アイティオーソリューションズ株式会社

19/05/2025

３．相続対策を必要とする場面はいつまで続くのか

財務省は図5のようにシミュレーションして、過半の相続で納税が困難な状況にはならないと判断して税制改革を行ったと推察されます。逆に言えば、図5のような財産構成から大きく外れる（一般には倍半分以上の乖離）場合に、納税難易を試算して備えることが大事なのであり、例えば現預金が半分以下とか土地が倍以上もあれば、納税資金が不足する可能性が高まります。また自社株の評価額が異常に高い会社オーナーは、株を他人に売るわけにはいかないので、事業承継税制を利用した自社株譲渡の準備を生前から進めておく必要がある等、我々専門職業家が役立つ場面が多いと考えられます。

問題はいつまでこの相続が続くかと言う点にあります。日本の家計金融資産の6割以上が65歳以上（2019年時点）の高齢者世帯が保有しています。

この層がこれから一斉に被相続人となり始めるわけであり、概ね2040年まで続くと予想されます（図7）。その後のボリュームゾーンである「団塊ジュニア世代＝2019年時点で40台後半」はバブル崩壊後に社会人となった氷河期世代であり、収入・資産が少ない特徴を有しています。団塊世代の相続人として相続財産を受けたとしても相続税として現預金は徴収され、今後の令和バブル崩壊で不動産価格や株価が「調整」されればこの層の相続財産は棄損されることになります。だとすれば相続市場が活況を示す期間は今後10-15年程度ではないかと予測されます。

【詳細は弊社ブログを参照ください】

相続や贈与における節税に対する考え方、手法等に関して、実例に基づいて該当法令の条文や判例を引用しての解説を、不動産鑑定士としての観点からブログとして１テーマ１記事で掲載しています。

27/01/2024

今年は固定資産税の評価替えの年です。
おそらく東京・神奈川では大幅な課税額上昇が見込まれており、特に工業地や商業地でその上昇幅が大きいものと見込まれます。
　
路線価は「適正な時価」に基づいて決定されています。
（地方税法３４１条）
　
小規模自治体にとって、固定資産税・都市計画税の税収は極めて重要な財源であり、年度予算の過半を固都税収入が財源となっています。
　
近年、大都市では地価上昇が観測されていますが、地方は一部を除いてバブル以降は下降線をたどっており、その分、地方自治体の税収が減少していることになります。

しかし固都税は土地だけでなく建物にも課税され、その徴収割合は、実は土地の税収より多くなっているのです。
これは何故だと思いますか？
　
固都税は課税標準額に税率を乗じて決定されます。
土地の課税標準額は路線価（時価）に応じて変化します。
しかし建物は違います。
建物は新築時等に賦課された標準額が建物解体まで踏襲されます。もちろん減価償却があるので、耐用年数に応じた減価が行われますが、打ち止めがあるんです。

建物の課税標準額は残価２０％でそれ以上下がらないのです。

このため建物解体（滅失登記完了）するまで、自治体は新築価格の２割に対してずっと課税することが出来るのです。これこそが究極の安定財源なのです。

なお、固都税の不服審査・訴訟では、依頼人がどんな優秀な不動産鑑定士に頼んで時価評価の不当性を訴えても、ほぼ100%棄却されます。それが国の掟なのです。
勝てるのは「地積が間違っていた」とかの「外形上の明らかな誤り」だけです。
　
今年の評価替えの鑑定評価額は昨年1月に評価して決まっています。その後の時点修正を行ったもので、今年の4月に各自治体から「1月1日現在の所有者」に納税通知書が送付されます。
3年毎の評価替えということは、「3年分の地価上昇が織り込まれた価格への変更」になります。
覚悟してください。

17/07/2023

国税庁がタワマン節税対策に乗り出した。
なんと時価の6割で課税するとしたものということで、いよいよ相続税への時価評価適用を始めるというもので、極めて異例の判断である。
　
というのもこれまでは旧大蔵省通達の「財産評価基本通達」に記載した全国一律の算定方法でしか評価しないとしてきたものを、路線価以外で変わる要素を加えるというのだから驚きである。ちょっと前に話題になった最高裁判決の「相続税対策目的の収益不動産は時価評価で行う」とした流れを引き継いだ形で、いよいよ不動産の通達価格と時価との乖離を利用した節税対策に網をかけ始めたものだ。

