Notaio Antonio Sciacca

Notaio Antonio Sciacca Notaio con studi in Agira e Acireale. Mi occupo di immobiliare, societario, famiglia e successioni.

31/08/2026

Se un genitore aiuta un figlio ad acquistare un immobile, il modo in cui viene gestito il trasferimento di denaro non è un dettaglio secondario.
Quando il genitore paga direttamente il venditore davanti al notaio, la finalità liberale risulta già dall’atto di compravendita. Quando invece il genitore effettua il bonifico al figlio, è la causale a dover far emergere con chiarezza che il denaro è destinato all’acquisto della casa.
Senza questo collegamento, il trasferimento rischia di essere qualificato come donazione diretta di denaro, che se di valore non modico e priva di atto pubblico con testimoni, è nulla. Con un collegamento chiaro, l’operazione è qualificabile invece come donazione indiretta, per cui non serve un atto notarile.

24/08/2026

Chi firma un compromesso di vendita e versa una caparra confirmatoria si chiede spesso cosa fare se la controparte cambia idea.
Se è l’acquirente a non rispettare gli obblighi assunti, il venditore può recedere dal contratto trattenendo la caparra. Se invece è il venditore a tirarsi indietro, l’acquirente può recedere ed esigere il doppio della caparra versata.
Ma la caparra non è l’unico rimedio possibile. Se l’acquirente vuole comunque ottenere l’immobile, l’articolo 2932 del codice civile consente di chiedere al giudice una sentenza che produca gli stessi effetti del contratto definitivo, anche senza il consenso della controparte. In alternativa, la parte non inadempiente può chiedere la risoluzione del contratto e il risarcimento dei danni subiti.
Il preliminare non è un semplice passaggio formale prima del rogito, ma uno dei momenti più delicati dell’intera compravendita. Per questo è importante redigere un contratto chiaro, prevedere tutele adeguate e valutare, quando opportuno, anche la trascrizione del preliminare per proteggere l’acquirente da eventuali atti pregiudizievoli successivi.

17/08/2026

Chi riceve una casa in donazione si è sempre chiesto se potesse rivenderla senza rischi per l’acquirente.
Per anni infatti la criticità è stata sempre la stessa: la legge tutela alcuni familiari stretti del donante, come coniuge, figli e in mancanza di questi, gli ascendenti, riservando loro una quota di patrimonio detta quota di legittima.
Se una donazione lede questa quota, il legittimario può agire in giudizio dopo la morte del donante.
Fino a poco tempo fa, questo comportava un rischio concreto anche per chi acquistava l’immobile dal donatario, perché il legittimario poteva ottenere la restituzione della casa anche da chi l’aveva comprata in buona fede. Per questo motivo gli immobili di provenienza donativa erano guardati con diffidenza, tra garanzie bancarie più stringenti e polizze assicurative costose.
La Legge 182 del 2025, entrata in vigore il 18 dicembre 2025, ha eliminato l’azione di restituzione nei confronti dei terzi acquirenti. Oggi, se il legittimario ottiene una sentenza favorevole, può chiedere solo un equivalente in denaro al donatario, non più la restituzione dell’immobile. Il 18 giugno 2026 è inoltre scaduto il termine transitorio della riforma.
Chi acquista oggi un immobile proveniente da donazione, quindi, non rischia più di perderne la proprietà.

27/07/2026

Può sembrare sorprendente, ma la legge italiana consente, a determinate condizioni, di effettuare una donazione a favore di un nascituro, anche quando il beneficiario non è ancora stato concepito.

È possibile, ad esempio, che un nonno disponga la donazione di un immobile in favore del futuro nipote, purché siano rispettati i requisiti previsti dal Codice Civile.

Occorre distinguere tra nascituro già concepito e nascituro non ancora concepito, poiché cambiano le condizioni richieste dalla legge e le modalità con cui la donazione produce effetti.

Un altro aspetto fondamentale riguarda l’accettazione della donazione e la gestione del bene fino alla nascita del beneficiario, temi che richiedono il rispetto di precise disposizioni normative.

