05/05/2025
Il settore immobiliare a livello locale si muove grazie a trend e catalizzatori.
I secondi fanno partire i primi.
Sia in positivo che in negativo.
Faccio fatica a individuare un catalizzatore più potente dell’apertura di una nuova metropolitana.
Ancora più potente se si tratta di una nuova linea, non una singola fermata.
Questa dinamica sta accadendo a Torino proprio in questo momento.
Entro il 2025 verranno concluse le gare d’appalto.
L’inizio lavori è previsto tra dodici mesi, a metà del 2026.
La linea 2 della Metro di Torino entrerà in funzione nel 2032.
Tra 7 anni.
I colpi da biliardo si fanno quando il trend sta partendo, non quando tutti ne parlano.
Se ti sembra prematuro investire in questa direzione adesso, segnati i prezzi degli immobili oggi, verificali tra tre, cinque e sette anni e riparliamone.
In ambito immobiliare 7 anni rappresentano un orizzonte temporale di breve/medio termine.
Per chi vuole speculare sull’apprezzamento di una proprietà immobiliare in maniera intelligente è un tempo perfetto, che si incastra perfettamente con le normative fiscali italiane.
Di seguito un idea di investimento applicabile da chiunque:
- individua un immobile nei pressi di una delle nuove fermate della Linea 2, in base al tuo livello di esperienza decidi se acquistare sul mercato libero, all’asta o tramite saldo a stralcio;
- concentrati su immobili brutti, molto brutti, da ristrutturare profondamente;
- sostieni i costi di ristrutturazione, commissiona dei lavori di fascia medio/alta, non fare le cose all’acqua di rose. Qualità, gusto e stile devono prendere il sopravvento;
- sfrutta le detrazioni fiscali sui lavori di ristrutturazione (ad oggi al 50% se prima casa oppure 36% per seconde case) su un importo massimo di 96.000 euro per subalterno. Calcola bene la tua capienza fiscale per non sprecare inutilmente le quote di detrazione annuale, da detrarre in dieci anni;
- inizia ad affittare il tuo appartamento, hai a disposizione diverse modalità (turistico, studenti, famiglia ecc…) e calcola bene come ti conviene tassare questi redditi, non sempre la cedolare secca è la soluzione migliore;
- attendi pazientemente che il trend si sviluppi, che l’interesse per la zona prenda piede e che al bar, dal barbiere e sui taxi inizino le lamentele su quanto i prezzi in zona stiano salendo;
- dopo i primi 5 anni, puoi rivendere l’immobile senza pagare alcuna plusvalenza sul capital gain generato dall’operazione, tasse zero. Nel frattempo avrai recuperato metà delle detrazioni fiscali che ti spettano e incassato circa sessanta affitti mensili;
- se hai fatto le cose per bene, il tuo immobile sarà ancora in ottimo stato di conservazione e concorrenziale sul mercato;
- se sei soddisfatto del risultato ottenuto, puoi valutare di replicare nei pressi del secondo tratto della nuova Linea 2, che in quel momento sarà ai nastri di partenza.
Questa è una linea guida, da personalizzare in base alla propria situazione personale.
E’ un operazione priva di rischi?
No, ma sono molto bassi e possono portarti a guadagni asimmetrici.
Un operazione di questo tipo può generare un ritorno sull’investimento iniziale che va dal 40% a oltre il 200%, a seconda del tuo grado di abilità e competenze nel settore immobiliare.
Se ti interessa portare avanti un investimento immobiliare di questo tipo, ma hai bisogno di una mano, contattami.
PS: tutto ciò vale per per investimenti immobiliari fatti come persona fisica. Se devi investire liquidità in capo a soggetti giuridici di tipo societario (SNC, SAS, SRL ecc…) serve una consulenza specifica anche insieme al tuo commercialista
Lo prevede il presidente di InfraTo, Bernardino Chiaia