こうした対応は有用である。
無資格者（私的資格含め）が「相続対策コンサルタント」と称して富裕層に近づき、安易な相続対策プランを提案して、大抵は組んでる不動産業者から物件を買わせて手数料を稼ぐ輩が跋扈していたが、そのもっとも安易なタワマン節税に網をかけたわけだ。

具体的には「立地、年数、階数などから算定する時価」ということだが、当然にその算定式立案には不動産鑑定士が関わっていくことになるだろう。できれば市場を知ってる業者に発注して貰いたいものだと願う。某財団法人のように「お上の指示通りの結果」を出すようなところには出して欲しくないと願う。

現実のデータを見てみよう。
添付図は武蔵小杉のタワマンの成約価格の推移である。
基本的にマンションは築年と建物劣化により価値は下がっていく。土地の価格が極めて薄いタワマンでは特に経年減価は早い。にも拘らず上昇するのは「バブル」である。2008年築のタワマンを集めたが、2012年までは常識的な価格低下を示していたが、その後の建築費高騰で新築マンション価格が上昇し始めたので、それに牽連されて緩やかに価格上昇始めた。ここまではまだ説明できる範囲の推移である。

問題はその後である。
2021年以降ははっきり言って投機である。
このような価格は何の根拠もないバブルなのであり、このような価格を利用した節税対策など必ず取り締まられるべきである。

マンションは現在「ババ抜き」状態にある。
悪いこと言わない。
売るなら「今」ですよ。
そして買うのは「今じゃない」ですよ。

なお、こちらの投稿も分かり易いので、一読がお薦めです。
https://suumo.jp/journal/2023/07/12/196943/

不動産鑑定士として「相路比＝時価／相続税路線価」の縮小を務めるのは使命感を持って対応すべきと思う一人なのですが、そのような使命感の無い鑑定士が少なくない数いるのが困りものなのです。

16/02/2023

外国人オーナーの賃貸物件を賃借した場合、
借主は賃料全額を貸主に支払ってはいけないと。
さもないと後で借主に未払い税金の請求が来てしまうことがあると。
https://www.facebook.com/reel/714740713468566

確かに個人事業主である士業等の方に仕事を頼む場合、報酬支払時に源泉徴収しないといけないというのはご存知の方は多いと思いますが、賃貸業においても個人オーナーについて、特に外国人オーナーに対しては源泉徴収しないといけないというのは殆ど方がごご存じないと思います。
実は小職もこの映像を見て初めて知りました。

覚えておかないといけないですん。
特に不動産業者の方はトラブルを起こさぬよう、必ず覚えておく必要があると思いますよ。

26/01/2023

不動産の無料相談の際に、しばしば受けるのが「戸建住宅を売る時に建物の価格がずいぶん安く査定されてしまうのですが何とかならないでしょうか」という切実なご相談です。

不動産屋さんに売却価格の相談をすると、大抵かなり安い金額で提示されてしまいがちです。特に建売住宅を購入した方が哀しい査定を言われてしまうようです。すなわち、買った時は建物価格に1800万円も出したのに、10年経ったら500万円、15年経ったら殆どゼロでしか査定して貰えないというような内容です。

不動産屋さんは意地悪で言ってるのでもないし、「安く買い叩いてやろう」などという下心でそんな価格を提示しているのではありません。実際、市場で売却しようとしたら「そんな価格」でしか売れない現実を知っているから、そのままお客様に説明しているだけなのです。

不動産鑑定士として相談を受けていると、土地価格だけでなく建物価格についても鑑定評価を行う事があります。

まず小職が評価した戸建住宅の建物価格の経時変化の実際のデータを下記に示します。
※詳細は弊社ブログを参照ください。
http://www.ito-solutions.jp/blog/ #962

24/11/2022

建築資材の価格高騰が凄まじい状況になっている。
https://www.kensetu-bukka.or.jp/chousa_report/10758/

コンクリート関連とアスファルト関連が特に急激な値上がりを来している。アスファルトは原料として、コンクリートは輸送やセメント生産時の燃料として、いずれも油代の値上がりが効いているようだ。

これでは建設会社は大変だ。
受注時の見積もり価格を変更できない契約であれば、建材費用の値上がりは、そのまま利益を食い潰す。

直近で新築着工件数の減少が顕在化し始めていますが、原因はこんなところにもあるようですね。建築費の値上がりを的確に把握していないと、不動産鑑定評価も間違うことになるので、私は常に見ているが、見ていない先生は少なくないようで、「これはまずいな」と思ってます。

