永井税理士事務所

05/09/2026

９月のFAX通信です。
いよいよ日本もリファンド方式へ。
返金の方法は大丈夫なのでしょうか。

いま知っておきたい！最近の税務トピックス　
『免税店は気を付けよう！　～リファンド方式への改正～』

１．はじめに
円安を追い風に海外からの旅行者が増えています。観光地では、右を見ても左を見ても外国人ばかりで驚くことも多くなりました。
空港や観光地などで「TAX　FREE」の看板を掲げた店（免税店）を見かけることがあると思います。外国人旅行者が日本国内で買い物をするときに、消費税を支払わなくてよいというものです。免税販売は自由に行えるものではなく、店舗ごとに納税地を所轄する税務署長の許可が必要です。
日本に入国してから６か月未満の非居住者であることなどの条件はありますが、今までは店舗でパスポートを提示すれば、その場で免税を受けることができました。
この免税に関する手続きが令和８年11月からリファンド方式に移行します。
２．リファンド方式とは
　リファンド方式へ移行したときの主な変更点は４つです。
　①免税店は、外国人旅行者等（免税購入対象者）に対して、税込価格で免税対象物品を販売する。
　②免税購入対象者は、免税対象物品を国外に持ち出すことにつき購入日から９０日以内の出国時に税関の確認を受ける。
　③免税店を経営する事業者は、購入記録情報と持出しを税関が確認した旨の情報（税関確認情報）を保存することで、免税の適用を受けることができる。
　④免税店を経営する事業者は、この確認後に免税購入対象者に消費税相当額を返金（リファンド）する。

３．会計処理と返金手続
（通常の会計処理）
　どのような会計処理になるのかは気になるところです。商品販売時に課税売上げとした取引は、税関確認情報の保存により免税要件を満たすことになるので、その後に免税売上げに振り替える必要があります。振替処理にはふたつの方法があります。
　①税関確認情報の取得の都度、その税関確認情報に対応する課税売上げを免税売上げに振り替える方法
　②月次等の一定のタイミングで一括して振り返る方法
（課税期間をまたぐ場合の会計処理）
　購入日から９０日以内の出国時が対象になりますから、同一課税期間に購入者が出国をするとは限りません。取引を行った課税期間と税関確認情報を保存した課税期間が異なる場合には、その販売を行った期の申告を修正するのではなく税関確認情報を保存した期において調整する方法も認められます。売上げに係る対価の返還等があったものとする方法などで処理することができ、継続適用が条件です。
（返金処理）
　免税購入対象者への返金は、免税店を経営する事業者自らが行います。承認送受信事業者等にその返金手続を委託するという方法も可能です。
　具体的な返金方法は消費税法令で定められていません。銀行振込やクレジットカード送金、アプリ送金、税関確認を受けた出国港内での現金による返金といった方法が考えられます。
　最終的には海外旅行のとき、出国時にリファンドカウンターで手続きを行っているように、代行業者が取りまとめてという形になるのではないでしょうか。いずれにしても免税店は今までと販売時の手続きが変わるので注意が必要です。

01/07/2026

国税庁では、令和８年９月24日に、税務署の窓口で配付する所得税徴収高計算書（納付書）について、次のとおり様式変更等を予定しているそうです。

税務署の納付書を使ってくださいといいつつ、納付書を送ってはこないので、税務ソフトで印刷した納付書を使っていました。
今後はどうなるのか不安です。

 国税庁では、令和８年９月24日に、税務署の窓口で配付する所得税徴収高計算書（納付書）について、次のとおり様式変更等を予定しています。

09/06/2026

６月に発行する第一法規の原稿です。極めて高い水準の所得となっているので、一部の富裕層だけに関係するものと考えがちですが、株や不動産の売買で非経常的な利益を得たときも対象になります。気を付けなければならないのは、源泉ありの特定口座で取引した株の売却益も対象になることです。

