めて）や失敗を防ぐチェックポイントも具体的にお伝えします。

≪セミナーでお伝えする主な内容≫

〇第二の人生に必要な生活費と公的年金の不足額
〇資産を取り崩す老後と、継続収入を持つ老後の違い
〇「自分年金」の基本的な考え方
〇障がい者グループホームの仕組みと社会的役割
〇一般賃貸不動産との違い
〇長期借上げ契約のメリットと注意点
〇モデル物件を使った収支シミュレーション
〇表面利回りと実際の手残りの違い
〇信頼できる運営事業者を見極める方法
〇売却、運営業者交代、一般用途への転用を含む出口戦略
〇この投資に向いている人、向いていない人

不動産投資をこれから始めたい方はもちろん、すでに収益不動産を所有し、次の投資先を探している方にも役立つ内容です。

このセミナーの目的は、将来、お金を理由に生活の選択肢を失わない仕組みをつくることです。

公的年金、預貯金、金融資産、不動産収入をどのように組み合わせ、自分らしい第二の人生を支えるのか。
ぜひ、この機会に一緒に考えてみませんか。

≪開催概要≫
‐対　面‐
日時： １回目　令和８年８月８日（土）１１時００分～１２時２０分
　　　 ２回目　令和８年８月８日（土）１４時００分～１５時２０分
会場： 株式会社tocotoco（トコトコ）カンファレンススペース
住所： 東京都千代田区九段南２丁目３−２５ 平安堂ビル 3階
定員： 各回８名程度

‐リモート開催‐
日時： 令和８年８月１５日（日）１４時００分～１５時２０分
リモートツール： Googlemeet（グーグルミート）

‐対面・リモート共通‐
参加費： 無料
対象： 不動産投資初心者・中級者、将来の年金や将来の収入に不安をお持ちの方
進行： 通販大家さん　石渡清英
ゲストスピーカー： 株式会社福祉建設　飯野秀幸
内容： レクチャー７０分・Ｑ＆Ａ１０分

参加をご希望の方は、下記のお申込みページからお手続きください。

参加のお申込みは、資料請求物件の欄に「自分年金セミナー対面〇回目希望」「自分年金セミナーリモート希望」と入力してください。

https://forms.gle/MiaJhBemw7RgUprN8
まで

会場の都合により、定員になり次第、受付を終了いたします。

皆さまとお会いできることを、心より楽しみにしております。

29/06/2026

最近、収益ものだけでなく不動産全体の動きがかなり不安定になってきていると感じます。
これはデータからも見て取れるし販売に関わっている私としては肌感覚でも強く感じています。

これだけ株や金等の現物の価格が上がれば、正直、不動産どころではないと考えている人は少なくないのでしょうね。
特に20歳台～30歳台の人は、不動産には、ほぼほぼ無関心なのでしょうし、外国人投資家の動きを織り込まなくとも、今後、暫くは、このどんよりとした環境が続くでしょう。

そうそう、収益ものに焦点を絞ると「融資」の環境がパッとしないのも大きいですね。
私としても（ちょうど）融資対策の勉強会を開催しようと検討していたところでしたので、思い切って再来週からオンライン、オフライン含めて５回ほど開催することにしました。
先週のメルマガ「通販大家さん」で告知したところ４日で募集人数に達しました。ありがとうございます（一応、募集は打ち切りましたがご希望があれば追加で開催します）。

今回は、「日本政策金融公庫融資対策」というテーマを掲げてみましたが、他の金融機関でも使える内容にするべく、資料も作り込んでみました。
約十日間ほど、この資料つくりに没頭していた中でフッと感じたのですが、私自身も融資取り付けについて、かなり手を抜いていました。
その反省も込めて、今回の勉強会は会員の皆さんの力になれるように頑張ります。

21/05/2026

今回は埼玉県北東部に位置する羽生市から、２０年間一括借り上げ（その後も原則、更新継続）の「新築」日中支援型障がい者グループホーム（以下、障がい者ＧＨと記載することあり）を紹介します。最寄駅から徒歩３分。市内中心部の駅からも徒歩８分と立地条件も良好です。

障がい者ＧＨへの投資を検討されている方の中にはご存じの方も少なくないかと思いますが、同じ障がい者ＧＨと言っても「日中支援型」のＧＨはかなり貴重です。

ここでは掻い摘んで説明しておきますが、日中支援型は包括型や外部サービス型とは異なり、精神科の病棟を切り離したような施設で、精神科の（急性期）病棟を減らしたい政府、厚労省としては後押しをしてでも作っていきたい施設なのです。
病棟の代替施設なので、支援区分の高い方も入所することから開所には看護師の常勤などの厳しい条件があるため、運営も優良で力のある法人にしか叶わないことから、短期での撤退や閉鎖は考えられません。不動産投資家にとっても運営会社からみても日中支援型ＧＨは、大げさではなく垂涎の的と言って良いでしょう。
実際に複数の投資ファンドや上場企業までもが取り組んでいるのです。