18/09/2022

課税庁が、特定の者の相続財産の価額についてのみ評価通達の定める方法により評価した価額を上回る価額によるものとすることは、たとえ当該価額が客観的な交換価値としての時価を上回らないとしても、合理的な理由がない限り、上記の平等原則に違反するものとして違法というべきである。
https://www.courts.go.jp/app/files/hanrei_jp/391/089391_hanrei.pdf
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租税法上の一般原則としての平等原則は「同様の状況にあるものは同様に取り扱われる」を要求する原則です。特定の個人・法人や地域・地区を限定して特別な扱いをすることを禁じています。そのような行為は「合理的な理由がない限り、上記の平等原則に違反するものとして違法」なのです。

最高裁はこの「合理的理由」を条件としているのです。
皆さんも既に良く御存じのように、この原告の取引は「相続税負担回避のためだけに不動産の購入を行ったことが明白である」と判断されたことが「合理的理由」とされたものです。

最高裁は「実勢価格が路線価より著しく高いので実勢価格で申告しろ」と言うのは誤りだと指摘しています。それが高裁判決の論旨を採用しない理由と明示しています。一部の税理士さんや相続コンサルの方々が「路線価より高いから鑑定評価して追徴するのは怪しからん」と言ってますが、そうではないのです。

「見え見えの相続対策」として「借金してアパートを建てて相続税負担を軽減する」という税金対策に警告を与えている判決なのです。

要は「相続税負担軽減のみを目的とする」ことが証明できる証拠を税務署が捉えられたら、税務署はいつでも刺すことが出来るよとお墨付きを与えた判決だと言えます。

さぁ、大変だ。
証拠となる書類等はすべて焼却しないと危ないですね。
「税金対策」を指南した相続コンサルの方々、指南した証拠は全て焼却しておかないと、あなた方が依頼者からの損害賠償訴訟を受けてしまいますよ。

03/08/2022

鑑定業法の改正で、不動産鑑定評価書への押印は不要となりました。でも、やはり押印がないとなんとなく落ち着きが悪い。法は「押印を不要とするが制限するものではない」が基本趣旨なので、改正後もずっと押印は続けてます。
やはり「有資格者」としての誇りですからね。

と言うことで今日も署名押印してから製本です。

なお、国交省の地価公示や都道府県地価調査では「押印無し」が徹底されているので、押印したら戻って来てしまいますので注意が必要です。

06/07/2022

雑誌掲載されました。

Qualitasという季刊ビジネス誌ですが、先日にインタビューを受けた内容が掲載されました。
基本的な小職の考え方である「お客様(依頼人)のメリットを最大限に考えてあげることが専門職業家の務めだ」という点を書いて頂きました。

御一読いただければ幸いです。

企業経営者のための情報誌。注目の人物インタビューや対談、内外の企業情報から、エグゼクティブとしてのスタイルまで、幅広くそして質の高いビジネス情報を紹介するプレミアムビジネスマガジンです。

24/05/2022

この法改正の一番の問題は、悪徳不動産業者による偽造を防止することが出来ないことなのです。スルガ銀行の不正融資で顕在化したのが、「有印私文書の偽造」を常態化させている悪徳不動産業者が思ったよりいっぱい居たということなのですから。
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建物賃貸借契約に係る契約書等のデジタル化を許容する法律改正が行われます。
業者間ならデジタル契約を前提として、「電子署名」によって真正性を担保できるのですが、業者－個人間ではデジタル契約が出来ないと思われます。pdfで建物賃貸借契約書や重要事項説明書をメールで交わしても「OK」というのが本法律改正の趣旨なので、スルガ事件で顕在化した事例のように「悪徳業者が改竄し放題」になることを防止できないことなのです。

もちろん賃借人がタイムスタンプ付のままに契約書等添付されたメールを保存していればいいのですが、業者に欺罔されるような賃借人はそのような行動慣行がないでしょうからね。

スルガのような事件が起きないと、しばらくは性善説で運用されてるのでしょうね。

 　本改正法の詳細については、デジタル庁 のホームページを御覧ください（新たなウィンドウが開き、デジタル庁のホームページへリンクします。）。 　借地借家法等の改正の概要並びに借地借家法施行令及び借地借家.....

