17/03/2018
FYI
जमीन खरेदीपूर्वी
जमीनीची खरेदी व विक्री हा दोन पक्षकारांमधील साधासरळ व्यवहार न राहता अनेक वेळा तो विविध कायदेशीर तरतुदींमुळे किंवा लोकांच्या प्रवृत्तीमुळे तेवढा सरळ व्यवहार ठरत नाही. किंबहुना शेतकर्यांमधील दाव्यामुळे सरळपणे न झालेल्या खरेदी-विक्री व्यवहाराचे प्रमाण फार मोठे आहे.
जमीन खरेदी करताना घ्यायची काळजी -
१) जमिनीचा सातबारा उतारा पाहणे :
ज्या गावातील जमींन खारेदी करावयाची असेल तेथिल गावच्या तलाठ्या कडून जमिनीचा नवीन सातबारा काढून घ्यावा. त्यावर असलेले फेरफार व आठ अ तपासून पाहावा.
सातबारा पहाताना वर्ग १ नोंद असली तर ती जमीन विक्री करणा-याची स्वतःच्या मालकी वहिवाटीची असून सदर जमीन खरेदी करण्यास विशेष अडचण येत नाही. परंतु नि.स.प्र.(नियंत्रित सत्ता प्रकार किवा वर्ग २) अशी नोंद असेल तर सदर जमीन कुळ वाहिवाटी मार्फत मिळविलेली असते. अशी जमीन खरेदी करणे पूर्वी संबंधित कुळाला विक्री करण्यासाठी प्रांत अधिकारी यांची परवानगी घेणे अपरिहार्य ठरते. ही परवानगी खरेदी करते वेळी घेणे आवश्यक असते. या करीता ३२ म प्रमाणपत्र वगैरे ब-याच कागदपत्रांची पूर्तता करावी लागते. यासाठी साधारणत: एक महिना कालावधी लागतो. प्रांत अधिकारी यांची परवानगी मिळल्यावर खरेदीखत करता येते.
कोणतीही जमीन खरेदी करताना खालील गोष्टींचा आढवा घ्यावा ?
१) जमिनी पर्यंतचा रस्ता -
जमीन बिनशेती असल्यास जमिनी पर्यंतचा रस्ता नकाशामध्ये दाखवीलेला असतो परंतु जमीन बिनशेती नसल्यास व खाजगी रस्ता असल्यास रस्त्यासाठी दाखवीलेली जमीन व संबंधित मालक यांची हरकत नसल्याची खात्री करावी.
२) आरक्षीत जमिनी -
शासनाने सदर सदर जमिनी मध्ये कोणत्याही करणासाठीचे आरक्षण उदा. हिरवा पट्टा पिवळा पट्टा इं. नसल्याची खात्री करावी.
३) वाहिवाटदार -
सातबारावरील मुळ मालक व प्रत्यक्ष जमिनीचा वहिवाटदार वेगवेगळे असू शकतात याची खात्री कारावी.
४) सातबारावरील नावे -
सातबारावरील नावे ही विक्री करन-या व्यक्तीचिंच आहे का ते पहावे. त्यावर मयत व्यक्ती किवा जुना मालक इतर वारसांची नावे असल्यास ती काढून घेणे आवश्यक असते.
५) कर्जप्रकरण, नयालयीन खटला व भाडेपट्टा -
जमिनीवर कोणत्याही बॅंक किवा संस्था यांच्या कर्जाचा बोजा नसल्याची खात्री करावी. तसेंच न्यायालायीन खटला चालू असल्यास संदर्भ तपासून पहावे.कोणतीही जमीन खरेदी करताना प्रथम वकिलाचा सल्ला घेणे आवश्यक आहे.
६) जमिनीची हद्द -
जमिनीची हद्द नकाशा प्रमाणे मोजून तपासून घ्यावी.व लगतच्या जमीन मालकांची हरकत नसल्याची खात्री करावी.
७) इतर अधिकारांची नोंद -
सातबारावर इतर अधिकारमध्ये नावे असतील तर आवश्यक ती माहिती करूं घेणे. किवा बक्षीसपत्राने मिळलेल्या जमिनींची विशेष काळजी घ्यावी.
८) बिनशेती करणे -
शेतघर सोडून कोणत्याही कारणासाठी बांधकाम करावयाचे असल्यास बांधकामाच्या प्रकारा प्रमाणे बिनशेती करणे आवश्यक असते शहरात असल्यास तूं प्लानिंग प्रमाणे करावी.
९) संपादित जमिनी -
सदर जमिनीमधून नियोजित महामार्ग, रेल्वे मार्ग, तलाव इ. नसल्याची खात्री करावी. याची सातबारावर नोंद पहावी. तसेच जमिनियाच्या बाजून रस्ता, नदी, महामार्ग, असेळ तर त्यापासूनचे योग्य अंतर सोडून पुरेशी जमीन असल्यास खरेदी करावी.
