https://www.facebook.com/539730412874896/

المحامية تمارا الطائي, محكمة الكرادة, Baghdad (2026)

05/10/2021

🌷اثار البيع التنفيذي للعقار ……….

المحور الاول : التعريف بالبيع التنفيذي وخصائصه :

اولاً : تعريف البيع التنفيذي

لم يتفق الفقهاء حول تعريف محدد لبيع العقار بالمزايدة العلنية وذلك لان وضع تعريف جامع مانع لهذا البيع ليس بالامر السهل كما ان المشرع العراقي لم يورد تعريفا لهذا النوع من البيوع وحسنا فعل وذلك لان مهمة وضع التعاريف من اختصاص الفقهاء وليس عمل المشرع ويمكن تعريفه بانه (بيع العقار بالمزايدة عقد بيع منظم بنصوص قانونية اجرائية وموضوعية يراد منه الوصول بثمن الحقوق العينية العقارية القابلة للبيع الى اعلى قدر ممكن بطريق المزايدة العلنية بين المزايدين ممن لهم اهلية الشراء قانوناً ويتم العقد فيه برسو المزايدة) .

ثانياً : خصائص البيع التنفيذي

1- بيع العقار بالمزايدة العلنية من البيوع الرضائية ونقصد بالرضائية هنا ان البيع يتم بمجرد رسو المزايدة ولا يحتاج الى شكلية معينة واستناداً الى المادة (89) من القانون المدني العراقي التي نصت على (لايتم العقد في المزايدات الا برسو المزايدة ...) .

2- بيع العقار بالمزايدة من البيوع التي تقوم على المنافسة الحرة والمساواة وان هذه الخاصية تؤدي الى رفع ثمن العقار المراد بيعه بالمزايدة وهذه المساواة تضمنها اجراءات العلانية اذ يجب الاعلان عن بيع العقار اعلانا كافيا وترك مدة من الوقت بين اتمام اجراءات الاعلان وبين البيع الكلي يحقق المزاد اعلني الغرض منه وهو الوصول بثمن العقار الى اعلى عطاء ممكن .

3- بيع العقار بامزايدة العلنية من البيوع التي يجوز فيها الشراء لحساب الغير بشرط ان يكون القائم بالشراء وكيلاً عن الغير بموجب وكالة تتضمن تفويض الوكيل الشراء لحساب الموكل .

4- بيع العقار بالمزايدة لايجوز فيه الطعن بالغبن وقد نصت على ذلك المادة (124/3) من القانون المدني حيث نصت على (لايجوز الطعن بالغبن في عقد تم بطريق المزايدة العلنية) وان السبب في ذلك هو عدم امكان حصول الغبن في مثل هذه البيوع لوجود التنافس بين المزايدين فكل مزايد يدفع في المبيع مايراه مساويا لما يريد الحصول عليه كما ان المزايدة تعد دليلاً على ان السعر الذي رست عليه المزايدة يمثل القيمة الحقيقية للعقار .

5- بيع العقار بالمزايدة لا تسمع فيه دعوى ضمان العيوب الخفية استناداً الى المادة (569) من القانون المدني التي نصت على انه (لا تسمع دعوى ضمان العيب فيما بيع بمعرفة المحكمة او الجهات الحكومية الاخرى بطرق المزايدة العلنية) والحكمة من ذلك ان هذا البيع قد اعلن عنه واتيحت الفرصة للمزايدين ان يتفحصوا المبيع قبل الاقدام على المزايدة لذا لم يجز المشرع الادعاء بوجود عيب خفي في المبيع فتعاد اجراءات طويلة وبمصروفات جديدة يتحملها المدين .

6- بيع العقار بالمزايدة لايجوز الاخذ فيه بالشفعة استناداً الى المادة (1134) من القانون المدني التي نصت على انه (لا تسمع دعوى الشفعة اذا حصل البيع بالمزايدة العلنية عن طريق القضاء او الادارة ...) والحكمة من هذا المنع هي انه لا ضرر على الشفيع لانه يستطيع الدخول في المزايدة سيما وان الاجراءات التي رسمها القانون تكفل له الحصول على العقار اذا عرض اكبر ثمن .

7- بيع العقار بالمزايدة لايعد نهائيا اذا يكون قابلا للفسخ ويجوز الضم على بدل المزايدة الاخيرة عند الاحالة القطعية للمزايد الاخير وعرض العقار ثانية للمزايدة املاً في ان يبلغ العقار القيمة الحقيقة له استناداً لحكم المادة (97) من قانون التنفيذ وفي هذه الحالة تفتح المزايدة مجددا وتجري بعدها الاحالة النهائية .

كما اجاز المشرع العراقي في قانون التنفيذ للمشتري الحق في طلب فسخ المزايدة اذا لم يسجل العقار بإسمه خلال ثلاثين يوما من تاريخ دفع البدل ورسوم التسجيل والمصاريف ما لم يكن ذلك ناشيء بسبب منه استنادأ للمادة (104) من قانون التنفيذ .

8- يعد المشتري المحال عليه ناكلاً عن البيع اذا تخلف عن دفع بدل المزايدة ورسوم التسجيل العقاري والمصاريف خلال خسمة عشر يوما من تاريخ الاحالة النهائية استناداً للمادة (102/اولاً) من قانون التنفيذ دون حاجة لصدور حكم بالفسخ .

المحور الثاني : الطبيعية القانونية للبيع التنفيذي

اختلفت الاراء في بيان الطبيعة القانونية للبيع بطريق المزايدة العلنية فمنهم من ذهب الى ان هذا البيع هو عقد ينعقد برسو المزايدة وهذا ما ذهب اليه المشرع العراقي في المادة (89) من القانون المدني ومنه من عده عمل سلطة عامة يصدر من موظف مختص اعطاه القانون هذه الصفة لان العقد توافق ارادتين ولا يمكن القول بوجود ارادة بيع صحيحة سواء لدى المدين او لدى طالب التنفيذ او لدى الموظف العام ونحن نؤيد الرأي الاول الذي ذهب الى ان هذا النوع من البيوع هو عقد يتم برسو المزايدة بصريح المادة (89) من القانون المدني العراقي .

المحور الثالث : اثار البيع التفيذي

تنتقل ملكية العقار المبيع الى المشتري بالحالة التي كانت عليها في يد المالك السابق بمالها من حقوق وما عليها من التزامات كما يترتب لمشتري العقاربالمزايدة حقوق وهي تسلم العقار المبيع وضمان التعرض والاستحقاق وهذا الضمان يقع على البائع وناقش في هذا الصدد حول نطاق حق الملكية وفيما اذا كان مشتري العقار بالمزايدة العلنية في هذه الحالة والذي احيل العقار المبيع عليه احالة نهائية والذي سدد بدل و رسوم التسجيل والمصاريف يعد مالكاً للعقار ملكاً تاماً ومن شأنه ان يتصرفاً مطلقاً في مايملكه عيناً ومنفعة واستغلالا فينتفع بالعقار وبغلته ونتاجه ويتصرف في عينه بجيمع التصرفات الجائزة .

لقد عالج المشرع العراقي هذه المسألة في المادة (102/ثانياً) من قانون التنفيذ اذ عد المشتري الذي قام بتسديد البدل و رسوم التسجيل ومصاريفه مالكاً للعقار بانتهاء مدة العشرة ايام الممنوحة للمدين ولايعد التسجيل في مديرية التسجيل العقاري ركناً في البيوع الجارية بالمزايدة العلنية بل اثراً من اثارها .

وعلى الرغم من ان المشتري المذكور انفاً يعد مالكاً للعقار بانتهاء مدة العشرة ايام اعلاه الا ان المشرع العراقي قيد نطاق حق الملكية المذكور انفاً بموجب المادة (4) من قانون التسجيل العقاري التي تنص على انه : (لايجوز اجراء التصرفات على الحقوق التي صدر بها الحكم قضائي الا بعد تسجيل تلك الحقوق في التسجيل العقاري) .

