Balducelli & Mazzocco - Studio Legale PratiLegal

10/07/2014

Leggete attentamente e prima di andare da un avvocato ricordate

Oggi parliamo di 15 falsi miti, luoghi comuni spesso totalmente infondati e quindi anche pericolosi per chi si trova a dover trattare un problema giuridico. Alcuni li leggeranno sicuramente con perplessità,...

01/07/2014

OMESSA REGISTRAZIONE DEL CONTRATTO DI LOCAZIONE
IL CONTRATTO E’ NULLO?

Fermandoci ancora sul tema locazioni, crediamo utile accennare alla problematica della “registrazione del contratto”.
L’omessa registrazione di un contratto non ha conseguenze solo su un piano fiscale e tributario, ma ha effetti anche sul vincolo contrattuale tra le parti.
Se fino al 2004 il Legislatore si era limitato a sancire la nullità di ogni accordo diretto a determinare un importo del canone di locazione superiore a quello indicato nel contratto scritto e registrato, la Legge 311 del 2004 ha espressamente stabilito che i contratti di locazione di immobili quale ne sia l’uso, SE NON REGISTRATI, SONO NULLI.
L’art 1 comma 346 recita testualmente: “I contratti di locazione, o che comunque costituiscono diritti relativi di godimento, di unità immobiliari ovvero di loro porzioni, comunque stipulati, sono nulli se,ricorrendone i presupposti, non sono registrati»
La norma - che si riferisce esclusivamente all’inadempienza rispetto alla originaria stipulazione del contratto e non già al successivo omesso versamento di uno o più ratei dell’imposta annuale – sembrerebbe prevedere inequivocabilmente un’ipotesi tassativa di nullità del contratto.
Cosa vuol dire in concreto NULLITA’ in caso di mancata registrazione? Significa che se il proprietario e/o il conduttore non adempiono a quanto prescritto dalla legge, quel contratto è come se non esistesse.
Il conduttore non avrebbe un valido titolo per occupare l’immobile e il proprietario non avrebbe diritto a percepire il canone di locazione.
La norma, che sembrerebbe non lasciare spazio ad altre interpretazioni, è stata nel tempo oggetto di contrapposte pronunce giurisprudenziali e di interventi dottrinali. Attualmente, sembrerebbe prevalere l’indirizzo che tende a mitigarne gli effetti e la portata. Anche a seguito dell’intervento della Corte Costituzionale (Ordinanza n. 110 del 9.4.2009), la giurisprudenza sembrerebbe uniformarsi nel considerare la registrazione del contratto come condizione legale di efficacia dello stesso: l’omessa registrazione condiziona sospensivamente il prodursi degli effetti del contratto, ma una volta avveratesi permette che questi si producano dal momento della stipula del contratto. Essenziale è che la registrazione, prima o dopo, venga effettuata. Al di là del tenore letterale della norma del 2004, il contratto di locazione non registrato sembrerebbe, pertanto, non essere nullo ma solo inefficace. Che cosa comporta tale soluzione sul piano pratico? Sostanzialmente chiunque avesse necessità di agire in giudizio sulla base di un contratto di locazione scritto ma non registrato (si pensi al proprietario che voglia chiedere la convalida di sfratto per morosità), prima di rivolgersi al Tribunale competente dovrebbe provvedere alla registrazione tardiva (il termine di legge è di 30 giorni dalla stipula) che comporterebbe il pagamento di more e sanzioni all’erario. Vista l’incertezza, sarebbe auspicabile un intervento risolutivo del Legislatore. Non mancano, infatti, anche recenti pronunce di segno contrario.
Il consiglio per evitare spiacevoli problemi (soprattutto per il proprietario/locatore) è quello di procedere alla registrazione del contratto nei termini di legge.

