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Amministrazioni Simone Pagina Facebook dell'Amministrazione stabili Simone, creata per condividere informazioni su leggi, norme e costumi legati al "mondo" del condominio.

È una delle domande più ricorrenti d'inverno: "Il vicino non paga da mesi, ma i suoi termosifoni sono caldi come i nostr...
30/10/2026

È una delle domande più ricorrenti d'inverno: "Il vicino non paga da mesi, ma i suoi termosifoni sono caldi come i nostri. Possibile che non si possa fare nulla?" La legge prevede uno strumento, ma usarlo sul riscaldamento è più complesso di quanto sembri.
⚖️ La norma: art. 63 disp. att. c.c.
Quando la mora nel pagamento dei contributi si è protratta per un semestre, l'amministratore può sospendere il condomino moroso dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato. Non serve una delibera dell'assemblea.
🔍 Il riscaldamento è "separabile"?
Qui sta il punto. Un servizio è sospendibile solo se tecnicamente si può interrompere per un singolo alloggio, senza toccare gli altri. Dipende dall'impianto:
• con la distribuzione orizzontale, cioè un modulo o una valvola per ogni appartamento, la sospensione è tecnicamente possibile;
• con l'impianto a colonne montanti, molto diffuso nei palazzi meno recenti, i termosifoni di ogni alloggio sono collegati a tubazioni verticali comuni. In questo caso interrompere il calore a un solo appartamento richiede spesso di intervenire all'interno dell'abitazione.
🏛️ Perché spesso serve il giudice
L'amministratore non può entrare in casa del condomino né agire con la forza. Per questo, nella pratica, la sospensione passa frequentemente da un ricorso d'urgenza al tribunale, che valuta il caso e, se lo ritiene fondato, autorizza le modalità dell'intervento.
❤️ Il limite della salute
La giurisprudenza di merito non è uniforme. Alcuni tribunali hanno ammesso la sospensione in presenza di una morosità grave e prolungata. Altri l'hanno negata perché il riscaldamento d'inverno tocca un bisogno primario, soprattutto se in casa vivono anziani, bambini o persone fragili. Il giudice bilancia sempre l'interesse del condominio con la tutela della persona.
💶 Gli altri strumenti
La sospensione non è l'unica arma. L'amministratore può ottenere un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo sulla base del riparto approvato (art. 63, primo comma, disp. att. c.c.) e procedere al recupero sul patrimonio del debitore. Spesso è la strada più efficace.
💡 Il ruolo dell'amministratore
Il suo compito è tutelare i condòmini in regola senza trascurare i diritti di nessuno: sollecita, diffida, agisce nei tempi di legge e, quando serve, si affida al giudice. Con fermezza, ma sempre con equilibrio. 🏢
📖 Rif.: art. 63, commi 1 e 3, disp. att. c.c.

Con il gas più caro, ogni grado conta. Non servono grandi lavori per stare più caldi spendendo meno: spesso bastano picc...
29/10/2026

Con il gas più caro, ogni grado conta. Non servono grandi lavori per stare più caldi spendendo meno: spesso bastano piccoli gesti quotidiani, alla portata di tutti.
🌬️ Caccia agli spifferi
Porte e finestre lasciano passare più aria fredda di quanto si pensi. Un paraspifferi sotto la porta, guarnizioni nuove sugli infissi, un po' di attenzione ai cassonetti delle tapparelle: sono rimedi economici che si sentono subito.
🪟 Tapparelle giù al tramonto
Quando fa buio, abbassare tapparelle e persiane e ti**re le tende crea una piccola barriera contro il freddo esterno. Di giorno, invece, via libera al sole: è calore gratuito.
🛋️ Liberare i termosifoni
Divani davanti, mensole sopra, tende lunghe che li coprono: il termosifone ha bisogno di respirare per scaldare la stanza. Nei condomìni con i ripartitori c'è un motivo in più. Un termosifone coperto scalda male l'ambiente e il ripartitore lavora in condizioni diverse da quelle per cui è stato tarato.
✨ Il pannello riflettente
Un pannello isolante e riflettente dietro il termosifone, soprattutto sulle pareti esterne, aiuta a rimandare il calore verso la stanza invece di disperderlo nel muro. Costa poco e si installa in pochi minuti.
👕 Non stendere sui termosifoni
È un'abitudine diffusa, ma i panni bagnati sul radiatore ne riducono la resa e aumentano l'umidità in casa, con il rischio di condensa e muffa. Meglio uno stendino in una stanza ben arieggiata.
🔧 Il termosifone che "gorgoglia"
Se un termosifone è caldo sotto e freddo sopra, o si sentono gorgoglii, potrebbe esserci aria nell'impianto. Con il riscaldamento centralizzato è sempre meglio segnalarlo all'amministratore, che coinvolgerà il manutentore.
🌡️ La valvola giusta in ogni stanza
Camera da letto un po' più fresca, soggiorno più caldo, stanze inutilizzate al minimo: le valvole termostatiche servono proprio a questo. Regolarle con criterio è il primo, vero risparmio.
☕ E poi, il resto
Un maglione in più, un plaid sul divano, una tisana calda. A volte il comfort più efficace è anche il più antico. 🧣

