31/07/2026
കേരളത്തിൽ ഡിജിറ്റൽ സർവേ കാര്യക്ഷമമായി നടക്കണമെങ്കിൽ ഒരു പ്രധാന നിയമപരമായ ജാഗ്രത കൂടി ആവശ്യമാണ്: “സ്വകാര്യഭൂമി കൈവശം അനുസരിച്ചും സർക്കാർഭൂമി മുൻ അതിർത്തി അനുസരിച്ചും അളക്കണം” എന്ന വാദം ബന്ധപ്പെട്ട സർവേ നിയമം, റീസർവേ നിർദ്ദേശങ്ങൾ, സർവേ മാനുവൽ, സർക്കാർ ഉത്തരവുകൾ എന്നിവയുടെ കൃത്യമായ വാചകങ്ങളുമായി ഒത്തുനോക്കി അന്തിമ നിയമാഭിപ്രായമായി രൂപപ്പെടുത്തണം. അതുപോലെ, കേരള ലാൻഡ് അസൈൻമെന്റ് റൂൾസിലെ Rule 9(2) സംബന്ധിച്ച വാചകവും ഔദ്യോഗിക ഗസറ്റ് പതിപ്പിൽനിന്ന് സ്ഥിരീകരിക്കേണ്ടതാണ്. അതിനാൽ താഴെയുള്ള രേഖ ശക്തമായ നയ–നിയമ വിശകലനവും പൊതുപ്രതിനിധാനത്തിനുള്ള കരടും എന്ന നിലയിലാണ് തയ്യാറാക്കിയിരിക്കുന്നത്.
കേരളത്തിലെ ഡിജിറ്റൽ സർവേ: നിയമപരമായ മാനദണ്ഡങ്ങളിൽനിന്നുള്ള വ്യതിചലനവും ഭൂവുടമകളുടെ അവകാശസംരക്ഷണവുമായി ബന്ധപ്പെട്ട ഗുരുതര പ്രശ്നങ്ങളും
ആമുഖം
കേരള സർക്കാർ നടപ്പാക്കിവരുന്ന ഡിജിറ്റൽ സർവേ പദ്ധതിയുടെ പ്രഖ്യാപിത ലക്ഷ്യം സംസ്ഥാനത്തെ ഭൂവിവരങ്ങൾ ആധുനിക സാങ്കേതികവിദ്യ ഉപയോഗിച്ച് കൃത്യമായി രേഖപ്പെടുത്തുക, ഭൂമിയുടെ അതിർത്തികൾ വ്യക്തതയോടെ നിർണയിക്കുക, ഭൂവിവാദങ്ങൾ കുറയ്ക്കുക, ഭൂവിനിയോഗ–രജിസ്ട്രേഷൻ–നികുതി സേവനങ്ങൾ ഏകീകൃത ഡിജിറ്റൽ സംവിധാനത്തിലേക്ക് കൊണ്ടുവരിക എന്നിവയാണ്. ആധുനിക സർവേ ഉപകരണങ്ങൾ, CORS സംവിധാനം, GNSS/RTK സാങ്കേതികവിദ്യ, റോബോട്ടിക് ടോട്ടൽ സ്റ്റേഷൻ, ഡ്രോൺ, GIS അടിസ്ഥാനമാക്കിയ മാപ്പിങ് എന്നിവ ഉപയോഗിച്ചാണ് പദ്ധതി നടപ്പാക്കുന്നത്.
എന്നാൽ സാങ്കേതികമായി കൃത്യതയുള്ള ഒരു ഡിജിറ്റൽ സർവേ എന്നത് ഭൂമിയിലെ നിലവിലെ യാഥാർഥ്യങ്ങളെ അവഗണിച്ച് പഴയ രേഖകളിലെ അക്കങ്ങൾ ഡിജിറ്റൽ രൂപത്തിലാക്കുക എന്നതല്ല. ഡിജിറ്റലൈസേഷൻ ഒരു സാങ്കേതിക പ്രക്രിയയാണ്; ഭൂമിയുടെ അവകാശം, കൈവശം, അതിർത്തി, പട്ടയനിബന്ധന, നിയമപരമായ വിസ്തീർണം എന്നിവ നിർണയിക്കുന്നത് നിയമപരവും ഭരണപരവുമായ പ്രക്രിയയാണ്.