وعلى ذلك فلا يجوز لمشتري العقار في هذه الحالة اجراء اي من التصرفات الناقلة للملكية بعوض او بدونه او تسجيل التصرفات الفعلية باسمه كتصحيح الجنس او حق الارث او الانتقال كورثة المشتري او الافراز او الرهن او الوصية وغيرها قبل التسجيل حق الملكية في التسجيل العقاري .

اما في ما يتعلق بالاستعمال و الاستغلال فيجوز للمشتري ذلك لانها من عناصر حق الملكية الذي يملكه والذي لم يرد نص بتقييده .

ويترتب على ذلك ان مشتري العقار بالمزايدة العنية والذي يعد مالكاً له على وفق المادة (102/ثانيا) من قانون التنفيذ يملك سلطة الانتفاع بالمبيع واستعماله واستغلاله وتصح خصومته في نطاق الحقوق الشخصية فيجوز له تأجير العقار واقامة دعوى تخلية المأجور كما يجوز له اقامة دعوى منع المعارضة ضد غاصب العقار المذكور .

ولا يجوز لهذا المشتري اجراء التصرفات العقارية كالبيع او الرهن او ترتيب حق عيني على العقار قبل تسجيله باسمه ولاتصح خصومته في الدعاوى التي يتعلق النزاع فيها بهذه التصرفات لانه لا يملك اجراءها ابتداءً .

كما ثار النقاش في هذا الصدد عن مدى جواز قيام مشتري العقار بالمزايدة بالتنازل عن العقار الذي اشتراه او افراغه لاخر قبل تسجيله بأسمه ؟

ذهب جانب من الحضور الى ان مثل هذا التصرف جائز مادام المشتري المذكور سيسدد الرسوم والضرائب المترتبة على هذا التنازل او الافراغ وبذلك فلا ضرر يصيب خزينة الدولة من جراء هذا التصرف .

بينما ذهب جانب اخر من الحضور الى القول بأن الرأي المذكور محل نظر ولا يمكن التسلين بصحته للاسباب الاتية :

1- ان هذا الرأي يتعارض مع نص المادة (4) من قانون التسجيل العقاري التي اوردت اصلاً عاماً هو عدم جواز اجراء مثل هذا التصرف قبل التسجيل .

2- ان الاحكام تدور مع علتها وليس مع الحكمة من النص وعلة النص واضحة وهو قطعية الدلالة ولا مورد للاجتهاد في مورد هذا النص .

3- ان المشرع العراقي اورد استثناءاً وحيداً على الاصل المذكور في المادة (181/3) من قانون التسجيل العقاري اذ اجاز لمشتري العقار المرهون الذي احيل عليه بالتنازل عن العقار الذي اشتراه او تفرغه لاخر وحينئذ يجري التسجيل بأسم المتنازل له بعد دفع الرسوم .

وهذا النص ورد استناداً على الاصل الوراد في المادة (4) من القانون ذاته وهذا الاستثناء يخضع لقاعدة التفسير الضيق ولايجوز التوسع فيه او القياس عليه لان مايثبت على خلاف القياس فغيره لا يقاس عليه استناداً الى المادة (3) من القانون المدني .

المحور الرابع النتائج والتوصيات :

اولاً : النتائج :

1- ان البيع التنفيذي للعقار بالمزايدة من البيوع الرضائية التي يتم العقد فيها برسو المزايدة دون حاجة لاي اجراء اخر .

2- ان بيع العقار بالمزايدة العلنية لا يجوز الطعن فيه بالغبن ولا تسمع فيه دعوى ضمان العيوب الخفية ولا دعوى الشفعة .

3- ان البيع التنفيذي للعقار بالمزايدة لا يعد نهائياً ويكون قابلاً للفسخ ويجوز الضم على بدل المزايدة الاخير عند الاحالة القطعية وعرض العقار للمزايدة ثانية اصلاً في ان يبلغ العقار القيمة الحقيقة له استنادا للمادة (97) من قانون التنفيذ .

4- ان مشتري العقار (المحال عليه) يعد ناكلاً عن البيع اذا تخلف عن دفع بدل المزايدة و رسوم التسجيل العقاري والمصاريف خلال خمسة عشر يوماً من تاريخ الاحالة النهائية استناداً الى المادة (102/اولا) من قانون التنفيذ دون الحاجة لصدور حكم بالفسخ .

5- ان مشتري العقار الذي قام بتسديد البدل ورسوم التجسيل ومصاريفه يعد مالكا ً للعقاربانتهاء مدة العشرة ايام الممحنوحة للمدين استنادا الى المادة (102/ثانيا) من قانون التنفيذ ولا يعد اتسجيل ركناً في البيع المذكور بل اثراً من اثاره .

6- ان نطاق حق الملكية للمشتري المذكور والمنصوص عليه في المادة (1048) من القانون المدني مقيد فيما يتعلق باجراء التصرفات بموجب المادة (4) من قانون التسجيل العقاري فلا يجوز للمالك الذكور اجراء التصرفات قبل تسجيل هذا الحق في التسجيل العقاري.

ويترتب على ذلك ان مشتري العقار المذكور انفاً تصح خصومته في الدعاوى التي يكون محلها حقا شخصيا وليس حقا عينياً على العقار المذكور قبل تسجيله باسمه في مديرية التسجيل العقاري المختصة.

كما لايجوز لهاذا المشتري التنازل عن العقار الذي اشتراه او افراغة لاخر قبل تسجيلة بأسم المشتري في التسجيل العقاري.

ثانيا : التوصيات :

تعديل المادة (4) من قانون التسجيل العقاري بأن تكون تلك المادة فقرة (1) ويضاف اليها ماياتي : (( يجوز لمشتري العقار بالمزايدة العلنية او بموجب حكم قضائي التنازل عن العقار الذي اشتراه او بيعه لاخر وحينئذ يجري التسجيل باسم المتنازل له بعد دفع الرسوم والضرائب المترتبة على الشراء الاول والتنازل او البيع الثاني)) .

