Amministrazioni Simone

Amministrazioni Simone Pagina Facebook dell'Amministrazione stabili Simone, creata per condividere informazioni su leggi, norme e costumi legati al "mondo" del condominio.

Un tempo il condominio italiano parlava quasi sempre lo stesso dialetto. Oggi, salendo le scale di molti palazzi, si sen...
06/09/2026

Un tempo il condominio italiano parlava quasi sempre lo stesso dialetto. Oggi, salendo le scale di molti palazzi, si sentono lingue diverse, si respirano profumi di cucine lontane. È un cambiamento che non sempre parte con il piede giusto — ma che, quasi sempre, trova la sua strada.
🚪 La diffidenza dei primi tempi
È onesto dirlo: l'arrivo di nuovi vicini da altri paesi genera spesso, all'inizio, un certo riserbo. Abitudini diverse, orari diversi, una lingua che non si conosce ancora: sono ingredienti che possono creare distanza, più per timidezza reciproca e mancanza di occasioni di incontro che per reale ostilità. È una fase comune a molti condomìni, non un destino.
🍲 Il profumo che apre le porte
Capita spesso, però, che sia proprio un dettaglio semplice a rompere il ghiaccio: un odore nuovo che sale per le scale, una curiosità sincera, una porta che si apre "solo per chiedere cosa state cucinando". Da lì, a volte, nasce uno scambio di ricette — o un piatto offerto, la forma più universale di benvenuto che esista.
🗣️ Le lingue del pianerottolo
Un saluto imparato nella lingua del vicino, un gesto che sostituisce le parole quando manca il vocabolario comune: la comunicazione trova sempre un modo, se c'è la volontà di cercarlo. Spesso sono proprio i bambini, con la loro naturalezza, a fare da ponte tra le famiglie — e a insegnare agli adulti come si fa.
🤝 Le stesse regole, per tutti
Millesimi, delibere, orari di quiete: le regole del condominio non cambiano con la provenienza di chi le rispetta. Ed è proprio questa cornice comune — uguale per tutti, applicata con equità — a offrire il terreno su cui costruire fiducia reciproca.
🎉 Dove porta il dialogo
La differenza, quasi sempre, si scioglie con il tempo e con qualche parola scambiata in più: un caffè offerto, una mano data durante un trasloco, una festa di cortile organizzata insieme. È lì che la diffidenza iniziale lascia spazio a qualcosa di più semplice e più vero: la scoperta che i vicini, in fondo, si assomigliano tutti un po' — a prescindere da dove vengono. 🌍

Prima ancora di qualsiasi buon proposito di gennaio, le scale del condominio ci allenano ogni giorno senza chiedere il p...
05/09/2026

Prima ancora di qualsiasi buon proposito di gennaio, le scale del condominio ci allenano ogni giorno senza chiedere il permesso. Sono la palestra più economica — e più ignorata — che abbiamo in casa.
🏃 Chi le sceglie per davvero
C'è chi rinuncia all'ascensore per principio, chi lo fa solo quando ha fretta e l'ascensore è occupato, e chi si convince di "farle solo in discesa" — salvo poi accorgersi che, prima o poi, bisogna anche risalire.
🐕 I compagni di salita più fedeli
Il cane che tira il guinzaglio due gradini avanti a tutti, il vicino che le fa sempre di corsa per abitudine, il postino che le conosce meglio di chiunque altro. Le scale hanno i loro frequentatori abituali, riconoscibili dal passo prima ancora che dal volto.
📦 La sfida vera: le scale con la spesa
Ogni sacchetto pesa il doppio dal terzo gradino in poi. È in quei momenti che si scopre chi, tra i vicini, si ferma davvero a dare una mano — e chi, con discrezione, fa finta di non vedere.
🪟 Il valore aggiunto nascosto
Le scale con una bella vetrata, la luce che cambia colore col passare delle ore, il fresco naturale d'estate quando fuori il caldo è insopportabile: sono dettagli architettonici che si notano solo salendo a piedi, mai in ascensore.
💪 Un piccolo allenamento quotidiano
Bastano due o tre piani a piedi per accumulare, senza sforzo, un po' di movimento in più nella giornata. Nessun abbonamento in palestra offre un percorso così comodo — e sempre aperto, ventiquattr'ore su ventiquattro.
Le scale di casa: l'unico allenamento che nessuno ammette di apprezzare, ma che quasi tutti, in fondo, un po' amano. 🏃‍♀️