ഇപ്പോൾ വിവിധ പ്രദേശങ്ങളിൽ ഉയരുന്ന പരാതികളുടെ സാരാംശം താഴെപ്പറയുന്നതാണ്:
> സ്വകാര്യഭൂമിയുടെ നിലവിലെ കൈവശം, ഭൗതിക അതിർത്തി, ദീർഘകാല അനുഭവം, പട്ടയനിബന്ധനകൾ എന്നിവ പരിശോധിക്കാതെ, പഴയ കരമടവ്/റവന്യൂ രേഖയിലെ വിസ്തീർണവും പഴയ സ്കെച്ചിലെ രൂപവും മാത്രം അടിസ്ഥാനമാക്കി ഡിജിറ്റൽ അതിർത്തി വരയ്ക്കുന്നു. രേഖയിലെ വിസ്തീർണത്തേക്കാൾ കൂടുതലായി നിലവിൽ കൈവശമുള്ള ഭൂമി “അധികഭൂമി” എന്ന നിലയിൽ കണക്കാക്കി മുറിച്ചുമാറ്റുന്നു.
ഈ രീതിയാണെങ്കിൽ ഡിജിറ്റൽ സർവേ ഭൂവിവരങ്ങളുടെ നവീകരണമാകാതെ, പഴയ രേഖകളിലെ അപാകതകളെ സാങ്കേതികമായി സ്ഥിരപ്പെടുത്തുന്ന നടപടിയായി മാറാനുള്ള സാധ്യതയുണ്ട്.
I. പ്രധാന നിയമ–ഭരണ പ്രശ്നം
1. “കൈവശം” എന്ന യാഥാർഥ്യവും “രേഖയിലെ വിസ്തീർണം” എന്ന കണക്കും തമ്മിലുള്ള വ്യത്യാസം
കേരളത്തിലെ നിരവധി ഭൂമികളിൽ താഴെപ്പറയുന്ന സാഹചര്യങ്ങൾ നിലവിലുണ്ട്:
പഴയ സർവേ രേഖയിൽ രേഖപ്പെടുത്തിയ വിസ്തീർണവും നിലവിലെ കൈവശവും തമ്മിൽ വ്യത്യാസമുണ്ട്.
പഴയ സർവേയിലെ അളവെടുപ്പ് സാങ്കേതികമായി പരിമിതമായിരുന്നു.
ഭൂമിയുടെ അതിർത്തികൾ കാലക്രമത്തിൽ ഭൗതികമായി ഉറപ്പിക്കപ്പെട്ടിട്ടുണ്ട്.
കല്ലുകൾ, വേലികൾ, മതിലുകൾ, തോടുകൾ, വഴികൾ, പുരയിട അതിർത്തികൾ തുടങ്ങിയവ ദീർഘകാലമായി നിലനിൽക്കുന്നു.
ഭൂമിയുടെ യഥാർഥ രൂപം പഴയ പട്ടയ സ്കെച്ചിലോ പഴയ സർവേ മാപ്പിലോ കൃത്യമായി പ്രതിഫലിച്ചിട്ടില്ല.
പഴയ രേഖകളിൽ വിസ്തീർണം ഏകദേശമായി രേഖപ്പെടുത്തിയിട്ടുണ്ടാകാം.
ഭൂമിയുടെ കൈവശവും നികുതി രേഖയും തമ്മിൽ ദീർഘകാലമായി പൊരുത്തക്കേടുകൾ നിലനിൽക്കാം.
ഇത്തരം സാഹചര്യങ്ങളിൽ ഡിജിറ്റൽ സർവേയുടെ ചുമതല പഴയ രേഖയിലെ സംഖ്യ മാത്രം പുനർനിർമിക്കലാണോ, അതോ ഭൂമിയിലെ യഥാർഥ സ്ഥിതിയും നിയമപരമായി അംഗീകരിക്കപ്പെട്ട കൈവശവും പരിശോധിച്ച് ശരിയായ സർവേ രേഖ തയ്യാറാക്കലാണോ എന്നതാണ് പ്രധാന ചോദ്യം.
