D'Ambrosio Lettieri & Olivieri - Stafflegale - Avvocati

09/02/2022

ECOBONUS 110 RISCHI PER IL COMMITTENTE IN CASO DI IRREGOLARITA'

L’Agenzia delle Entrate, si prepara a gestire le eventuali irregolarità relative a ecobonus 110 per Cento. Il Fisco effettuerà verifiche controlli specifici sulle cartelle dei contribuenti, con una durata che arriva fino a 8 anni. Di seguito vedremo come dovrebbero funzionare i controlli su Ecobonus 110%, e quali sono i rischi per il committente.

L’Agenzia delle Entrate analizzerà le opzioni per la cessione e lo sconto in fattura. In caso di irregolarità, il fornitore che ha applicato lo sconto, o i cessionari che acquistano il credito d’imposta, potrebbero incorrere in provvedimenti e sanzioni.

Nel mirino dell’Agenzia ci sono eventuali irregolarità su cessione e sconto in fattura. Se durante i controlli dovesse presentarsi un concorso nella violazione il fornitore o il cessionario parteciperanno in modo solidale. Questo è il panorama in sintesi:

i controlli Ecobonus 110 saranno effettuati entro 8 anni;
le sanzioni sono molto importanti, si parla di misure dal 100% al 200% dei crediti inesistenti utilizzati;
nel caso del super bonus, le indagini non saranno semplici verifiche fiscali, ma si avvarranno anche della collaborazione del Tribunale;
chi dovesse sfruttare in modo illegittimo gli incentivi dovrà pagare la somma in detrazione, maggiorata di interessi e sanzioni;
se il fatto dovesse costituire reato, si passerà alle sanzioni penali.
Che il Superbonus sia una opportunità per riqualificare il nostro patrimonio immobiliare da un punto di vista energetico e di adeguamento alle più recenti norme antisismiche, è innegabile.

Ma è altrettanto vero che, complice qualche lacuna normativa, che speriamo sia colmata con i prossimi provvedimenti prassi, occorre prestare molta attenzione nello svolgimento degli adempimenti, poiché da eventuali errori e/o omissioni anche di natura “formale” può derivare non solo la perdita del beneficio fiscale ma possono scaturire anche profili di responsabilità nei confronti dell’amministratore di condominio.

La giurisprudenza pronunciatasi negli anni sul punto, ha, in più occasioni, confermato la responsabilità dell’amministratore di condominio nelle ipotesi di omessa fruizione del beneficio fiscale da parte dei condomini nei casi di colpevole o mala gestio imputabile all’amministratore stesso.

Al fine di evitare eventuali contestazioni da parte dell’Agenzia delle Entrate o azioni legali promosse da condomini, l’amministratore dovrà seguire l’intero iter, avendo piena cognizione delle varie fasi di realizzazione degli interventi e delle procedure ex lege previste.

L’amministratore dovrà, dunque, in primis rispettare il (poco chiaro e frammentario) dettato normativo ma dovrà anche “andare oltre”!

Dovrà a esempio porre in essere anche attività che, se pur a oggi non espressamente previste, ritiene siano necessarie o quantomeno utili sulla base della sua esperienza, al fine di evitare di trovarsi nella situazione di “rispondere” del proprio operato.

Pacifica giurisprudenza, ha ormai confermato la responsabilità dell’amministratore, nei casi in cui la perdita del beneficio fiscale da parte del condomino sia a esso imputabile (in tale senso, Cass., 26 settembre 2017, n. 22343; Cass., 14 maggio 2013, n. 11548).

Oltre al “compito” di convocare l’assemblea straordinaria per la nomina di un tecnico che si occupi dello studio di fattibilità e di intrattenere i rapporti con le imprese incaricate, all’amministratore competono una serie di adempimenti di natura fiscale.

Come per tutte le spese sostenute dal condominio per l’esecuzione di lavori sulle parti comuni condominiali, l’amministratore è, in primis, tenuto a inviare annualmente la comunicazione all’Amministrazione finanziaria entro il 16 marzo dell’anno successivo a quello in cui sono sostenute le spese.

