27/08/2026
𝗗𝗜𝗦𝗗𝗘𝗧𝗧𝗔 𝗗𝗘𝗟 𝗖𝗢𝗡𝗧𝗥𝗔𝗧𝗧𝗢 𝗗𝗜 𝗟𝗢𝗖𝗔𝗭𝗜𝗢𝗡𝗘: 𝗤𝗨𝗔𝗡𝗗𝗢 𝗘̀' 𝗗𝗔𝗩𝗩𝗘𝗥𝗢 𝗘𝗙𝗙𝗜𝗖𝗔𝗖𝗘?
Inviare una disdetta non significa, automaticamente, aver validamente impedito il rinnovo di un contratto di locazione.
La questione è particolarmente importante nei giudizi di sfratto per finita locazione, nei quali la prova dell’effettiva ricezione della disdetta può diventare decisiva per stabilire se il rapporto sia realmente cessato oppure abbia continuato a produrre i propri effetti.
Sul punto è intervenuta la Corte di Cassazione, Sezione III Civile, con l’ordinanza n. 19824 del 20 giugno 2022, chiarendo alcuni principi fondamentali.
Il Supremo consesso ha chiarito che la disdetta è un atto negoziale unilaterale recettizio.
Ciò significa che, ai sensi degli artt. 1334 e 1335 c.c., la disdetta produce effetto quando giunge all’indirizzo del destinatario e, quindi, entra nella sua sfera di conoscibilità.
Non è necessario dimostrare che il destinatario abbia materialmente letto la comunicazione. È però necessario poter dimostrare che quella specifica comunicazione sia effettivamente giunta al suo indirizzo.
Ed è proprio su questo punto che spesso sorgono le controversie.
La Cassazione precisa che, quando la comunicazione deve avve**re mediante raccomandata con avviso di ricevimento, occorre poter accertare a chi sia stato consegnato il plico.
La consegna può avve**re anche a una persona diversa dal destinatario, ma deve trattarsi di un soggetto rinvenuto all’indirizzo corretto e legato al destinatario da una relazione tale da giustificare la presunzione che la comunicazione sia entrata nella sua sfera di conoscibilità.
È inoltre rilevante che la persona che riceve il plico apponga la propria firma sull’avviso di ricevimento.
In altri termini, ai fini della validità della disdetta, assumono particolare importanza:
1)la prova della spedizione della specifica comunicazione;
2) la corrispondenza tra il numero della raccomandata e la documentazione prodotta;
3) l’individuazione dell’esatto indirizzo di destinazione;
4) l’identificazione del soggetto che ha ricevuto il plico;
5) l’avviso di ricevimento e la relativa sottoscrizione;
6) la possibilità di collegare senza incertezze la spedizione alla concreta lettera di disdetta.
Nel caso esaminato dalla Cassazione, la prova era stata ritenuta sufficiente proprio perché esisteva una precisa corrispondenza documentale: il numero della raccomandata coincideva con quello risultante dagli altri documenti, l’avviso di ricevimento indicava destinatario e indirizzo e il portiere dello stabile aveva ricevuto il plico, sottoscritto la cartolina e annotato la successiva immissione della lettera nella cassetta postale della conduttrice.
Non basta, dunque, una generica attestazione di spedizione.
E non basta neppure affermare che una raccomandata risulti “consegnata” se dalla documentazione non è possibile stabilire con sufficiente certezza quale comunicazione sia stata consegnata, a quale indirizzo e a quale soggetto.
Il principio è semplice, ma le conseguenze possono essere rilevanti: se il locatore non riesce a dimostrare che la disdetta sia entrata nella sfera di conoscibilità del conduttore, può ve**re meno proprio il presupposto sul quale si fonda la pretesa cessazione del contratto.
La corretta gestione della disdetta, quindi, non riguarda soltanto il rispetto dei termini previsti dalla legge o dal contratto.
È altrettanto importante conservare e poter produrre una documentazione completa e coerente della spedizione e della ricezione.