ഒരു ഭൂമിയുടെ രേഖയിൽ “50 സെന്റ്” എന്ന് രേഖപ്പെടുത്തിയിട്ടുണ്ടെങ്കിലും, ഭൂമിയുടെ നാല് അതിർത്തികളും വ്യക്തമായി നിലനിൽക്കുകയും, ഉടമ 55 സെന്റ് ഭൂമി ദീർഘകാലമായി സമാധാനപരമായി കൈവശം വയ്ക്കുകയും ചെയ്യുന്ന സാഹചര്യം പരിഗണിക്കാം.
ഡിജിറ്റൽ സർവേയിൽ:
രേഖയിലെ 50 സെന്റ് മാത്രം അളന്ന്,
ശേഷിക്കുന്ന 5 സെന്റ് മുറിച്ചുമാറ്റി,
അതിർത്തി രേഖയ്ക്കുള്ളിലേക്ക് മാറ്റി,
പുതിയ ഡിജിറ്റൽ രേഖ തയ്യാറാക്കിയാൽ, സർവേയുടെ ഫലമായി ഭൂമിയുടെ യഥാർഥ കൈവശം നഷ്ടപ്പെടുന്ന സാഹചര്യം ഉണ്ടാകാം.
ഇവിടെ പ്രധാനമായും പരിശോധിക്കേണ്ടത്:
1. അധികമായി കാണുന്ന ഭൂമി സർക്കാർഭൂമിയാണോ?
2. അത് അയൽവാസിയുടെ അവകാശഭൂമിയാണോ?
3. ഭൂമിയുടെ നാലതിരുകളും വ്യക്തവും തർക്കരഹിതവുമാണോ?
4. നിലവിലെ അതിർത്തി എത്രകാലമായി നിലനിൽക്കുന്നു?
5. അധികവിസ്തീർണം പഴയ സർവേ പിശക് മൂലമാണോ?
6. പഴയ രേഖയിലെ വിസ്തീർണം ഏകദേശമായിരുന്നോ?
7. ഭൂമിയുടെ ആകൃതിയും അതിർത്തികളും രേഖകളുമായി പൊരുത്തപ്പെടുന്നുണ്ടോ?
8. അധികവിസ്തീർണം മറ്റൊരാളുടെ അവകാശത്തെ ബാധിക്കുന്നുണ്ടോ?
ഈ പരിശോധനകളില്ലാതെ വിസ്തീർണം മാത്രം അടിസ്ഥാനമാക്കി ഭൂമി മുറിച്ചുമാറ്റുന്നത് നീതിയുക്തമായ സർവേ നടപടിയാണോ എന്നത് ഗൗരവമായി പരിശോധിക്കപ്പെടണം.
---
II. സർക്കാർഭൂമിയും സ്വകാര്യഭൂമിയും ഒരേ മാനദണ്ഡത്തിൽ അളക്കുന്നതിലെ പ്രശ്നം
സർവേ നിയമങ്ങളുടെയും റീസർവേ തത്വങ്ങളുടെയും അടിസ്ഥാനത്തിൽ സർക്കാർഭൂമിക്കും സ്വകാര്യഭൂമിക്കും വ്യത്യസ്ത സ്വഭാവമുണ്ട്.
സർക്കാർഭൂമിയുടെ കാര്യത്തിൽ:
സർക്കാർ രേഖകൾ,
പഴയ സർവേ അതിർത്തികൾ,
ഔദ്യോഗിക മാപ്പുകൾ,
സർക്കാർ ഭൂമിയുടെ സംരക്ഷണ ബാധ്യത,
അനധികൃത കയ്യേറ്റം തടയേണ്ട ഉത്തരവാദിത്വം
എന്നിവയ്ക്ക് പ്രത്യേക പ്രാധാന്യമുണ്ട്.
