SFRATTI E SFRATTI

09/03/2026

Assegnazione agevolata dei beni ai
soci: ecco la novità introdotta dalla
legge di Bilancio

La legge di Bilancio riapre i termini per attuare l’operazione di assegnazione agevolata dei beni ai soci, confermandosi come strumento di pianificazione patrimoniale e fiscale volto a far fuoriuscire dal perimetro d’impresa beni non strumentali, con un prelievo sostitutivo “mite” rispetto al regime ordinario (articolo 1, commi 35-40, Legge 30 dicembre 2025, n. 199).
Nello specifico, le società di persone e le società di capitali, incluse le società risultate non operative (società di comodo), che assegnano o cedono beni ai soci entro il prossimo 30 settembre o che si trasformano in società semplice entro la stessa data, in luogo della tassazione ordinaria, potran no pagare un’imposta sostitutiva delle imposte sui redditi e dell’Irap pari all’8%; (10,5% se la società risulta di comodo in almeno due dei tre periodi d’imposta precedenti a quello in corso al momento dell’assegnazione, cessione o trasformazione).
Oggetto di agevolazione non sono tutti i beni d’impresa, ma solo i beni immobili non strumentali – vale a dire, i cosiddetti immobili patrimonio – ed i beni mobili iscritti in pubblici registri, anch’essi non utilizzati quali beni strumentali nell’esercizio dell’impresa.
Condizione necessaria per usufruire dell’agevolazione è che i soci risultino iscritti nell’apposito libro, ove prescritto, alla data del 30 settembre 2025 o, in alternativa, vi provvedano entro 30 giorni dalla data di entrata in vigore della legge, in forza di un titolo di trasferimento avente data certa anteriore al 1° ottobre 2025.
Per quanto riguarda la base imponibile sulla quale applicare l’imposta sostitutiva si fa riferimento alla differenza tra il valore normale del bene assegnato e il costo fiscalmente riconosciuto. Nel caso di assegnazione di beni immobili, però, su richiesta della società, la base imponibile può essere determinata facendo riferimento al valore catastale in luogo del meno conveniente valore normale.
Le società che si avvalgono di questa possibilità devono versare le imposte sostitutive dovute:
- per il 60% entro il 30.09.2026;
- per il rimanente 40% entro il 30.11.2026.
Le aliquote dell’imposta proporzionale di registro in caso di cessione e assegnazione sono ridotte al 50%, mentre le imposte ipotecarie e catastali sono dovute in misura fissa.
Le eventuali riserve in sospensione d’imposta annullate in presenza di assegnazione o trasformazione sono assoggettate ad imposta sostitutiva del 13%.

de’FRANCESCO & PARTNERS
Avv. Giandomenico de’FRANCESCO
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10/02/2026

INSTALLAZIONE DI TELECAMERE IN SPAZI COMUNI

La Corte di Cassazione nell'ordinanza n. 2181 del 2 febbraio 2026 chiarisce in presenza di quali condizioni e presupposti è legittima la installazione di telecamere di sicurezza nelle aree comuni:

- escludeva del carattere “mobile” delle telecamere;

- il raggio di ripresa deve riprendere unicamente gli ingressi dell’abitazione;

- il sistema di videosorveglianza deve soddisfare tutti i requisiti indicati dal Garante della Privacy (liceità, proporzionalità e necessità) ed essere finalizzato a soddisfare le esigenze di sicurezza.

de’FRANCESCO & PARTNERS
Avv. Giandomenico de’FRANCESCO
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29/12/2025

