16/10/2026
🔵 Diritti nel Venerdi' in pillole ⚖️
CONDOMINIO. TERRAZZO COPRENTE UN’UNICA UNITÀ IMMOBILIARE. DEROGA ALLA DISPOSIZIONE DI CUI ALL’ART. 1126 C.C. RIPARTIZIONE DELLE SPESE EX ART. 1125 C.C.
LA MASSIMA
“in tema di condominio negli edifici, nel caso di infiltrazioni provenienti dal lastrico solare (o dalla terrazza a livello) di proprietà o di uso esclusivo di uno dei condomini che copra una sola unità immobiliare, il riparto delle spese di riparazione deve essere effettuato secondo il criterio di cui all’articolo 1125 C.C., costituente una particolare declinazione di quello sancito dall’articolo 1123 C.C., e non secondo il criterio derogatorio di cui all’articolo 1126 C.C., venendo meno, in tale situazione, la ratio sottesa a quest’ultima disposizione, che è quella di non far gravare iniquamente sui condomini serviti dalla copertura una spesa che avvantaggia in modo particolare colui che tragga da tale porzione immobiliare vantaggi ulteriori rispetto a quelli derivanti dalla funzione di copertura della stessa”, (Corte di cassazione - Sezione II civile - Ordinanza 21 aprile 2026 n. 10534).
La Cassazione, con la superiore ordinanza, ha statuito che quando una terrazza a livello di proprietà esclusiva ricopre una sola unità immobiliare, le spese di riparazione, in presenza di infiltrazioni, si ripartiscono secondo l’articolo 1125 C.C. in forza del quale “le spese per la manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute in parti eguali dai proprietari dei due piani l’uno all’altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l’intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto”.
Così la S.C. ha, di fatto, derogato alla disposizione di cui all’articolo 1126 del C.C. in forza della quale “quando l’uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l’uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico: gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno”.
In particolare, la S.C. ha ribadito che il criterio di divisione del 1/3 e 2/3 presuppone necessariamente una molteplicità di unità immobiliari sottostanti alla terrazza a livello tale da giustificare la distribuzione del vantaggio derivante dalla funzione di copertura.
In assenza di una tale pluralità, il superiore criterio di riparto perderebbe la propria giustificazione causale poiché la struttura bilaterale del rapporto renderebbe inadeguato un criterio concepito per una pluralità di beneficiari.
Ed infatti, a parere della S.C., l’applicazione del disposto di cui all’art. 1126 CC, in presenza di un solo immobile sottostante, determinerebbe effetti distorsivi, alterando il principio di proporzionalità tra utilità e spese (il proprietario dell’unica unità sottostante sopporterebbe due terzi del costo), determinando una asimmetria economica tra i due soggetti del rapporto e producendo una estensione indebita del modello normativo a un contesto per il quale non è stato concepito.
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Avv. Luca Vita, UAS Siracusa - Augusta