അതേസമയം സ്വകാര്യഭൂമിയുടെ കാര്യത്തിൽ:
നിലവിലെ കൈവശം,
ഭൂമിയിലെ യഥാർഥ അതിർത്തി,
രേഖകൾ,
പട്ടയം,
ആധാരം,
ദീർഘകാല അനുഭവം,
അയൽവാസികളുടെ അതിർത്തി അംഗീകാരം,
ഭൗതിക അതിർത്തി അടയാളങ്ങൾ
എന്നിവയും പരിശോധിക്കപ്പെടേണ്ടതാണ്.
സ്വകാര്യഭൂമിയുടെ കാര്യത്തിൽ പഴയ നികുതി രേഖയിലെ വിസ്തീർണം മാത്രം നിർണായകമാക്കി, നിലവിലെ കൈവശവും ഭൗതിക അതിർത്തിയും അവഗണിച്ചാൽ, സർക്കാർഭൂമി സംരക്ഷിക്കുന്നതിന് ഉപയോഗിക്കുന്ന സമീപനം സ്വകാര്യഭൂമിയിലും യാന്ത്രികമായി പ്രയോഗിക്കുന്ന സാഹചര്യം ഉണ്ടാകാം.
ഇത് താഴെപ്പറയുന്ന പ്രശ്നങ്ങൾ സൃഷ്ടിക്കും:
ഭൂവുടമയുടെ യഥാർഥ കൈവശം രേഖയിൽനിന്ന് ഒഴിവാക്കപ്പെടും.
പഴയ സർവേ പിശകുകൾ പുതിയ ഡിജിറ്റൽ രേഖയിലും സ്ഥിരമാകും.
അതിർത്തി മതിലുകൾക്കും വേലികൾക്കും പുതിയ ഡിജിറ്റൽ രേഖയുമായി പൊരുത്തക്കേടുണ്ടാകും.
ഭൂമിയുടെ ഒരു ഭാഗം “അനിശ്ചിതം” അല്ലെങ്കിൽ “അധികം” എന്ന നിലയിലാകും.
ഭൂവുടമയ്ക്ക് നികുതി അടയ്ക്കാനും കൈമാറ്റം നടത്താനും വായ്പ എടുക്കാനും ബുദ്ധിമുട്ടുണ്ടാകും.
അയൽവാസികൾക്കിടയിൽ പുതിയ അതിർത്തി തർക്കങ്ങൾ ഉണ്ടാകും.
III. “അധിക വിസ്തീർണം” കണ്ടെത്തിയാൽ അത് സ്വമേധയാ മുറിച്ചുമാറ്റാമോ?
ഇതാണ് ഏറ്റവും ഗുരുതരമായ ചോദ്യം.
ഡിജിറ്റൽ സർവേയിൽ ഒരു ഭൂമിയുടെ നിലവിലെ കൈവശം രേഖയിലെ വിസ്തീർണത്തേക്കാൾ കൂടുതലാണെന്ന് കണ്ടെത്തിയാൽ, ആ അധികഭൂമിയുടെ നിയമസ്വഭാവം പരിശോധിക്കാതെ അത് സ്വമേധയാ മുറിച്ചുമാറ്റുന്നത് നിയമപരമായി സംശയാസ്പദമായ നടപടിയാകാം.
“അധിക വിസ്തീർണം” എന്ന വാക്ക് മാത്രം ഉപയോഗിച്ച് ഭൂമിയുടെ അവകാശം ഇല്ലാതാക്കാൻ കഴിയില്ല.
കാരണം അധികവിസ്തീർണത്തിന് പല കാരണങ്ങളുണ്ടാകാം:
പഴയ സർവേയിലെ അളവെടുപ്പ് പിശക്;
പഴയ സ്കെച്ചിലെ അപാകത;
പഴയ രേഖയിലെ ഏകദേശ വിസ്തീർണം;
ഭൂമിയുടെ അതിർത്തിയും വിസ്തീർണവും തമ്മിലുള്ള പൊരുത്തക്കേട്;
പഴയ സർവേയിൽ ഭൂമിയുടെ ഒരു ഭാഗം ഒഴിവായിരിക്കുക;
പട്ടയ സർവേയിൽ യഥാർഥ വിസ്തീർണം കൃത്യമായി രേഖപ്പെടുത്താതിരിക്കുക;
ഭൂമിയുടെ ഭൗതിക അതിർത്തി രേഖകളേക്കാൾ വലുതായിരിക്കുക;
പഴയ സർവേ നമ്പർ/സബ് ഡിവിഷൻ രേഖകളിലെ പിശക്.
