Studio Legale Bernardo

03/09/2026

🏠 COMPRI CASA, IL NOTAIO NON VEDE LE IPOTECHE E POI TI PIGNORANO L’IMMOBILE: DEVE RISARCIRTI TUTTO? NON NECESSARIAMENTE.
È l'incubo di qualsiasi acquirente.
Firmi il rogito, paghi il prezzo e pensi finalmente di essere proprietario della tua casa.
Poi arriva la sorpresa: sull'immobile esistevano ipoteche pregresse che non erano state rilevate e il bene finisce coinvolto in una procedura esecutiva.
⚖️ In una vicenda esaminata dalla Corte d'Appello di Perugia, è stata riconosciuta la responsabilità professionale del notaio che non aveva eseguito correttamente le necessarie verifiche ipotecarie.
Ma la Corte ha precisato un principio altrettanto importante:
👉 RESPONSABILITÀ DEL NOTAIO NON SIGNIFICA AUTOMATICAMENTE RIMBORSO DI QUALSIASI SOMMA PERSA DALL'ACQUIRENTE.
Il notaio risponde delle conseguenze che siano causalmente riconducibili alla sua negligenza.
Per capire quali siano, il giudice deve sostanzialmente chiedersi:
“Che cosa sarebbe successo se il notaio avesse svolto correttamente le visure e avesse informato l'acquirente dell'esistenza delle ipoteche?”
Nel caso esaminato, la risposta era abbastanza evidente.
Se l'acquirente avesse saputo dell'esistenza dei gravami prima del rogito, verosimilmente non avrebbe concluso l'operazione alle stesse condizioni e non avrebbe versato il saldo del prezzo.
Quella perdita può quindi essere collegata all'omessa verifica.
Ma alcune somme erano state pagate prima ancora dell'intervento del notaio.
Pensiamo, ad esempio:
🔹 all'acconto già consegnato al venditore con il preliminare;
🔹 a determinate perizie;
🔹 alle consulenze sostenute precedentemente;
🔹 ad altri costi derivanti da decisioni negoziali già assunte dall'acquirente.
Se quelle somme sarebbero state comunque sostenute indipendentemente dall'errore del professionista, non possono essere automaticamente scaricate sul notaio.
📌 Il risarcimento, infatti, serve a rimettere il danneggiato nella situazione patrimoniale in cui si sarebbe trovato senza l'inadempimento.
Non deve trasformarsi in una sorta di assicurazione generale contro qualsiasi perdita collegata all'affare immobiliare.
Questo non ridimensiona l'importanza degli obblighi notarili.
Al contrario.
Quando viene incaricato di una compravendita, il notaio è tenuto a svolgere le verifiche richieste dalla natura dell'incarico e l'omessa individuazione di ipoteche o formalità pregiudizievoli può determinare una responsabilità professionale molto seria.
Ma nel processo occorre compiere un secondo passaggio:
ERRORE → DANNO → NESSO CAUSALE.
Non basta dimostrare che il professionista abbia sbagliato.
Per ottenere una determinata somma bisogna dimostrare anche che quella specifica perdita sia conseguenza dell'errore commesso.
Ed è una distinzione fondamentale in moltissime cause di responsabilità professionale.
Perché si può avere perfettamente ragione sull'esistenza dell'errore...
ma non necessariamente sull'importo del risarcimento richiesto.

Studio Legale Maio | Avvocato penalista e civilista a Cesena dal 1951. Difendiamo i tuoi diritti con competenza e dedizione. Assistenza legale su misura in tutta Italia.

30/08/2026

Chi subisce un pignoramento immobiliare crede quasi sempre di avere una sola strada davanti: l’asta, con i ribassi che ne derivano. Non è così.

L’articolo 568-bis del codice di procedura civile, introdotto dalla riforma Cartabia e applicabile ai procedimenti instaurati dopo il 28 febbraio 2023, consente al debitore di chiedere al giudice dell’esecuzione la vendita diretta dell’immobile pignorato, a un prezzo non inferiore al valore indicato nella relazione di stima.

L’istanza va depositata non oltre dieci giorni prima dell’udienza prevista dall’articolo 569, e a pena di inammissibilità devono essere depositate anche l’offerta di acquisto e una cauzione non inferiore al decimo del prezzo offerto. Istanza e offerta vanno notificate ai creditori almeno cinque giorni prima dell’udienza. L’istanza non può essere formulata più di una volta.

Se l’offerta è ammissibile e non vi è opposizione dei creditori titolati e intervenuti, il giudice aggiudica all’offerente. In caso di opposizione la partita non si chiude: si apre un termine per ulteriori offerte, che però non possono essere inferiori a quella già presentata. Il prezzo va versato entro novanta giorni a pena di decadenza e, dopo il decreto di trasferimento, su istanza dell’aggiudicatario il giudice ordina la cancellazione dei pignoramenti e delle iscrizioni ipotecarie.