REMAINDER SULLE NOTIFICHE IN MATERIA DI ATTI TRIBUTARI
Nel corso del 2025, la Cassazione ha emesso diverse sentenze cruciali sulle notifiche tributarie, evidenziando un bilanciamento tra doveri dell'Amministrazione e autoresponsabilità del contribuente, ribadendo la necessità di ricerche adeguate in caso di irreperibilità (Cass. n. 25255/2025, n. 26548/2025), la nullità di notifiche a familiari senza raccomandata informativa (Cass. n. 14089/2025) e confermando la validità della notifica per compiuta giacenza anche senza la raccomandata informativa in casi specifici (Cass. n. 18880/2025, n. 21789/2025), pur con l'obbligo di prove puntuali per l'ente.
In particolare in merito alla “Irreperibilità e ricerca” la Corte ha ribadito che la semplice dicitura "sconosciuto" è insufficiente; l'ente (AGENZIA DELLE ENTRATE e/o AGENZIA DELLE ENTRATE – RISCOSSIONE) deve provare le concrete attività di ricerca (Cass. n. 14990/2025), ma anche che l'irregolarità nella notifica può portare alla nullità derivata dell'atto successivo (Cass. n. 25255/2025).
Con riguardo alle Notifiche effettuate ai familiari la Suprema Corte ha ribadito la nullità della notifica di cartella o intimazione a persona di famiglia se non è seguita dall'invio della raccomandata informativa al contribuente (Cass. n. 14089/2025).
Sulla notifica avvenuta per “Compiuta giacenza” gli Ermellini hanno precisato che la notifica per compiuta giacenza è valida anche senza produzione della raccomandata informativa, ma solo se l'ente prova le ricerche e il perfezionamento, senza necessità di applicare analogicamente la legge 890/1982 in casi di irreperibilità temporanea (Cass. n. 18880/2025, n. 21789/2025).
In conclusione può affermarsi che l'orientamento del 2025, in materia di notifiche di atti con valenza tributaria, conferma la tensione tra l'esigenza di certezza del diritto e la tutela del contribuente, richiedendo all'Amministrazione prove concrete delle ricerche effettuate, anche se si registra uno spostamento verso l'autoresponsabilità del contribuente di mantenere aggiornato il proprio domicilio fiscale e digitale.

de’FRANCESCO & PARTNERS
Avv. Giandomenico de’FRANCESCO
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25/11/2025

RESTITUZIONE DEI CANONI E CONTRO- CREDITO DEL PROPRIETARIO

Il contratto di affitto non registrato nei termini è nullo, cioè è come se non fosse mai esistito.
Per questo motivo, il proprietario dell’immobile non ha titolo per richiedere il pagamento dell’affitto e, nel caso in cui abbia comunque incassato i canoni, è tenuto a restituirli al conduttore.
Però è anche vero che l’inquilino, avendo comunque goduto dell’immobile, non potrà richiedere l’integrale restituzione dei canoni, poiché altrimenti a suo favore si realizzerebbe un arricchimento senza causa.
Anche in presenza di un contratto di affitto nullo, è quindi necessario bilanciare le due posizioni, quella del proprietario, da una parte, e quella dell’inquilino, dall’altra.

È quanto ha recentemente stabilito l’ordinanza n. 32696 del 16 dicembre 2024, con la quale la Cassazione chiarisce che in caso di nullità del contratto di locazione, il conduttore ha diritto di ripetere, a norma dell’art. 2033 cod. civ., i canoni versati al locatore in esecuzione del contratto, ferma restando la facoltà di quest’ultimo di eccepire (cioè sollevare espressamente la questione, che non potrà invece essere riconosciuta d’ufficio, cioè automaticamente, dal giudice) ex art. 2041 cod. civ., la sussistenza di un ingiustificato arricchimento, facendo valere un credito indennitario che va, però, liquidato nei limiti della diminuzione patrimoniale subita nell’erogazione della prestazione e non in misura coincidente con il mancato guadagno che esso avrebbe potuto trarre dall’instaurazione di una valida relazione contrattuale.

27/06/2025

Reati edilizi: si può chiedere il rimborso dell’oblazione?

Il versamento di somme a titolo di oblazione e l’azione di ripetizione per la somma pagata.
La cassazione civile sezione 3 con l’ordinanza numero 17004 del 24 giugno 2025, in tema di reati edilizi, ha stabilito che il versamento di una somma a titolo di oblazione – che consiste in un negozio giuridico unilaterale, processuale o extra-processuale e che costituisce il corrispettivo di diritto pubblico connesso al rilascio del titolo edilizio da condonarsi – produce effetti giuridici di diritto pubblico, che consistono: da un lato, nel riconoscimento della sussistenza dell’illecito, con conseguente rinuncia irretrattabile alla garanzia giurisdizionale; e, dall’altro, nella rinuncia irretrattabile dello Stato a procedere penalmente nei confronti del soggetto oblante.
Ne consegue che, trovando il pagamento titolo nell’articolo 38 della legge 47/1985, va esclusa in ogni caso, ai sensi dell’articolo 2033 Cc, la ripetibilità della somma pagata.

de’FRANCESCO & PARTNERS
Avv. Giandomenico de’FRANCESCO
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03/02/2025