いま知っておきたい！最近の税務トピックス　
『極めて高い水準の所得に対する負担の適正化措置　～ミニマムタックス～』

１．はじめに
ミニマムタックスとは「極めて高い水準の所得」に対する課税ルールです。金融所得等の占める割合の高い富裕層は、所得が１億円を超えると総合課税の超過累進課税よりも所得税の負担率が低下します。いわゆる「１億円の壁」です。これを是正するための措置が設けられました。
既に令和７年分の所得税から適用が開始されていますが、令和９年分の所得税から更に強化されて対象者が増えます。金融所得だけでなく、不動産の譲渡所得なども分離課税なので、令和８年中に売却を促すなどのアドバイスが必要かもしれません。

２．計算方法の見直し
　ミニマムタックスの計算方法は下記のとおりです。
　加算する金額＝（基準所得金額－特別控除額）×税率－基準所得税額
　①基準所得金額　総所得金額及び分離課税の所得金額を合計した金額
　　　（申告不要制度を適用できる所得の金額を含みます）
注意！　源泉徴収ありの特定口座で運用している株の売却益も含まれます。
　②特別控除額
　　　（改正前）　3.3億円　→　（改正後）　1億6500万円
　③税率
　　　（改正前）　22.5％　→　（改正後）　30％
　④基準所得税額
　　　申告不要制度を適用する所得を除いて計算した場合の申告書上の所得税の額及び
　　　申告不要制度を適用した所得に係る源泉徴収税額を合計した金額

３．対象になる人と計算例
　具体的に計算例を挙げて対象になる人を考えてみます。
　（具体例１）
給与や不動産所得などの総合課税が1000万円の人が、３億円の分離課税所得を得たとします。
　①基準所得金額　1000万円＋３億円＝３億1000万円
　④基準所得税額　ミニマムタックス考慮前の税額　47,746,000円
　（３億1000万円－1億6500万円）×30％＝43,500,000円　≦　47,746,000円　∴加算なし
　（具体例２）
次に総合課税が1000万円の人が、３億5000万円の分離課税所得を得たとします。
　①基準所得金額　1000万円＋３億5000万円＝３億6000万円
　④基準所得税額　ミニマムタックス考慮前の税額　55,403,500円
　（３億6000万円－1億6500万円）×30％＝58,500,000円　≧　47,746,000円　
∴加算される所得税額　58,500,000円－55,403,500円＝3,096,500円
　総合課税の所得が多くなると税率が上がるので、ボーダーラインの金額も上がりますが、改正後では分離課税が3億3千万円を超えたあたりから加算される所得税額が発生します。

４．令和８年の注意点
不動産を売却したときは引渡しをした日を基準として所得税の申告を行いますが、納税者の選択で契約をした日を選ぶこともできます。令和８年中に契約、令和９年に引渡しをした不動産について、令和８年に申告をした方が有利になることも考えられます。また、近いうちに売却を考えている不動産であれば、令和８年中に売却を考えた方がよいケースもありそうです。
　株式等の売却であれば、数年に渡って利益を分散することも可能ですが、売却のタイミングを逃して、得られるはずだった利益が減るのも好ましくありません。得られる利益と増える税金とのバランスが大切です。

＃＃プロフィール＃＃
税理士　永井智子（ながい　ともこ）
　（社）アコード租税法研究会研究員。
『税理士業務に活かす！通達のチェックポイント』シリーズ（共著／第一法規）
ほか、論文・寄稿多数。

19/05/2026

今日配信される第一法規通信の内容です。
支出を減らしたいという観点から、税金の支払いを減らしたいという気持ちはわかりますが、過度の節税には手痛いしっぺ返しが待っています。時には税金を減らすためにやっていない人にも迷惑がかかることになりかねません。節度ある節税を行いたいものです。

