16/05/2025
एक साल में ज्यादा से ज्यादा कितना किराया बढ़ा सकता है मकान मालिक, किराएदार जान लें अपने अधिकार tenant rights
आज के समय में किराए पर मकान लेकर रहना एक बड़ी चुनौती बन गया है। हर शहर में, खासकर बड़े महानगरों में, प्रतिदिन हजारों लोग किराए के मकान की तलाश में रहते हैं। किराए पर मकान मिल जाने के बाद भी किराएदारों के सामने कई तरह की समस्याएं आती हैं। इनमें सबसे बड़ी समस्या होती है किराया बढ़ने की। अक्सर देखा जाता है कि मकान मालिक कुछ ही महीनों में किराया बढ़ा देते हैं, जिससे किराएदारों को आर्थिक परेशानी का सामना करना पड़ता है। ऐसे में यह जानना जरूरी हो जाता है कि एक साल में मकान मालिक कितना किराया बढ़ा सकता है और किराएदारों के क्या अधिकार हैं
रेंट एग्रीमेंट का महत्व और कानूनी पहलू
रेंट एग्रीमेंट मकान मालिक और किराएदार के बीच एक महत्वपूर्ण दस्तावेज है। यह सिर्फ एक कागज नहीं, बल्कि एक कानूनी दस्तावेज है जो दोनों पक्षों के अधिकारों और जिम्मेदारियों को स्पष्ट करता है। रजिस्ट्रेशन एक्ट 1908 के सेक्शन 17 के अंतर्गत रेंट एग्रीमेंट का विशेष महत्व बताया गया है। इस एग्रीमेंट के माध्यम से मकान मालिक और किराएदार दोनों के हितों का संरक्षण होता है। किराएदार को यह सुनिश्चित करना चाहिए कि वह मकान में रहने से पहले रेंट एग्रीमेंट अवश्य बनवाए, ताकि भविष्य में किसी भी प्रकार के विवाद से बचा जा सके।
11 महीने का रेंट एग्रीमेंट क्यों बनवाया जाता है?
अधिकतर लोग 11 महीने का ही रेंट एग्रीमेंट बनवाते हैं। इसके पीछे कई कारण हैं। सबसे पहले, 11 महीने का एग्रीमेंट बनवाने में ज्यादा औपचारिकताओं की आवश्यकता नहीं होती। इसे आसानी से बनवाया जा सकता है और इसके लिए सब रजिस्ट्रार के ऑफिस के चक्कर नहीं लगाने पड़ते। दूसरा, 11 महीने के एग्रीमेंट पर स्टांप ड्यूटी भी कम लगती है, जिससे दोनों पक्षों को आर्थिक बचत होती है। तीसरा, 11 महीने का एग्रीमेंट मकान मालिक को अधिक लचीलापन प्रदान करता है, क्योंकि इसके समाप्त होने के बाद वह किराया बढ़ा सकता है या नए नियम शर्तें तय कर सकता है।
किराएदार के मूलभूत अधिकार और सुविधाएं
किराएदार को कुछ मूलभूत अधिकार और सुविधाएं प्राप्त होती हैं, जिन्हें मकान मालिक अस्वीकार नहीं कर सकता। इनमें बिजली, पानी और सीवरेज जैसी बुनियादी सुविधाएं शामिल हैं। मकान मालिक इन सुविधाओं को देने से मना नहीं कर सकता, हालांकि वह रेंट एग्रीमेंट में तय की गई शर्तों के अनुसार इनका चार्ज वसूल सकता है। इसलिए, किराएदार को मकान किराए पर लेने से पहले ही इन सभी बातों को स्पष्ट कर लेना चाहिए कि किन सुविधाओं के लिए उसे अतिरिक्त भुगतान करना होगा और किन सुविधाओं के लिए नहीं। यह स्पष्टता भविष्य में होने वाले विवादों से बचने में मदद करेगी।
एक साल में कितना किराया बढ़ाया जा सकता है?