19/08/2021

حمايه الملكيه الخاصه في ضوء احكام القضاء العراقي
🌺بقلم الاستاذ القاضي : سالم روضان الموسوي
من أهم المبادئ الدستورية التي وردت في دستور العراق لعام 2005 اعتبار الملكية الخاصة مصونة ولا يجوز انتزاعها إلا بتعويض عادل ولمقتضيات المصلحة العامة وعلى وفق ما جاء في الفقرتين (أولاً وثانياً) من المادة (23) من الدستور التي جاء فيها الآتي (أولاً: الملكية الخاصة مصونةٌ، ويحق للمالك الانتفاع بها واستغلالها والتصرف بها، في حدود القانون. ثانياً: لا يجوز نزع الملكية إلا لأغراض المنفعة العامة مقابل تعويضٍ عادل، وينظم ذلك بقانون) ويشير احد الباحثين إلى أن معظم الدول دأبت بالنص على حق الملكية الخاصة في دساتيرها. وذلك نظراً لأهمية هذا الحق. وحرصت على توفير الحماية له. لأن ذكر حق المكية الخاصة في الدستور ينتج عنه أثران هامان وهما: الأول من الناحية الإيجابية يوضح للفرد مدى قبول الدولة أو رفضها لهذا الحق بشكل رسمي أما الأثر الثاني هومن الناحية السلبية فإن النص على حق الملكية الخاصة يبين مدى شدة تلك القيود أو خفتها والتي تضعها أعلى وثيقة قانونية في تلك الدولة على هذا الحق كما أن المغزى من النص على حق الملكية الخاصة في الدساتير هو بهدف إثبات وجود الحق في التملك أصلاً، حتى يتمكن الأفراد من المطالبة بحقوقهم في حالة الاعتداء عليها سواء أكان هذا الاعتداء من قبل الأفراد أم من قبل السلطات العامة وفقاً لما حدده الدستور من نصوص واضحة تضمن هذا الحق. إن عدّ النص الدستوري ضامناً لحق الملكية الخاصة من عدمه، مرتبط بضمان نصوص الدستور كلها، أي باحترام الدستور نفسه، واحترام الدستور يجب أن يكون من قبل سلطات الدولة ومن قبل أفراد المجتمع أيضاً. فلا يمكن تصور وجود احترام للدستور عند سلطات الدولة وأفراد المجتمع لا يحترمون دستورهم الوطني[1]، و أصل فكرة وجود الدستور ظهرت لغرض حماية الحقوق وتنظيم اختصاصات السلطات والعلاقة فيما بينها كذلك فيما بين الفرد والدولة وأجهزتها مما منح الدستور مكانة سامية تعلو على جميع السلطات وتخضعها لأحكامها وهذا ما أدى إلى ظهور مبدأ سمو الدستور وقد نص عليه في صلب الدستور في بعض دساتير الدول ومنها دستور العراق لعام 2005 حيث جاء ذلك التأكيد في الفقرة (أولاً) من المادة (12) من الدستور التي جاء فيها الآتي (أولا: يُعدُ هذا الدستور القانون الأسمى والأعلى في العراق، ويكون ملزماً في أنحائه كافة، وبدون استثناء) وهذا المبدأ أصبح أمر مسلم به ويستند إلى مضمون القاعدة الدستورية وما تحتوي عليه من أحكام وقواعد موضوعية[2]، ولابد من ضمان هذه السيادة لأنها ستبقى مجرد معنى فارغ من أي مضمون وحبراً على ورق إذا كان بإمكان السلطات والهيئات المختلفة الخروج على القواعد الدستورية وخرق المبادئ الواردة فيه، لذلك فان أي نشاط أو فعالية لا تتفق مع الدستور لا يعتد بها[3]، وهذا يؤدي إلى إن أي قانون يصدر عنها لابد وان يلتزم بالمبادئ والأحكام التي وردت في الدستور وان لا تخالفه[4] وهذا الأمر منح الدستور سلطة أعلى من التشريعات وهذا المبدأ يسمى (سمو الدستور) ويقصد به علوية القواعد الدستورية وسيادتها على سائر القواعد القانونية النافذة ويكون النظام القانوني للدولة بأكمله محكوم بالقواعد الدستورية، لذلك هذا الاهتمام انعكس في تطبيقات القضاء العراقي لإن بعض التصرفات التي تصدر عن الأشخاص سواء كان شخصاً طبيعياً أو معنوياً أو من أشخاص القانون الخاص أو القانون العام بما فيهم مؤسسات الدولة ويحدث أن تتعدى على هذا الحق فكان للقضاء العراقي موقف حازم من صيانة هذا الحق والتصدي له عبر قرارات عديدة أهمها ما يتعلق بالأحكام الصادرة بمنع المعارضة على من يتجاوز على ملك الغير كما كان لها موقف تجاه من ينتزع ملكية العقارات من أصحابها حتى وان كانت لأغراض عامة ومن قبل مؤسسات الدولة وكان للقضاء العراقي بشقيه الاعتيادي والدستوري دور في صيانة هذا الحق وسأعرض بعض التطبيقات القضائية التي كانت تهتم بهذا الحق وعلى وفق الآتي :

أولاً : القضاء الاعتيادي (قضاء محكمة التمييز الاتحادية) :

إن الأحكام التي صدرت من محكمة التمييز الاتحادية التي تعتبر مرجع الطعن الأعلى في هرم القضاء الاعتيادي في العراق وان أحكامها تكون فاصلة ونهائية فكان لها موقف تجاه حق الملكية وإنها أكدت على ان حق الملكية الخاصة حق مقدس ومصون ولا يجوز نزع الملكية إلا بتوفر شرطين أساسيين الأول أن يكون لمقتضيات المصلحة العامة والثاني ان يكون بتعويض عادل وكانت في بعض قراراتها تستند إلى نص المادة (23) من الدستور العراقي النافذ وساعرضبعضها على وفق الاتي :

1. ما جاء في قرار لهيئة الموسعة المدنية في محكمة التمييز الاتحادية العدد 50/مدنية موسعة/2018 في 16/4/2018 الذي أكد وبوضوح موقف محكمة التمييز الاتحادية من قدسية حق الملكية الخاصة واعتبرت أي استيلاء على العقارات العادة للأفراد حتى وان كانت من قبل مؤسسات الدولة بمثابة الغصب لأنها اعتبرت إن الأصل العام عند قيام الإدارة بوضع يدها على الملكية الخاصة ومنها على الأغلب العقارات دون إتباع الإجراءات اللازمة المنصوص عليها في قانون الاستملاك يعتبر وضع اليد بهذه الصورة هو الغصب والغاصب ملزم برد العقار المغصوب ، وأشار القرار أعلاه بان هذا الحق مكفول بموجب مواد الدستور العراقي في المادة (23) التي اشر تاليها سلفا فضلاً عن النص القانون الوارد في المادة (1050) من القانون المدني العراقي رقم 40 لسنة 1951 التي جاء فيها الآتي (لا يجوز أن يحرم احد من ملكه، إلا في الأحوال التي قررها القانون وبالطريقة التي يرسمها، ويكون ذلك في مقابل تعويض عادل يدفع إليه مقدما) ويزخر الإرث القضائي العراقي لمحكمة التمييز الاتحادية بعشرات القرارات التي تصدت فيها لحماية هذا الحق[5]، ومما جاء قي حيثيات قرار الهيئة الموسعة المدنية أعلاه النص الآتي (بأن حق الملكية الخاصة حق مقدس ومصون وفقاً للدستور والقانون. إذ أن دستور جمهورية العراق لسنة 2005 وفي الفقرة أولاً من المادة (23). أكد على إن الملكية الخاصة مصونة ويحق للمالك الانتفاع بها واستغلالها والتصرف بها وفقاً لأحكام القانون، كما إن الفقرة ثانياً من المادة (23) أسبغت الحماية الدستورية للملكية الخاصة وذلك بالنص على عدم جواز نزع الملكية إلا لإغراض المنفعة العامة مقابل تعويض عادل. كما إن نص المادة (1050) من القانون المدني قد جاء صريحاً بالنص على عدم جواز حرمان المالك من ملكه إلا في الأحوال التي يقررها القانون. وبالطريقة التي يرسمها ويكون ذلك في مقابل تعويض عادل يدفع له مقدماً ووفقاً للنصوص المتقدم ذكرها فان الأصل العام عند قيام الإدارة بوضع يدها على الملكية الخاصة ومنها على الأغلب العقارات دون إتباع الإجراءات اللازمة المنصوص عليها في قانون الاستملاك. يعتبر وضع اليد بهذه الصورة هو الغصب والغاصب ملزم برد العقار المغصوب)[6]،

27/12/2020

قصص من اروقة المحاكم :

اعزائي قصه اليوم بعنوان. ( شقه رقم خمسه) :

