Notaio Gabriele Naddeo

04/06/2026

📌LA DOMANDA DEL LETTORE
L’accettazione dell’eredità va sempre sottoscritta con un atto pubblico o una scrittura privata?

🎯LA NOSTRA RISPOSTA
L’articolo 475 del Codice Civile dispone che: “L'accettazione è espressa quando, in un atto pubblico o in una scrittura privata, il chiamato all'eredità ha dichiarato di accettarla oppure ha assunto il titolo di erede”.

La risposta, pertanto, è positiva con riguardo all’accettazione espressa: questa precisazione è doverosa, poiché un eredità può essere accettata anche tacitamente, ossia per fatti concludenti.
In altri termini, se un chiamato all’eredità compie un atto o un attività che, inequivocabilmente, non avrebbe compiuto se non avesse voluto accettare, si considera in automatico erede.
Molto chiaro, a tal proposito, il disposto dell’articolo 476 del Codice Civile: “L'accettazione è tacita quando il chiamato all'eredità compie un atto che presuppone necessariamente la sua volontà di accettare e che non avrebbe il diritto di fare se non nella qualità di erede”.

Ultima nota: l’accettazione espressa può essere fatta anche in Tribunale presso la cancelleria competente.

02/06/2026

Cassazione, ordinanza, 19 aprile 2025, n. 10360, sez. II civile
CONTRATTI IN GENERE - INVALIDITÀ - NULLITÀ DEL CONTRATTO - IN GENERE Nullità ex art. 46 del d.P.R. n. 380 del 2001 e artt. 17 e 40 della l. n. 47 del 1985 - Natura - Nullità testuale - Nozione - Dichiarazione dell'alienante, nell'atto, degli estremi del titolo urbanistico, esistente e riferibile all'immobile - Sufficienza ai fini della validità dell'atto - Sussistenza - Difformità della costruzione rispetto al titolo menzionato - Irrilevanza ai fini della validità dell'atto - Fattispecie.

La corte di cassazione torna sull’argomento della nullità degli atti di compravendita immobiliare per quanto concerne le dichiarazioni urbanistiche: se la costruzione dell’immobile è stata autorizzata, quest’ultimo è comunque commerciabile a prescindere dall’esistenza o meno di difformità.
La nullità comminata dall'art. 46 del d.P.R. n. 380 del 2001 e dagli artt. 17 e 40 della l. n. 47 del 1985 va ricondotta nell'ambito del comma 3 dell'art 1418 c.c., di cui costituisce una specifica declinazione, e deve qualificarsi come nullità "testuale", con tale espressione dovendo intendersi, in stretta adesione al dato normativo, un'unica fattispecie di nullità che colpisce gli atti tra vivi ad effetti reali elencati nelle norme che la prevedono, volta a sanzionare la mancata inclusione in detti atti degli estremi del titolo abilitativo dell'immobile, titolo che, tuttavia, deve esistere realmente e deve esser riferibile, proprio, a quell'immobile.
Pertanto, in presenza nell'atto della dichiarazione dell'alienante degli estremi del titolo urbanistico, reale e riferibile all'immobile, il contratto è valido a prescindere dal profilo della conformità o della difformità della costruzione realizzata al titolo menzionato. (Fattispecie relativa ad atti di trasferimento che il giudice d'appello aveva ritenuto nulli per mancanza di conformità urbanistica degli immobili alienati).

29/05/2026

📌“Un’associazione può diventare una fondazione?”
Sì.
Ma non è solo un cambio di nome.

È un passaggio che cambia struttura, logiche… e responsabilità.

➡️ E soprattutto non è sempre la scelta giusta.

Dipende da cosa vuoi costruire davvero.

🔍 Nell’articolo trovi quando ha senso farlo (e cosa comporta davvero)

28/05/2026

📌LA DOMANDA DEL LETTORE
Ho il diritto di superficie di un terreno edificabile.
Il proprietario dell’area in questione è mio zio che mi ha ceduto il diritto.
Posso comunque costruire e poi diventare proprietario dell’abitazione una volta terminati i lavori?

🎯LA NOSTRA RISPOSTA
La risposta è positiva, ma se la costituzione del diritto è stata fatta per un tempo determinato, allo scadere del termine il diritto di superficie si estingue e il proprietario del suolo diventa proprietario della costruzione.

26/05/2026

Cassazione, ordinanza, 11 febbraio 2025, n. 3532, sez. II civile
RESPONSABILITÀ PATRIMONIALE - CAUSE DI PRELAZIONE - PATTO COMMISSORIO - DIVIETO DEL - Patto marciano - Liceità - Fondamento - Presupposti - Stima del bene oggettiva o affidata ad esperto indipendente - Necessità - Fattispecie.

