14/04/2026
Importante ordinanza della Corte di Cassazione: l’abitazione principale parzialmente locata non perde il beneficio dell’esenzione IMU
Il pronunciamento (11/02/2026) avviene a conclusione di una causa approdata in Cassazione dopo che la CTP e la Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado si erano espresse sull’argomento in maniera opposta.
La Corte di Cassazione nella sua ordinanza enuncia il seguente principio di diritto "In tema di IMU, al di fuori delle ipotesi speciali in cui è la legge ad escludere il beneficio dell'esenzione per l'abitazione principale ove l'unità immobiliare sia locata a terzi, la norma generale di cui all'art. 13, comma 2, del decreto-legge 6 dicembre 2011, n. 201, nella parte in cui dispone che "L' imposta municipale propria non si applica al possesso dell'abitazione principale e delle pertinenze della stessa, ad eccezione di quelle classificate nelle categorie catastali (OMISSIS), (OMISSIS) e(OMISSIS), per le quali continuano ad applicarsi l'aliquota di cui al comma 7 e la detrazione di cui al comma 10....." esentando dal pagamento dell'IMU il possessore dell' immobile adibito ad "abitazione principale" con tale locuzione intendendosi, dopo la sentenza n. 209/2022 della Corte costituzionale, "l' immobile, iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare, nel quale il possessore dimora abitualmente e risiede anagraficamente"- va interpretata nel senso che la locazione parziale dell'abitazione non impedisce la fruizione dell'esenzione, qualora il possessore mantenga la propria residenza e dimora abituale nell'immobile"
In buona sostanza, la Corte insiste sul fatto che i requisiti fondamentali per continuare a definire l’immobile abitazione principale consistono nella residenza anagrafica e nella dimora abituale da parte del proprietario, mentre viene considerata irrilevante la circostanza dell’affitto parziale che non farebbe venir meno la ragione essenziale per la quale la Legge riconosce il beneficio fiscale.
Così infatti recita l’ordinanza :”In più occasioni si è detto che "l'esenzione a favore dell'abitazione principale si può ritenere rivolta a perseguire la finalità di favorire "l'accesso del risparmio popolare alla proprietà dell'abitazione" di cui all'art. 47, secondo comma, Cost., laddove il significato di quest'ultimo termine - come reso evidente dall'uso dell'articolo determinativo - non è quello di fare riferimento a un immobile qualsiasi ma solo a quello in cui effettivamente si abiti" (di recente, Corte Cost. n. 112/2025 e n. 209/2022).
Ne deriva che una corretta esplicazione del suddetto dettato costituzionale è quella di
riconoscere un beneficio per coloro che possiedano, a titolo di proprietà, usufrutto o altro diritto reale, una abitazione adibita a propria dimora abituale il concetto di abitazione principale assume, dunque, il significato di luogo in cui il contribuente dimori abitualmente, oltre ad avervi la residenza anagrafica. Solo in tal modo - osserva la Consulta – "viene salvaguardata l'esigenza, da un lato, di attribuire il beneficio a tutti coloro che abbiano adibito l' immobile di cui siano possessori a dimora abituale e, dall'altro, di impedire che il possessore di una abitazione, ove non vi dimori, possa usufruire dell'esenzione"
Ebbene, tale esigenza sarebbe garantita anche in caso di locazione parziale, a condizione che si richieda – ai fini dell'esenzione - che il possessore continui ad avere residenza e dimora abituale nell' immobile, solo così non venendo meno la funzione del beneficio, come già detto costituita dall'esigenza di favorire "l'accesso del risparmio popolare alla proprietà dell'abitazione".
A cura dell’Ufficio Studi ASPPI