بعد ان تفحصت (. ه ) كلا من المطبخ وغرفة الجلوس والممر والغرفه الخلفيه ، اطفأت الانوار اخيرا واستلقت من فوق السرير منهكه . وفي هدوء الظلام الشامل. وسكونه المطبق ، الذي راحت تباشير الفجر تنساب اليه رويدا رويدا ، التفتت وحدقت في حب استطلاع الى الجسد الممدد بجانبها ، وكانها تراه للمره الاولى . صحيح انها كانت تحدق الا ان ما شاهدته لم يكن جسدا قدر ما كان قطعا صغيره متعدده . كان شغفها بالتنظيف الذي تحول منذ زمن بعيد الى مستوى (مزمن ) قد اثر بعد مرحله معينه في بصرها مثل مرض خبيث ، كانت عيناها الان تقطع كل ما تراه تقسم كل شئ الى اقسام والاقسام الى تفاصيل والتفاصيل الى شذرات عندما ارخت بصرها الى السجاده المفروشه في غرفه الجلوس ( مثلا) ، فانها لم تكن تشاهد السجاده ، بل نقوشها والبقع المنتشره عليها وذرات القذاره الملتصقة بهذه البقع . وبينما كان بصرها قدبلغ من الحده ما يساعدها على رؤية التفاصيل ، التي يتعذر بينها وبين مطاردة الطفيليات التي لا يمكن رؤيتها بالعين المجرده فإنها بخلاف ذلك فقدت القدره على فهم اي اي شئ (بقضه وقضيضه ) وعلى هذا الاساس عندما انقلبت الى الجانب الاخر من السرير وشاهدت الجسد بجانبها ، فانها لم تشاهد زوجها بل شاهدت قطرتين جافتين من اللعاب عند زاويتي فمه والرمل الذي تراكم في عينيه وبقايا الطعام بين اسنانه ، وصفار النيكوتين على انامله والقشره في جذور شعر رأسه وفي غمضه عين 👁 اشاحت بوجهها بعيدا كي لا تضطر الى مشاهدة هذا المنظر مجددا الا ان الاوان كان قد فات فلاشمئزاز استبد بها .
ليس الاشمئزاز شعورا عاديا ، فهو منتشر انتشارا كبيرا بين كل الكائنات الحيه على وجه البسيطه . بدايه هو خاص بالبشر وحدهم والنساء اكثر اشمئزازا من الرجال وبعض النساء اكثر اشمئزازًا من غيرهن وكلما شعرت( ه ) بالاشمئزاز تتهدل زوايا فمها وتتجمد ساقاها كالصنم ويساور جسدها كله احساس بالوخز ليتحول من بعد ذلك الى حكه عنيفه . تتكور مثلما يتكور الجنين في بطن امه وتحك جسمها من دون توقف في حين ينساب الاحساس بالاشمئزاز الى اصابع 🦶 قدميها وينتشر من هناك الى الاقسام العليا من جسدها موجه في اثر موجه في بعض الاحيان يدرك دماغنا قبل ان ندرك نحن النتائج المحتمله للافعال التي سنقدم عليها وهكذا قرر دماغ ( ه ) بوحي منه ان يتولى زمام الامور لانه يستطيع ان يتصور ان هذا الاشمئزاز لا يشبه النوبات السابقه ، وانها عندما بدأت تشمئز من الرجل الذي تزوجته يوما ما مجازفة بذلك بحدوث مواجهه مع والديها في غضون الدقيقتين التاليتين ، شعرت هايجين بتقلص عضلي رهيب في معدتها لان هذه المنطقه هي التي واجه فيها المتمردون المقاتلون باسم ( الاشمئزاز من الزوج ) قوى ( الوفاء للزوج) وقد انتصر الفريق الاخير ونجح في قمع تمرد اخر وبعد ان تخلصت ( ه ) من تشنجات معدتها تنهدت واستسلمت للنوم... هذا ماكان يدور في جسد ( ه ) وفكرها ولكن على الجانب الاخر من السرير من كان او انه كان يدعيى النوم لم تعلم ولم نعلم نحن ما كان يدور في خلده فقد انتظر المسكينه الى ان تنام فقتلها غيلة من دون حصول شجار او كلام بين المتهم والمجنى عليها سابق لوقوع الفعل وهي صوره من صور سبق الاصرار لذا فقد اصدرت الهيئة الجزائيه في محكمه التمييز الاتحاديه بتاريخ ٢٧ / ١٢ / ٢٠٠٦ قرارها بادانته وفرض العقوبه بحقه وفق الماده ٤٠٦ / ١ / ا من قانون العقوبات ونقض كافة القرارات الصادره من محكمه الجنايات المختصه واعادته الى محكمتها لاجراء المحاكمه مجددا بحق المتهم وفق ماتقدم .

تحياتي

02/10/2020

قصص من اروقه المحاكم :

اعزائي قصة اليوم بعنوان ( ان لكل شئ وقت ) :

كانت ليله عاصفة ، بارده على نحو غير معتاد في هذا الوقت من السنه وكانت تحيط بالقمر هاله زرقاء شاحبه ، وكنت اسمع عواء حيوانات ليليه كثيره من بعيد ؛ وهبت علي نفحه رائعه من رائحة الورود نقلتها الريح من بين الاشجار. وعلى نحو غريب ، جعلتني هذه الرائحه اشعر بالاضطراب وقبل وصولي الى هذا المكان ، لم يكن مزاجي رائقا ، لكنه ازداد سوءا الان . وعندما كنت واقفا هناك ، تغمرني تلك الرائحه الرائعه ، اعترتني رغبه شديده في ان اتخلى عن الخطه واغادر هذا المكان المخيف في الحال .
لكني ظللت وفيا للوعد الذي ضربته . لم اعرف كم مر من الوقت واحسست ان جفنيّ ثقيلان ، ورحت اتثاءب رغما عني وعندما اشتدّ غضب الريح ، لسبب لا اعرفه ، استمر عقلي يستحضر ذكريات مظلمه ومتعبه .. ولرفع معنوياتي ، رحت اصفر الحان عدد من الاغاني . وعندما لم ينفعني ذلك ، ركزت نظراتي على باب المنزل الخلفي وهمست هيا يا ( س ) لا تجعلني انتظر كثيرا . هيا اخرج الى الفناء .. لا صوت لا حركه لا شئ . وفجأة بدأ المطر يهطل ومن المكان الذي كنت اقف فيه كنت استطيع الرؤيه من فوق جدران الفناء المائله وسرعان مابدأ المطر ينهمر بقوه وتحولت الشوارع الى انهار جارفه وتبللت حتى العظم .. كنت قد بدأت افكر بالتخلي عن الخطه في هذه الليله عندما سمعت صوتا حادا بينما كانت قطرات 💦 المطر تتساقط فوق الاسطح والازقه . كان هناك احد في الفناء انه ( س ) كان يحمل مصباحا بيده سار نحوي وتوقف على بضع خطوات من الشجره التي كنت اختبئ وراءها .. ( من هناك ) !! بدأ قلبي يخفق بشده واحسست ان الهواء قد نفد من حولي ولم يعد مجديا ان اظل مختبأً فنهضت وخرجت من وراء الشجره توقف المطر عن الهطول فجأه كما كان قد بدأ ... وخيم صمت مطبق وقفنا وجها لوجه القاتل والضحيه اخرجت خنجري ووجهت اليه ضربه تفادى ( س) الضربه بسرعه كبيره لم اتوقعها من رجل في حجمه كنت على وشك ان اوجه اليه ضربه الثانيه عندما حدثت فجأه حركه سريعه في الظلام وظهر ابن عمي الذي كان يقبع تحت غطاء خارج جدار الحديقه فهاجم ( س) وقيده ووضع السكين على رقبته واقتدناه الى قريه ( ابراهيم الخليل) التابعه لناحيه ابي الغرق في محافظه بابل وفي الطريق قال ( س ) : (ان الله ميقاتيّ دقيق ) انه دقيق الى حد ان ترتيبه وتنظيمه يجعلان كل شئ على وجه الارض يتم في حينه ، لا قبل دقيقه ولا بعد دقيقه والساعه تمشي بدقه شديده بالنسبه للجميع بلا استثناء . فلكل شخص وقت للحب ووقت للموت ( ان لكل شئ وقتا)وما ان وصلنا الى تلك المنطقه حتى بدأ ابن عمي بمهاجمته كانت المعركه حاميه فقد استطاع (س) ان يتحرر من قيده سقط ابن عمي على الارض كانوا يتدحرجون ثم يقفون ، ويسقطون ثانيه لكن لم تمض فتره طويله حتى بدأ ابن عمي بالصراخ( انجدني سيقتلني )بسرعه البرق اخرجت خنجري من حزامي واندفعت الى الامام وبحركة سريعه واحده طعنته في قلبه . انطلقت من فمه صيحه غليظه. لم يتحرك ثانيه ، ولم يعد يتنفس، حملنا جسده الذي كان خفيفا على نحو غريب والقينا به في البئر .. ثم تصورنا لبرهه ان جريمتنا كانت كامله ولكن قدكان هنالك شاهد عند مدخل دار ( س ) شاهدناعندما تهددناه واقتدناه بعيدا عن بيته وفي صبيحه اليوم التالي القت الشرطه القبض علينا وقمنا بالاعتراف بجريمتنا فاصدرت محكمه جنايات بابل قرارا يقضي :
بادانه المتهمين ( ك) و ( ه ) وفق احكام الماده ٤٠٦ / ١ / ا من قانون العقوبات وبدلاله مواد الاشتراك منه لكفايه الادله ضدهم عن جريمه قيامهم بقتل المجنى عليه( س ) بعد اقتياده الى منطقه ( قريه ابراهيم الخليل) مع سبق الاصرار نتيجه خلافات ماليه سابقه وحكمت عليهم بالسجن المؤبد استدلالًا باحكام الماده١٣٢ / ١ عقوبات والاحتفاظ للمدعين بالحق الشخصي بحق المطالبه بالتعويض بعد اكتساب الحكم الدرجه القطعيه .