Si tratta di un lavoro tutt’altro che agevole, poiché la comunicazione deve contenere precisi dati che dovranno essere indicati con doverosa specificità, come a esempio, la descrizione degli interventi eseguiti e l’analitica suddivisione dei relativi costi sulla base del piano di riparto millesimale.

Ulteriore adempimento che compete all’amministratore di condominio, di carattere altrettanto operativo, riguarda la comunicazione all’Agenzia delle Entrate della scelta del singolo condomino di ricorrere, in luogo dell’utilizzo diretto della detrazione fiscale, alle c.d. modalità alternative di fruizione del beneficio fiscale, quali lo sconto in fattura e la cessione del credito.

Anche con riferimento a tale comunicazione, come chiarito dal provvedimento del Direttore dell’Agenzia 8 agosto 2020, n. 283847, è l’amministratore di condominio che, per i lavori ammessi al beneficio fiscale del 110% eseguiti su parti comuni dell’edificio condominiale, dovrà provvedere a tale adempimento, nel rispetto termini (16 marzo dell’anno successivo a quello di sostenimento delle spese) nonché delle precise formalità anche tecniche previste dal gestionale messo a disposizione dell’Amministrazione.

03/02/2022

Possesso: ai fini dell’usucapione, è sufficiente l’esercizio del potere di fatto in quanto titolare del relativo diritto, indipendentemente dalla consapevolezza che invece questo appartiene ad altri. La vicenda risolta dalla Corte di Cassazione era nata dalla domanda di riconoscimento della dis...

02/02/2022

Sai cosa significa "diritto all'oblio"?

Con la locuzione "diritto all'oblio" si intende, in diritto, una particolare forma di garanzia che prevede la non diffusione, senza particolari motivi, di informazioni che possono costituire un precedente pregiudizievole dell'onore di una persona, per tali intendendosi principalmente i precedenti giudiziari di una persona.
In base a questo principio non è legittimo, ad esempio, diffondere informazioni relative a condanne ricevute o, comunque, altri dati sensibili di analogo argomento, salvo che si tratti di casi particolari ricollegabili a fatti di cronaca.

Il diritto all'oblio con la riforma Cartabia diventa finalmente una realtà

Il diritto all'oblio, la deindicizzazione delle notizie relative ai procedimenti penali definiti con l'archiviazione, il non luogo a procedere e l'assoluzione e' stato inserito nella riforma Cartabia.
Diritto all’oblio
Per gli indagati o imputati che risultano assolti è in arrivo il cosiddetto "diritto all'oblio" sui motori di ricerca sulla Rete, attraverso la deindicizzazione delle notizie relative ai procedimenti penali a loro carico.
Diritto all’oblio: l’emendamento Costa-Magi
Lo prevede un emendamento alla riforma del processo penale presentato da Enrico Costa (Azione), a cui il governo e il relatore Franco Vazio hanno dato parere positivo, e che è stato approvato dalla Commissione Giustizia della Camera.
Il testo dell'emendamento, a firma Costa e Magi, che è stato fatto proprio dal governo sul diritto all'oblio.
Dopo l'articolo 13, aggiungere il seguente:
Art. 13-bis.
(Disposizioni in materia di effetti della sentenza)
1. Nell'esercizio della delega di cui all'articolo 1, i decreti legislativi recanti modifiche al codice di procedura penale in materia di effetti della sentenza sono adottati nel rispetto del seguente principio e criterio direttivo: prevedere che la sentenza di assoluzione o proscioglimento costituisca titolo per l'interessato per ottenere dai prestatori di servizi dell'informazione che gestiscano motori di ricerca, l'immediata deindicizzazione dei dati personali relativi al procedimento penale nel quale è intervenuta l'assoluzione o il proscioglimento, e prevedere altresì, qualora il prestatore non adempia entro il termine di 7 giorni, che costituisca titolo per ottenere dal Garante per la protezione dei dati personali un provvedimento di deindicizzazione.
Diritto all’oblio: requisiti per richiederlo
Secondo il testo gli indagati o imputati in procedimenti penali potranno richiedere un provvedimento di deindicizzazione in caso di decreto di archiviazione; la sentenza di non luogo a procedere; la sentenza di assoluzione.