更に心強い点として複数の金融機関が融資に応じてくれます。今回は、一都三県内でもあり、劣化等級も取得しますので、融資条件を決める上でも有利になるでしょう。
長期保有を前提とした上で間違いなく負けない投資対象です。

一般的な収益不動産投資とは異なり、入居状況による賃貸収入の変動は発生しません。加えて長期賃貸契約が前提ですから収支計画が立てやすく今回の物件ですと、売価１７，８００万円に対し借入８５％、金利３％、期間２５年としてシミュレーションすると年間キャッシュフローは３００万円前後を狙えます（信用状況によっては更に好条件の融資の可能性あり、現在、複数の金融機関に打診中）。

更に建物の価格割合は８０％近くなると思いますので、減価償却費も大きくなりますね。長期的な資産形成の選択肢として、日中支援型障がい者ＧＨは最適な投資対象です。

障がい者グループホームへの投資に興味のある方は、最後までしっかり読んでいただき、早めの資料請求をお願いします。

【羽生市、新築、日中支援型障がい者GH、利回7％、20年借上物件出ました】

昨今の建築費用高騰などの影響により、条件に合う新規物件の供給は限られつつあります。
しかも、複数の自治体で障がい者ＧＨに対し総量規制やそれに準ずる対応も始まっていますので、ニーズは高まるのにものがない状態になる＝供給不足になる可能性があります。

特に日中支援型ＧＨはやりたくてもとても簡単に開所できるものではないので、ニーズが途切れることはありまえん。
特に一都三県内での開所は困難なので、本当に貴重な投資対象なのです。通常のアパート経営とは異なり入退去時の費用や管理費、オーナーの懐を傷める広告宣伝費等の運営経費が非常に小さいことがグループホームの大きな売りポイントですが、日中支援型ＧＨは更に厚労省も後押しする、国策事業的色合いが強いのも心強いかぎりです。

今までのメルマガでも障がい者ＧＨ投資の勘所や良いところを何度となくお知らせしてきましたが、今回は、これ以上、多くを書きません。
私たち通販大家案の総力をつぎ込んでも日中支援型、それも一都三県内で紹介できる機会は、そう多くないでしょう。属性や信用状況が一定水準以上にある方は、絶対に検討してください。

○企画提案物件ですので現地案内は個別で対応します。
〇障がい者グループホームについてより詳しく知りたい方は資料請求の後、担当者にお問合せ下さい。
〇融資利用は担当者までお問い合わせください。

今回の物件のある「埼玉県羽生市」内の障がい者グループホーム事情ですが、県庁のホームページによれば令和７年１２月２３日時点で、市内１１事業者、全２８８室へ認可を出しています。
対して利用者のメインターゲットとなる市内の知的・精神障がい者は第４期羽生市障がい者計画（令和６～１１年度）によりますと、令和５年度統計で知的障がい者が５７０人、精神障がい者は５０１人の計１，０７１人ですから現状約２７％の供給率です。
さらに、市内の身体障がい者約１，６００人と隣接する自治体からの利用者や都内からの利用者、全国的にも手帳発行数が増加している背景も鑑みれば、現場の需要に対して供給はまだまだ足りていないという状況ですが、一都三県内の日中支援型は、そのニーズの心配は全く持って不要です。

運営会社が借上げして運営しますので、物件オーナーは運営にかかわる必要はありません。
通常の収益不動産ですと空室があるとその部分の家賃は入りませんが、今回の物件は一棟借上げ契約ですので利用者の退去があっても家賃入金額に変わりはありません。
契約期間中の空室リスクは「０」です。
加えて、退去時のリフォームは運営業者と利用者間で行う部分もあるので、通常のアパート経営と比べれば大家さんのリフォームや原状回復の費用負担はかなり少なくすみます。
毎月の管理費や都度の募集広告費などの運営コストがほとんどかからないので、事業収支の確実性が高まります。

今回のグループホームは、関東を中心に現在２００室ほど運営している、この業界では大手の優良業者が借り上げを行います。
２０年の一括借上げで、期間中の解約についてはペナルティー条項を含めた賃貸契約です。
借上げ賃料は、利用状況に係わらず一括借り上げで月々１，０４０，０００円の条件で２０年間契約します（期間終了後ですが通常は、家賃扶助額をふまえ更新されます）。
土地先行決済の必要はなく、２０２７年２月頃の完成後の決済にてお引き渡し致します。