L'autunno in condominio si riconosce da un suono: il fruscio delle foglie sotto le scarpe, sul vialetto d'ingresso. È un...
28/10/2026

L'autunno in condominio si riconosce da un suono: il fruscio delle foglie sotto le scarpe, sul vialetto d'ingresso. È uno spettacolo bellissimo e, insieme, il segnale che il palazzo deve prepararsi all'inverno.
🍂 Il tappeto d'oro del cortile
Per qualche settimana il cortile cambia colore. I bambini ci saltano dentro, qualcuno scatta una foto dal balcone, il gatto del palazzo si diverte a inseguire le foglie mosse dal vento. Poi arriva la pioggia, e il tappeto d'oro diventa scivoloso. È lì che entra in scena la ditta delle pulizie con il suo rastrello.
🌧️ Le grondaie: eroine silenziose
Nessuno le guarda mai, ma in autunno lavorano più di tutti. Foglie, rametti e piccoli nidi abbandonati possono intasarle. Con le prime piogge forti, l'acqua trabocca e scende lungo la facciata invece che nei pluviali. Una pulizia programmata prima dell'inverno evita macchie sui muri e piccole infiltrazioni.
🕳️ Le caditoie dimenticate
Anche i tombini del cortile e delle rampe dei box hanno bisogno di attenzione. Una caditoia coperta di foglie è un piccolo lago annunciato al primo temporale.
🌳 Gli alberi del palazzo
L'autunno è anche la stagione giusta per valutare le potature: rami troppo vicini alle finestre, alle grondaie o ai fili elettrici. Sono interventi che il giardiniere esegue con calma, prima che arrivino neve e gelo.
🧹 Un lavoro di squadra
L'amministratore programma gli interventi con le ditte incaricate, ma anche i condòmini fanno la loro parte. Segnalano una grondaia che gocciola, evitano di lasciare vasi e sottovasi pieni d'acqua sui balconi, non spazzano le foglie del proprio terrazzo giù nel cortile.
🏡 Pronti per l'inverno
Un palazzo curato in autunno è un palazzo che affronta l'inverno senza sorprese. E intanto, finché durano, godiamoci i colori del cortile: sono lo spettacolo più bello che la stagione ci regala, gratis. 🍁

Si sono appena accesi i termosifoni e, come ogni anno, il palazzo si divide in due grandi famiglie. Non sono i guelfi e ...
26/10/2026

