02/09/2026
Un caso molto più frequente di quanto si pensi.
Si stipula oggi la vendita di un immobile, ma il venditore deve consegnarlo tra 30 o 60 giorni perché deve ancora trasferirsi.
Al momento del rogito la casa ha una pergotenda, alcuni lampadari, l’impianto d’allarme, elettrodomestici incassati, arredi concordati. Ci sono magari anche alcuni lavori che il venditore si è impegnato a terminare prima della consegna.
Passano due mesi. Arriva il giorno delle chiavi.
La pergotenda non c’è più. Alcuni corpi illuminanti sono stati sostituiti. Un mobile che doveva rimanere è sparito. Su una parete c’è un danno che prima, secondo l’acquirente, non esisteva.
A quel punto nasce una domanda semplicissima:
come si dimostra esattamente com’era l’immobile il giorno del rogito?
Fotografie sul telefono, messaggi WhatsApp e dichiarazioni delle parti possono certamente essere utili. Ma oggi esiste anche uno strumento notarile che merita maggiore attenzione: il verbale notarile di constatazione dello stato materiale dell’immobile.
Il recente Studio n. 26-2026/PC del Consiglio Nazionale del Notariato, curato da Ernesto Fabiani, è tornato sulla competenza del notaio in materia di verbali di constatazione e inventari atipici, sviluppando una riflessione già affrontata nello Studio CNN n. 432-2012/C.
In concreto, cosa può fare il notaio?
Può recarsi nell’immobile e documentare ciò che vede direttamente:
la presenza di determinati arredi o impianti, lo stato visibile dei locali, l’esistenza di lesioni o macchie, la presenza o assenza di determinati beni, le letture dei contatori, le chiavi consegnate, lo stato apparente dei lavori.
Può inoltre coordinare queste constatazioni con fotografie e riprese video, identificandole puntualmente e collegandole al verbale.
Il vantaggio non è trasformare una fotografia in qualcosa di magicamente “incontestabile”.
È diverso: il notaio attesta con pubblica fede ciò che ha personalmente fatto e direttamente constatato, nei limiti dell’art. 2700 c.c.; fotografie e video conservano invece la propria disciplina probatoria, in particolare quella dell’art. 2712 c.c.
E cosa non può fare?
Questo confine è fondamentale.
Il notaio può verbalizzare che «sulla parete è presente una macchia scura di determinate dimensioni».
Non può certificare che «la macchia deriva da un’infiltrazione del terrazzo soprastante».
La prima è una constatazione materiale. La seconda è una valutazione tecnica.
Analogamente, il notaio non stabilisce se i lavori siano stati eseguiti a regola d’arte, quale sia la causa di una lesione, quanto valga un danno o se una parte sia giuridicamente inadempiente. Quando occorrono queste valutazioni interviene il tecnico; quando serve una prova giudiziale in contraddittorio restano gli strumenti processuali, compreso l’accertamento tecnico preventivo.
La soluzione più interessante: fotografare due momenti
Nelle compravendite con consegna differita, lo strumento può diventare particolarmente efficace se utilizzato due volte:
un verbale al momento del rogito e un secondo verbale alla consegna delle chiavi, seguendo possibilmente lo stesso percorso nell’immobile.
Non si deve così ricostruire mesi dopo che cosa ci fosse o non ci fosse: si possono confrontare due situazioni materialmente documentate.
E il verbale può essere coordinato fin dall’origine con una clausola contrattuale precisa, con un eventuale deposito di parte del prezzo, con una penale o con criteri oggettivi per lo svincolo delle somme.
È probabilmente questa l’applicazione più interessante: non utilizzare il notaio quando il conflitto è già esploso, ma costruire prima un sistema che renda molto più difficile la nascita della contestazione. La ricerca individua infatti nel coordinamento tra clausola contrattuale, deposito, verbale iniziale e verbale finale la soluzione operativamente più completa.
Lo stesso metodo può essere particolarmente utile per immobili arredati di pregio, ville con numerosi accessori e impianti, immobili ancora occupati dal venditore, cantieri non ultimati e consegne anticipate delle chiavi.
Non è una perizia notarile e non sostituisce il giudice o il tecnico.
È qualcosa di più semplice: fissare con precisione un fatto oggi, perché domani non si debba discutere su come fosse ieri.
Riferimenti: E. Fabiani, Studio CNN n. 26-2026/PC; E. Fabiani, Studio CNN n. 432-2012/C; artt. 2699, 2700 e 2712 c.c. Ricerca\_verbali\_constatazione\_immobiliare.docx
Scopri di più: www.notaiosantosuosso.it
̀Notarile ̀eSicurezza