ودمتم امنين
تحياتي.

28/09/2020

قصص من اروقه المحاكم :

اعزائي قصه اليوم بعنوان ( سماء بلا قمر) :

ذات ليله شعرت الام بشئ من الريبه فقالت لولدها وهما يتأملان سماء لا قمر فيها:
ان قلبي يخاف ان يتألم ،
اجابها الابن قولي له ان الخوف من الالم هو اكثر سوءا من الالم ذاته ، وما من قلب يعاني الالم وهو يلاحق احلامه لان كل لحظه سعي هي لحظه لقاء مع الله ...
هنا ..تذكر قول والده المتوفى ( عندما تريد شيئا ما ، حقا ، فان الكون باسره يطاوعك على تحقيق رغبتك ) ،
بيد ان والده لم يتكلم عن اللصوص والناس الذين يعرفون احلامهم ولكنهم لايريدون تحقيقها،
توجه الفتى الى غرفته وجمع اغراضه وملاء ثلاث حقائب كان ينوي السفر ولكن والدته اصرت ان يظل هو واخوته الباقين الى جانبهاوانها ستساعدهم على ايجاد فرصه للعمل حتى لا يكون مصيرها فراق ابنها وابتعاده عن اسرته،
في هذه الاثناء بادرت الام بالاتصال بالمرأه التي سلمتها مبالغ ماليه ومخشلات ذهبيه مقابل تعيين اولادها في سلك الشرطه ... فلم ترد على اتصالاتها .. فاحست ان قلبها قد شعر بالمصيبه قبل وقوعها وان تلك المرأه قد احتالت ونصبت عليها لذا بادرت برفع شكوى ضدها لدى محكمه تحقيق النجف وبالفعل ادينت وفق احكام الماده ٤٥٦ / ١ /أ .. فاصدرت محكمه الجنايات المختصه قرارا يقضي بحبسها حبسا بسيطا لمدة سنه واحده ولم تحتسب لها مده موقوفيتها لعدم توقيفها في دور التحقيق . والاحتفاظ للمشتكيه بالمطالبه بالتعويض امام المحاكم المدنيه .

تحياتي.

25/09/2020

قصص من اروقه المحاكم :

اعزائي قصه اليوم بعنوان. ( ندره الياقوت) :

كنا نجلس في الفناء لا تفصلنا سوى ورده حمراء حتى حل الظلام واشتد البرد ، وتحت برودة المساء كنت احس بشذى شئ نضر جميل وادركت ببهجة وامتنان ان الريح لم تعد تهمس باليأس
فارخت والده( ر) يدها على كتفه وقربت وجهها من اذنه فلسعته انفاسها الدافئه ،ثم همست في اذنه ..يجب ان تذهب الان ياعزيزي لكي ترتاح فقد تناولت الدواء .. صعد ( ر) الى غرفته وهو يشعر باضطراب في رأسه وحراره ،استلقى على ظهره فوق السرير وراح يحدق في السقف وقد جال في خاطره : من النادر (ندره الياقوت ) ان ترى رجلا شق طريقه الى الاعلى او رجلًا يمتلك قدرا كبيرا من الشهره والسلطه يتخلى عنها فجأه ويعرض سمعته للخطر وينطلق في رحله داخليه الى الله ) " ان الله يريدنا ان نكون معتدلين ومتواضعين " ،وقبل ان تبزغ شمس الصباح واثناء ما كان نائما في غرفته في الطابق الثاني سمع صوت استغاثة والدته فنهض من نومه وشاهد من شباك الغرفه شخص ملثم يحمل مسدسا وهو يحاول الصعود اليه فسحب سلاحه واطلق النار عليه فهرب ذلك الشخص باتجاه الباب الرئيسي كما شاهد ايضا شخص يتماسك مع والدته في كراج الدار وقد تمكنت والدته من الافلات من ذلك الشخص وعند سماع الاخير صوت اطلاق النار هرب باتجاه الباب الرئيسي مما حدا ب( ر) اطلاق النار عليه فاصابه في ظهره وسقط ارضا خارج الدار وقد تأيد ذلك الوصف باعتراف المتهم ( ر) واقوال والدته تحقيقا ومحاكمه وبذلك يتضح من خلال ماتقدم بان المتهم كان في حاله دفاع شرعي عند اطلاق النار على المجني عليه وللخطر الذي لحقه من جراءدخول شخصين الى داره وقيام احدهما وهو المجني عليه بالامساك بوالدته وان دخولهما كان بقصد السرقه ولم تكن امام المتهم ايه وسيله اخرى لدفع الخطر الا بالدفاع عن نفسه وماله وشرفه واطلاق النار على المجني عليه الا ان المتهم تجاوز حق الدفاع الشرعي واحدث ضررا يزيد على ما يتطلب حق الدفاع حيث ان المتهم اطلق النار على المجني عليه عندما حاول الهرب باتجاه باب الدار وان اصابته للمجني عليه كانت من الخلف حيث ان هروب المجني عليه باتجاه باب الدار يجعل المتهم بمنأى عن الخطر وبذلك يكون المتهم في حاله تجاوز حق الدفاع الشرعي لذا قررت الهيئه الجزائيه في محكمه التمييز الاتحاديه نقض القرار الصادر من محكمه الجنايات واعاده اوراق الدعوى اليها لاجراء محاكمه المتهم مجددا .