20/07/2026

Nel comprare casa, molti pensano che le imposte vengano sempre calcolate sul prezzo effettivamente pagato. In realtà, in presenza di determinati requisiti, è possibile applicare il regime del prezzo-valore.

Questo meccanismo consente di calcolare le imposte di registro, ipotecaria e catastale sul valore catastale dell’immobile e non sul prezzo reale di compravendita, che spesso è molto più alto.

Ad esempio, per una casa acquistata a 300.000 euro, le imposte potrebbero essere calcolate su un valore catastale inferiore, come 120.000 euro, con un risparmio fiscale perfettamente legale.

Il prezzo realmente pagato, però, deve essere sempre dichiarato integralmente nell’atto notarile. Occultare una parte del prezzo può comportare pesanti conseguenze fiscali.

Il regime del prezzo-valore non si applica a tutti gli acquisti: riguarda, in particolare, immobili a uso abitativo acquistati da persone fisiche che non agiscono nell’esercizio di attività d’impresa, arte o professione.

Per approfondire il funzionamento del prezzo-valore, il calcolo delle imposte sulla compravendita immobiliare e i requisiti previsti dalla legge, trovi l’articolo completo sul mio sito.

13/07/2026

Oggi il patrimonio di una persona non è composto soltanto da immobili e conti correnti. Sempre più spesso comprende anche beni digitali, come account Instagram, canali YouTube monetizzati, wallet di criptovalute, fotografie nel cloud, domini internet e altri contenuti online.
Ma questi beni possono essere trasmessi agli eredi?
La risposta non è sempre la stessa.
In Italia manca una disciplina organica sull’eredità digitale e, per questo motivo, occorre distinguere tra beni con valore patrimoniale e diritti strettamente personali, oltre a verificare le condizioni previste dalle singole piattaforme.
Un altro aspetto fondamentale riguarda l’accesso agli account: senza credenziali o istruzioni specifiche, gli eredi potrebbero non riuscire a recuperare dati, contenuti e patrimoni digitali.
Nel reel spiego cosa si intende per eredità digitale, quali beni possono essere trasmessi agli eredi e perché è importante pianificare la propria eredità digitale anche attraverso un testamento.

06/07/2026

La conformità catastale è uno dei requisiti fondamentali nella compravendita di un immobile.

Nel rogito, il venditore deve dichiarare che la planimetria catastale corrisponde allo stato reale della casa.

Ma cosa accade se questa dichiarazione è falsa?

L’atto di compravendita è automaticamente nullo? Oppure possono sorgere responsabilità civili o addirittura penali?

In questo reel spiego la differenza tra mancanza della dichiarazione di conformità catastale e dichiarazione non veritiera, analizzando le conseguenze previste dalla legge e i diversi orientamenti della Corte di Cassazione.

Se stai acquistando o vendendo un immobile, conoscere questi aspetti può evitare errori con conseguenze rilevanti.

22/06/2026

È possibile escludere un familiare dalla propria successione?

La diseredazione è una delle clausole testamentarie più discusse nel diritto successorio e ha subito una profonda evoluzione giuridica in Italia.

La diseredazione è l’esplicita manifestazione di volontà con cui il testatore decide di escludere dalla successione un soggetto che vi rientrerebbe in base alle norme sulla successione legittima.

Un esempio classico è l’esclusione di un fratello o di una sorella con cui si sono interrotti i rapporti.

Per molto tempo l’orientamento tradizionale ha considerato nulla la diseredazione, sostenendo che il testamento potesse avere solo una funzione attributiva (cioè per disporre dei beni a favore di qualcuno) e non punitiva o privativa. Secondo questa impostazione, l’unico modo per escludere un successibile era nominare altri eredi.

La svolta è arrivata con la Corte di Cassazione, che ha ribaltato questo approccio valorizzando l’autonomia testamentaria.