അതിനാൽ “രസീതിൽ 40 സെന്റ്; സ്ഥലത്ത് 45 സെന്റ്; അതിനാൽ 5 സെന്റ് കട്ട് ചെയ്യുക” എന്ന യാന്ത്രിക സമീപനം ഒരു സമഗ്ര സർവേ പരിശോധനയായി കണക്കാക്കാനാവില്ല.
ആദ്യം നിർണയിക്കേണ്ടത്:
> “ഈ 5 സെന്റ് ആരുടേതാണ്?”
അതിന് വ്യക്തമായ മറുപടി കണ്ടെത്താതെ:
> “ഇത് രേഖയിലെ വിസ്തീർണത്തിന് അധികമാണ്; അതിനാൽ ഒഴിവാക്കണം”
എന്ന് പറയുന്നത് വസ്തുതാപരമായും നിയമപരമായും അപൂർണ്ണമായ സമീപനമാണ്.
IV. പട്ടയഭൂമികളുമായി ബന്ധപ്പെട്ട Rule 9(2) പ്രശ്നം
“Subject to Survey and Demarcation” എന്ന നിബന്ധനയോടെ അനുവദിച്ച പട്ടയങ്ങൾ കേരളത്തിൽ നിരവധിയുണ്ട്.
ഇത്തരം പട്ടയങ്ങളിൽ സാധാരണയായി അന്തിമ സർവേയും അതിർത്തി നിർണയവും പൂർത്തിയാകുമ്പോൾ യഥാർഥ സ്ഥിതി കണ്ടെത്തുന്നതിനുള്ള സാധ്യത തുറന്നുവെക്കുന്നതാണ് ഈ നിബന്ധനയുടെ ഉദ്ദേശ്യം.
നിങ്ങൾ ചൂണ്ടിക്കാട്ടുന്ന വ്യവസ്ഥയുടെ അടിസ്ഥാനത്തിൽ, പട്ടയത്തിൽ രേഖപ്പെടുത്തിയ വിസ്തീർണം അന്തിമവും മാറ്റമില്ലാത്തതുമായ കണക്കായി കണക്കാക്കാതെ, റീസർവേയിലൂടെ കണ്ടെത്തുന്ന യഥാർഥ വിസ്തീർണത്തിനനുസരിച്ച് പട്ടയ രേഖയിൽ ആവശ്യമായ ക്രമീകരണം നടത്തേണ്ട സാഹചര്യമുണ്ട്.
ഇവിടെ “Subject to Survey and Demarcation” എന്ന വാചകത്തിന്റെ നിയമപരമായ അർഥം പരിശോധിക്കണം.
അതിന്റെ സാധാരണ യുക്തിപരമായ അർഥം:
> പട്ടയത്തിൽ രേഖപ്പെടുത്തിയ വിസ്തീർണം അന്തിമ സർവേയും അതിർത്തി നിർണയവും പൂർത്തിയാകുന്നതുവരെ അന്തിമമായി ഉറപ്പിക്കപ്പെട്ടിട്ടില്ല.
അങ്ങനെയാണെങ്കിൽ, റീസർവേയിൽ യഥാർഥ വിസ്തീർണം കണ്ടെത്തിയശേഷം:
പട്ടയ രേഖ പരിഷ്കരിക്കണോ?
ഭൂമിയുടെ വിസ്തീർണം ക്രമീകരിക്കണോ?
അതിർത്തി പുനർനിർണയിക്കണോ?
അധികവിസ്തീർണം മറ്റൊരാളുടെ അവകാശത്തെ ബാധിക്കുന്നില്ലെങ്കിൽ അത് രേഖപ്പെടുത്തണോ?