Si sono appena accesi i termosifoni e, come ogni anno, il palazzo si divide in due grandi famiglie. Non sono i guelfi e i ghibellini, ma quasi: sono i freddolosi e gli accaldati.
🧣 Il freddoloso cronico
Lo riconosci subito: maglione di lana già a ottobre, plaid sul divano, calzini pesanti anche in casa. Per lui i termosifoni "non scaldano mai abbastanza" e la prima domanda in ascensore è sempre la stessa: "Ma da voi è caldo?"
🪟 L'accaldato con la finestra aperta
All'estremo opposto c'è chi gira per casa in maglietta a dicembre e tiene la finestra socchiusa "per far girare l'aria". Il termosifone è al massimo e la finestra è aperta: una piccola contraddizione che fa sorridere chi la nota.
🌡️ "Da me è tiepido"
È la frase più pronunciata nelle assemblee d'autunno. Chi abita all'ultimo piano sente il tetto, chi sta al piano terra sente il pavimento freddo, chi è esposto a nord sente il vento. Ogni appartamento ha il suo microclima, e ognuno è convinto di avere il termosifone più freddo del palazzo.
🔧 La valvola misteriosa
Da quando ci sono le valvole termostatiche, ogni termosifone ha la sua rotellina con i numeri da 1 a 5. C'è chi la tiene sempre al massimo, chi la gira a caso e chi non ha mai capito che si può regolare. Eppure è proprio lì il segreto: ognuno sceglie il proprio comfort senza togliere nulla agli altri.
☕ La tregua d'inverno
Alla fine, tra un "da me fa freddo" e un "io sto benissimo", il palazzo trova sempre il suo equilibrio. Basta un po' di ironia, una valvola regolata con criterio e qualche finestra aperta per cinque minuti invece che per un'ora.
🏡 Ognuno il suo grado
Il bello del condominio è anche questo: sotto lo stesso tetto convivono temperature, abitudini e sensibilità diverse. E il calore più importante, in fondo, è quello che ci si scambia sul pianerottolo. 🔥

Stanotte, alle 3, le lancette tornano alle 2. Torna l'ora solare: si dorme un'ora in più, ma da domani il buio arriverà ...
24/10/2026

Stanotte, alle 3, le lancette tornano alle 2. Torna l'ora solare: si dorme un'ora in più, ma da domani il buio arriverà prima. E anche il condominio, a modo suo, deve "rimettere l'orologio".
🛏️ L'ora regalata
È il cambio d'ora più amato. Domenica mattina ci si sveglia riposati, o almeno ci si prova. C'è sempre chi se ne dimentica e arriva in anticipo ovunque, convinto di essere in ritardo.
💡 Le luci delle scale
Il primo segnale del cambio arriva proprio dall'androne. Se le luci comuni sono comandate da un timer a orario, per qualche giorno potrebbero accendersi o spegnersi con un'ora di sfasamento. Gli impianti con sensore crepuscolare, invece, si adattano da soli alla luce del giorno.
🔥 Il "cervello" della centrale termica
Anche il riscaldamento centralizzato ha il suo orologio. Le centraline più moderne si aggiornano automaticamente. Quelle più datate vanno riprogrammate, così che l'impianto continui a funzionare negli orari decisi e nella fascia consentita dalla legge, tra le 5 e le 23. Ci pensa il manutentore, su indicazione dell'amministratore.
🚪 Cancelli, citofoni e orologi dimenticati
Il cancello automatico con gli orari di apertura, la bacheca elettronica, il vecchio orologio dell'androne che nessuno sposta mai: in ogni palazzo c'è almeno un oggetto che resterà "all'ora legale" fino a primavera.
🌆 Il buio che arriva prima
Da domani, al rientro dal lavoro, sarà già buio. È il momento di controllare che le luci del cortile e degli ingressi funzionino bene: un'attenzione semplice che rende il palazzo più sicuro per tutti.
⏰ Arrivederci a marzo
L'ora legale tornerà l'ultima domenica di marzo. Fino ad allora, godiamoci le serate più raccolte, magari con una tazza di tè e i termosifoni tiepidi. 🍂

Arrivano le prime giornate fredde e, in qualche appartamento, ricompaiono le macchie scure negli angoli, dietro l'armadi...
24/10/2026