いま知っておきたい！最近の税務トピックス　
『税制改正（資産税編）　～貸付用不動産の評価方法の見直し～』

１．はじめに
令和４年４月１９日の最高裁判決後、賃貸用不動産の時価と通達評価額とのかい離を利用して相続税の負担を低く抑えようとする動きに歯止めがかけられています。相続税の財産評価は、例外はありますが、基本的に土地は「路線価方式」、建物は「固定資産税評価額」が採用されています。路線価は評価の安全性を確保するため市場価格の８割程度とされており、固定資産税評価額は市場価額の半分以下になることもあります。そのため、相続直前に賃貸用不動産を一棟購入し、通達評価額で相続税を申告、直後に売却するという手法が多く見受けられました。
令和６年からは居住用の区分所有財産（マンション）について、従前より時価に近い金額で評価されるよう通達が改正されました。しかし、一棟を所有している場合は適用外であり、この改正では不十分であるとして議論がなされていました。
今回の改正は令和９年１月１日以後に相続、遺贈、贈与により取得した一定の貸付用不動産について、評価の適正化を図り、課税の公平性を保つために行われたものです。
２．評価方法の見直し
　被相続人や不動産の贈与者が、課税時期前５年以内に対価を伴う取引により取得又は新築をした一定の貸付用不動産については、「課税時期における通常の取引価額に相当する金額」によって評価することとなります。
　「課税時期における通常の取引価額に相当する金額」については、課税上の弊害がない限り、被相続人等が取得等をした貸付用不動産に係る取得価額を基に地価の変動等を考慮して計算した価額の100分の80に相当する金額によって評価することができるとされました。
　基本的には購入価額、建築価額を基に、建物については減価償却を加味するなどして評価額とすることになります。「課税上の弊害がない限り」とありますから、今後も課税の公平が担保されない場合には、通達６項による否認も視野に入れていると考えられます。
　この改正は相続税だけでなく、贈与税にも適用されます。暦年課税の不動産贈与だけでなく、相続時精算課税を選択する場合や、みなし贈与、特に低額譲渡の規定の適用がある場合には注意が必要です。
３．被相続人等が従前から所有していた土地の利用
　上記の評価方法の見直しには特例があります。適用は令和９年１月１日以後ですが、この改正を通達に定める日までに、被相続人等が所有する土地（同日の５年前から所有しているものに限る。）に新築をした家屋（同日において建築中のものを含む。）には適用しないこととされています。
　今までは地主さんが高齢になってから、古くなった賃貸用不動産を建て替える、駐車場として使用している土地に賃貸用不動産を建てるなどをして、来るべき相続に備えるということができました。暦年贈与をした財産を加算する期間も３年から７年に延長されましたから、直前の対策はかなり難しくなったといえます。
　節税のためではない取得又は新築直後に、不幸にして死亡した場合でもこの改正は適用されます。過度の節税対策を行えば、課税庁の締め付けが厳しくなりますから、相続対策も節度を持って行うことが必要です。