La Corte di Cassazione ammette il patto marciano: affermazione che va spiegata.
In primo luogo si deve contestualizzare la fattispecie: ci troviamo nelle cosiddette vendite a scopo di garanzia nell’ambito delle quali viene stipulato il “patto commissorio”.
In buona sostanza, un soggetto ha necessità di denaro e “vende” ad un altro soggetto un proprio bene ad un prezzo che, di fatto, coincide con l’importo di cui il venditore ha bisogno; il patto consiste con l’accordo che, se il debitore (venditore) non restituisce il debito, Il creditore (acquirente) si appropria del bene, causando un ingiusto arricchimento a danno del debitore (art. 1963 e 2744 c.c.).
Si inserisce qui il patto marciano per il quale il trasferimento della proprietà è subordinato a una stima al momento dell'inadempimento. Se il valore supera il debito, il surplus va restituito.
Da qui la presente ordinanza, er cui, Il divieto del patto commissorio sancito dall'art. 2744 c.c. non opera quando nell'operazione negoziale sia inserito un patto marciano (in forza del quale, nell'eventualità di inadempimento del debitore, il creditore vende il bene, previa stima, versando al debitore l'eccedenza del prezzo rispetto al credito), trattandosi di clausola lecita, che persegue lo stesso scopo del pegno irregolare ex art. 1851 c.c. ed è ispirata alla medesima ratio di evitare approfittamenti del creditore in danno del debitore, purché le parti abbiano previsto, al momento della sua stipulazione, che, nel caso ed all'epoca dell'inadempimento, sia compiuta una stima della cosa, entro tempi certi e modalità definite, che assicuri una valutazione imparziale, ancorata a parametri oggettivi ed automatici oppure affidata ad una persona indipendente ed esperta, la quale a tali parametri debba fare riferimento. (Nel caso di specie, la S.C. ha confermato la sentenza impugnata che aveva accertato la natura illecita di un contratto di vendita con il quale la debitrice, per un prezzo vile, aveva venduto al creditore il proprio immobile, senza che fossero indicate le modalità di pagamento e con l'intesa di retrovendita ad un prezzo sottostimato considerato quale valore attuale).

22/05/2026

📍“Vorrei lasciare tutto a mio figlio.”
Sembra semplice.

È davvero così?

Perché quando si parla di eredità,
la volontà da sola… non basta.

Ci sono limiti precisi
che possono cambiare completamente il risultato finale.

👉 Anche quando le intenzioni sono chiarissime.

🔍 Nell’articolo trovi cosa è davvero possibile fare (e dove iniziano i vincoli)

Eredità. Eredtà: Vorrei destinare i beni in mio possesso esclusivamente a mio figlio. Sono sposato con una donna che ha avuto figli...

21/05/2026

📌LA DOMANDA DEL LETTORE
Sono già proprietario di un immobile e ne sto per acquistare un secondo.
Come posso fare per ottenere le agevolazioni fiscali per la prima casa?

🎯LA NOSTRA RISPOSTA
Il lettore potrà sfruttare le agevolazioni prima casa anche se proprietario di un altro immobile ad uso abitativo (che chiamerò A), a due condizioni:
1 - anche l’immobile A deve essere stato acquistato con le agevolazioni prima casa;
2 - l’acquirente, entro due anni dal nuovo acquisto, dovrà procedere alla vendita dell’immobile A. è molto importante rispettare queste due condizioni: se, ad esempio, il precedente immobile è stato acquistato senza agevolazioni, esso NON si deve trovare nel medesimo comune in cui è ubicato il nuovo immobile.
In tal caso, infatti, le agevolazioni non sono concesse e nemmeno la rivendita nel biennio è sufficiente.
Vi è un altro dato importante e positivo: per il nuovo acquisto, vi sarà (ricorrendone i presupposti) anche il credito di imposta e, quindi, potranno essere scalate le tasse versate in occasione dell’acquisto dell’immobile A.