تحياتي

16/09/2020

قصص من اروقه المحاكم

اعزائي قصه اليوم بعنوان ( معلم الشيخ الصوفي):

كان احد كبار متصوفي الاسلام يحتضر ، عندما سأله تلميذ من تلاميذه :
-من كان معلمك ايها المعلم ؟
اجاب:كان هناك ثلاثه في الواقع :
،اولهم كان لصاً . فقدحدث يوما اني تهت في الصحراء ، ولم اتمكن من الوصول الى البيت الا في ساعه متأخره جدا من الليل وكنت قد اودعت جاري مفتاح البيت ولم املك الشجاعه لايقاظه في تلك الساعه .وفي النهايه صادفت رجلا طلبت منه المساعده ففتح لي قفل الباب في لمح البصر
"اثار الامر اعجابي وطلبت منه ان يعلمني كيف فعل ذلك.
فاخبرني بانه يعتاش من سرقة الناس لكننني كنت شديد الامتنان له..فدعوته الى المبيت في منزلي
مكث عندي شهرا واحدا ، كان يخرج كل ليله ، وهو يقول : ساذهب الى العمل . اما انت فداوم على التأمل واكثر من الصلاه وكنت دائما اسأله عندما يعود ، مااذا كان قدغنم شيئا . وكان جوابه يتخذ ، على الدوام ، منوالا واحدا لا يتغير : لم اوفق في اغتنام شئ هذا المساء لكنني اذا شاء الله، سأعاود المحاوله في الغد . لم اره يوما يستسلم لليأس لذا عندما كنت استغرق في التأمل يوما بعد يوم من دون ان يحدث اي شئ ومن دون ان احقق اي اتصال مع الله كنت استعيد كلمات ذلك اللص ، لم اوفق بشيئ هذا المساء لكنني اذا شاء الله سأعاود المحاوله في الغد ؛كان ذلك يمنحني القوه على المتابعه ،.
اما بالنسبه للمعلم الثاني فقد كان الكلب والمعلم الثالث كان ولدا صغيرا.
ما يهمنا في قصتنا لهذا اليوم هو المعلم الاول( اللص )
علنا نعتبر من قصته ونحقق الغايه التي حققها ذاك المعلم الصوفي بان نصر على هدفنا ولا نستسلم لليأس.. وهنا تبدأ القصه 😞 ع) كان ضابط حسابات وظيفته اعداد قوائم برواتب المنتسبين .. كان نشيطا دؤوبا في عمله ولكنه للاسف لم يتورع عن سلوك الطريق الخاطئ في الوصول الى هدفه فقام بالاتفاق مع موظفين اخرين باعداد قوائم رواتب باسماء اشخاص وهميين على اعتبار انهم ينتمون الى الوزاره ويقومون باستلام تلك الرواتب لحسابهم الخاص ،. قام احد المخبرين السريين في الوزاره بكشف هذا الامر وقام بالاخبار عن الضابط ( ع) ومجموعته بانه استلم رواتب لاشخاص وهميين وهي مبالغ كبيره يقوم بتحويلها الى الاردن عن طريق محل ( صيرفه) وعلى ضوء تلك المعلومات تمت مداهمه شقه المتهم المذكور الكائنه في منطقه الكراده ومن خلال التحري في تلك الشقه تم العثورعلى اجهزه حاسوب وآله طابعه واختام وقوائم رواتب ومستندات للصرف وكتب مزوره ، هذه الوقائع اعترف بها المتهم ( ع) عند تدوين اقواله من قبل المحقق وتأيدت ايضا بشهادات الشهود كل من ( ص) محل الصيرفه و(أ) و(ض) ( وهم يعملون في محل الصيرفه المذكور حيث افاد هؤلاء الشهود بأن المتهم ( ع) يقوم بتحويل مبالغ ما بين خمسين الف دولار ومائه الف دولار الى الاردن اوسوريا او مصر اسبوعيا وان المتهم يقوم بمراجعتهم بنفسه او ارسال اشخاص اخرين اليهم من قبله وقد استمر على هذه الحال لفتره ثلاثه اشهر وان تعامل المتهم مع مكتبهم يدون في سجلاتهم التي ضبطت من قبل مفرزه الشرطه كما تأيدت تلك الوقائع ايضا باقوال المتهمين المفرقه قضيتهم وباقوال الممثل القانوني للوزاره ، كما تعززت بصوره الصكوك المربوطه بالدعوى وبمحاضر الضبط وتقارير الادله الجنائيه وبتقرير اللجنه التدقيقيه في دائره المفتش العام في الوزاره المذكوره وهي ادله متعاضده ومتسانده تولد القناعه التامه بان المتهم (ع) ارتكب الجريمه المسنده اليه وفق احكام الماده ٣١٦من قانون العقوبات
لذا فقد قررت المحكمه ادانته وفق تلك الماده بدلاله مواد الاشتراك والحكم. عليه بالسجن لمده سبع سنوات واحتساب موقوفيته واعطت الحق للجهه المتضرره للمطالبه بالتعويض.

تحياتي.

14/09/2020

قصص من اروقه المحاكم :
اعزائي قصه اليوم بعنوان ( الافق الاحمر. )

اصطبغ الافق باللون الاحمر ، ثم بانت الشمس تذكر ( ق) ما حدث بالامس ثم شغلته "خاطره"

ما عاد لي قلب لاعشق
ولم يبق في جعبتي كبرياء
فأنا اشلاء.... ما عادت تؤمن بصدق خرافات الحب..
حطام رجل تاه في عتمه الايام ..فلن اعشق .

هنا جمع الفتى شتات نفسه وتوجه الى امه وابيه وازمع ان يذهب الى مركز الشرطه ويسلم نفسه ،حيث صدر امر قبض بحقه ولدى تدوين اقواله فقد اعترف امام القائم بالتحقيق وقاضي التحقيق انه بتاريخ ٣١ / ٣ / ٢٠١١ اتصلت به المتهمه ( س ) بحدود الساعه العاشره وخمسون دقيقه مساءا.. التي ادعى بانها (زوجته) مستفسره عن حضوره الى دارها وقد اجابها بالنفي حيث لديه ضيوف الا انه ساوره الشك حول الاستفسارفتوجه الى دارها فشاهد والدتها المتهمه ( ك ) في باب الدار ومنعته من الدخول فدفعهاودخل الدار وشاهد المجني عليه ( ح ) وهو بكامل ملابسه بالقرب من المتهمه ( س ) وكانت عاريه من الملابس وفي وضع مريب وادعت بانه خال الاطفال من زوجها المتوفي وقد تشاجر المتهم مع المجني عليه وقام بطعنه في الرأس والصدر بواسطه سكين وخرج مسرعا مخبرا ابناء المنطقه وهرب الى داره بعد ان قام برمي السكين في المدرسه القريبه من داره وقام بتسليم نفسه الى الشرطه مبينا انه لا يعرف المجني عليه ولم يكن متعمدا قتله وان السكين التي يحملها والتي استعملها بالحادث كان يحملها بصوره دائميه كونه مهدد عشائريا وبين في ختام اقواله بان سبب القتل هو "رفض خطبتها منه " تعزز هذا الاعتراف بمحضر كشف الدلاله والكشف والمخطط على محل الحادث والكشف عن الجثه ومحضر ضبط السكين والمنشفه الملطخه بالدم والتقرير الطبي العدلي التشريحي للمجني عليه وتقرير الادله الجنائيه وما جاء باقوال المخبر والمدعيه بالحق الشخصي ... وحيث ان الثابت اعتراف المتهم التفصيلي تحقيقا ومحاكمه وما ورد باقوال المتهمتين المذكورتين اعلاه بان واقعه القتل كانت نتيجه مشاجره انيه ولم يكن هناك فاصل زمني الذي اشترطته سبق الاصرار ليخطط لقتله لذا قررت الهيئه الجزائيه في محكمه التمييز الاتحاديه تخفيف عقوبته الى السجن المؤبد بدلا من الاعدام .. اما المتهمتين ( ك ) و ( س ) فقد انكرتا التهمه تحقيقا ومحاكمه ولم يدحض انكارهما دليل مادي ولاعتراف المتهم بارتكابه جريمه القتل لوحده لذا فان قرارالمحكمه بالغاء التهمه والافراج عن المتهمتين جاء صحيحا وموافقا للقانون
وصدر القرار بالاتفاق من لدن الهيئه التمييزيه.