किराएदारों के लिए सबसे महत्वपूर्ण जानकारी यह है कि एक साल में मकान मालिक कितना किराया बढ़ा सकता है। किराया बढ़ाने का नियम राज्य के हिसाब से अलग-अलग हो सकता है, क्योंकि यह स्थानीय कानूनों पर निर्भर करता है। उदाहरण के लिए, महाराष्ट्र में रेंट कंट्रोल एक्ट 1999 के अनुसार, मकान मालिक हर साल अधिकतम 4 प्रतिशत तक किराया बढ़ा सकता है। हालांकि, अगर मकान मालिक मकान में अतिरिक्त सुविधाएं जैसे नया फर्नीचर, एयर कंडीशनर, गीजर आदि प्रदान करता है, तो वह अधिकतम 25 प्रतिशत तक किराया बढ़ा सकता है।
रेंट एग्रीमेंट के फायदे मकान मालिक और किराएदार के लिए
रेंट एग्रीमेंट दोनों पक्षों के लिए फायदेमंद होता है। मकान मालिक के लिए, यह एग्रीमेंट प्रॉपर्टी पर किराएदार के अधिकार जमाने से रोकता है। एग्रीमेंट समाप्त होने पर मकान मालिक किराया बढ़ा सकता है या मकान खाली करवा सकता है। इसके अलावा, यह एग्रीमेंट मकान मालिक को विभिन्न प्रकार के विवादों से भी बचाता है, जैसे किराया न देना, मकान का अनधिकृत उपयोग करना आदि। किराएदार के लिए, रेंट एग्रीमेंट उसके अधिकारों की रक्षा करता है और यह सुनिश्चित करता है कि मकान मालिक मनमानी तरीके से किराया न बढ़ाए या मकान से बेदखल न करे।
11 महीने से अधिक का रेंट एग्रीमेंट कैसे बनवाएं ?
यदि आप 11 महीने से अधिक समय के लिए रेंट एग्रीमेंट बनवाना चाहते हैं, तो यह भी संभव है। आप 5 साल तक का रेंट एग्रीमेंट बनवा सकते हैं। हालांकि, इसके लिए आपको सब रजिस्ट्रार के ऑफिस में जाकर एग्रीमेंट को रजिस्टर कराना होगा। 5 साल का रेंट एग्रीमेंट बनवाने से मकान मालिक के अधिकारों को अधिक मजबूती मिलती है। इसके अलावा, लंबी अवधि के एग्रीमेंट से किराएदार को भी स्थिरता मिलती है, क्योंकि वह जानता है कि निश्चित अवधि तक उसे मकान से बेदखल नहीं किया जा सकता और किराया भी अचानक नहीं बढ़ाया जा सकता।
प्रॉपर्टी मालिक को 5 साल के रेंट एग्रीमेंट से क्या फायदा?
5 साल के रेंट एग्रीमेंट से मकान मालिक को भी कई फायदे होते हैं। सबसे बड़ा फायदा यह है कि अगर मकान मालिक 5 साल की अवधि पूरी होने से पहले ही प्रॉपर्टी खाली कराना चाहता है, तो वह बिना कोई कारण बताए, केवल एक नोटिस देकर किराएदार को मकान से बाहर कर सकता है। इस स्थिति में किराएदार कोई आपत्ति भी दर्ज नहीं करा सकता। यह प्रावधान मकान मालिक को अधिक अधिकार और सुरक्षा प्रदान करता है। हालांकि, किराएदार के लिए यह प्रावधान कुछ हद तक असुरक्षा पैदा कर सकता है, इसलिए किराएदार को एग्रीमेंट की शर्तों को ध्यान से पढ़ना चाहिए।
किराएदारों को क्या सावधानियां बरतनी चाहिए?
