26/08/2026
Avvocato e amministratore di condominio: la riforma forense fa finalmente chiarezza sulla compatibilità.
Una questione discussa per anni potrebbe finalmente trovare una risposta chiara: l’avvocato potrà svolgere anche l’attività di amministratore di condominio. Ma attenzione: la compatibilità non significa assenza di regole, obblighi e responsabilità.
La riforma dell’ordinamento forense approvata definitivamente dal Senato il 22 luglio 2026 apre una pagina importante anche per il mondo condominiale.
Il disegno di legge n. 1917, recante la delega al Governo per la riforma dell’ordinamento della professione forense, è stato approvato con 114 voti favorevoli, nessun voto contrario e 19 astensioni. Il provvedimento interviene, tra le altre cose, proprio sul delicato tema delle incompatibilità professionali.
E tra le attività che il legislatore intende espressamente rendere compatibili con l'esercizio della professione forense compare la carica di amministratore di condominio.
Una compatibilità che, in realtà, era già stata riconosciuta.
La novità è importante, ma bisogna ricordare che la compatibilità tra le due attività non nasce oggi.
Per anni la questione è stata oggetto di interpretazioni e pareri, soprattutto a causa dell'articolo 18 della legge n. 247/2012, che disciplina le incompatibilità della professione forense.
Il Consiglio Nazionale Forense si era già espresso favorevolmente sulla possibilità per l'avvocato di svolgere l'attività di amministratore di condominio.
Il principio era stato ricondotto alla particolare natura dell'incarico dell'amministratore: un'attività di gestione e rappresentanza svolta sulla base di un mandato conferito dai condòmini e non una seconda professione ordinistica incompatibile con quella forense.
Anche analisi successive hanno ricordato come il CNF avesse già escluso l'incompatibilità tra iscrizione all'Albo degli avvocati e attività di amministratore di condominio.
La riforma, quindi, assume soprattutto il significato di trasformare una compatibilità già sostenuta sul piano interpretativo in una previsione normativa espressa.
Cosa cambia concretamente?
Il punto centrale della delega è molto chiaro: il Governo dovrà disciplinare il regime delle incompatibilità prevedendo espressamente la compatibilità della professione forense con la carica di amministratore di condominio.
Il documento parlamentare che accompagna la riforma evidenzia infatti l'ampliamento delle attività compatibili con la professione forense e cita espressamente l'incarico di amministratore di condominio.
Questo significa che un avvocato potrà continuare ad esercitare la professione forense e, contemporaneamente, amministrare condomìni.
Una scelta che appare coerente con l'evoluzione del settore.
Il condominio moderno, infatti, non è più soltanto gestione contabile e amministrativa. È un settore nel quale convergono diritto civile, diritto immobiliare, appalti, responsabilità, recupero della morosità, mediazione, sicurezza, privacy, fiscalità, energia e gestione dei rapporti contrattuali.
La presenza di professionisti con una solida preparazione giuridica può quindi rappresentare un valore aggiunto.
Quanti sono oggi gli avvocati che amministrano condomìni?
Questa è forse la domanda più interessante.
La risposta corretta, oggi, è che non esiste un dato ufficiale nazionale certificato.
Non esiste infatti un Albo nazionale degli amministratori di condominio nel quale sia indicata la professione di provenienza dell'amministratore e non esiste, presso il Consiglio Nazionale Forense, una rilevazione statistica pubblica che individui quanti iscritti all'Albo degli avvocati svolgano contemporaneamente attività di amministratore di condominio.
Pertanto, affermare oggi che siano "X mila" sarebbe metodologicamente scorretto se non accompagnato da una fonte statistica precisa.
Le ricerche disponibili confermano comunque che tra coloro che svolgono attività di amministrazione condominiale sono presenti numerosi professionisti provenienti dal mondo giuridico. È nota la presenza significativa di laureati in giurisprudenza tra gli amministratori.
Ma laureato in giurisprudenza non significa necessariamente avvocato iscritto all'Albo.
Ed è proprio questa distinzione che impedisce, allo stato attuale, di trasformare quei dati in un numero attendibile di "avvocati-amministratori".
La questione evidenzia un problema più generale del settore.
In Italia conosciamo il numero degli avvocati iscritti agli Albi, ma non sappiamo con precisione quanti di questi svolgano anche attività di amministrazione condominiale.
Conosciamo le caratteristiche della professione di amministratore attraverso studi, associazioni e ricerche di settore, ma non disponiamo ancora di un Registro nazionale pubblico degli amministratori di condominio capace di fotografare realmente il mercato.
È una delle ragioni per cui da anni si discute della necessità di una maggiore organizzazione e qualificazione del settore.
La compatibilità non significa però che le due attività possano essere sovrapposte senza limiti.
L'avvocato che amministra un condominio deve rispettare contemporaneamente:
- le norme del Codice civile in materia condominiale;
- i requisiti previsti dall'articolo 71-bis delle disposizioni di attuazione del Codice civile;
- gli obblighi formativi previsti per gli amministratori, quando applicabili;
- le regole deontologiche della professione forense;
- le norme in materia di conflitto di interessi;
- gli obblighi di trasparenza e correttezza nei confronti dei condòmini.