تحياتي .

25/07/2020

🌺بقلم الاستاذالقاضي: سالم روضان الموسوي

عقد ايجار دور السكن المبنيه بعد عام 1998بين القانون المدني وقانون إيجار العقار

إن الأصل في العقود هو الرضا والاتفاق على شروط ويكون كل طرف ملزم بالوفاء بما ورد فيها من أحكام، ولا يجوز لأحدهم تعديل شروط العقد إلا باتفاق الطرفين أو بحكم القانون أو عن طريق القضاء، وبما أن عقد الإيجار هو من العقود الرضائية وتعد المدة من أهم الالتزامات الواردة فيه ويكون العقد ملزم خلال مدة نفاذه المتفق عليها بين الطرفين، إلا أن بعض عقود الإيجار لها استثناء من هذه القاعدة لطبيعة العقارات المستأجرة وفي العراق صدر قانون إيجار العقار رقم 87 لسنة 1979 المعدل الذي استثنى عقود إيجار الدور والمحلات العائدة للأفراد من أحكام القواعد العامة الواردة في القانون المدني، التي تقوم على أساس الالتزام العقدي بمعنى إن مصدر التزامات أطراف العقد هو العقد ذاته، وفي قانون إيجار العقار الذي أورد الاستثناء حيث جعل الالتزام بين طرفي العقد ( المؤجر والمستأجر ) منذ لحظة الاتفاق بين الطرفين واتحاد الإيجاب والقبول فيتحول الالتزام من عقدي إلى قانوني بمعنى إن التزامات الطرفين يحكمها القانون ومنها الأجرة والمدة وطريقة إنهاء العقد وغيرها، ولا يعتد باتفاق الطرفين سواء كان سابقا للتعاقد أو أثناء تنفيذ العقد إذا كان يتقاطع مع أحكام قانون إيجار العقار لان الغلبة لحكم القانون وليس لشروط العقد، وبذلك فان السياسة التشريعية في العراق وتحت ضغط الحاجة إلى إيجاد سكن للمواطنين استثنى هذه العقود من القواعد العامة وعلى وفق ما جاء في الأسباب الموجبة لإصدار قانون إيجار العقار رقم 87 لسنة 1979 المعدل النافذ التي جاء فيها (هذا القانون الذي بني على أساس تحديد حقوق المؤجر والمستأجر وتحديد التزاماتهما تحديدا واضحا كما بني على الموازنة بينهما فألزم كل طرف بعدم المساس بحقوق الطرف الآخر ومنع استغلال المؤجر حاجة المستأجر الملحة للسكنى ومنع استغلال المستأجر المأجور استغلالا يثري به على حساب المؤجر) وخصص لها قواعد خاصة بها ونظمها وقننها والمتابع للسياسة التشريعية في العاقار سيجد انها تتجه نحو التدخل في ارادة الطرفين في هذا النوع من العقود وبدأ ذلك في العهد الملكي عندما صدر مرسوم مراقبة ايجار العقار رقم 9 لسنة 1953 ولغاية الان رغم تبدل الانظمة الحاكمة الا انها اتفقت على هذا المبدأ وارى السبب عدم القدرة على توفير السكن للجميع مما يدعوها الى التدخل لسد العجز في الوحدات السكنية ثم اصبح الاتجاه الى التقليل من التدخل باستثناء انواع من العقارات من احكام قانون ايجار العقار ومنها العقارات المعدة للاغراض التجارية وغيرها وفي قانون إيجار العقار النافذ رقم 87 لسنة 1979 المعدل استثنى انواع من العقارات من احكامه وعلى وفق ما جاء في صدر المادة وجاء في الفقرة (2) من المادة (1) من هذا القانون حكم حدد فيه العقارات المستثناة من احكامه وتخضع للقواعد العامة الواردة في القانون المدني رقم لسنة 1951 المعدل والقوانين الاخرى ذات العلاقة وعلى وفق النص الآتي (تستثنى العقارات الآتية من أحكام الفقرة 1 من هذه المادة وتخضع في إيجارها الى احكام القانون المدني او القوانين الخاصة بها:
ا - العقارات المعدة للسكنى التي تؤجرها الدولة او الاشخاص المعنوية العامة للعاملين فيها .
ب - العقارات المعدة للسكنى التي تؤجرها الدولة او الاشخاص المعنوية العامة التي يصدر وزير المالية بيانا باستثنائها ج - العقارات المؤجرة لغير العراقيين اشخاصا او هيئات) وهذا النص كان في الاصل يشمل عدة انواع من العقارات الا انها عدلت بموجب عدة قوانين حتى أصبحت على الشكل المذكور أعلاه وأخرها القانون رقم 56 لسنة 2000 الذي عدل قانون ايجار العقار النافذ لان النص القديم كا على وفق الآتي (1 – تسري احكام هذا القانون على العقارات المبنية الواقعة ضمن حدود امانة العاصمة والبلديات، بما فيها العقارات المعدة للسكنى التي تؤجرها او تستاجرها الدولة او الاشخاص المعنوية العامة. 2 – تستثنى من احكام هذا القانون العقارات الاتية، وتخضع في ايجارها لاحكام القانون المدني او القوانين الخاصة بها : -ا – دور السينما والملاهي والفنادق ومحلات شرب الخمور والعقارات التي تستاجرها الشركات الخاصة التي يزيد راسمالها على خمسين الف دينار.ب – العقارات المعدة للسكنى المبنية حديثا لمدة ثلاث سنوات من تاريخ اكمال بنائها. جـ - العقارات المعدة للسكنى التي تؤجرها الدولة او الاشخاص المعنوية العاملة للعاملين فيها. د – العقارات المعدة للسكنى التي تؤجرها الدولة او الاشخاص المعنوية العامة التي يصدر وزير المالية بيانا باستثنائها. هـ - العقارات المؤجرة للاجانب اشخاصا او هيئات) وبذلك فان هذه العقارات هي المستثناة حصرا والتي وردت في حكم الفقرة (2) من المادة (1) من قانون ايجار العقار النافذ المشار اليها في اعلاه ، ولا يجوز إدراج أي عقار اخر لم يرد فيه نص او يقع ضمن مفهومها وهذه الفقرة هي التي أخرجت العقارات المستثناة من احكام قانون ايجار العقار وإعادة الاختصاص إلى القانون المدني وتبقى سائر العقارات المعدة لإغراض السكن خاضعة لأحكامه وليس إلى القانون المدني بالقدر المتعلق بالأحكام الواردة فيه ، وبذلك تكون العقارات المستثناة هي (العقارات المستاجرة من قبل الدولة او التي تؤجرها الدولة والعقارات المؤجرة الى الاجانب سواء كانوا اشخاصص او هيئات) وليس غيرها من العقارات ، الا ان المشرع اوجد حكما في المادة (3) إيجار عقار المعدل اثار اللبس والغموض عند التطبيق حيث جاء فيه (يمتد عقد الايجار بعد انتهاء مدته ما دام المستاجر شاغلا العقار ومستمرا بدفع الاجرة طبقا لاحكام القانون، مع مراعاة احكام الفقرة 14 من المادة السابعة عشرة منه.2 - تستثنى من حكم الفقرة 1 من هذه المادة العقارات المعدة للسكنى المبنية حديثا واكتمل بناؤها في 1/1/1998 او بعده، وتكون مدة نفاذ عقد الايجار فيها وفق اتفاق الطرفين) وهذا اللبس في الاستثناء الوارد في الفقرة (2) من تلك المادة ونجد ان البعض اعتبر هذه العقارات التي تم بنائها بعد 1/1/1998 خاضعة لأحكام القانون المدني وليس لقانون إيجار العقار ومن ذلك تطبيقات عدة في القضاء العراقي منها الحكم الصادر عن محكمة الاستئناف في الكرخ الاتحادية العدد (5/عقار/2015 في 11/1/2015) وجاء فيه يخضع عقد ايجار العقارات المشيدة حديثا والتي اكتمل بناءها في 1998/1/1 أو بعده إلى احكام القانون المدني وينبغي مراعاة مدد التنبيه الواردة في المادة 741 من القانون المدني عند طلب التخلية[1] ، بينما نجد تطبيقات قضائية اخرى منها قرار محكمة استئناف الرصافة الاتحادية بصفتها التمييزية العدد ( 577/م/2010 في 28/6/2010) الذي لم يعتبر عقد الايجار للدار المشيدة بعد 1/1/1998 مستثنى من قانون ايجار العقار ويخضع للقانون المدني وانما اعتبر ان العقد ينتهي بانتهاء مدته على وفق حكم الفقرة (2) من المادة (3) ايجار عقار[2] وهذا الاتجاه لا يعتبر هذه العقارات مستثناة من أحكام إيجار العقار وإنما الأمر يتعلق بالامتداد القانوني وتبقى خاضعة لكافة الأحكام الأخرى الواردة في قانون إيجار العقار والفرق بين هذه الاتجاهين ليكن في قراءة نص القانون قراءات مختلفة لان الاتجاه الأول الذي جعل أحكام العقد يخضع للقانون المدني عدها من العقارات المستثناة من قانون ايجار العقار، بينما الاتجاه الثاني عدها من العقارات الخاضعة لقانون ايجار العقار وهذا التباين يعطي نتائج مختلفة منها الآتي:ـ

