23/11/2016
L'indennità per la perdita dell'avviamento commerciale.
Ai sensi dell' art. 34 della Legge n. 392 del 27 luglio 1978, nel caso di recesso anticipato del locatore, il conduttore di un locale ad uso commerciale ha diritto all' indennità per la perdita di avviamento.
Tale previsione normativa fu introdotta per tutelare il conduttore dalle difficoltà che avrebbe incontrato a seguito della disdetta del locatore che, d'altra parte, proprio in virtù di detta norma sarebbe stato incentivato ad attendere la scadenza naturale del contratto per evitare di incorrere nel pagamento dell'indennità per la perdita dell'avviamento commerciale.
Aspetto fondamentale della corresponsione dell'indennità di avviamento commerciale è per certo la fidelizzazione della clientela che l'impresa ha acquisito nel tempo presso la sua particolare ubicazione territoriale.
Pertanto, l'improvvisa indisponibilità dell'immobile ove si svolge l'attività commerciale e il conseguente venir meno dell'identificazione dell'esercizio commerciale può comportare la perdita della clientela.
Il pagamento dell'indennità di avviamento commerciale assume una funzione per così dire riparatoria, utile a compensare tutti quei costi che il conduttore dovrà affrontare per la perdita dei locali in cui si svolgeva l'esercizio commerciale.
Presupposti necessari per l'esercizio del diritto all'indennità per la perdita di avviamento sono:
-la sussistenza di una locazione commerciale;
-la destinazione dell'immobile locato ad attività (industriali, commerciali, artigianali di interesse turistico) che comportino contatti diretti con il pubblico degli utenti e dei consumatori.
Il conduttore sarà tenuto a provare che l'esercizio nell'immobile locato di un'attività commerciale comporta contatti diretti con utenti e consumatori, salvo che le circostanze descritte derivino chiaramente dalla stessa destinazione contrattuale dell'immobile.
In ogni caso, il locatore non è tenuto a corrispondere l'indennità di avviamento se il rapporto di locazione è cessato a causa di risoluzione per inadempimento, disdetta o recesso del conduttore, ovvero da una delle procedure previste dal r.d. 16 marzo 1942, n. 267 (legge fallimentare).
Infine, ai sensi dell'art. 35 l. n. 392/1978, il riconoscimento dell'indennità di avviamento viene escluso quando cessano rapporti di locazione relativi a immobili utilizzati per lo svolgimento di attività che non comportano contatti diretti con il pubblico degli utenti e dei consumatori nonché destinati all'esercizio di attività professionali, di carattere transitorio e agli immobili complementari o interni a stazioni ferroviarie, porti, aeroporti, aree di servizio stradali o autostradali, alberghi e villaggi turistici.
Il soggetto legittimato ad ottenere l'indennità è il conduttore dell'immobile al momento della cessazione effettiva del contratto.
Invece, nel caso di sublocazione del contratto di locazione, l'indennità sarà dovuta in favore del conduttore-sublocatore e non al sub-conduttore.
Quanto ai termini prescrizionali, al diritto di indennità si applicherà la prescrizione ordinaria il cui termine decorre, ai sensi dell'art. 2935 c.c., a mente del quale “la prescrizione comincia a decorrere dal giorno in cui il diritto può essere fatto valere” non può essere individuato nel momento della cessazione de iure del rapporto locativo (poiché, in tale momento, il diritto, pur già sorto, non è esercitabile in ragione della sua inesigibilità, scaturente dalla disciplina dettata dagli artt. 34 e 69 della legge n. 392 del 1978), coincidendo, invece, con il momento in cui l'immobile venga rilasciato senza il contestuale pagamento dell'indennità, poiché' solo da tale momento il credito in questione diverrà esigibile.
La misura dell'indennità dovuta per la perdita dell'avviamento varia a secondo dell'attività svolta nell'immobile:
-diciotto mensilità per le attività industriali, commerciali e artigianali di interesse turistico ;
-ventuno mensilità per le attività alberghiere.
Il conduttore ha diritto, inoltre, a una ulteriore indennità di ulteriori diciotto mensilità, quando l'immobile sia da chiunque adibito all'esercizio della stessa attività o di attività incluse nella medesima tabella merceologica che siano affini a quella già esercitata dal conduttore uscente, anche laddove il nuovo esercizio dell'attività identica non venga esercitato immediatamente, ma comunque entro un anno dalla cessazione del precedente rapporto di locazione.