09/04/2026

昨日の日経から

スマホもＰＣも開けられない。亡くなった人がどこの銀行・証券会社に口座を持っているのかわからない。最近、このような相談が増えています。

元気なうちに財産一覧表を作りましょうと声掛けをしていますが、これができると楽になりそうです。隠れ口座も発見できるのであれば尚更です。

25/01/2026

先月に続き、譲渡所得の譲渡費用を整理しました。大寒も過ぎ、繁忙期がやってまいります。体調に気を付けて確定申告を乗り切りましょう。

いま知っておきたい！最近の税務トピックス　
『譲渡所得を整理する②　～譲渡費用編～』

１．はじめに
譲渡費用は所得税法33条で「資産の譲渡に要した費用の額」と規定されています。具体的にはどのような費用が譲渡費用に該当するのでしょうか。ここでは先月の取得費に続いて、譲渡所得の申告に必要な譲渡費用を整理します。
２．譲渡費用となるもの
　譲渡費用は資産の譲渡に際して支出した、譲渡のために直接要した費用（①譲渡直接費用）と譲渡資産の譲渡価額を増加させるため譲渡に際して支出した費用（②譲渡資産の価値増加費用）の二つに大別されます。
①譲渡直接費用
　(1)土地や建物を売るために支払った仲介手数料
　(2)印紙税で売主が負担したもの
　(3)運搬費など資産の移動にかかる費用
②譲渡資産の価値増加費用
　(1)貸家を売るため、借家人に家屋を明け渡してもらうときに支払う立退料
　(2)土地などを売るため、その土地上の建物を取壊したときの取壊し費用
(3)その取壊しが譲渡のために行われたものであることが明らかであるときの建物の損失額
(4)既に売買契約を締結している資産をさらに有利な条件で売るために支払った違約金
(5)借地権を売るときに地主の承諾をもらうために支払った名義書換料など
３．譲渡費用にならないもの
　不動産に関して譲渡をする時期に支払った費用でも譲渡費用にならないものがあります。間違えやすい項目もあるので気を付けたいです。
①抵当権抹消費用
　不動産を売却するためには、銀行ローンや借入金を完済して抵当権を抹消する必要がありますが、抵当権の抹消登記費用は譲渡費用に含めることはできません。抵当権が設定されたままでは売却が難しいとしても、抵当権抹消費用は、売却時以外に銀行ローンを完済しても発生する費用です。譲渡者が自己のために行った行為のため、譲渡のために直接要した費用でもなく、譲渡資産の譲渡価額を増加させるための費用にも該当しないと考えられています。
②住所変更登記費用
　登記上の住所が売却時の住所と異なる場合、住所変更登記が必要になりますが、本来は住所変更をした時点で変更登記を行うべきである費用のため、譲渡費用には該当しません。
③使用貸借の貸家建物に係る立退料
　貸家を売るため借家人に家屋を明け渡してもらうときに支払う立退料は、原則として譲渡費用になりますが、その賃貸借が使用貸借契約によるものである場合の立退料は譲渡費用に該当しません。使用貸借契約に係る賃借権は、借地借家法に基づく保護規定の対象とされておらず、使用貸借による賃貸借は親族間で行われることが多いことが理由です。本来、保護の対象とされない利用権を解消するための支出は親族間における特殊性から任意の支出がなされたものと解されます。
④固定資産税
　固定資産税は毎年、支払いが発生する不動産を維持するための費用ですから、譲渡費用には該当しません。また、不動産売買時に固定資産税の精算が行われることがありますが、受け取った精算金は「譲渡収入」に含めて申告しなければなりません。
⑤修繕費や家財などの残置物の処分費用
　譲渡資産の修繕費や、家財やゴミの処分費用などは「維持又は管理に要した費用」にあたるので、基本的には譲渡費用になりません。ただし、売買契約書で条件になっている場合には、譲渡費用として認められる可能性があります。

＃＃プロフィール＃＃
税理士　永井智子（ながい　ともこ）
　（社）アコード租税法研究会研究員。
『税理士業務に活かす！通達のチェックポイント』シリーズ（共著／第一法規）
ほか、論文・寄稿多数。