Un piccolo dispositivo su ogni termosifone, grande quanto un pacchetto di si*****te. Da anni non è più facoltativo: è un...
04/09/2026

Un piccolo dispositivo su ogni termosifone, grande quanto un pacchetto di si*****te. Da anni non è più facoltativo: è un obbligo di legge, e chi si oppone rischia più di quanto immagina.
⚖️ L'obbligo: D.Lgs. 102/2014
Negli edifici con riscaldamento centralizzato, la norma impone l'installazione di sistemi di contabilizzazione individuale del consumo di calore. Dove i contatori diretti non sono tecnicamente possibili — il caso più diffuso, gli impianti a colonne montanti — l'obbligo si assolve con ripartitori più valvole termostatiche su ogni radiatore.
💶 Come si divide la spesa oggi
Il D.Lgs. 73/2020 ha semplificato le regole: almeno il 50% della spesa complessiva segue i prelievi volontari effettivi; la parte restante può seguire millesimi, metri quadri o potenza installata. In precedenza (D.Lgs. 141/2016) la soglia era fissata al 70% nei casi in cui la UNI 10200 non fosse applicabile: quella regola è oggi superata. L'assemblea può comunque deliberare, con maggioranza qualificata, una quota volontaria diversa dal 50%, purché non scenda mai sotto il 30%.
🚫 Il condomino non può opporsi
Un caso giudicato dalla Corte d'Appello di Trento è emblematico: un condomino si è rifiutato per anni di far installare i ripartitori nel proprio appartamento, sostenendo che i propri termosifoni fossero un bene privato e non condominiale. I giudici hanno respinto la tesi: l'impianto di riscaldamento, comprese le componenti nei singoli appartamenti funzionali alla contabilizzazione, va considerato un bene comune nella sua interezza, e la delibera a maggioranza — non serve l'unanimità — è pienamente valida.
⚠️ Le sanzioni per chi non si adegua
Il mancato adeguamento espone a sanzioni amministrative da 500 a 2.500 euro per ciascuna unità immobiliare.
🔧 Un aggiornamento in arrivo
I dispositivi installati dopo il 25 ottobre 2020 devono essere leggibili da remoto; entro il 1° gennaio 2027 tutti i sistemi esistenti dovranno adeguarsi a questo standard.
💡 Il ruolo dell'amministratore
Coordina l'installazione con i tecnici incaricati, gestisce i rapporti con i condòmini riluttanti — se necessario anche in sede giudiziale — e applica correttamente il criterio scelto dall'assemblea nel rendiconto.
📖 Rif.: D.Lgs. 102/2014; D.Lgs. 141/2016; D.Lgs. 73/2020; Corte d'Appello di Trento, sent. n. 134/2016; Corte d'Appello di Milano, sent. n. 1849/2025

Non ha un nome sul citofono, non paga le rate condominiali, eppure c'è un abitante che a volte conosce il palazzo meglio...
03/09/2026

Non ha un nome sul citofono, non paga le rate condominiali, eppure c'è un abitante che a volte conosce il palazzo meglio di chiunque altro: il gatto — o il cane — di cortile.
🐱 Il gatto che sceglie casa
Compare un giorno, si struscia contro le gambe di qualcuno, si acciambella al sole sul primo gradino libero. Nel giro di poche settimane ha già il suo angolo preferito, la sua ciotola misteriosamente sempre piena, e un nome che ognuno pronuncia in modo leggermente diverso.
🍽️ Chi lo nutre (e non lo ammette mai del tutto)
C'è sempre qualcuno che giura di "non essersene occupato più di tanto", mentre in realtà tiene il sacchetto di crocchette nascosto in cantina. È un piccolo segreto di Pulcinella che tutto il palazzo conosce e a cui, con affetto, nessuno chiede troppe spiegazioni.
🐾 Un piccolo collante tra vicini
Il gatto di cortile diventa spesso argomento di conversazione tra chi altrimenti si scambierebbe solo un saluto veloce: "L'hai visto oggi?", "Sembra più magro, secondo te sta bene?". Piccole domande che, senza che nessuno se ne accorga, rafforzano il legame tra chi condivide lo stesso portone.
🐕 E il cane del vicino?
Anche senza essere "di tutti", il cane che si affaccia ogni giorno sul pianerottolo o abbaia felice riconoscendo i passi di chi rincasa diventa, col tempo, un piccolo punto fermo della routine condominiale — capace di strappare un sorriso anche nelle giornate no.
🏡 Una presenza che fa bene
Un animale che gira per il cortile, alla fine, è un piccolo indicatore di serenità: un palazzo dove c'è spazio anche per lui è quasi sempre un palazzo dove ci si vuole bene un po' di più.