Arrivano le prime giornate fredde e, in qualche appartamento, ricompaiono le macchie scure negli angoli, dietro l'armadio, vicino alle finestre. E subito la domanda: "È colpa del palazzo o è colpa mia?" La risposta, spesso, sta nel mezzo.
🌫️ Condensa, non infiltrazione
Prima di tutto occorre distinguere. L'infiltrazione è acqua che entra dall'esterno: dal tetto, da un balcone, da una tubazione. La condensa si forma invece quando l'umidità dell'aria interna incontra una superficie fredda e si deposita. Le cause e le responsabilità sono diverse.
🏢 Quando risponde il condominio
Facciate e muri perimetrali sono parti comuni (art. 1117 c.c.), e il condominio ne è custode ai sensi dell'art. 2051 c.c. Se la condensa nasce soprattutto da ponti termici, da difetti di isolamento o dal degrado della facciata, il condominio può essere chiamato a eliminare la causa e a risarcire i danni. La Cassazione ha chiarito che risponde anche quando il problema deriva da difetti costruttivi originari dell'edificio (Cass. n. 15291/2011).
🏠 Quando incide il comportamento in casa
Anche le abitudini contano. Ambienti poco arieggiati, panni stesi in casa, infissi nuovi a tenuta stagna senza adeguata ventilazione, riscaldamento troppo basso o discontinuo: tutto questo favorisce la condensa. Se la causa principale è qui, il condominio non risponde.
⚖️ Spesso la verità sta nel mezzo
Nella pratica le due cause si sommano spesso. In un caso deciso dal Tribunale di Busto Arsizio nel 2026, i lavori sui ponti termici sono rimasti a carico del condominio, mentre il ripristino dell'alloggio è stato diviso a metà con il proprietario. È il principio del concorso di colpa (art. 1227 c.c.).
🔍 La parola al tecnico
Per capire davvero da dove viene il problema serve un accertamento tecnico: misure di umidità, termografia, verifica dei ponti termici. È la base di qualsiasi soluzione, bonaria o giudiziale.
💡 Il ruolo dell'amministratore
Ricevuta la segnalazione, l'amministratore coordina il sopralluogo tecnico e, se emergono difetti delle parti comuni, porta in assemblea le soluzioni possibili. Affrontare il problema presto, insieme, costa sempre meno che litigare dopo. 🏡
📖 Rif.: artt. 1117, 1227, 2051 c.c.; Cass. n. 15291/2011

Una condomina ci ha scritto: "Esiste una normativa sulle porte tagliafuoco e sulle luci di emergenza in un condominio co...
23/10/2026

Una condomina ci ha scritto: "Esiste una normativa sulle porte tagliafuoco e sulle luci di emergenza in un condominio come il nostro? Sono obbligatorie o solo consigliate?" È una domanda frequente, e la risposta corretta è: dipende dal palazzo.
🏢 Non c'è un obbligo uguale per tutti
La normativa antincendio non tratta tutti i condomìni allo stesso modo. Gli obblighi crescono con il rischio, e il rischio dipende soprattutto da tre elementi.
📏 1. L'altezza dell'edificio
Per gli edifici di civile abitazione la regola tecnica è il D.M. 25 gennaio 2019, che conta l'altezza antincendio. Fino a 12 metri non ci sono adempimenti specifici. Tra 12 e 24 metri sono previste soprattutto misure organizzative: segnaletica, informazioni sui numeri di emergenza, vie di esodo libere. Oltre i 24 metri le misure diventano più strutturate e comprendono anche l'illuminazione di sicurezza.
🚗 2. L'autorimessa
Un'autorimessa condominiale con superficie coperta oltre 300 m² è un'attività soggetta ai controlli dei Vigili del Fuoco (D.P.R. 151/2011). In questi casi il progetto antincendio prevede compartimentazioni, e quindi porte tagliafuoco verso scale e cantine, oltre ad altre misure di sicurezza.
🔥 3. La centrale termica
Lo stesso vale per la centrale termica a gas di potenza superiore a 116 kW, la taglia tipica del riscaldamento centralizzato. È anch'essa soggetta ai controlli dei Vigili del Fuoco e alla relativa regola tecnica (D.M. 12 aprile 1996), che disciplina il locale caldaia, i suoi accessi e la sua separazione dal resto dell'edificio.
🚪 Se ci sono, vanno tenute in efficienza
Dove porte tagliafuoco e luci di emergenza sono installate, devono funzionare sempre. Una porta tagliafuoco tenuta aperta con un cuneo o un fermaporta perde tutta la sua funzione. Una lampada di emergenza scarica non illumina nulla quando serve.
🛠️ La novità dal 26 settembre 2026
Con la fine del periodo transitorio del D.M. 1° settembre 2021, il cosiddetto "Decreto Controlli", la manutenzione dei presidi antincendio, comprese porte e serrande tagliafuoco, può essere affidata solo a tecnici manutentori qualificati per quella specifica tipologia. Ogni intervento va annotato nel registro dei controlli.
💡 Il ruolo dell'amministratore
L'amministratore non è un tecnico antincendio: è la regia. Verifica a quali obblighi è soggetto lo stabile, affida i controlli a professionisti qualificati, conserva la documentazione e informa i condòmini. E dove la legge non obbliga, le luci di emergenza restano una scelta di buon senso, che l'assemblea può sempre valutare. 🧯
📖 Rif.: D.M. 25 gennaio 2019; D.P.R. 151/2011; D.M. 12 aprile 1996; D.M. 1° settembre 2021