Oggi l’orientamento moderno riconosce la piena validità della clausola con cui si esclude un erede legittimo, riconoscendo al testatore la libertà di decidere l’assetto del proprio patrimonio post-mortem.

Il dibattito resta invece aperto e complesso quando si parla dei legittimari.
Può il testatore diseredare un figlio o il coniuge?

Secondo la tesi più rigorosa, diseredare un legittimario è impossibile perché violerebbe il principio di intangibilità della quota di riserva sancito dall’articolo 457 del Codice Civile, rendendo la disposizione nulla.

Al contrario, la tesi più recente e innovativa ritiene che la clausola sia valida: il legittimario diseredato verrebbe equiparato a un legittimario pretermesso (cioè totalmente ignorato nel testamento) e potrebbe comunque tutelarsi esercitando l’azione di riduzione per reintegrare la propria quota di legittima.

Per approfondire l’argomento, trovi l’articolo completo su antoniosciaccanotaio.it

15/06/2026

Vuoi costituire una società e stai valutando come ripartire utili e perdite tra i soci?
Esiste un limite legale invalicabile che devi assolutamente conoscere: il divieto del patto leonino.

Molti imprenditori e soci si chiedono se sia possibile inserire nello statuto una clausola che escluda un socio dalle perdite o che lo privi interamente dei guadagni.
La risposta è negativa.

L’articolo 2265 del Codice Civile vieta espressamente questa pratica, la cui origine risiede in una famosa favola di Fedro in cui il leone teneva per sé tutto il bottino della caccia, lasciando agli altri solo i rischi.

Nel diritto societario, sia nelle società di persone che nelle società di capitali, vige il principio per cui chi partecipa ai vantaggi economici deve necessariamente farsi carico del rischio d’impresa.

Un aspetto fondamentale da comprendere è che il divieto del patto leonino opera in senso sostanziale e non solo formale. Questo significa che la legge considera nulle non solo le clausole che escludono totalmente un socio, ma anche quelle che stabiliscono una partecipazione agli utili o alle perdite del tutto irrisoria, alterando la causa stessa del contratto sociale.

Un esempio concreto è il caso in cui un socio con il cinquanta per cento del capitale riceva soltanto l’uno per cento degli utili.

Per approfondire l’argomento, trovi l’articolo completo e dettagliato su antoniosciaccanotaio.it

08/06/2026

Un messaggio vocale su WhatsApp o una dichiarazione a voce possono considerarsi testamento?

Nel diritto successorio italiano questa è una domanda sempre più frequente, ma la risposta è netta: no, il testamento orale non è valido.

Nel nostro ordinamento la successione è regolata da un formalismo rigoroso.
L’articolo 601 del Codice Civile stabilisce che il testamento richiede necessariamente la forma scritta.
Le uniche forme ammesse dalla legge sono il testamento olografo, il testamento pubblico e il testamento segreto.
Questa rigidità formale esiste per un motivo preciso: garantire che la manifestazione di ultima volontà sul proprio patrimonio sia consapevole, ponderata e priva di condizionamenti.

Esiste tuttavia un dibattito giuridico molto importante sulla natura del testamento orale (detto anche testamento nuncupativo). La questione centrale è se questo sia da considerarsi nullo oppure del tutto inesistente.

Se si considera il testamento a voce come nullo per mancanza di requisiti formali, come l’autografia e la sottoscrizione, potrebbe essere sanato secondo l’articolo 590 del Codice Civile.
Se invece si segue l’orientamento più rigoroso, il testamento orale è inesistente: manca cioè quel nucleo minimo essenziale per poter essere definito un atto di ultima volontà.
Di conseguenza, non è ammessa alcuna sanatoria e la successione si aprirà per legge (successione legittima).

Anche la Corte di Cassazione è intervenuta su questo tema, evidenziando come sia difficile attribuire con assoluta certezza una volontà definitiva e completamente formata a una dichiarazione espressa soltanto oralmente.

Per approfondire la disciplina del testamento, trovi l’articolo completo e dettagliato su antoniosciaccanotaio.it

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