09/12/2025

第一法規のFAX通信ですが、画像にすると読みづらいとのご指摘をいただいたので、テキストで載せることにしました。確定申告に必要な情報をお届けします。

いま知っておきたい！最近の税務トピックス　
『譲渡所得を整理する①　～取得費編～』

１．はじめに
日経平均株価が初の５万円台になり、投資市場が活性化しています。不動産市況においても、マンションの取引価格が上昇しており、築40年超のマンションでも購入価格より高い金額で取引されています。そのため譲渡益が発生し、譲渡所得が発生するケースが増えています。来年の確定申告に向けて、いま一度、不動産の譲渡所得の取得費を整理します。
２．取得費となるもの
　取得費には、売った土地や建物の購入代金、建築代金はもちろん、購入手数料のほか設備費や改良費なども含まれます。建物については、所有期間中の減価償却費相当額を差し引いた金額になります。ここまでは売買契約書を確認することでわかりますが、忘れがちなのが取得の際に支払った付随費用です。
　①購入（贈与、相続、遺贈も含む）時に支払った登録免許税、登記費用、不動産取得税、印紙税
　②借主がいる不動産を購入したときに支払った立退料
　③土地の埋め立てや土盛り、地ならしをするための造成費用
　④土地の取得に際して支払った測量費
　⑤所有権などを確保するための訴訟費用（遺産分割に関するものは除く）
　⑥不動産を使用開始するまでに支払った借入金の利子
　⑦既に締結されている土地などの購入契約を解除して、他の物件を取得することとした場合に支出する違約金
３．業務用資産と非業務用資産の違い
　取得費の原則は上記ですが、業務用資産とそれ以外では、付随費用の取り扱いが異なることがあります。登録免許税、不動産取得税などの租税に関しては下記になります。
　①売買または自己建設による取得
　（業務用資産）　　所得の計算上必要経費に算入する【強制】
　（非業務用資産）　取得費に算入する【強制】
　②相続、遺贈または贈与による取得
　（業務用資産）　　所得の計算上必要経費に算入する【強制】
　（非業務用資産）　取得費に算入できる【任意】　取得費に算入しない場合は家事費
４．改良費とは
　取得費に含まれる改良費とは、資産を取得した後に加えた改良のための費用です。賃貸物件における原状回復費用や、建物の劣化を防ぐためもの防水工事、壁の補修などは改良費にはなりません。２階建てを３階建てにしたなど、建物の形状や性質そのものが変わる場合は改良費に該当します。
5．特例を適用したときは要注意
　不動産の買換え、交換などの特例を適用して取得した資産を譲渡するときには注意が必要です。特例を適用することで、適用時に支払うべき譲渡所得税を１回スキップしています。そのため、適用前に所有していた不動産の取得価額が引き継がれています。
　適用前に所有していた不動産（A）の取得費　　 8,000万円　…　①
　（A）の適用時の時価　　　　　　　　　　　　15,000万円
本来であれば、このときに差額の7,000万円の譲渡所得が発生しますが、特例を適用して譲渡所得税を支払っていません。
　買換えをした不動産(B)の取得費 15,000万円　…　②
　(B)の譲渡価額　　　　　　　　　　　　　　　 20,000万円　…　③
特例の適用を見逃してしまうと、③－②＝5,000万円の譲渡所得と計算してしまいます。
取得価額を引き継いでいるので、③－①＝12,000万円と計算しなければなりません。
　特例を適用したことを納税者が失念していることもあります。特に相続で取得した場合、被相続人が適用していたら納税者にもわかりません。税務署で確認をすることが必要です。

＃＃プロフィール＃＃
税理士　永井智子（ながい　ともこ）
　（社）ファルクラム租税法研究会研究員。
『税理士業務に活かす！通達のチェックポイント』シリーズ（共著／第一法規）
ほか、論文・寄稿多数。

01/12/2025

【マンション投資節税に規制】

11月27日の日本経済新聞によると、政府与党は投資用不動産の相続をめぐる節税策の防止に乗り出すようです。タワーマンションをはじめとする分譲マンションについては、令和４年４月19日の最高裁判決を受けて、評価方法にメスが入りました。
一方、大家さんがマンション一棟を所有する賃貸不動産や小口化商品については、評価方法の改正がなされておらず、購入価格と相続税評価額との乖離が問題視されていました。自民党の税制調査会が26日に開いた会合で、①相続開始前５年以内に購入した賃貸不動産は購入価格をもとに評価額を算定する、②小口化商品については購入時期にかかわらず売買実例をもとに評価するという改正案が示されました。
2026年度の税制改正大綱への反映をめざしており、不動産を利用して相続税を減らす手法に制限がかけられます。