03/04/2020
LOCAZIONE AD USO COMMERCIALE – STRUMENTI A TUTELA DEI CONDUTTORI
La grave emergenza sanitaria che sta coinvolgendo l'intero territorio nazionale, ha costretto molte attività commerciali, ritenute non essenziali, alla chiusura, in ottemperanza alle disposizioni governative volte al contenimento del contagio da COVID – 19.
Gli effetti e le ricadute economiche di tali misure restrittive sono ingenti poiché la sospensione delle attività ha azzerato il fatturato di molte aziende/commercianti in guisa da rendere difficoltoso il puntuale versamento del canone di locazione.
Con il Decreto c.d. “Cura Italia” il Governo ha riconosciuto a favore degli esercenti le attività d'impresa sospese - limitatamente agli immobili rientranti nella categoria catastale C/1 e con riferimento al solo mese di marzo 2020 - un credito d’imposta pari al 60% dell’ammontare del canone di locazione.
In base a quanto previsto dalla Agenzia delle Entrate per beneficiare del suddetto credito d'imposta sarà necessario indicare sul modello di pagamento F24 nella sezione Erario alla colonna "importi a credito compensati” il codice tributo 6914 (Credito di imposta canoni di locazione botteghe e negozi - articolo 65 del D.L. 18 del 17 marzo 2020).
E tuttavia la misura messa in atto dal Governo non sembra sufficiente a tutelare in concreto il conduttore, costretto, da un lato a sostenere le spese di locazione e, dall'altro, impossibilitato a svolgere la propria attività e finanche a conoscere se e quando potrà riavviarla.
Appare dunque opportuno valutare la possibilità di “sfruttare” gli strumenti normativi previsti dal nostro legislatore a favore del debitore/conduttore che versi in stato di difficoltà.
Sospensione del pagamento del canone di locazione
L'art. 1256 c.c., al secondo comma, regolamenta l'ipotesi di impossibilità temporanea da parte del debitore di eseguire la prestazione, “giustificando” il ritardo nell’adempimento degli obblighi contrattuali di quest'ultimo.
Tale ipotesi ben potrebbe essere adattata all'attuale condizione in cui versa il conduttore che, per causa di “forza maggiore”, è temporaneamente impossibilitato a pagare puntualmente il canone di locazione in guisa da consentire (previa autorizzazione del locatore) la sospensione del relativo versamento, fintanto che perdura l’emergenza sanitaria.
Risoluzione del contratto di locazione o Riduzione del canone di locazione
L'art. 1467 c.c., prevede la facoltà delle parti - qualora si verifichino eventi che rendano eccessivamente oneroso il contratto sottoscritto e sproporzionatamente gravoso l'adempimento in capo ad uno dei contraenti – di risolvere il contratto.
Viene fatta salva tuttavia la possibilità per il locatore di evitare la suddetta risoluzione, attraverso la proposizione di un'equa modifica delle condizioni contrattuali.
In questo caso sarà necessario sottoscrivere un nuovo contratto di locazione ovvero un addedum al contratto vigente, che preveda una rimodulazione del canone.
Recesso dal contratto di locazione
Infine, l'art. 27 della Legge n. 392/1978, in ordine alle locazioni di immobili per uso diverso da quello abitativo, disciplina l’esercizio legittimo del diritto di recesso laddove si verifichi il sopravvenire di gravi motivi, statuendo espressamente che “indipendentemente dalle previsioni contrattuali, il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto, con preavviso di almeno sei mesi da comunicarsi con lettera raccomandata”.
Tale ultima ipotesi richiede che la gravità della motivazione addotta abbia carattere di oggettività, con la conseguenza che i fatti descritti debbano sostanziarsi in eventi imprevedibili e sopravvenuti tali da rendere oltremodo gravosa per il conduttore la prosecuzione del rapporto locativo, oltre alla necessità di rispettare il termine di preavviso in guisa da non rappresentare, allo stato, una soluzione pienamente soddisfacente.