La doppia qualificazione professionale, quindi, non costituisce una sorta di "immunità" rispetto alle regole dell'amministrazione condominiale.
Al contrario, aumenta il livello di responsabilità richiesto.
Il vero problema rimane il conflitto di interessi.
È proprio sul conflitto di interessi che occorre mantenere alta l'attenzione.
Un avvocato che amministra un condominio non può considerare automaticamente ogni controversia condominiale come un proprio incarico professionale.
Amministratore e avvocato sono due ruoli distinti.
Se il condominio deve affrontare una controversia, sarà necessario valutare correttamente il conferimento dell'incarico legale, il rapporto con l'assemblea e ogni eventuale situazione di conflitto.
La compatibilità tra le professioni non elimina quindi i principi di indipendenza, correttezza e trasparenza che devono caratterizzare l'attività dell'avvocato.
Ed è proprio su questo punto che la riforma assume un significato particolarmente importante.
L'amministratore di condominio è oggi chiamato ad affrontare problematiche sempre più complesse.
Pensiamo ai grandi interventi di riqualificazione energetica, agli appalti, ai contenziosi, alla morosità, alla sicurezza degli edifici, alla gestione dei dati personali, alle controversie tra condòmini e fornitori.
In questo scenario, avere tra gli amministratori professionisti con una formazione giuridica avanzata può essere certamente un elemento positivo.
Ma allo stesso tempo non bisogna cadere nell'errore opposto: essere avvocato non significa automaticamente essere un buon amministratore di condominio.
Sono competenze diverse.
L'amministratore deve conoscere la contabilità condominiale, la gestione tecnica, la fiscalità, gli obblighi amministrativi, la gestione degli appalti, la normativa sulla sicurezza e soprattutto le dinamiche organizzative del condominio.
La formazione specifica rimane quindi fondamentale.
La riforma non crea un'amministrazione "riservata" agli avvocati
Un altro punto deve essere chiarito.
La riforma forense non attribuisce agli avvocati il monopolio dell'amministrazione condominiale.
Gli amministratori continueranno a poter provenire da percorsi professionali diversi.
La previsione riguarda esclusivamente la compatibilità tra l'esercizio della professione forense e la carica di amministratore.
È una differenza fondamentale.
Il legislatore non sta dicendo che per amministrare un condominio occorre essere avvocati.
Sta dicendo, piuttosto, che chi è avvocato può anche svolgere l'attività di amministratore. Una nuova opportunità per il settore
La scelta del legislatore può quindi essere letta positivamente.
L'amministrazione condominiale è ormai un'attività altamente complessa e richiede professionisti sempre più preparati.
La possibilità per un avvocato di affiancare alla propria attività professionale quella di amministratore può creare una figura professionale particolarmente interessante: un professionista capace di comprendere contemporaneamente gli aspetti gestionali e quelli giuridici della vita condominiale.
Ma il vero salto di qualità arriverà soltanto se alla compatibilità normativa si accompagnerà una maggiore formazione, qualificazione, trasparenza e responsabilizzazione degli amministratori.
La vera sfida è conoscere quanti sono, ed è proprio qui che emerge una questione che il settore non può più ignorare.
Se il legislatore riconosce formalmente la possibilità di esercitare contemporaneamente le due attività, sarebbe utile sapere quanti sono realmente gli avvocati che oggi amministrano condomìni in Italia.
Non per creare una nuova categoria privilegiata, ma per conoscere finalmente la reale composizione professionale del settore.
Oggi questo dato non è disponibile in forma ufficiale e certificata.
Ed è proprio questa una delle lacune che un futuro Registro Unico Nazionale degli Amministratori di Condominio, RUNAC, potrebbe contribuire a superare, fornendo finalmente una fotografia reale della professione: numero degli amministratori, qualifiche professionali, formazione, certificazioni, attività esercitata e territorio di operatività.
La posizione di RE-COND?
La compatibilità tra avvocato e amministratore di condominio non deve essere vista come una contrapposizione tra professioni, ma come un'opportunità di crescita per l'intero settore.
Il futuro dell'amministrazione condominiale sarà sempre più caratterizzato dalla multidisciplinarietà.
Ma proprio per questo occorre smettere di ragionare per appartenenze professionali e iniziare a ragionare in termini di competenza, formazione, responsabilità e qualità del servizio offerto ai condòmini.
La riforma forense va nella direzione di una maggiore chiarezza.
Ora spetta ai decreti legislativi attuativi trasformare la delega parlamentare in una disciplina concreta.
E, parallelamente, spetta al mondo condominiale costruire finalmente un sistema capace di conoscere e valorizzare tutti i professionisti che operano nel settore.
Perché il condominio italiano ha bisogno di professionisti qualificati, indipendentemente dal titolo professionale dal quale provengono.
Riforma forense, cosa cambia per amministratori di condominio e avvocati?
Amministrazione condominiale e competenza legale possono convivere e, se esercitate con preparazione, trasparenza e indipendenza, si rafforzano reciprocamente.