1- إذا كانت هذه العقارات مستثناة من احكام قانون ايجار العقار فانها تخضع لاحكام القانون المدني التي لا تجيز زيادة بدل الإيجار الا باتفاق الطرفين على وفق حكم المادة (738) مدني بينما اذا كانت خاضعة لاحكام قانون ايجار العقار فان الزيادة اذا لم يتفق عليها الطرفان للمؤجر ( المالك ) ان يطلب الزيادة رغماً عن المستأجر وعلى وفق حكم المادة (6) إيجار عقار.

2- إذا تخلف المستأجر عن الوفاء بالتزامه بدفع الأجرة فان المؤجر (المالك) له ان يطلب فسخ عقد الإيجار بعد الإنذار على وفق حكم المادة (177/2) مدني التي جاء فيها (2 – ففي عقد الايجار ان امتنع المستأجر عن ايفاء الاجرة المستحقة الوفاء كان للمؤجر فسخ الاجارة، وفي ايجار العمل ان امتنع المستأجر عن ايفاء الاجر المستحق الوفاء كان للاجير طلب فسخ العقد) ويكون بدعوى امام محكمة البداءة تنظرها بدرجة أولى ويخضع قرار الحكم فيها إلى كافة طرق الطعن (الاستئناف والتمييز والتصحيح) بينما اذا كان على وفق قانون ايجار العقار فان المؤجر له ان يطلب التخلية على وفق حكم المادة ( 17/ ا) ايجار عقار بعد يسير الانذار على وفق الشكلية التي أشير اليها في حكم القانون وينظر في الدعوى من محكمة البداءة بدرجة أخيرة وقرار الحكم الصادر فيها يخضع لطريق الطعن تمييزا فقط امام محكمة الاستئناف بصفتها التمييزية على وفق حكم المادة (31/3) مرافعات ولا يقبل الطعن بطريق تصحيح القرار التمييزي على وفق حكم المادة (22/1) ايجار عقار

3- اذا كان العقد يخضع لاحكام القانون المدني فان المستأجر إذا استعمل العقار خلال فترة نفاذ العقد لغير الغرض الذي اعد من اجله او احدث به ضررا او اسكن معه غير من اتفق عليهم او اي اخلال بالتزامه، فليس للمؤجر إلا أن يقيم دعوى فسخ عقد الإيجار على وفق حكم المادة (177/1) مدني وليس التخلية ويخضع الحكم الصادر فيها لكافة طرق الطعن (الاستئناف والتمييز والتصحيح) اما اذا العقد يخضع لاحكام قانون ايجار العقار فان للمؤجر ان يطلب التخلية على وفق الحالات المحددة حصرا في القانون في المادة (17) ايجار عقار والمواد الاخرى الواردة فيه، والدعوى تنظر من محكمة البداءة بدرجة اخيرة وتخضع لطريق الطعن تمييزاً امام محكمة الاستئناف بصفتها التميزية ولاتقبل الطعن تصحيحا بالقرار التميزي على وفق حكم المادة (22/1) ايجار عقار

4- اذا كان العقد خاضع لاحكام القانون المدني فان اي اخلال من المؤجر بالتزامه تجاه المستاجر مثل التعرض له بمنفعة العقار فان للمستاجر ان يطلب اما منع التعرض او فسخ العقد او انقاص الاجرة على وفق القواعد العامة بينما اذا كان يخضع لقانون ايجار العقار فان المؤجر تترتب عليه اثار جزائية منها العقوبة التي تصل الحبس والغرامة على وفق حكم المادة (23) ايجار عقار

ومن يتبحر في الأحكام أعلاه سيجد هناك فروقات أخرى لم يسع البحث ذكرها، وهذا يؤكد أهمية القراءة الصحيح لنص المادة (3) ايجار عقار لان مجرد الانحراف بغايتها يؤدي إلى تباين في الاجتهاد وقد يكون احدهم غير صحيح وارى إن القراءة الصحيحة لها بان هذه العقارات تبقى خاضعة لاحكام قانون إيجار العقار باستثناء المدة فإذا انتهت المدة المتفق عليها فيكون ذلك سببا لطلب التخلية ولا حاجة إلى انذار أو تطبيق حكم المادة (741) مدني في مراعاة مدد للتنبيه ويكون حكمها حكم الفقرة (14) من المادة ( 17 ) إيجار عقار في اعتبار انقضاء اثنا عشر عام على العقد يعد سببا لطلب التخلية حتى لو امتد العقد لأكثر من ذلك فلا يعتبر ذلك تجديد للعقد ولا حاجة الى الانذار او مراعاة مدد التنبيه المشار اليها في المادة (741) مدني وتبقى سائر الأحكام نافذة تجاه العقد على وفق أحكام قانون ايجار العقار فإذا لم يسدد الاجرة خلال المدة المشار اليها في المادة (17/1) إيجار عقار جاز للمؤجر المالك ان يطلب التخلية طالما العقد خلال مدة نفاذه او اذا اسكن معه غير ممن ذكروا في العقد فله ان يطلب التخلية على وفق حكم المادة (17/ب) ايجار عقار والسند القانوني لهذا الرأي إن المادة (1) ايجار عقار حددت حصرا العقارات المستثناة من أحكامه وليس من بينها العقارات التي تم بنائها بعد 1/1/1998 ولا يجوز ان نفترض حالة و وصف لعقار لم يرد فيه حكم قانوني صريح، كذلك ان المشرع تطرق الى الاستثناء عند التصدي للامتداد القانوني وليس لسائر الأحكام وبذلك أرى ان القانون الواجب التطبيق هو قانون إيجار العقار رقم 87 لسنة 1979 المعدل وليس القانون المدني.

القاضي

سالم روضان الموسوي

المحامية تمارا الطائي

05/10/2021

19/08/2021

27/12/2020

02/10/2020

28/09/2020

25/09/2020

16/09/2020

14/09/2020

25/07/2020

Address

Telephone

Website

Alerts

Shortcuts

Share

Category