04/06/2026
L'Appalto di Opere Straordinarie: Gestione della responsabilità solidale e prevenzione dei contenziosi
Di: Dott.ssa Maria Coppola CEO di Avvocato in Condominio
Nelle grandi strutture condominiali, l’appalto di lavori di manutenzione straordinaria rappresenta il momento di massimo rischio per la società di amministrazione. L'esecuzione di opere complesse (facciate, rifacimento tetti, efficientamento energetico) espone l'amministratore a responsabilità civili e solidali che vanno ben oltre il mero controllo dei costi.
La diligenza nella selezione dell'appaltatore (Culpa in eligendo)
La giurisprudenza ha cristallizzato il principio per cui l’amministratore ha il dovere di una selezione rigorosa. Affidare lavori a imprese che presentano prezzi fuori mercato o che non dimostrano solidità finanziaria espone l'intero complesso a rischi di sospensione dei lavori. Prima di sottoporre il preventivo all'assemblea, la società di amministrazione deve aver esperito un audit documentale: verifica della regolarità del DURC, controllo della posizione INAIL e accertamento della copertura assicurativa R.C. che sia congrua rispetto al valore dell'opera.
Il ruolo della Direzione Lavori e la responsabilità dell'amministratore
È un errore comune ritenere che l'amministratore sia esente da colpa se il Direttore dei Lavori (DL) è scelto dall'impresa o pagato dal condominio. Sebbene il DL sia il responsabile tecnico, l'amministratore, in qualità di garante del patrimonio condominiale, non può restare inerte di fronte a palesi ritardi o difetti esecutivi. La prassi virtuosa impone la tenuta di un "Giornale dei Lavori" condiviso o l'invio di report mensili da parte del DL, che l'amministratore deve analizzare e contestare tempestivamente in caso di discordanza.
Il rischio della responsabilità solidale (Art. 29 D.Lgs. 276/2003)
In materia di appalti, la solidarietà tra committente (condominio) e appaltatore per i crediti retributivi e contributivi dei dipendenti è un rischio latente. Per le grandi società di amministrazione, la strategia di difesa è duplice: inserire nel contratto clausole di manleva che obblighino l'impresa a dimostrare il pagamento periodico delle maestranze e subordinare il pagamento dei SAL (Stato Avanzamento Lavori) alla verifica documentale del versamento dei contributi.
La gestione dei vizi occulti e della garanzia
Il termine di cui all'art. 1667 c.c. (decadenza in 60 giorni dalla scoperta dei vizi) viene spesso mancato per negligenza nella comunicazione. Per una grande società di gestione, è necessario implementare un protocollo interno di monitoraggio delle scadenze di garanzia. Non appena viene rilevata una difformità, la PEC deve partire immediatamente. L'amministratore che attende il parere dell'assemblea per denunciare i vizi rischia di far decadere il diritto del condominio all'eliminazione delle difformità, incorrendo in una responsabilità per danni verso i condòmini.
Dott.ssa Maria Coppola