19/05/2026

PLUSVALENZA IMMOBILIARE
Cassazione, ordinanza 2 maggio 2024, n. 11800, sez. V
Plusvalenza - Cessione terreno con edificio da demolire e ricostruire - Esclusione

In materia di imposta sui redditi, come risulta dal tenore degli artt. 81, comma 1, lett. b) (ora 67) e 16 (ora 17), comma 1, lett. g) bis, del D.P.R. n. 917 del 1986, sono soggette a tassazione separata, quali "redditi diversi", le "plusvalenze realizzate a seguito di cessioni a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione", e non anche di terreni sui quali insiste un fabbricato e quindi, già edificati.
Per la Corte, pertanto, ai fini della plusvalenza, conta il fatto che il terreno sia effettivamente "n**o" e non rileva che l’alienante abbia presentato domanda di concessione edilizia per la demolizione e ricostruzione dell’immobile e, successivamente alla compravendita, l’acquirente abbia richiesto la voltura nominativa dell’istanza, in quanto la "ratio" ispiratrice del citato art. 81 tende ad assoggettare ad imposizione la plusvalenza che trovi origine non da un’attività produttiva del proprietario o possessore ma dall’avvenuta destinazione edificatoria del terreno in sede di pianificazione urbanistica. Va tassato, in altri termini, il bene e non l’attività: su questo vengono richiamate anche: Cass. sez. VI-V, 23.1.2018, n. 1674 e Cass. sez. V, 9.7.2014, n. 15629).
L’ordinanza va oltre e valuta anche la fattispecie di vendita di un terreno edificato, che presenti però un’ulteriore potenzialità edificatoria.
In merito a ciò richiama una sua precedente pronuncia che statuisce: "in tema di IRPEF, ai fini della tassazione separata, quali “redditi diversi”, delle plusvalenze realizzate a seguito di cessioni, a titolo oneroso, di terreni dichiarati edificabili in sede di pianificazione urbanistica, l’alternativa fra "edificato" e "non edificato" non ammette un "tertium genus", con la conseguenza che la cessione di un edificio, anche ove le parti abbiano pattuito la demolizione e ricostruzione con aumento di volumetria, non può essere riqualificata
dall’Amministrazione finanziaria come cessione del terreno edificabile sottostante, neppure se l’edificio non assorbe integralmente la capacità edificatoria residua del lotto su cui insiste, essendo inibito all’Ufficio, in sede di riqualificazione, superare il diverso regime fiscale previsto tassativamente dal legislatore per la cessione di edifici e per quella dei terreni", Cass. sez. V, 21.2.2019, n. 5088" (cfr. Cass., V, n. 30346/2023).

15/05/2026

📍Hai già una casa?
Allora niente agevolazioni prima casa.”

Sicuro?

Perché in realtà non è sempre così.

📌C’è un punto che molti danno per scontato…
e che invece può cambiare completamente la situazione.
👉 Anche se sei già proprietario.

Nell’articolo trovi quando è possibile (e cosa fa davvero la differenza)

14/05/2026

📌 LA DOMANDA DEL LETTORE
Nostro padre, scomparso l’estate scorsa, aveva donato una proprietà immobiliare a una persona estranea ai vincoli familiari.
Noi eredi possiamo rivendicarla?

🎯 LA NOSTRA RISPOSTA
Per rispondere è necessario partire dal rapporto di parentela. Il lettore è un figlio e, verosimilmente, non l’unico.

Ipotizzando la presenza della madre, gli eredi sono moglie e almeno due figli: tutti legittimari, cioè titolari di una quota minima di eredità. In questo caso:
👉 1/4 al coniuge
👉 1/2 ai figli
👉 1/4 quota disponibile (liberamente donabile)

Il punto è verificare se la donazione supera la quota disponibile. Solo in quel caso gli eredi possono agire.

Come si calcola?
Si utilizza la cosiddetta riunione fittizia:
patrimonio lasciato – debiti + donazioni effettuate in vita.

Su questo totale si determinano le quote, considerando i valori al momento della morte.

Esempio:
patrimonio 500.000 € + donazione 300.000 € = 800.000 €
Quote minime:
👉 € 200.000 al coniuge
👉 € 400.000 ai figli
Totale: € 600.000
Poiché il patrimonio non copre tali importi, gli eredi possono impugnare la donazione.

L’azione si chiama azione di riduzione e, se accolta, consente anche la restituzione del bene, anche se già venduto a terzi.

🚨 IL PROBLEMA
Questa disciplina rende gli immobili di provenienza donativa particolarmente delicati:
👉 possono essere “recuperati” anche dopo anni
👉 le banche spesso non concedono mutui
👉 gli acquirenti sono cauti

L’azione contro i terzi è esercitabile entro 20 anni dalla donazione e può rendere inefficaci anche le ipoteche.

🔄 LE NOVITÀ
Il DDL S.1184 introduce una modifica rilevante:
👉 eliminazione dell’azione di restituzione contro i terzi acquirenti
👉 sostituzione con una compensazione economica

Se confermata, la riforma cambierà profondamente la circolazione degli immobili donati.