COMPRESE LE PERTINENZE NELLA LOCAZIONE SALVO DIVERSA PATTUIZIONE ESPRESSA

Le pertinenze immobiliari devono ritenersi sempre comprese nella locazione anche se ciò non è espressamente indicato nel contratto, se però le parti esprimono una volontà diversa, il rapporto di pertinenza di un bene rispetto all’altro può ritenersi escluso.
Così si è espressa la Corte di Cassazione con la sentenza n. 2978/2019 con cui ha rigettato il ricorso di alcuni proprietari di immobili che avevano invocato la nullità del contratto di locazione a mezzo del quale erano state loro locate delle autorimesse, carenti dei requisiti tecnici e catastali necessari per rientrare in tale destinazione d’uso, con separato contratto rispetto agli immobili di cui nel frattempo erano diventati proprietari.
Secondo i ricorrenti, il contratto con cui le autorimesse erano state autonomamente locate rispetto alle abitazioni principali, era da ritenersi nullo per mancanza di causa poiché, non potendo detti locali essere scorporati dalle unità abitative, mancherebbe l’oggetto della controprestazione, requisito essenziale nei contratti a prestazioni corrispettive.
La Cassazione, tuttavia, ha respinto le loro ragioni, spiegando che, ai sensi dell'art. 818 comma 1 c.c., gli atti e i rapporti giuridici che hanno ad oggetto la cosa principale comprendono anche le pertinenze, se non è diversamente stabilito dalle parti.
La destinazione a pertinenza di un bene, valutato come accessorio rispetto a quello principale, può scaturire dalla destinazione oggettiva e funzionale del bene al servizio dell’altro oppure dalla destinazione individuata dal proprietario di quest'ultimo; se il proprietario esclude specificamente il rapporto pertinenziale tra i due beni, non si può affermare la sussistenza del vincolo, sebbene ciò possa apparire ragionevole in virtù del carattere funzionale del bene accessorio rispetto a quello principale (Cassazione civile, sez. II, 02/08/2011, n. 16914 ; Cass. 3 novembre 2000 n. 14350.).
Il secondo comma dell’art. 818 c.c. prevede che le pertinenze possano formare oggetto di separati atti o rapporti giuridici; le pertinenze devono pertanto considerarsi assorbite nella cessione o trasferimento del bene principale, anche nel caso in cui manchi la loro espressa indicazione nel contratto di compravendita, a meno che una dichiarata volontà contraria li estrometta (Cassazione civile, sez. II, 15/11/2016, n. 23237). Al pari, anche la locazione immobiliare, se non diversamente pattuito, include le pertinenze, salvo diversa ed esplicita disposizione delle parti.

08/01/2025

LOCAZIONE DI IMMOBILE ACCATASTATO A/2 AD USO UFFICIO

Non si debbono cercare scappatoie, poiché nel nostro Paese, tra oscurità delle leggi e dell’Ordinamento, volontà spesso giustificata ma altrettanto spesso non lodevole, dei destinatari delle leggi di eluderne l’applicazione o di attenuarne e ridurne gli effetti negativi ricorrendo ad espedienti ed astuzie di vario genere, si crea sovente un circolo vizioso del quale proprio non se ne può più. Quindi non proporrò alcuna scappatoia ma più semplicemente per ve**re al tema del mutamento di destinazione di unità immobiliare sul quale altre volte mi sono intrattenuto, osservo che tra destinazione catastale e cioè qualificazione delle unità immobiliari e loro attribuzione di una rendita presunta a vari effetti tributari (imposte dirette, ICI, imposta di registro; in passato, INVIM ed imposte di successione, e la stipulazione di contratto di locazione, non esiste alcun rapporto. Ne consegue che la destinazione locativa, regolata da principi fondamentali civilistici e dalle norme di settore successivamente emanate ed in particolare dalla legge n. 392/1978 per la parte ancora in vigore, ed in ultimo e per quanto concerne le locazioni abitative dalla legge n. 431/1998, è libera rispetto alla classificazione catastale. Quindi la prima risposta è che il lettore può tranquillamente locare per ufficio, privato o pubblico, l’appartamento di sua proprietà, senza alcuna preoccupazione della classificazione catastale. Ma il discorso ovviamente non può fermarsi qui. La classificazione catastale (non in questo caso la rendita) ha tuttavia importanza in quanto secondo le norme che disciplinano l’istituzione, la tenuta e l’aggiornamento del catasto a partire dal regio decreto legge n. 652/1939 (art. 20 in particolare), il proprietario è obbligato a denunciare nei modi previsti dal regolamento e dalle successive disposizioni di legge, le variazioni nello stato e nel possesso dei relativi immobili e quindi anche le variazioni di destinazione. Tale obbligo è confermato anche dall’art. 9 del decreto ministeriale n. 28/1998. Quindi, considerato che la destinazione a ufficio privato avverrà mediante stipulazione di un contratto la cui durata minima legale ai sensi dell’art.27 della legge n.392/1978 è di sei anni con possibilità di proroga di ulteriore eguale periodo, e che la modificazione della destinazione dell’uso da abitativo in ufficio sarà di lungo periodo, il lettore dovrà dichiarare tale mutamento di destinazione al locale Ufficio del territorio, chiedendo la attribuzione di una nuova classificazione e di una nuova rendita catastale. A ciò infatti potrebbe provvedere anche l’Amministrazione del Territorio d’ufficio, peraltro, senza che l’eventuale omissione di questa pratica possa avere il minimo effetto sulla piena validità ed efficacia del contratto di locazione.