Oggi basta che la centrale termica si accenda e, in pochi minuti, i termosifoni diventano tiepidi. Ma scaldare una casa ...
22/10/2026

Oggi basta che la centrale termica si accenda e, in pochi minuti, i termosifoni diventano tiepidi. Ma scaldare una casa non è sempre stato così semplice. Facciamo un piccolo viaggio indietro nel tempo, piano dopo piano.
🔥 La stufa al centro della casa
Per generazioni il cuore dell'inverno era la stufa in cucina, a legna o a carbone. Era lì che si cucinava, si asciugavano i panni, si facevano i compiti e si chiacchierava la sera. Le altre stanze restavano fredde, e il letto si scaldava con il "prete" e la borsa dell'acqua calda.
⚫ Il carbone in cantina
Nei palazzi più grandi arrivò il riscaldamento centralizzato, spesso a carbone. In autunno il carbonaio scaricava i sacchi in cantina, tra polvere nera e rumore. E c'era chi, ogni mattina d'inverno, scendeva ad alimentare la caldaia perché il palazzo trovasse i termosifoni caldi.
🛢️ L'epoca del gasolio
Con il tempo il carbone lasciò il posto al gasolio. Comparvero le grandi cisterne interrate e l'autobotte che arrivava in cortile per il rifornimento. Le assemblee iniziarono a discutere del "pieno" della cisterna, una voce di spesa che ogni anno faceva alzare qualche sopracciglio.
🔵 Arriva il metano
Poi la rete del gas metano raggiunse le città, e molte centrali termiche cambiarono volto: niente più cisterne né scorte da gestire, solo un tubo e un contatore.
🌡️ Il termosifone di ghisa
Testimone silenzioso di tutte queste epoche è lui: il vecchio termosifone di ghisa, pesante, robusto, a volte decorato. In molti palazzi è ancora lì, magari con una valvola termostatica e un ripartitore in più.
♻️ Oggi e domani
Caldaie a condensazione, pompe di calore, contabilizzazione dei consumi: la tecnologia ha fatto passi da gigante. Eppure il bisogno resta lo stesso di allora, cioè rientrare la sera e trovare una casa calda. Cambiano gli strumenti, non il calore di sentirsi a casa. 🏡

I termosifoni si sono appena riaccesi e tutto sembra funzionare. Dietro quel tepore c'è però un lavoro silenzioso fatto ...
21/10/2026