Il rendiconto approvato non convince del tutto, qualche voce sembra poco chiara, e la fiducia da sola non basta più. In ...
02/09/2026

Il rendiconto approvato non convince del tutto, qualche voce sembra poco chiara, e la fiducia da sola non basta più. In questi casi la legge mette a disposizione uno strumento preciso: il revisore condominiale.
⚖️ La norma: l'art. 1130-bis c.c.
Introdotto dalla riforma del 2012 (L. 220/2012), stabilisce che l'assemblea può in qualsiasi momento nominare un revisore che verifichi la contabilità del condominio, per una o più annualità specificamente individuate. Non è un obbligo: è una facoltà che l'assemblea può attivare quando lo ritiene opportuno.
🗳️ Le maggioranze richieste
La delibera si assume con la stessa maggioranza prevista per la nomina dell'amministratore (art. 1136 c.c.). Il compenso del revisore si ripartisce tra tutti i condòmini in base ai millesimi — compresi quelli che avevano votato contro la nomina.
🔍 Cosa fa concretamente il revisore
Analizza rendiconti e pezze giustificative, controlla la corrispondenza con gli estratti conto bancari, verifica i criteri di riparto applicati e segnala irregolarità o margini di miglioramento. Non sostituisce l'amministratore: affianca l'assemblea con un controllo tecnico indipendente.
📚 Le competenze richieste
La norma non impone requisiti specifici, ma la prassi professionale orienta verso commercialisti o revisori legali con esperienza condominiale, idealmente certificati secondo la norma UNI 11777:2020, dedicata proprio a questa figura.
💡 Uno strumento di fiducia, non di sfiducia
Nominare un revisore non è un atto contro l'amministratore: è un modo per rendere la gestione ancora più trasparente e per rassicurare l'intera assemblea con un parere tecnico indipendente.
📖 Rif.: art. 1130-bis c.c.; L. 220/2012; art. 1136 c.c.; norma UNI 11777:2020

Nessuno lo ammetterà mai apertamente, ma esiste. È la gara più elegante e meno dichiarata del condominio: quella dei bal...
01/09/2026

Nessuno lo ammetterà mai apertamente, ma esiste. È la gara più elegante e meno dichiarata del condominio: quella dei balconi fioriti, dove ogni primavera si rinnova senza bisogno di un regolamento.
🌸 La rincorsa silenziosa
Basta che un balcone si riempia di gerani rosso acceso perché, qualche settimana dopo, anche quello di fronte trovi il modo di rifarsi il look. Nessuno dice nulla, ma tutti osservano. È una competizione fatta di sguardi discreti dal cortile e commenti mai troppo espliciti.
🪴 Le scuole di pensiero
C'è chi punta tutto sui gerani, intramontabili e generosi. Chi sceglie il verde ordinato di bosso e lavanda. E chi, ogni anno, cambia completamente stile — dalle petunie alle surfinie — trasformando il proprio balcone in un piccolo cantiere sperimentale.
💧 Il gesto quotidiano che dice molto
Annaffiare la sera, con calma, magari scambiando due parole con chi passa sotto: è uno dei riti più rilassanti della vita condominiale. E chi ha il pollice verde, spesso, non si tiene i segreti solo per sé: un consiglio su un fertilizzante, una talea regalata, sono piccoli gesti che uniscono più di un'assemblea.
🌻 Un effetto collaterale bellissimo
Un palazzo con i balconi fioriti si vede da lontano, e si sente meglio anche da dentro: pare quasi che tutti, inconsapevolmente, si prendano più cura pure del resto — scale, androne, cortile.
🏆 Chi vince, alla fine?
Nessuno, ufficialmente. Ma il vero premio se lo porta a casa chi passa in strada e alza lo sguardo, pensando: che bel palazzo. 🌷