१०) खरेदीखत -
तालुक्यातील दुय्यम निबंधक कार्यालयामध्ये आवश्यक त्या कागदपत्रांची पूर्तता करून व आवश्यक शुल्क भरून खरेदीखत करावे. योग्य कालावधी नंतर खरेदी केलेल्या जमिनिचा नकाशा व आपल्या नावे सातबारा खात्री करावी
३) वेळोवेळी बदलणारे शासन नियम पडताळून पहावेत.
४) जमीन खरेदी देतांना:
जमिन मालकाने आर्थिक व्यवहार पूर्ण झाल्याशिवाय खरेदीखत करू नये. खरेदीखत करताना दिलेली जमीन व सातबारा यांची खात्री करावी.
** जमिनीचा सातबारा आपल्या नावे केव्हा होतो ?
खरेदीखत जमीन विक्री केल्यानंतर होते. खरेदीखत झाल्यानंतर काही दिवसातच दुय्यम निबंधक कार्यालयातून अविवरण पत्रक तहसीलदार कार्यालयात पाठविले जातात. त्यानंतर संबधित तलाठी कार्यालयात हे विवरण पत्रक पाठविले जातात. त्यानंतर तलाठी सातबारावारील सर्वांना नोटीसा काढतात. नोटीस सही करून अल्यानंतर सातबारावरील जुनी नावे कमी होऊन नवीन मालकाची नावे नोंदाविली जातात. वर्ग २ च्या विक्रीची परवानगी सातबारावर जमिनिचा प्रकार यामध्ये वर्ग १ असा उल्लेख असेल तर प्रांत अधिकारी यांची परवानगीची आवश्यकता नसते परंतु वर्ग २ असे असल्यास परवानगीची आवश्यकता असते. कारण अशा जमिनी भोगवटदाराला केवळ कसण्याचा अधिकार असतो विकण्याचा नसतो. सदर भोगवटदार हा या जमिनिचा कुळ म्हणून असतो हि जमीन कुळ कायदयाने मिळालेली असते थोडक्यात या जमिनी म्हणजे सरकारी मालमत्ता असतात. अशा जमिनीच्या विक्रीच्या परवानगी साठी प्रांत ऑफिंस मध्ये खालील कागदपत्रांची पुर्तता करावी लागते.
१. जमिनीचा नवीन सातबारा
२. जमिनीवरील सर्व फेरफार
३. आठ अ
४. जमीनीचा नकाशा
५. अर्ज
अर्जासोबत सर्व कागदपत्रांच्या झेरॉक्स प्रती जोडून प्रांत ऑफिस मध्ये दाखल करावेत. सर्व कागदपत्रांची
छाननी करून एका महिन्यात प्रांत ऑफिसरच्या पर्वांगीची प्रत मिळते. मिळालेल्या परवनगी मध्ये फक्त सहा महिन्याचा
कलावधी असतो. सहा महिन्यात जमीन विक्री करावी लागते अथवा सहा महिन्यांनी हि परवानगी संपते. बिनशेती (Non Agricultur) कोणत्याहि जमिनी मध्ये घर बांधावयाचे झाल्यास ती जमीन प्रथम बिनशेती करावी लागते. शेत जमीन किवा इतर कोणत्याही प्रकारच्य जमिनीमध्ये घर बांधता येंत नाही. जर शेत घर बांधावयाचे असल्यास स्वतः शेतकरी असावे लागते. त्याचप्रमाणे आपल्या शेत जमिनी असाव्या लागतात
आणि ती शेती करावी लागते.
** खरेदीखत कसे करावे ? :-
खरेदीखत म्हणजे जमिनीचा व्यवहार पूर्ण केल्याच पुरावा असतो. खरेदिखत करण्यापूर्वी जमीन खरेदी करणार्याने जमीन मालकाला ठरलेल्या व्यवहाराप्रमाणे सर्व रक्कम पूर्ण करायची असते. जर सर्व रक्कम पूर्ण झाली नसेल तर खरेदीखत करू नये. कारण एकदा खरेदीखत झाले की नंतर जमीन मालक हा त्या जमिनीवरचा मालकी हक्क काढून घेत असतो. आणि खरेदीखत सहजासहजी रद्द होत नाही. रद्द करण्याचा अधिकार फक्त सर्वोच्च न्यायालयाला असतो. पण तसे मोठे पुरावे असावे लागतात. खरेदीखताची नोंदणी संबंधित दुय्यम निबंधक कर्यालयात झाल्यानंतर काही दिवसातच सातबारा नवीन मालकाच्या नावे होतो. खरेदीखत करण्यासाठी ज्या गावातील जमीन असेल त्या संबधित दुय्यम निबंधक कार्याकायात जाऊन बाजारभावे आणि आपपसातील ठरलेल्या रक्कमेवर मुल्यांकन करून मुद्रांकशुल्क काढून घ्यावे. जमिनीचे मुल्यांकन हे जमिनीच्या प्रकाराप्रमाणे ठरलेले असते. आणि त्याचे सर्व दरपत्रक (रेडीरेकनर) त्या त्या तालुक्याच्या दूय्यम निबंधक अधिकारी यांच्या कार्यालयात उपलब्ध असतात. आणि मुल्यांकन काढून देण्याचे काम हे दुय्यम निबंधाकाचेच असते. यामध्ये जमिनीची सरकारी किंमत आणि प्रत्यक्ष जमीन मालक व खरेदीदार यांच्यातील ठरलेल्या व्यवहारावर जी रक्कम जास्त असते त्यावर मुल्यांकन करून जास्त मुद्रांकशुल्क गृहीत धरला जातो.
