14/07/2025
Il costruttore non è tenuto a garantire l’acquirente con la fideiussione dopo l’ultimazione dell’immobile
Il costruttore non è tenuto a garantire l’acquirente con la fideiussione dopo l’ultimazione dell’immobile.
L’Ordinanza della Suprema Corte di Cassazione, qui esaminata, accoglie le ragioni dell’impresa di costruzioni, nostra assistita, la quale ha vittoriosamente resistito in giudizio ad una domanda che nascondeva un illegittimo ripensamento da parte dei promissari acquirenti di un immobile.
La vicenda giudiziale trae origine da una domanda di nullità del contratto, rivelatisi infondata, proposta dai promissari acquirenti di un immobile, i quali sostenevano di non essere più obbligati all’acquisto in ragione della mera mancata consegna, da parte del costruttore-venditore, di una fideiussione.
I promissari acquirenti, in particolare, dopo esser stati regolarmente invitati a rogito per la compravendita di un immobile ormai ultimato, avevano addotto di non aver ricevuto, a seguito della stipula del contratto preliminare, la fideiussione a garanzia della somma da loro versata a titolo di caparra confirmatoria.
Per contro, l’impresa costruttrice evidenziava come la prestazione della garanzia fideiussoria, richiesta del tutto ingiustificatamente per la prima volta a distanza di ben due anni dalla sottoscrizione del preliminare, non era più dovuta dal costruttore dopo l’effettiva ultimazione dell’immobile.
Con il nostro patrocinio, l’impresa costruttrice è riuscita a dimostrare in Giudizio che:
“sia stata o meno rilasciata la fideiussione in un momento successivo alla conclusione del contratto, affinché non sia integrato un contegno lesivo della buona fede (o “abusivo”, secondo il precedente prima richiamato) del diritto riconosciuto dalla previsione normativa è indispensabile verificare se l’immobile oggetto del preliminare sia stato ultimato, perché, laddove ciò fosse, verrebbero meno le ragioni di “speciale” tutela in favore del soggetto debole, che non è più in pericolo”
“nel caso affrontato dalla sentenza d’appello oggetto dell’odierna impugnazione (OMISSIS) l’esercizio in concreto dell’azione di nullità non è funzionale al perseguimento del fine per il quale l’invalidità di protezione è stata riconosciuta, bensì è stato indirizzato al raggiungimento di uno scopo ultroneo: quello di sciogliersi dal vincolo contrattuale per sopravvenuto mutamento dei propositi dei promissari acquirenti”.
La Corte di Cassazione, con l’Ordinanza n° 2381/2023, dopo aver rilevato che “per effetto della realizzazione dell’immobile, i promissari acquirenti avrebbero potuto agire per il perfezionamento dell’effetto traslativo” e che “non vi era dunque il pericolo di perdere le somme anticipate”, ha stabilito il seguente principio di diritto:
…La domanda di nullità del contratto preliminare di vendita di immobili da costruire, per mancato rilascio della garanzia fideiussoria ex art. 2 del d.lgs. n. 122/2005, non può essere accolta, per violazione della clausola di buona fede oggettiva e per carenza di interesse ad agire, allorché essa sia proposta dopo l’ultimazione dei lavori e senza che nelle more si sia manifestata l’insolvenza del promittente venditore ovvero che risulti altrimenti pregiudicato l’interesse del promissario acquirente, alla cui tutela è preposta la nullità di protezione prevista dalla norma in esame…
Con la richiamata Ordinanza, i Giudici di Legittimità hanno evidenziato come la tutela, anche se prevista in favore del cd. contraente debole, debba necessariamente essere correlata dalla presenza, al tempo della domanda, di valide ragioni che la giustificano.