03/01/2022

Superbonus 110%
Schema sulle modifiche della legge di bilancio 2022

28/12/2021

Isolamento termico a cappotto: nuova sentenza del Tribunale di Busto Arsizio.

L'art. 119, comma 9-bis del Decreto Rilancio ha previsto che per l'approvazione degli interventi di superbonus 110% (ecobonus e sismabonus) le deliberazioni dell'assemblea di condominio sono valide se approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell'edificio.
Questo chiaramente è valido per l'approvazione di interventi sulle "parti comuni". Ma cosa accade se per motivi di natura tecnica questi interventi vanno ad incidere sulle parti private? Ad esempio, cosa accade nel caso la realizzazione di un cappotto termico (uno degli interventi principali di superbonus 110%) imponga lavori all’interno dell’unità abitativa di proprietà esclusiva di un condomino?

A rispondere a questa domanda ci ha pensato il Tribunale di Busto Arsizio con la sentenza 7 aprile 2021, n. 514 che ci consente di approfondire il tema.

Nel caso di specie, l'assemblea condominiale, in assenza del ricorrente, aveva approvato la realizzazione di interventi di isolamento termico a cappotto che avrebbe coinvolto una porzione del balcone di proprietà esclusiva per uno spessore di cm 12 lungo l’intera parete prospicente il balcone, comportando la perdita di superficie utilizzabile del balcone.I giudici hanno rilevato che il capitolato oggetto della delibera prevedeva la posa di un cappotto di cm 12 di spessore, in assenza del consenso di tutti i condomini interessati dalla conseguente riduzione degli spazi utilizzabili dei balconi di proprietà individuale.

Benché sia vero che il mancato isolamento di queste parti avrebbe minato l’efficacia dell’isolamento, lasciando parti comuni dell’edificio esposte a inevitabili ponti termici, compete comunque al singolo condomino apprezzare la vantaggiosità, in termini di risparmio energetico e di confort abitativo, della perdita di superficie della proprietà individuale.
La delibera va ritenuta nulla per violazione del diritto del condomino all’integrità della superficie della sua proprietà esclusiva e l’opera deve ritenersi illegittimamente deliberata inquanto in questo caso non basterebbe un terzo del valore dell'edificio ma occorrerebbe il via libera di tutti i condomini interessati.

13/12/2021

L’AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO NON CONVOCA L’ASSEMBLEA?

La legge stabilisce che l’assemblea deve essere convocata:
dall’amministratore una volta all’anno, in via ordinaria, nei casi indicati dalla legge stessa;
in via straordinaria, dall’amministratore ogni volta che questi lo ritiene necessario oppure quando ne è fatta richiesta all’amministratore da almeno due condomini che rappresentino un sesto dei millesimi condominiali.
La convocazione ordinaria dell’assemblea è necessaria per deliberare:
sulla conferma dell’amministratore e sull’eventuale sua retribuzione;
sull’approvazione del bilancio preventivo delle spese occorrenti durante l’anno e sulla relativa ripartizione tra tutti i condomini;
sull’approvazione del rendiconto annuale dell’amministratore e sull’impiego del residuo attivo della gestione /il cosiddetto bilancio consuntivo).
Sono quindi questi i temi sui quali l’assemblea deve essere convocata in via ordinaria una volta all’anno.
Ma cosa accade se l’amministratore non dovesse convocare l’assemblea ordinaria o quella straordinaria? Come tutelarsi in questi casi?
Diciamo innanzitutto che, per la legge, è compito e dovere dell’amministratore convocare l’assemblea ordinaria annuale e convocare l’assemblea straordinaria quando gli venga richiesto.
Ma cosa succede se l’amministratore non dovesse convocare l’assemblea ordinaria annuale o l’assemblea straordinaria quando gli viene chiesto dai condomini?
Se l’amministratore non convoca l’assemblea straordinaria (chiesta da almeno due condomini che rappresentino un sesto del totale dei millesimi), la legge stabilisce che, decorsi inutilmente dieci giorni dalla richiesta di convocazione, possano essere quegli stessi due condomini a provvedere alla convocazione dell’assemblea.
E se invece l’amministratore non dovesse convocare l’assemblea ordinaria annuale per approvare i bilanci? Come si deve procedere? In questo caso, la legge tace.
Nel silenzio della legge, occorrerà seguire questo iter:
almeno due condomini (che rappresentino un sesto dei millesimi totali) richiedono all’amministratore di convocare un’assemblea straordinaria (con all’ordine del giorno la mancata convocazione dell’assemblea ordinaria, la discussione sui bilanci ed eventualmente la revoca dell’amministratore);
se l’amministratore dovesse ancora rifiutarsi di convocare l’assemblea straordinaria, i condomini potranno provvedere loro stessi alla convocazione dell’assemblea (decorsi almeno dieci giorni dalla richiesta di convocazione rivolta all’amministratore).
Bisogna infine aggiungere che la legge:
Considera come grave irregolarità di gestione la condotta dell’amministratore che non convoca l’assemblea ordinaria annuale e che non convoca l’assemblea in tutti i casi in cui gli venga richiesto;
dà facoltà a ciascun condomino di chiedere al tribunale la revoca dell’amministratore che non abbia convocato l’assemblea ordinaria o quella straordinaria richiesta dai condomini

