21/08/2026
Chi riceve un immobile in donazione si è spesso posto una domanda: è possibile rivenderlo senza creare rischi per il futuro acquirente?
Per molti anni il principale problema è stato legato alla tutela dei legittimari, cioè alcuni familiari stretti del donante – coniuge, figli e, in loro assenza, ascendenti – ai quali la legge riserva una parte del patrimonio, la cosiddetta quota di legittima.
Quando una donazione compromette tale quota, il legittimario può agire giudizialmente dopo la morte del donante.
In passato, però, le conseguenze potevano coinvolgere anche chi aveva successivamente acquistato l’immobile dal donatario: in determinate circostanze, il legittimario poteva infatti ottenere la restituzione del bene anche nei confronti del terzo acquirente, pur se in buona fede.
Proprio per questo gli immobili di provenienza donativa sono stati a lungo considerati più problematici sul mercato, soprattutto in presenza di finanziamenti bancari, con maggiori richieste di garanzie e, spesso, il ricorso a specifiche coperture assicurative.
Con la Legge n. 182/2025, entrata in vigore il 18 dicembre 2025, il quadro è cambiato: è stata eliminata l’azione di restituzione nei confronti dei terzi acquirenti.
Il legittimario che ottiene una decisione favorevole può quindi rivalersi economicamente sul donatario, senza poter ottenere la restituzione dell’immobile da chi lo ha successivamente acquistato.
Il 18 giugno 2026 si è inoltre concluso il periodo transitorio previsto dalla riforma.
In sostanza, per chi acquista oggi un immobile di provenienza donativa viene meno uno dei principali elementi di rischio che, per anni, ha reso queste compravendite particolarmente delicate.