Un tubo comune che perde nel cuore della notte, un gradino che cede all'improvviso. Non sempre si può aspettare la pross...
31/08/2026

Un tubo comune che perde nel cuore della notte, un gradino che cede all'improvviso. Non sempre si può aspettare la prossima assemblea. La legge lo sa, e prevede un'eccezione precisa.
⚖️ La norma: l'art. 1134 c.c.
La regola generale è chiara: la gestione delle parti comuni spetta agli organi condominiali, amministratore e assemblea. Ma l'art. 1134 c.c. ammette un'eccezione: il condomino che affronta una spesa senza autorizzazione ha diritto al rimborso solo se la spesa era urgente.
⏰ Cosa significa davvero "urgente"
Non basta che l'intervento sia utile o necessario in senso generico. La giurisprudenza è costante: è urgente la spesa che non può essere rinviata senza danno o pericolo, fino a quando l'amministratore o l'assemblea possano provvedere in tempo utile (Cass. ord. n. 16351/2025). La differenza tra "necessario" e "urgente" è proprio il cuore della norma.
📑 L'onere della prova è tutto del condomino
Chi chiede il rimborso deve dimostrare due cose: che l'opera era indifferibile per evitare un danno imminente, e che non c'era il tempo materiale per avvisare l'amministratore o gli altri condòmini. Serve anche la prova documentale della spesa effettivamente sostenuta: non basta un criterio di equità.
🏠 Vale anche nel condominio minimo
Anche con due soli proprietari, dove le decisioni richiedono di fatto l'unanimità, l'iniziativa individuale resta ammessa solo in presenza di reale urgenza: non è uno strumento per superare un disaccordo tra le parti.
💡 Il consiglio pratico
Prima di agire da soli, un tentativo di contatto — anche telefonico — con l'amministratore è sempre la scelta più prudente. E conservare fatture, foto e documentazione tecnica dell'intervento è ciò che, in caso di contestazione, fa davvero la differenza.
📖 Rif.: art. 1134 c.c.; Cass. ord. n. 16351/2025; Cass. SU n. 2046/2006

Ad agosto il palazzo si svuota, i passi in scala si diradano, le persiane restano chiuse per settimane. Poi arriva sette...
30/08/2026

Ad agosto il palazzo si svuota, i passi in scala si diradano, le persiane restano chiuse per settimane. Poi arriva settembre, e succede qualcosa di piccolo ma inconfondibile: il condominio ricomincia a respirare.
🔑 I primi segnali
Le valigie che rientrano, le auto che ricompaiono nei posti assegnati, le voci che tornano ad affacciarsi dai balconi. È un ritorno graduale, fatto di piccoli dettagli che chi vive in un palazzo riconosce senza bisogno di calendari: settembre si sente prima di leggerlo sulla data.
📋 La bacheca si risveglia
Dopo settimane di silenzio, gli avvisi ricominciano a comparire: la convocazione della prima assemblea autunnale, il calendario delle pulizie, magari la comunicazione di un intervento rimandato apposta a dopo le ferie. Settembre è, in molti condomìni, la stagione in cui si rimette ordine.
🍂 Il momento giusto per guardare avanti
Con l'autunno alle porte, è il periodo naturale per fare il punto: la manutenzione rimandata, il preventivo lasciato a metà, l'idea buttata lì a giugno e mai ripresa. Non c'è urgenza dell'ultimo minuto: c'è il tempo giusto per pianificare con calma.
👋 Ci si ritrova
E poi, semplicemente, ci si rivede. Il vicino che chiede com'è andata l'estate, il breve scambio in ascensore che dura un piano ma basta a far sentire il palazzo di nuovo pieno. Sono i piccoli riti che segnano davvero il cambio di stagione.
🌇 Un nuovo inizio, ogni anno
Ogni condominio ha il suo settembre: un po' scuola, un po' lavoro, un po' voglia di rimettere ordine anche negli spazi che condividiamo con gli altri. Ed è bello, ogni volta, ritrovarsi.
Bentornati a casa. 🏡