10/12/2021

30/11/2021

Comunicato stampa del 29 novembre 2021
Nuove regole per Bonus edilizi e Superbonus. Pronti i chiarimenti su visto di conformità e asseverazione
Pubblicate le linee guida delle Entrate in materia di Superbonus e altre agevolazioni nel settore dell’edilizia alla luce delle modifiche introdotte dal Dl 157/2021. La circolare n. 16/E - pdf, firmata dal direttore dell’Agenzia delle Entrate, Ernesto Maria Ruffini, fornisce indicazioni ai contribuenti e agli operatori sui nuovi obblighi relativi al visto di conformità (che attesta il diritto al beneficio) e all’asseverazione (che attesta la congruità delle spese) sia per il Superbonus sia per gli altri bonus edilizi. Tra i principali chiarimenti si spiega che il decreto ha esteso i casi di obbligatorietà, e si conferma che il visto per l’utilizzo del Superbonus in dichiarazione non è obbligatorio se il contribuente invia in autonomia la precompilata oppure se invia la dichiarazione tramite il sostituto d’imposta o, ancora, se sussiste già un visto di conformità sull’intera dichiarazione.

Cosa cambia per il visto di conformità nel Superbonus – In materia di Superbonus, una novità riguarda il visto di conformità sui dati relativi alla documentazione che attesta la sussistenza dei presupposti dell’agevolazione. Il decreto, infatti, ha esteso l’obbligo del visto di conformità anche nel caso in cui bonus sia utilizzato come detrazione in dichiarazione e non più, quindi, solo in caso di opzione per la cessione del credito o dello sconto in fattura, come previsto in precedenza. La novità si applica alle fatture emesse e ai relativi pagamenti intervenuti a decorrere dal 12 novembre 2021, data di entrata in vigore di Decreto anti-frodi: questo criterio temporale vale per le persone fisiche (compresi gli esercenti arti e professioni) e gli enti non commerciali cui si applica il criterio di cassa, ma anche, spiega la circolare, anche per le imprese individuali, le società e gli enti commerciali cui si applica il criterio di competenza. Con una eccezione, però: il visto di conformità rimane non obbligatorio se la dichiarazione è presentata direttamente dal contribuente attraverso l’utilizzo della dichiarazione precompilata predisposta dall’Agenzia (modello 730 o modello Redditi), oppure tramite il sostituto d’imposta che presta l’assistenza fiscale (modello 730). Niente visto di conformità ad hoc per il Superbonus anche quando sussiste il visto di conformità sull’intera dichiarazione già richiesto in alcune circostanze. La circolare specifica, infine, che le spese sostenute per l’apposizione del visto sono detraibili anche nel caso in cui il contribuente fruisca del Superbonus direttamente nella propria dichiarazione dei redditi.

