Notaio Gaia Frunzio

Notaio Gaia Frunzio Notaio 2.0
Atti su misura
Società Immobili e Successioni

04/06/2026

Stai per comprare un immobile da un'associazione. L'edificio è dei primi del Novecento. Sai che c'è una procedura obbligatoria che il venditore deve fare prima di poterti cedere quel bene?

📌 Si chiama verifica di culturalità ed è prevista dal Codice dei beni culturali — D.Lgs. 42/2004. Quando il proprietario è una persona giuridica e il bene ha più di 70 anni, la legge presume che possa avere interesse culturale. Prima di venderlo, va sottoposta a verifica ministeriale.

Ci sono due esiti possibili.

Esito negativo: il bene non ha interesse culturale. Si vende liberamente come qualsiasi altro immobile.

Esito positivo: il bene viene dichiarato di interesse storico-culturale. E lì cambia tutto.

Nel prossimo video spiego cosa cambia esattamente — le regole sono precise e saltare un passaggio può rendere l'atto nullo. Seguimi per non perderlo 👇

02/06/2026

Vuoi donare casa, ma non hai ancora figli. E se in futuro ne avessi, vorresti che la casa tornasse tua. Si può fare?

Sì — lo prevede l'articolo 803 del codice civile.

📌 Si chiama revocazione per sopravvenienza di figli. La donazione può essere revocata se al momento dell'atto il donante non aveva figli o discendenti, e in seguito ne ha avuto uno — anche per nascita tardiva, anche per scoperta di un figlio di cui non si conosceva l'esistenza.

È una tutela che il codice riconosce espressamente, perché il legame tra genitore e figlio è considerato prevalente rispetto agli effetti di una donazione fatta in un momento diverso della vita.

Se stai pensando di donare un bene e non hai ancora figli, questa possibilità va inquadrata bene nell'atto.

👇 Seguimi per altri approfondimenti su donazioni e successioni.

30/05/2026

Hai firmato un preliminare con una caparra confirmatoria molto alta. Pensi di essere tutelato. Ma se quella caparra supera certi limiti, la Cassazione dice che è nulla.

📌 Lo ha chiarito una sentenza dell'aprile 2026 (n. 8217, Sez. II civile): se la clausola prevede un importo uguale o superiore alla prestazione principale, quella clausola è nulla per violazione dell'art. 1385 c.c. — nullità virtuale ex art. 1418.

Il motivo è semplice: la caparra confirmatoria, per essere tale, deve essere una frazione della prestazione principale. Se arriva a coincidere con l'intera prestazione, perde la sua identità di caparra e con essa la sua funzione di garanzia.

Una caparra nulla non protegge nessuno — né chi la versa né chi la riceve.

Se stai per firmare un preliminare con una caparra molto alta rispetto al prezzo, falla rivedere prima.

👇 Hai dubbi su un contratto preliminare? Scrivimi in DM.

28/05/2026

Tuo padre ti fa un bonifico per comprare casa. Sembra tutto normale. Ma dal punto di vista giuridico, quella donazione potrebbe essere nulla.

Il codice civile è chiaro: le donazioni di una certa importanza richiedono l'atto pubblico davanti al notaio, con due testimoni. Senza quella forma, la donazione è nulla — e il genitore, o i suoi eredi, possono chiederla indietro. Anche dopo anni.

📌 C'è poi un rischio che pochi conoscono: l'Agenzia delle Entrate può recuperare l'imposta dell'8% sull'importo donato, senza franchigia.

La soluzione si chiama rinnovazione in forma notarile: si fa l'atto dal notaio citando il bonifico già avvenuto, e si sana tutto.

Se in famiglia avete fatto bonifici importanti, parlatene con un professionista prima che diventi un problema.

👇 Hai dubbi sulla tua situazione? Scrivimi in DM.

27/05/2026

C'è un contratto che il codice civile non disciplina espressamente, ma che esiste, è valido, e in certi casi è più vantaggioso di una donazione. Si chiama contratto di mantenimento.

Funziona così: trasferisci un bene — un immobile, un capitale — a un'altra persona. In cambio, quella persona si impegna a mantenerti per tutta la vita: vitto, alloggio, assistenza, cure.

📌 La caratteristica essenziale è l'aleatorietà: non si sa quanto durerà la vita di chi riceve il mantenimento, né come cambieranno le sue necessità. È proprio questa incertezza a renderlo un contratto valido e distinto dalla donazione.

Attenzione però: per evitare contestazioni, il contratto deve essere dettagliato. Vanno specificati gli obblighi concreti e verificata la proporzione tra prestazioni.

Il grande vantaggio rispetto alla donazione: il bene oggetto di contratto di mantenimento non rientra nell'asse ereditario — quindi non può essere soggetto all'azione di riduzione da parte dei legittimari.

È uno strumento potente, ma va costruito con un professionista.

👇 Vuoi saperne di più? Scrivimi in DM.

25/05/2026

Tuo padre ha donato dei beni a tuo fratello. Si sono litigati e adesso vuole revocare la donazione per ingratitudine. Si può fare?