मुद्रांक शुल्क काढून झाल्यावर दु.नि. हे खरेदीखत दस्तऐवजासाठी लागणारे नोंदणीशुल्क व कागदपत्रे व इतर कार्यालयीन खर्चाची माहिती देतात. हि सर्व माहिती घेऊन दु. नि. यांनी ठरवून दिलेल्या मुद्रांकशुल्कावर आवश्यक ती माहिती लिहून उदा. सर्वे नं. जमिनीचे क्षेत्र, जमिनीचा प्रकार, जमीन मालकांची नावे, जमीन खरेदी करण-याचे प्रयोजन त्याचप्रमाणे जमीन विकण्याचे प्रयोजन नमूद करावे लागते. तसेच लागणारी सर्व कागदपत्रे जोडून खरेदीखत तयार करावे. यासोबत संगणकावर डाटाएंट्री करण्यसाठी लागणारा input भरून दूय्यम निबंधक कार्यालयात दस्त नोंदणीसाठी सदर करावा.
खरेदीखतासाठी लागणारी कागदपत्रे --
१) सातबारा
२) मुद्रांकशुल्क
३) आवश्यक असल्यास फेरफार
४) आठ अ
५) मुद्रांक शुल्काची पावती
६) दोन ओळखीच्या व्यक्ती, त्यांचे फोटो प्रुफ
७) आवश्यक असल्यास प्रतिज्ञापत्र
८) एन.ए. ऑर्डर ची प्रत
९) विक्री परवानगीची प्रत
७/१२ वाचन करते वेळी पोट खराबी हे वाक्य असत—त्याचा अर्थ पिक लागवडी साठी योग्य नसलेले क्षेत्र —परंतु ते मालकी हक्कात मात्र येत. नमुना नंबर ८ म्हणजे एकूण जमिनीचा दाखला या मध्ये अर्जदाराच्या नावावर असलेली त्या विभागातील [तलाठी सज्जा] मधील जमिनीचे एकूण क्षेत्र याची यादी असते. जमिनी ची ओळख हि त्याच्या तलाठी यांनी प्रमाणित केलेली आणि जागेशी सुसंगत असलेल्या चतुर्सिमा ठरवितात.
*** जमीन खरेदीपूर्वी घ्यावयाची काळजी :-
वास्तविक जमीनीचे व्यवहार करण्यापूर्वी जमीनीच्या संदर्भात खरेदीदाराने खालील मुद्यांवर खात्री केली पाहिजे.
१. जमीनीचा चालू ७/१२ उतारा.
२. ७/१२ उतार्याप्रमाणे प्रत्यक्ष जमीन मालकाचे नांव.
३. ३० वर्षापासुनच्या सर्व फेरफार नोंदी तपासून किंवा त्यामागेही जाऊन साधारण १९४७-१९४८ चे ७/१२ उतारे पाहून ही जमीन या माणसाच्या नावावर कशी झाली याबाबतची खात्री.
४. जमीनीमध्ये नांव न नोंदविलेले परंतु जमीनीत हिस्सा मागू शकतील असे काही कायदेशीर हिस्सेदार आहेत काय याची खात्री.
५. जमीनीच्या इतर हक्कामध्ये बँकेचा किंवा अन्य वित्तीय संस्थेचा भार आहे काय?
६. जमीन प्रत्यक्ष मालकाच्याच वहिवाटीत आहे काय?
७. मालकाच्या वहिवाटीत नसल्यास प्रत्यक्ष वहिवाट करणार्या किंवा जमीन ताब्यात असणार्या व्यक्तीच्या हक्कांचे स्वरुप.
८. इतर हक्कांमध्ये कूळ किंवा अन्य व्यक्तींचे हक्क.
९. जमीनीच्या नावावर असलेले प्रत्यक्ष क्षेत्र व प्रत्यक्ष कब्जात असलेले क्षेत्र.
१०. ७/१२ वर किंवा तोंडी सांगितल्या जात असलेल्या विहीरी व झाडे इत्यादी तपशिलाची प्रत्यक्ष खात्री.
११. सर्वसाधारणपणे गावामध्ये अशा प्रकारच्या जमीनीचे चालू असलेले बाजारभाव.
१२. संभाव्य जमीन व्यवहारामुळे प्रस्थापीत असलेल्या कोणत्याही कायद्याचा भंग होतो का? याची खात्री केली पाहिजे. तुकडेबंदी कायदा, पुनर्वसन कायदा, भूसंपादन कायदा, नागरी कमाल जमीन धारणा कायदा इत्यादींचा त्यांत समावेश होतो.