I termosifoni si sono appena riaccesi e tutto sembra funzionare. Dietro quel tepore c'è però un lavoro silenzioso fatto di controlli, verifiche e documenti. È ciò che rende l'impianto sicuro, efficiente e in regola.
📘 Il libretto di impianto
Ogni impianto termico deve avere il proprio libretto di impianto, il cui modello è stato definito con decreto ministeriale nel 2014. È la sua carta d'identità: raccoglie le caratteristiche tecniche, gli interventi di manutenzione e l'esito dei controlli nel tempo. Va conservato e aggiornato a ogni intervento.
🔧 Due controlli diversi
Il DPR 74/2013 distingue due attività:
• la manutenzione (art. 7), eseguita da tecnici abilitati con la frequenza indicata dall'installatore o dal fabbricante, per garantire sicurezza e buon funzionamento;
• il controllo di efficienza energetica (art. 8), il cosiddetto "controllo fumi", che verifica rendimento ed emissioni.
📅 Ogni quanto?
Per le caldaie a gas il controllo di efficienza energetica ha una periodicità fissata dalla legge:
• da 10 a 100 kW: ogni 4 anni;
• da 100 kW in su, la taglia tipica delle centrali termiche condominiali: ogni 2 anni.
🗂️ In Piemonte: il catasto degli impianti termici
Ogni impianto deve essere censito nel CIT, il Catasto Impianti Termici regionale. Dopo ogni controllo di efficienza, il manutentore carica nel CIT il relativo rapporto. Così l'impianto risulta in regola anche agli occhi degli enti che svolgono le ispezioni.
👤 Chi ne risponde nel condominio
Con l'impianto centralizzato, il responsabile dell'esercizio e della manutenzione è l'amministratore. Può delegare la conduzione a un terzo responsabile qualificato (art. 6 DPR 74/2013), che assume gli obblighi tecnici. In entrambi i casi l'amministratore resta il punto di regia: affida gli incarichi, verifica le scadenze e conserva la documentazione.
💡 Perché conviene a tutti
Un impianto controllato consuma meno, inquina meno e si guasta meno. In un inverno con il gas più caro, anche qualche punto di rendimento in più si sente in bolletta. 🔥
📖 Rif.: DPR 74/2013, artt. 6, 7, 8 e Allegato A; Catasto Impianti Termici Regione Piemonte

Cambiare amministratore è un momento delicato per ogni condominio. Il nuovo arriva, il precedente lascia: in mezzo c'è u...
20/10/2026

Cambiare amministratore è un momento delicato per ogni condominio. Il nuovo arriva, il precedente lascia: in mezzo c'è un passaggio che, se fatto bene, nessuno nota. Se fatto male, può pesare per mesi.
⚖️ L'obbligo: art. 1129 c.c.
La legge è chiara. Alla cessazione dell'incarico, l'amministratore è tenuto a consegnare tutta la documentazione in suo possesso che riguarda il condominio e i singoli condòmini. Deve inoltre eseguire le attività urgenti per evitare danni agli interessi comuni, senza diritto a ulteriori compensi.
📁 Cosa passa di mano
Tutto ciò che l'amministratore era tenuto a conservare durante l'incarico (art. 1130, n. 8, c.c.):
• i registri: anagrafe condominiale, verbali, nomina e revoca, contabilità;
• rendiconti, riparti, fatture e giustificativi di spesa;
• contratti con i fornitori, certificazioni degli impianti, polizze;
• situazione delle morosità e delle eventuali liti in corso;
• chiavi, planimetrie e documentazione tecnica dell'edificio.
🏦 Il conto corrente aiuta la trasparenza
Le somme del condominio devono transitare su un conto intestato al condominio (art. 1129 c.c.). Questo rende il passaggio più semplice: i movimenti sono tracciati e il saldo è verificabile in ogni momento.
📝 Il verbale di consegna
È buona prassi redigere un verbale firmato da entrambi gli amministratori. Elenca i documenti consegnati, la situazione di cassa alla data e ciò che eventualmente manca. Protegge tutti: chi consegna, chi riceve e soprattutto i condòmini.
🔄 E nel frattempo?
I poteri dell'amministratore cessato in attesa del successore, la cosiddetta prorogatio, sono oggi una questione aperta. Nel 2026 la Cassazione si è espressa in due sensi diversi: per una pronuncia mantiene pieni poteri, per l'altra può compiere solo gli atti urgenti. In attesa di un chiarimento definitivo, la via più prudente è nominare il nuovo amministratore senza lasciare vuoti.
💡 Una transizione serena
Un buon passaggio di consegne non è una resa dei conti, ma un atto di collaborazione professionale. Quando entrambi gli amministratori lavorano con ordine, il condominio non si accorge nemmeno del cambio. 🤝
📖 Rif.: artt. 1129, 1130 n. 8 c.c.; Cass. n. 424/2026; Cass. ord. n. 7247/2026

Indirizzo

Via Gorizia 5/b
Orbassano
10043

Orario di apertura

Lunedì 09:00 - 12:00
15:00 - 18:00
Martedì 15:00 - 18:00
Mercoledì 09:00 - 12:00
Giovedì 15:00 - 18:00
Venerdì 09:00 - 12:00

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