Il punto decisivo è il tempo: chi si informa dopo l’udienza trova quella strada già chiusa.

Serve un avvocato, e va attivata prima delle scadenze, non dopo.

28/08/2026

dell'esecuzione di sfratto per motivi sanitari del conduttore – L'opposizione 617 cpc non è strumento idoneo, prevale la tutela della proprietà

L'ordinanza del Tribunale di Roma, resa nell'ambito di un'opposizione agli esecutivi proposta contro una procedura di rilascio, offre un chiarimento netto sui limiti di operatività della tutela cautelare nel processo esecutivo.
Il caso trae origine dall'esecuzione di uno sfratto per morosità già convalidato, rispetto al quale l'occupante aveva chiesto la sospensione dell'esecuzione facendo leva su età avanzata, condizioni di salute, ridotta autosufficienza, modeste risorse economiche e difficoltà nel reperire un diverso alloggio.

n un primo momento il Giudice aveva disposto la sospensione inaudita altera parte, ma, all'esito del contraddittorio, ha revocato tale misura e rigettato l'opposizione.
La motivazione centrale della mancata sospensione risiede, anzitutto, nella natura dell'opposizione ex art. 617 cpc, che serve a denunciare vizi formali degli atti esecutivi o irregolarità del procedimento.
Secondo il Tribunale, l'opponente non aveva indicato alcun vizio del titolo esecutivo, del precetto, del verbale di accesso o di altri atti della procedura, ma aveva fondato il ricorso soltanto sulle proprie condizioni personali e sociali.
Questo profilo è decisivo: il disagio abitativo e la fragilità sanitaria, pur seriamente documentati, non possono essere trasformati in una causa di paralisi dell'esecuzione quando manca una censura processuale tipica sugli atti

Tribunale di Roma rge 80153/2026 – Giudice Cecchini, III sezione

28/08/2026

Un genitore mette i soldi per la casa di un figlio e non si scrive niente, perché tra parenti sembra brutto. Il problema arriva anni dopo, davanti al notaio, quando i figli si dividono l’eredità.

Prestito o regalo? La risposta cambia tutto.

Se è regalo scatta la collazione, ma con tre buchi che quasi nessuno conosce: chi rinuncia all’eredità non conferisce niente, il genitore può dispensare dalla collazione, e il denaro si conferisce al valore nominale senza rivalutazione. Se invece quei soldi servivano per comprare quella casa, si conferisce il valore dell’immobile al momento della successione, che è tutta un’altra cifra.

Se è prestito, serve una carta: la ricognizione di debito, firmata da chi ha ricevuto i soldi, con data certa e bonifici tracciati.

Stessa somma, due mondi diversi. La differenza la fa una scelta fatta prima e messa per iscritto.

26/08/2026

Decorsi 60 giorni dalla notifica il Pignoramento presso Terzi ex art.72 bis Dpr 602/1973 perde la sua efficacia "esecutiva"". Per cui eventuali versamenti tardivi del terzo pignorato(Banche, Poste, Asl, ecc.) in favore di Ader dovranno essere restituiti al debitore esecutato, potendo in tal caso l Ader recuperare il credito solo davanti al Giudice dell'esecuzione. Lo ha disposto la Corte di Cassazione in piu' di una pronuncia ( Cass. Ord.30214/2025- Cass. Ord. 28520/2025).Ne parlo in un Articolo pubblicato sulla Gazzetta del Mezzogiorno del 8 luglio 2026.

24/08/2026

Il giardino paga l’IMU? Non sempre.

Per la Cassazione (n. 23851/2026), se è una vera pertinenza dell’abitazione, può perdere autonoma rilevanza fiscale. Ma il vincolo va provato e deve essere conosciuto dal Comune 👇

24/08/2026

L’inquilino smette di pagare, riconsegna le chiavi e se ne va. Nel contratto mancavano ancora due anni e mezzo.

Le Sezioni Unite della Cassazione, sentenza 4892 del 25 febbraio 2025: quei canoni sono un danno risarcibile, e la restituzione anticipata dell’immobile non cancella il diritto del proprietario.

Ma non è automatico. Il locatore deve dimostrare di essersi attivato subito per riaffittare. Annunci, agenzia, visite. Se la casa resta vuota per inerzia, il risarcimento si riduce o si perde.

Non basta avere ragione.

16/08/2026

🚶🏻‍➡️​​⚠️​Una caduta su una scalinata pubblica non esclude automaticamente il diritto al risarcimento solo perché il pedone era distratto ➡️ https://shorturl.at/78ohH