《羽生市の紹介》
羽生市は埼玉県の北東部に位置し、利根川を隔てて群馬県と接する、自然と歴史が調和した街です。
自然災害が比較的少なく、地盤も安定しているとされ、安心して長く住み続けられる街として評価されています。

物件は「西羽生駅」から徒歩３分。
市内中心部の羽生駅まで徒歩１５分の立地です。
羽生駅は都心や群馬県に向かう東武線と、熊谷方面へ向かう秩父鉄道が利用でき、地域のハブとして機能しています。

物件は、羽生駅西口で、東口の歴史ある入り組んだ街並みとは対照的に区画整理がしっかりと行われたエリアです。
スーパー、コンビニ、ドラッグストアは徒歩１０分圏内にありますので生活上の不便はありません。

建物は木造２階建て、日中支援型ＧＨ２０室、ショートステイ２室の全２２室です。
詳細な仕様については担当者までお問い合わせください。
新築物件のため瑕疵担保責任保険等の保証がついており、当面の間は大規模な修繕リスクを抑えられます。
劣化等級を取得しますので、融資上はかなり有利です。

また、グループホーム仕様に合わせた消防設備など専用の設計で建築されます。モデル収支ですが、自己資金約８５％として、借入１５，１３０万円、期間２５年、金利３％の条件で経費として固定資産税７５万円／年、業務委託委として１２万円／年を織り込みシミュレーションすると、約３００万円／年のキャッシュフローが見込めます。

出口戦略については、賃貸契約の更新が続く限りは保有しするべきですが、事情によっては新築の良さを全て吸収した後から検討したらよいのではないでしょうか？
具体的には竣工から１０～１５年後以降でしょう。
※因みに日中支援型ＧＨの場合、出口も同じく日中支援型ＧＨです。
国の在り方でも変わらない限り、他の選択肢を考える必要なないでしょう。

※今回の物件のある埼玉県を含め、複数の自治体で総量規制の動きが始まっています。
総量規制が行われると、言うまでもなく、既存の障がい者グループホームにニーズが集中し始めるので、有利に運営ができることに加え、物件の価値にもプラス影響があります。

－生活インフラ－
コンビニ：セブンイレブンまで徒歩約３分２６０ｍ
スーパー：ベルクまで徒歩約１４分１，０００ｍ
ドラッグストア：セイムスまで徒歩８分６００ｍ

■羽生市グループホーム
秩父鉄道「西羽生駅」まで徒歩約３分２６０ｍ
地積：３９１．００平米
延床：４１７．００平米
種類：グループホーム構造：木造２階建間取：日中支援型グループホーム２０室＋ショートステイ２室
築年：令和９年２月頃
利回り ：７．０１％
売買価格　 ：１７，８００万円（税込）（年間収入：１，２４８万円）
※業者対策のため一部不正確にしております。

サラリーマンを大家さんにする専門家！ 大家さんにしたサラリーマンは500人超！ 600棟以上の収益物件仲介実績を誇る不動産投資顧問業者！ 市場に出回らない優良物件情報をメルマガで配信！ 銀行融資交渉、修繕済み＆高.....

16/04/2026

■ Q：空室が出たら、最初に何をすればいいですか？

空室が出た時、最初にやるべきことは、
「とりあえず家賃を下げる」ではありません。

実務の順番はこうです。

① 管理報告書（通信簿）で現状把握
→ 入居率を時系列で見て、季節要因も踏まえる。

② 相場と競合を確認（賃料・募集条件）
→ 競争環境の中で、適正かどうかを判断する。

③ 物件側の改善（見せ方／設備／導線）
→ 住み心地・設備・訴求ポイントを整える。
必要ならリフォームも検討。

④ 管理会社との連携
→ 任せっぱなしはNG。
ただし過干渉もダメ。適切な距離で“味方化”する。

空室対策は、
「一発の小手先」ではなく、
データ→仮説→改善の繰り返しです。

運営の打ち手（賃料・空室・管理会社・リフォーム判断）は、個別相談やイベントでお話ししています。
▼ 本気で取り組みたい方へ
買って終わりではなく、融資・選定・運営まできちんと向き合える方に、収益物件情報を優先してご案内しています。
ご希望の方は下記よりご登録ください。
https://www.28083.jp/mm/?utm_source=facebook&utm_medium=organic_social&utm_campaign=mm_contact&utm_content=post_2026_04_16