किराएदारों को मकान किराए पर लेते समय कुछ सावधानियां अवश्य बरतनी चाहिए। सबसे पहले, रेंट एग्रीमेंट की सभी शर्तों को ध्यान से पढ़ें और समझें। किराए की राशि, किराया बढ़ाने की प्रक्रिया, सुरक्षा जमा राशि, नोटिस अवधि आदि सभी बातों को स्पष्ट रूप से समझ लें। दूसरा, मकान की सभी सुविधाओं और उनके लिए अतिरिक्त शुल्क, यदि कोई हो, के बारे में जानकारी प्राप्त करें। तीसरा, मकान की स्थिति का निरीक्षण करें और किसी भी प्रकार की क्षति या समस्या को रेंट एग्रीमेंट में दर्ज कराएं। और अंत में, नियमित रूप से किराए की रसीद अवश्य प्राप्त करें, जिससे भविष्य में किसी भी विवाद से बचा जा सके।
किराएदार और मकान मालिक के बीच संबंध एक ऐसा संबंध है जिसमें दोनों पक्षों के हितों का संतुलन बनाए रखना आवश्यक है। मकान मालिक को अपनी प्रॉपर्टी से उचित आय प्राप्त करने का अधिकार है, जबकि किराएदार को उचित किराए पर रहने और मूलभूत सुविधाओं का आनंद लेने का अधिकार है। रेंट एग्रीमेंट इस संतुलन को बनाए रखने में महत्वपूर्ण भूमिका निभाता है। किराया बढ़ाने के नियमों का पालन करके और एक-दूसरे के अधिकारों का सम्मान करके, दोनों पक्ष एक स्वस्थ और सुखद किरायेदारी संबंध बना सकते हैं। अंत में, यह समझना महत्वपूर्ण है कि स्पष्ट संवाद और ईमानदारी किराएदार और मकान मालिक के बीच विवादों को कम करने में मदद कर सकती है।
Step 1: Draft the rental agreement and review of the agreement by both parties, i.e. owner and tenant.
Step 2: Finalise the draft rental agreement and print it on stamp paper obtained from a Sub-Registrar's office.
Step 3: Ensure the owner, tenant, and two witnesses sign the rental agreement.
Step 4: Get the agreement registered at the Sub-Registrar's office if the duration of the rental period is more than 11 months.
Step 5: Make a photocopy of the signed (in case of 11 months rent) or registered (in case of more than 11 months rent) rental agreement and give a Xerox copy of the agreement to the tenant.
How to execute a valid rental agreement?
According to the Registration Act of 1908, the registration of a rent agreement is mandatory if the duration of the rental agreement is 12 months or more. However, if the duration of the rental agreement is 11 months or less, there is no requirement to register the agreement. In such a case, drafting and signing the agreement on the stamp paper will be valid as per law.
In case the agreement duration is 11 months or less, the rental agreement needs to be printed on a stamp paper obtained from the Sub-Registrar office of the place where the property is situated. After the rental agreement is printed on the stamp paper, each page of the stamp paper must be signed at the bottom by both the owner and tenant. Two witnesses must also sign the agreement along with their names and addresses to make the agreement valid.
In case the agreement duration is 12 months or more, the rental agreement needs to be printed on stamp paper and it needs to be registered with the Sub-Registrar’s office of the area where the rented property is situated. The landlord and tenant must be present at the Sub-Registrar’s office to execute the agreement. They must sign at the bottom of each page of the stamp paper on which the agreement is printed in the presence of the Registrar. Two witnesses must also sign the stamp paper and it should be registered after paying the required fees.
E-stamping of rental agreement
In some states, the e-stamping facility for rental agreements is available. Where the e-stamping facility is available, the parties need not buy the stamp paper from the Sub-Registrar office to print the rental agreement. Instead, they can log on to the Stock Holding Corporation of India Ltd (SHCIL) website and check if the state where they reside offers this facility.
Presently, Assam, Himachal Pradesh, Gujarat, Karnataka, Delhi-NCR, Maharashtra, Uttarakhand, Tamil Nadu and Uttar Pradesh allow e-stamping of rental agreements. However, e-stamp paper cannot be directly purchased from the SHCIL website.
If the state where the parties reside offer e-stamp paper, they need to purchase the e-stamp paper from the allotted centres in their respective cities. After purchasing the e-stamp paper, the rental agreement must be printed on it. When the duration of the agreement is 11 months or less, the signature of the parties and the witnesses on the e-stamp paper on which the rental agreement is printed will make the rent contract valid and binding on the parties.