23/06/2014

LA DURATA DEL CONTRATTO DI LOCAZIONE E L’AGGIORNAMENTO DEL CANONE
Un argomento di particolare interesse pratico che spesso suscita molti dubbi è quello dei diversi tipi di contratto di locazione ad uso abitativo e della loro diversa durata che, in linea generale, non può essere liberamente determinata dalle parti ma viene espressamente stabilita dal legislatore e varia al variare del tipo di contratto utilizzato.
La materia è regolata dalla Legge n. 392 del 1978, successivamente modificata ed integrata dalla Legge n. 431 del 1998. Tali leggi prevedono diverse tipologie di contratto per le quali è stabilita una durata minima predeterminata per legge. In linea di massima, possiamo dire che le forme contrattuali utilizzabili per le locazioni ad uso abitativo sono sostanzialmente tre.
1-LOCAZIONE A CANONE LIBERO (4 anni + 4 anni di rinnovo automatico)
La forma contrattuale più utilizzata è quella cd. “a canone libero”, in cui il proprietario (LOCATORE PADRONE DI CASA) e l’inquilino (CONDUTTORE) stabiliscono di comune accordo l’importo del canone. Per il canone non vi è alcun limite, per cui se le parti raggiungono l’accordo, il proprietario (LOCATORE PADRONE DI CASA) è libero di chiedere qualsiasi cifra. Tuttavia, le parti sono obbligate a rispettare la durata minima prevista dalla legge: la durata minima è di quattro anni più ulteriori quattro anni di rinnovo automatico. In sostanza il contratto ha una durata complessiva di otto anni. Infatti, decorsi i primi quattro anni, il proprietario potrà recedere dal contratto solo in determinati casi previsti dall’art. 3 della L. 431/98 (Es. quando deve andare a vivere nell’ immobile e non ha altri immobili di proprietà nel comune oppure quando dovrà utilizzare l’immobile per propria attività professionale). L’inquilino (CONDUTTORE), al contrario, può recedere in ogni momento dando però un preavviso di almeno sei mesi (a mezzo lettera raccomanda con ricevuta di ritorno)a meno che non sia stato diversamente stabilito all’interno del contratto. Durante tutta la durata contrattuale (otto anni), il canone, ad eccezione dell’adeguamento ISTAT, non potrà subire variazioni. Ogni eventuale richiesta di aumento del canone sarebbe pertanto illegittima.
2- LOCAZIONE A CANONE CONCORDATO (3 anni + 2 anni di rinnovo automatico)
Altro tipo di contratto di locazione è quello definito “a canone concordato" il quale prevede che il canone di locazione venga stabilito in base ad accordi territoriali stipulati tra le organizzazioni degli inquilini e quelle dei proprietari. In questo caso il canone non è libero ma vincolato nel senso che il proprietario (LOCATORE PADRONE DI CASA) potrà richiedere un canone che è determinato in base a diversi parametri (zona ove è sito l’immobile, metratura, rifiniture ecc). In questo tipo di contratto il canone è chiaramente sempre più basso rispetto ai prezzi di mercato. La durata contrattuale minima prevista dalla legge n. 431 del 1998 è di tre anni più ulteriori due anni di rinnovo automatico. Anche in questo caso vale quanto detto circa i contratti a canone libero sul recesso del proprietario e del conduttore e sull’ ammontare del canone che non potrà variare per tutta la durata contrattuale.
3- LOCAZIONE DI NATURA TRANSITORIA
L’ultimo tipo di contratto è quello cosiddetto di “natura transitoria”. Tale contratto ha lo scopo di andare incontro a soggetti che hanno necessità di stabilirsi in un posto per un periodo di tempo ben circoscritto per esigenze familiari, di studio e/o di lavoro. Questo tipo di contratto può avere una durata minima di un mese ed una durata massima di 18 mesi. Per la validità della sua stipula è necessario che sia effettiva l’esistenza della necessità temporanea di locare un immobile indicandola espressamente nel contratto di locazione ed allegando a quest’ultimo documentazione che comprovi tale necessità (ad es. un contratto di lavoro a tempo determinato avente durata annuale per un soggetto residente a Milano che si deve trasferire provvisoriamente a Roma). Il contratto di natura transitoria può essere rinnovato ma solo se al momento della scadenza sussistono ancora le esigenze che hanno giustificato la stipula di tale tipologia contrattuale.

Che cosa accade qualora le parti stipulino un contratto avente una durata inferiore a quella prevista dalla legge? Il contratto rimane valido ma la clausola sulla durata è nulla ed il contratto dovrà considerasi della durata minima prevista dalle legge con la conseguenza che il proprietario (LOCATORE PADRONE DI CASA) non potrà pretendere la restituzione dell’immobile prima della scadenza legale e non potrà altresì pretendere l’aumento del canone.

Nel caso in cui nel corso del contratto vi fossero richiesti aumenti del canone o variazioni sulla durata non esitate a contattare un legale.