Chi ha lavori di riqualificazione energetica in programma per il proprio condominio ha una buona notizia: le aliquote 20...
29/08/2026

Chi ha lavori di riqualificazione energetica in programma per il proprio condominio ha una buona notizia: le aliquote 2026 sono rimaste quelle già in vigore. Ma qualcosa, comunque, è cambiato.
✅ Le aliquote confermate
La Legge di Bilancio 2026 ha prorogato invariate le percentuali già previste per il 2025: Ecobonus, Bonus Ristrutturazioni e Sismabonus valgono il 50% per chi lavora sull'abitazione principale e il 36% per le altre unità. Il taglio che era previsto — 36% e 30% — slitta al 2027. Il tetto massimo di spesa resta 96.000 euro per unità immobiliare, con detrazione ripartita in 10 rate annuali.
🏢 Un dettaglio importante per i condomìni
Nei lavori sulle parti comuni, l'aliquota non è unica per l'edificio: ogni condomino applica la percentuale corrispondente alla propria situazione, a seconda che l'unità sia abitazione principale o meno.
💰 La novità 2026: tetti di spesa legati al reddito
Per i redditi tra 75.000 e 100.000 euro il massimale annuo di spesa detraibile scende a 14.000 euro; oltre i 100.000 euro il limite è 8.000 euro. I massimali si adeguano in base ai figli a carico.
🚫 Cosa resta fuori
Il Superbonus non è più attivo. Il Bonus Barriere Architettoniche al 75% si applica solo alle spese sostenute entro il 31 dicembre 2025. E dal marzo 2024 non sono più praticabili sconto in fattura e cessione del credito: la detrazione passa solo attraverso la dichiarazione dei redditi.
💡 Il ruolo dell'amministratore
Verificare tempestivamente l'aliquota applicabile a ciascun condomino, coordinare la documentazione fiscale con il commercialista e informare l'assemblea per tempo: nel 2026 pianificare bene resta ancora conveniente.
📖 Rif.: Legge di Bilancio 2026 (L. 30 dicembre 2025); art. 16-bis TUIR; D.L. 63/2013

Prima si giudicava un palazzo dal portone e dal citofono lucido. Oggi, prima ancora di visitarlo, qualcuno lo ha già cer...
19/08/2026

Prima si giudicava un palazzo dal portone e dal citofono lucido. Oggi, prima ancora di visitarlo, qualcuno lo ha già cercato online. Il condominio, senza accorgersene, ha una sua piccola reputazione digitale.
🔍 La prima impressione è digitale
Chi cerca casa oggi guarda le mappe satellitari, legge le recensioni del quartiere, controlla se ci sono lavori in corso o segnalazioni pubbliche. Il "bel palazzo signorile" della vecchia inserzione immobiliare è diventato, in parte, un giudizio verificabile a colpo d'occhio da uno smartphone.
👥 I gruppi social del palazzo
Sempre più condomìni hanno un gruppo Facebook o una chat dedicata, distinta da quella per le urgenze quotidiane: serve per condividere eventi di quartiere, oggetti da regalare, consigli su artigiani di fiducia. Una piazza virtuale che, se ben gestita, rafforza il senso di comunità reale.
⭐ Quando arrivano le recensioni
Capita che un ex inquilino o un fornitore lasci una recensione su un'attività collegata al palazzo, o che un post su un gruppo di quartiere parli — nel bene o nel male — della gestione condominiale. È un fenomeno nuovo, ancora poco regolamentato, ma che i grandi condomìni iniziano a monitorare con attenzione.
🏢 Un'identità che si costruisce insieme
Un cortile curato, una facciata in ordine, un piccolo profilo social gestito con garbo: sono tutti segnali che, sommati, raccontano online la stessa cura che si respira dal vivo salendo le scale.
💬 Il vero valore resta lo stesso
La reputazione più autentica di un condominio, in fondo, non si misura in stelline o "mi piace": si misura in un pianerottolo dove ci si saluta ancora di persona. 😊

Indirizzo

Via Gorizia 5/b
Orbassano
10043

Orario di apertura

Lunedì 09:00 - 12:00
15:00 - 18:00
Martedì 15:00 - 18:00
Mercoledì 09:00 - 12:00
Giovedì 15:00 - 18:00
Venerdì 09:00 - 12:00

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