15/04/2026

■ Q：立地って、結局どこを見ればいいんですか？

立地は、数字だけでは見抜けない“地雷”があります。
そして立地で外すと、運営で取り返すのが難しい。

実務のポイントは3つです。

① 現地でしか分からないマイナスを潰す
→ 騒音・におい・嫌悪施設・治安。
ここは地図だけだと外します。

② エリアは絞る
→ 広く探すほど判断がブレます。
3エリア程度に絞って「勝ちパターン」を作る。

③ 需要の根っこ（交通発生源）を見る
→ TGが賃貸需要の根源。
TG×生活利便性×住環境を重ねて、勝ちエリアを見つける。

その上で、
ターゲットに合う間取り・設備を合わせると、入居が強くなります。

立地・需要・ターゲット設計の考え方は、個別相談やイベントでお話ししています。
▼ 本気で取り組みたい方へ
買って終わりではなく、融資・選定・運営まできちんと向き合える方に、収益物件情報を優先してご案内しています。
ご希望の方は下記よりご登録ください。
https://www.28083.jp/mm/?utm_source=facebook&utm_medium=organic_social&utm_campaign=mm_contact&utm_content=post_2026_04_15

14/04/2026

■ Q：利回りが高い物件って、やっぱり得ですか？

「利回りが高い＝得」とは限りません。
むしろ“地雷”の可能性もあります。

実務で大事なのは、1本の指標で判断しないことです。

最低でも、次の4つを重ねます。

① 積算評価
→ 物理的価値。金融機関が重視することが多い。
ただし収益性は直接見ない。

② 収益還元評価
→ 将来収益と市場動向を織り込む。
入居率・経費率・耐用年数残・金利・償還期間なども見る。

③ キャッシュフロー分析
→ 手残りがプラスか。プラスなら運営の余力が出る。

④ リスク評価
→ エリア・需要・入居者属性・空室などの総合判断。

結論。
“利回りだけ”で買うのは、事故の確率を上げます。

数字の置き方（どこを危険信号とするか）は、個別相談やイベントでお話ししています。
▼ 本気で取り組みたい方へ
買って終わりではなく、融資・選定・運営まできちんと向き合える方に、収益物件情報を優先してご案内しています。
ご希望の方は下記よりご登録ください。
https://www.28083.jp/mm/?utm_source=facebook&utm_medium=organic_social&utm_campaign=mm_contact&utm_content=post_2026_04_14

13/04/2026

■ Q：融資が怖いです。借金を背負うのが不安です。

これも多いです。
その感覚は“正常”です。怖くて当然。

ただ、融資が怖い方が怖いのは、ほとんどの場合
「仕組みが分からない」＋「余白がない」この2つです。

整理するとこうです。

① 銀行は「あなたを儲けさせる」ために貸すわけではない
→ 銀行は回収できるか（焦げ付かないか）を見ています。

② 融資の本質は「時間を買う」こと
→ 自己資金だけで増やすのは遅い。融資はレバレッジです。

③ 怖さを消す方法は“数字を置くこと”
→ 家賃収入・返済・経費・修繕を置いて、
「最悪でも耐えられるか」を確認する。
ここができていれば、怖さは“管理できる不安”になります。

融資は、勢いで借りるものではなく、
仕組みと余白でコントロールするものです。

融資の組み方・銀行対応・返済余力の作り方は、個別相談やイベントでお話ししています。
▼ 本気で取り組みたい方へ
買って終わりではなく、融資・選定・運営まできちんと向き合える方に、収益物件情報を優先してご案内しています。
ご希望の方は下記よりご登録ください。
https://www.28083.jp/mm/?utm_source=facebook&utm_medium=organic_social&utm_campaign=mm_contact&utm_content=post_2026_04_13

12/04/2026

■ Q：年収・自己資金は、どれくらい必要ですか？

いちばん多い質問です。

結論から言うと、
「年収いくら・自己資金いくらならOK」と一発で言えるものではありません。

なぜなら大事なのは、返済余力（キャッシュフローの余白）だからです。

ポイントは3つ。

① 収入を満額で見ない（ブレに耐える）
→ 空室・家賃下落・修繕は必ず来ます。余裕がない計画は詰みます。

② いまの家計とローン状況を棚卸しする
→ 住宅ローンや教育費など、固定費が重いほどリスク耐性が下がります。

③ “買えるか”より“買った後に耐えられるか”で判断する
→ 不動産投資は「買った瞬間がゴール」ではなく、運営が本番です。

「数字の基準」より先に、
“自分の余白”を把握すること。

ここを飛ばすと、物件以前に崩れます。

年収・自己資金・家計状況からの“見立て”の考え方は、個別相談やイベントでお話ししています。
▼ 本気で取り組みたい方へ
買って終わりではなく、融資・選定・運営まできちんと向き合える方に、収益物件情報を優先してご案内しています。
ご希望の方は下記よりご登録ください。
https://www.28083.jp/mm/?utm_source=facebook&utm_medium=organic_social&utm_campaign=mm_contact&utm_content=post_2026_04_12