16/06/2014

IL DISEGNO DI LEGGE SUL “DIVORZIO BREVE”
Forse molti di voi già ne sono a conoscenza, ma pensiamo che la notizia meriti maggior risalto rispetto a quello dato fino ad oggi dai media. Da un po’ di tempo, in Parlamento si discuteva di una proposta di legge che potrebbe semplificare molte situazioni in caso di crisi matrimoniale. Finalmente, il 26 maggio scorso, con 381 voti favorevoli, 30 contrari e 14 astenuti, è passata alla Camera dei Deputati la cosiddetta legge sul “Divorzio Breve”. Se il disegno di legge, ora al vaglio del Senato, diventerà legge a tutti gli effetti, crediamo che sarà un provvedimento di civiltà giuridica che, quanto meno, avvicinerà il nostro Paese a molti altri nei quali addirittura non è previsto l’istituto della separazione.
Attualmente, nell’ordinamento Italiano, prima di richiedere il divorzio, è necessario che una coppia ottenga la separazione legale. Quest’ultima può essere consensuale o giudiziale.
In sintesi possiamo dire che la differenza fondamentale tra separazione e divorzio è la seguente: con la separazione legale i coniugi non pongono fine al rapporto matrimoniale, ma ne sospendono gli effetti nell'attesa o di una riconciliazione (che quasi mai si verifica) o di un provvedimento di divorzio (non ci si può risposare e i coniugi conservano i diritti ereditari).
Decorsi tre anni dalla separazione è possibile richiedere il divorzio che può essere congiunto o giudiziale e si conclude con una sentenza.
Solo con il divorzio vengono a cessare definitivamente gli effetti del matrimonio, sia sul piano personale (uso del cognome del marito etc.), sia sul piano patrimoniale. Solo a seguito di divorzio il coniuge può pervenire a nuove nozze.
Spesso, nell’arco dei tre anni di attesa necessari per ottenere il divorzio, l’affidamento dei figli e i provvedimenti economici diventano terreno di aspri e dolorosi conflitti tra i coniugi. Inoltre, in molti casi, la necessaria assistenza di un legale comporta importanti esborsi economici.
Per superare l’attuale normativa è stato pertanto proposto il disegno di legge che, il 26 maggio 2014, è stato approvato dalla Camera dei Deputati.
Non sarà più necessario aspettare tre anni dalla separazione: il termine scende a 12 mesi per la separazione giudiziale e a 6 mesi per la consensuale, indipendentemente dalla presenza o meno di figli.
Nella gran parte dei casi, in sei mesi si potrà ottenere il divorzio.
Se la legge verrà approvata, sarebbe un bel passo avanti anche se, a nostro avviso, sarebbe auspicabile riproporre il modello adottato in molti altri paesi d’Europa e del modo (Spagna, Giappone, Cina ecc…): il divorzio diretto che, in molti casi, se consensuale, si ottiene senza l’intervento del giudice.
Sperando che il disegno diventi effettivamente legge, segnaliamo che già oggi, in alcuni casi, anche presso il Giudice italiano, è possibile richiedere il divorzio diretto senza passare per la separazione. La Legge 218/1995, che determina l’ambito della giurisdizione italiana, pone i criteri per l’individuazione del diritto applicabile e disciplina l’efficacia delle sentenze e degli atti stranieri, al comma 1 dell’art. 31, dispone testualmente: “La separazione personale e lo scioglimento del matrimonio sono regolati dalla legge nazionale comune al momento della domanda”. Sulla base di tale norma, negli ultimi anni, diversi Tribunali Italiani, anche in ragione della crescente immigrazione, si sono positivamente pronunciati sulla possibilità di attuare nei matrimoni tra cittadini di nazionalità estera che vivono stabilmente in Italia, siano essi comunitari o extracomunitari, la disciplina estera comune sul divorzio.
Per fare un semplice esempio, due cittadini giapponesi sposati in Italia o in Giappone che vivono stabilmente in Italia, in caso di crisi matrimoniale, potrebbero ricorrere al giudice italiano richiedendo l’applicazione della legge giapponese che prevede il divorzio diretto.

11/06/2014

Lo Studio PratiLegal, ove gli avvocati Balducelli & Mazzocco prestano la propria attività, è nato nel 1998, si compone di numerosi professionisti ed è riuscito a sviluppare competenze multidisciplinari nel campo del diritto, tali da poter soddisfare le esigenze di molteplici tipologie di clientela .
Privati, aziende, società di grandi, medie e piccole dimensioni, enti no profit e condomini si affidano infatti quotidianamente agli avvocati Balducelli & Mazzocco per risolvere le proprie problematiche.

L'apertura di questa pagina FB e la scelta di inserirsi nel circuito delle comunicazioni 2.0 vuole essere da un lato un adeguamento oramai dovuto ai nuovi modi di interazione diffusi dal web, ma soprattutto mira a diventare uno strumento di supporto e divulgazione relativamente a contenuti utili e facilmente fruibili dagli utenti che ne siano interessati.

In questo spazio sarà infatti nostra cura pubblicare articoli, aggiornamenti e informazioni a nostro avviso particolarmente interessanti.
Altresì, qualora se ne presenti l'occasione, inseriremo informazioni pratiche di pubblica utilità che per gli addetti ai lavori potrebbero sembrare ovvie, ma che potrebbero rivelarsi molto preziose per il grande pubblico.
Saremo lieti di accogliere vostri suggerimenti, richieste e critiche costruttive, in un'ottica di collaborazione e fruizione reciproca dei diversi punti di vista che potrebbero emergere.

Non ci resta che augurarvi... buona lettura!

30/04/2014