Le novità per gli altri bonus - Per tutti gli altri bonus diversi dal Superbonus, la nuova attestazione è necessaria solo in caso di cessione del credito o di sconto in fattura. L’attestazione che deve riferirsi a lavori che siano almeno iniziati, certifica la congruità della spesa sostenuta in considerazione della tipologia dei lavori, cioè il rispetto dei costi massimi. L’obbligo di apposizione del visto di conformità e dell’attestazione della congruità delle spese si applica alle comunicazioni trasmesse in via telematica all’Agenzia delle Entrate a partire dal 12 novembre 2021. Le comunicazioni delle opzioni inviate entro l’11 novembre 2021, per le quali l’Agenzia abbia rilasciato regolare ricevuta di accoglimento, non sono soggette alla nuova disciplina, per cui non sono richiesti l’apposizione del visto di conformità e l’attestazione della congruità delle spese. Inoltre, come già spiegato nelle faq pubblicate il 22 novembre 2021, l’obbligo di apposizione del visto di conformità e dell’asseverazione non si applica ai contribuenti che prima del 12 novembre 2021 in relazione ad una fattura da parte di un fornitore, abbiano assolto il relativo pagamento a loro carico ed esercitato l’opzione per la cessione, attraverso la stipula di accordi tra cedente e cessionario, o per lo sconto in fattura, mediante la relativa annotazione, anche se non abbiano ancora provveduto alla comunicazione all’Agenzia delle entrate

I controlli sulle comunicazioni che presentano profili di rischio - Entro cinque giorni lavorativi dall’invio delle comunicazioni delle opzioni per lo sconto o per le cessioni dei crediti, l’Agenzia delle Entrate può sospendere, per un periodo non superiore a trenta giorni, gli effetti di queste comunicazioni se emerge un determinato profilo di rischio. Di conseguenza, il termine di scadenza previsto per l’utilizzo del credito è prorogato per un periodo pari a quello di sospensione degli effetti della comunicazione stessa (al massimo di 30 giorni). Oltre a questi controlli a monte, per evitare la circolazione di crediti indebiti, l’Agenzia effettuerà controlli e accertamenti a posteriori, secondo quanto previsto dalla legge.

Roma, 29 novembre 2021

Nuove regole per e , chiarimenti su visto di conformità e asseverazione. Online Agenzia con indicazioni su Superbonus e altre agevolazioni nel settore dell'edilizia alla luce delle modifiche introdotte dal Dl 157/2021 http://ow.ly/isZN50GYNqP

25/11/2021

È illegittima l’apertura di un varco praticata da un condomino nel muro dell’edificio condominiale al fine di mettere in comunicazione l’appartamento di sua proprietà esclusiva con l’andito di una scala destinata a servire un’altra parte del fabbricato, comportando tale utilizzazione l.....

23/11/2021

PARLIAMO ANCORA DI BONUS FACCIATE E DEL DECRETO ANTIFRODE
Eravamo in attesa di chiarimenti dell'Agenzia dell'Entrate.

Con l'ultima FAQ del, 22 novembre 2021 -ROMA - viene chiarito, che per i bonus edilizi, l'obbligo di apposizione del visto di conformità e dell'asseverazione, introdotto dal Dl, non si applica ai contribuenti che hanno ricevuto le fatture da parte di un fornitore, assolto i relativi pagamenti ed esercitato l'opzione per la cessione o per lo sconto in fattura, prima del 12 novembre 2021 (data di pubblicazione in gazzetta ufficiale del Dl n. 157/2021), anche nel caso in cui la relativa comunicazione non è stata ancora inviata.

16/11/2021

Siamo tutti in attesa di chiarimenti,
considerando che tanti condomini, ........ e dico tanti. Seguendo in via interpretativa l'interpello
della Regione Liguria, avevano incaricato ditte di propria fiducia, per il rifacimento delle facciate,
con cessione del credito al 90%, sicuri di poter terminare i lavori nel 2022.

L’asseverazione tecnica e il visto di conformità previsti dal decreto Controlli riguardano anche il pregresso e i lavori in corso per i quali non è...

10/11/2021

Stretta sulle truffe Superbonus. In arrivo un decreto per limitare gli abusi
Le misure contenute nel decreto:
punteranno a potenziare l’incrocio tra i dati delle fatture e quelli dei flussi bancari;
saranno infatti previsti dei controlli preventivi;
limitare la possibilità di utilizzare i due strumenti a una serie di operatori qualificati;
l’obiettivo sarà di mantenere in vita lo sconto in fattura e la cessione del credito a terzi, evitando frodi e riciclaggi.