Dipende — e la risposta è molto più restrittiva di quello che si pensa.

📌 L'articolo 801 del codice civile rinvia ai casi previsti dall'articolo 463 — gli stessi dell'indegnità a succedere — e parla solo dei primi tre commi: tentato omicidio del donante, attentato alla sua vita, atti ai quali la legge attribuisce gli effetti dell'omicidio volontario.

Una lite, un'offesa, un comportamento sgarbato, anche grave sul piano umano, non sono sufficienti. La revoca per ingratitudine è uno strumento eccezionale, riservato a fatti di straordinaria gravità.

Se ti hanno semplicemente deluso, non c'è margine. Se i fatti sono oggettivamente gravi, sì — ma va valutato con un professionista.

👇 Hai domande su donazioni e revoca? Scrivimi.

18/05/2026

Bitcoin in società. Si può conferire? 🪙

In apparenza sembrerebbe di sì: i Bitcoin hanno un controvalore in denaro misurabile, la SEC li ha riconosciuti come digital commodity, e grandi imprese e istituzioni li stanno acquistando come asset di riserva nei propri bilanci.

Quindi il valore c'è — nessun dubbio. Ma conferirli nel capitale di una società di capitali è un discorso diverso.

Per conferire un bene in una SRL o SPA servono due requisiti fondamentali: deve essere valutabile in modo certo e oggettivo, e deve essere aggredibile dai creditori — cioè pignorabile.

📌 Ed è qui che la giurisprudenza ha frenato. La Corte d'Appello di Brescia, già nel 2018, ha ritenuto il conferimento di criptovalute non idoneo per due ragioni precise: l'estrema volatilità del valore — che rende qualsiasi stima incerta per definizione — e i dubbi concreti sulla pignorabilità da parte dei creditori sociali.

Ad oggi il conferimento diretto di Bitcoin in una società resta quindi problematico. Non impossibile in assoluto, ma da costruire con grande attenzione giuridica. E soprattutto da monitorare: su questo tema il diritto si muove velocemente, e quello che vale oggi potrebbe cambiare presto.

👇 Hai domande su conferimenti o struttura societaria? Scrivimi in DM o prenota una consulenza — link in bio.

16/05/2026

Beni e aumenti di capitale: SI o NO?

14/05/2026

Deliberi un aumento di capitale da 200.000€.
Ne arrivano 150.000.
Cosa succede?
Dipende da una parola sola.
—
🔒 Se l'aumento è inscindibile, deve essere sottoscritto integralmente — altrimenti l'operazione non si perfeziona e tutto torna indietro.
Nessuna eccezione.
✅ Se è scindibile, produce effetto anche per la parte sottoscritta.
Con 150.000€ su 200.000€ deliberati, il capitale aumenta comunque di 150.000€.
L'efficacia può essere progressiva: man mano che i soci sottoscrivono, l'effetto si produce — senza aspettare la chiusura dell'intera operazione.
—
La scelta dipende dal contesto:
🔹 Hai bisogno di flessibilità e vuoi che l'operazione produca effetti anche parzialmente?
→ Lo scindibile è la soluzione più pragmatica.
🔹 L'operazione ha senso solo se completata integralmente — perché i fondi servono tutti o non servono?
→ L'inscindibile dà più coerenza e sicurezza.
—
⚠️ Non è un dettaglio da delegare all'ultimo momento: va deciso nella delibera.
—
📽️ Tutto il tema aumento di capitale nel video completo sul mio canale YouTube — link in bio.

12/05/2026

Vuoi aumentare il capitale della tua società. Prima di versare un euro, ci sono tre decisioni fondamentali da prendere — e vanno prese bene dalla delibera assembleare.

📊 Prima decisione: il quantum. Quanto aumenta il capitale, comprensivo dell'eventuale sovrapprezzo.

👤 Seconda decisione: a chi è destinato l'aumento. I soci esistenti hanno un diritto di opzione — cioè il diritto di sottoscrivere proporzionalmente alla propria partecipazione. Si può limitare o escludere questo diritto, ma servono giustificazioni precise e adeguate.

📌 Terza decisione: la disciplina dell'inoptato. Cosa succede alle quote non sottoscritte? Possono essere offerte agli altri soci, poi eventualmente a terzi, oppure l'aumento si riduce in proporzione. Questa scelta va decisa in anticipo — non improvvisata.

Vanno poi fissati con precisione i termini entro cui i soci devono comunicare la propria intenzione di sottoscrivere.

Una delibera costruita male può bloccare l'intera operazione, generare contestazioni tra soci o creare problemi in fase di esecuzione. Meglio investire tempo nella fase iniziale.

👇 Il video completo su conferimenti e aumento di capitale è sul mio canale YouTube.

Indirizzo

Via Della Moscova 40/4
Milan
20121

Orario di apertura

Lunedì 08:30 - 18:30
Martedì 08:30 - 18:30
Mercoledì 08:30 - 18:30
Giovedì 08:30 - 18:30
Venerdì 08:30 - 18:30

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