When the duration of the rental agreement is 12 months or more, the parties must print the rental agreement on the e-stamp paper, go to the Sub-Registrar’s office, put their signatures and get it registered for the agreement to be valid and binding on them.
Documents required for registration of rental agreement
The general documents that must be submitted by the landlord, tenant and witnesses for registration of the rental agreement are as follows:
The proof or evidence of ownership of the rented property (title deeds of the property having the name of the landlord)
Property documents such as tax receipt of the property to be rented out
Passport-sized photographs of each of the parties and the witnesses
Address proof of both parties and witnesses (Passport, Aadhaar card, ration card, bank passbook or driving license)
Route map of the property to be rented out, if required
Any other document specified by the Sub-Registrar's office.
Types of rental agreements commonly used
There are 3 types of rental agreements in India:
1. Rent Agreement
Tenancy or rent agreement is a basic contract between landlord and tenant for temporary possession of a property.
Duration: Typically 11 months and can be renewed at the end of the period (If more than 11 months, registration is mandatorily required).
Key points:
Covers details like names, property description, rent amount, late fees, grace period, security deposit, facilities, parking, repairs, insurance, etc.
Concise and hassle-free.
Registration is optional if tenure is less than 11 months
2. Lease Agreement
Lease agreement is a more formal contract for longer occupancy (usually over 12 months). It is governed by the State's Rent Control Laws.
Duration: Typically more than 12 months.
Key points:
Creates an interest in the property, meaning the tenant has certain rights like using it for the agreed period (even if sold).
Can be for extended periods.
Binds both parties for the agreed term.
Mandatory registration: required for legal enforceability.
3. Leave and License Agreement
This agreement is a permission to occupy a property, not a tenancy agreement.
Duration: Flexible.
Key points:
Differs from lease agreements as it doesn't create an interest in the property.
Revocable by the owner anytime.
Grants "permission" to occupy, not rights.
No landlord-tenant relationship; easier evictions.
Terms commonly included in a rent agreement
Duration: Period for which the rental agreement will be in effect.
Rent: The consideration amount or payment made by the tenant to the landlord in exchange for the property rented out.
Deposits: The amount of deposit required (if any), the purpose of each deposit, and conditions for return or adjustment of deposit at the end of the rent period.
Terms of use: The purpose for which the property is to be used and terms and conditions regarding the usage of the property.
Utilities: Which utilities are included in the rent, and which utilities the tenant is responsible for.
Insurance: Whether the tenant is required to insure the property – this is most often used in commercial rental agreements.
Repairs and maintenance: Party responsible for repairs and maintenance of the property – landlord or tenant.
Termination: The period when the rental agreement ends. It may end due to notice by one party to the other for ending the rental period or due to the end of the duration of the contract. When the agreement ends or terminates, the rent period also ends, and the final settlement of dues between the parties regarding the property, such as the return of advance amount, payment for damages, etc., will be made.
Security deposits
In India, security deposit or advance is also paid by the tenant to the landlord which is to be repaid at the time of cancellation of the rental contract. Usually, it is calculated anywhere from 2 or 3 months to up to 10 months of the rent.
Security deposits are given at the time of signing the contract. The landlord can use part of the security deposit to cover any damages caused to the furniture, appliances, electrical, or property itself by the tenant.
After deducting the security deposit towards damages and painting of the property, the landlord must return the remainder of the deposit to the tenant at the time of cancellation or termination of the contract.
Things to remember before renting out property
The rental agreement should be a written agreement between the owner and tenant to prevent any conflicts.
The written rental agreement should be printed on a stamp paper of the appropriate value prescribed by the state government.
The house or flat to be rented should be painted before giving it on rent to the tenant. The painting charges will be deducted from the security deposit as per the rental agreement terms.
The house or flat should be handed over to the tenant along with the furnishing, equipment and parking space (if any) to the tenants as laid down in the rental agreement.
The owner must give the copy of the signed rental agreement to the tenant