12/11/2023

In merito alla risoluzione del contratto per inadempimento del conduttore ed all'eventuale diritto al risarcimento del danno spettante al locatore per la mancata percezione dei canoni sino alla scadenza o sino al reperimento di un nuovo conduttore, si segnale Ordinanza interlocutoria Numero: 31276, del 09/11/2023 della Suprema Corte di Cassazione con la quale si inviano gli atti al Primo Presidente per l'eventuale assegnazione alle Sezioni Unite.

Nell’ordinanza interlocutoria si dà altresì atto di un contrasto nella giurisprudenza di legittimità in ordine alla suddetta questione.
Secondo un primo orientamento – più risalente e tendenzialmente prevalente, rappresentato da Cass. n. 194 del 2023; n. 8482 del 2020; n. 2865 del 2015; n. 10677 del 2008; n. 18510 del 2007; n. 676 del 1980; n. 1880 del 1970 – il locatore, che abbia chiesto ed ottenuto la risoluzione anticipata del contratto di locazione per inadempimento del conduttore, ha diritto anche al risarcimento del danno per la anticipata cessazione del rapporto, da individuare nella mancata percezione dei canoni concordati fino al reperimento di un nuovo conduttore, ed il cui ammontare è riservato alla valutazione del giudice di merito sulla base di tutte le circostanze del caso concreto.
Secondo un altro orientamento – recepito da Cass. n. 1426 del 2017; n. 27614 del 2013 – in ipotesi di risoluzione del contratto di locazione per inadempimento del conduttore, una volta intervenuto il rilascio del bene locato, non configura di per sé un danno da “perdita subita” o un danno da “mancato guadagno” la mancata percezione da parte del locatore dei canoni che sarebbero stati esigibili fino alla scadenza convenzionale o legale del rapporto ovvero fino al momento in cui il locatore stesso conceda ad altri il godimento del bene con una nuova locazione.

Seguiremo la vicenda laddove la questione venisse assegnata alle sezioni unite.

de'FRANCESCO & PARTNERS Studio Legale, Commerciale e Tributario Associato
Avv. Giandomenico de'FRANCESCO

07/03/2023

REGISTRAZIONE ON LINE CONTRATTI PRELIMINARI D'ACQUISTO
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Da oggi martedì 7 marzo 2023 l’Agenzia delle entrate apre il canale telematico per registrare i preliminari di compravendita di casa e pagare bollo e registro con due clic.

Al via la possibilità di registrare online i preliminari di compravendita, senza doversi recare in un ufficio delle Entrate. Da martedì 7 marzo sarà infatti disponibile un nuovo servizio che consente di inviare la richiesta direttamente dal proprio pc insieme agli allegati, come il contratto ed e...

16/01/2023

Deposito cauzionale, il locatore può sottrarsi all'obbligo di restituzione anche per la copertura di importi non pagati

Il locatore potrà sottrarsi alla restituzione del deposito cauzionale qualora in sede giudiziale dimostri di aver subito qualunque tipo di danno e non solo quelle subiti dalla "res locata".
Il locatore può sottrarsi all'obbligo di restituzione del deposito cauzionale, attraverso apposita domanda giudiziale per l'attribuzione dello stesso, in tutto o in parte, a copertura di specifici danni subiti, di qualsiasi natura, e non solo di quelli subiti dalla "res locata", ovvero di importi rimasti impagati.

Questo è il principio affermato dalla Corte di cassazione con ordinanza del 5 gennaio 2023 n. 194.
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GERCAP CONSULTING SRLS
Avv. Giandomenico de'FRANCESCO