21/04/2022

相続を専門とする税理士法人レガシィの大山広見税理士は「判決は節税額がいくらぐらいなら適正なのか、購入時期が相続のどのくらい前なら『節税目的』とみなされないのかといった点が不明確だ」とした。
https://www.yomiuri.co.jp/pluralphoto/20220420-OYT1I50009/
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運転中に制限速度違反で捕まった人間が「何kmオーバーなら捕まえるのか恣意的で怪しからん」と言っているのと同じ。「相続税を故意に下げるためだけの目的で売買した不動産」については、全て時価評価させられても、相続人が文句言う筋合いはない。

そもそも「財務省通達による路線価を時価評価とする」としたのは国税の業務効率のみの都合（国税不服審判所　平成29年4月7日裁決）でなのであり、国民が必ずしもそれに従う義務はないのが原則です。

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原処分庁は、譲受財産の価額について、評価通達により算定することは特段不合理ではない旨主張する。しかしながら、評価通達は、相続税及び贈与税の課税価格計算の基礎となる財産の評価に関する基本的な取扱いを定めたものであり、譲受財産の価額の算定について、評価通達を適⽤⼜は準⽤すべきとする法令の規定や通達等の定めは存在しない。
（国税不服審判所　令和元年6⽉4⽇裁決）
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税理士さんはあまり判例などはご覧にならないからご存じないかもしれませんが、不動産鑑定士ならこうした司法判断は常識と知っているため、不動産鑑定士が不動産取得に関して助言する場合は、こうした司法判断を踏まえた助言をするのが通常です。特に節税目的の場合には、「否認される可能性を十分に説明する」義務を専門職業家として負っています。

なぜなら相続税法２２条の「時価評価」がどういうものなのかを熟知しているのが不動産鑑定士だからであり、そもそも路線価を決めているのは不動産鑑定士なのですから。
　
なので、節税目的に不動産取得を考える場合は、悪いこと言いません。不動産鑑定士にご相談されることを強く勧めます。そしてイザと言う時にどこまで時価評価で対抗できるか、リスクがどれほどあるのか、その話もして貰った方が間違いないです。

16/03/2022

お墓の隣の家の時価は路線価評価で良いと思いますか？
http://www.ito-solutions.jp/blog/ #960

誰でも「隣にお墓があったら同じ値段じゃ買わないよね」と思うかといえば、実は「隣がお墓なら高い建物はまず建たないし、日当りも眺望も通風も良いじゃない」と思う人も中にはいらっしゃいます。
なので必ずしも「隣がお墓＝著しい減価」という単純なものでもありません。

実際、「隣がお墓だから１０％減額して相続税申請したって良いじゃない」と思って申告された方が、国税に否認され、国税不服審判所で争った結果、敗けました。
https://www.tactnet.com/news/2022/No.885.html

なぜ負けたか、
それは減価理由を適切に示すことが出来ていなかったからです。

ではどうすれば勝てたのか。
それは「実際に周辺の取引事例で『隣にお墓がある不動産』は、周辺の『隣にお墓のない不動産』より明らかに低額でしか売れていない、という市場の実態を調査して示すこと」が必要なんです。
　
どうすればそのような調査が出来るかといえば、
「信頼できる不動産鑑定士に依頼する」ことですね。
　
以前、玄関を出ると目の前にお墓が広がるお家の相続に際して、小職に鑑定評価が依頼されました。お墓から見るとそのお家は「お墓と渾然一体となっている」状況が見て取れる、そんなお家でした。

そこでそのお家の半径10km以内のお墓をピックアップして、お墓隣接戸建地の取引事例と、隣接はしてないが近傍の戸建地の取引事例を一杯集めまして、それを元に評価書を作ったんですよ。
　
端的に言って「お墓と渾然一体となっている土地」は20%から30%の減価がありました。写真はその一例ですね。まだ塀があるだけましなので、ここは20%減でした。
要はホントに現場の状態に因るんです。

そこまで調べて申告書に添付したので、大幅減価した申告額でしたが、何の問題もなく通りました。

税務署の職員も国税不服審判所の判例は見ています。なので、判例に書かれたポイントを押さえた主張をすれば、税務職員も安心して通してくれると言うものなのです。

小職にこの物件を紹介してくれたのは某税理士先生ですが、その先生はいつも「これは減価要因じゃないか」と思ったら、必ず小職に判断を求めます。半分は「先生、これは無理筋ですよ」と言うものですが、半分は「行けますね、これなら3割減になりますよ」と言って鑑定評価を行い、ご依頼者様に喜んで頂いています。

税理士の先生が「これは減価要因じゃない」って疑問を持ってくださることが大事なんです。そうしたら専門家として適切な助言が出来ますので、御依頼者様に損をさせない仕事が出来ると思うんですよ。