എന്നിവ പരിശോധിക്കേണ്ടതാണ്.
പട്ടയത്തിൽ “Subject to Survey and Demarcation” എന്ന് രേഖപ്പെടുത്തിയിട്ടും, സർവേയുടെ ഫലം പട്ടയത്തിൽ പ്രതിഫലിപ്പിക്കാതെ, പഴയ പട്ടയ സ്കെച്ചിലെ ചതുരരൂപവും രേഖപ്പെടുത്തിയ വിസ്തീർണവും മാത്രം അന്തിമമായി കണക്കാക്കുന്നത് ഈ നിബന്ധനയുടെ ഉദ്ദേശ്യത്തെ തന്നെ ഇല്ലാതാക്കാൻ ഇടയാക്കാം.
V. പട്ടയ സ്കെച്ചിലെ ചതുരം യഥാർഥ ഭൂമിയുടെ അന്തിമ അതിർത്തിയാണോ?
പല പഴയ പട്ടയ സ്കെച്ചുകളിലും ഭൂമിയുടെ യഥാർഥ ഭൗമരൂപം കൃത്യമായി രേഖപ്പെടുത്തിയിട്ടില്ല.
ചില സ്കെച്ചുകളിൽ:
വെറും ചതുരം;
ദീർഘചതുരം;
ഏകദേശ രൂപം;
പരിമിതമായ അളവുകൾ;
വ്യക്തമായ കോ-ഓർഡിനേറ്റുകൾ ഇല്ലാത്ത രേഖാചിത്രം
മാത്രമായിരിക്കും.
അത്തരം സ്കെച്ചുകൾ തയ്യാറാക്കിയ കാലഘട്ടത്തിലെ സാങ്കേതിക പരിമിതികളും പരിഗണിക്കണം.
ഒരു ഭൂമിയുടെ യഥാർഥ രൂപം:
വളഞ്ഞ അതിർത്തിയുള്ളതോ,
ത്രികോണാകൃതിയിലോ,
അസമചതുരാകൃതിയിലോ,
തോടോ വഴിയോ അതിർത്തിയായോ
ഇരിക്കാം.
എന്നാൽ പട്ടയ സ്കെച്ചിൽ വെറും ചതുരം വരച്ചിട്ടുണ്ടെന്ന കാരണത്താൽ യഥാർഥ ഭൂമിയുടെ രൂപം മാറ്റി അതേ ചതുരത്തിനുള്ളിൽ ഒതുക്കുന്നത് സർവേയുടെ ലക്ഷ്യത്തോട് വിരുദ്ധമായേക്കാം.
സ്കെച്ച് ഒരു സൂചനാത്മക രേഖ മാത്രമാണോ, അതോ ഭൂമിയുടെ യഥാർഥ ഭൗതിക അതിർത്തിയെ മറികടക്കുന്ന അന്തിമ രേഖയാണോ എന്ന ചോദ്യം ഓരോ കേസിലും പരിശോധിക്കണം.
VI. നികുതി രസീതിലെ വിസ്തീർണം മാത്രം അന്തിമ തെളിവാകുമോ?
ഭൂനികുതി രസീത് പ്രധാനപ്പെട്ട റവന്യൂ രേഖയാണ്. എന്നാൽ നികുതി രസീത് സാധാരണയായി ഭൂമിയുടെ ഉടമസ്ഥാവകാശം അന്തിമമായി തെളിയിക്കുന്ന രേഖയല്ല.
നികുതി രസീതിൽ രേഖപ്പെടുത്തിയ വിസ്തീർണം:
പഴയ തണ്ടപ്പേർ രേഖയിൽനിന്ന് വന്നതാകാം;
പഴയ സർവേ രേഖയിൽനിന്ന് പകർത്തിയതാകാം;
യഥാർഥ ഭൂമിയിലെ വിസ്തീർണം അളന്ന് രേഖപ്പെടുത്തിയതല്ലാതിരിക്കാം;
വർഷങ്ങളായി തിരുത്താതെ തുടരുന്നതാകാം.
അതിനാൽ:
“രസീതിൽ 30 സെന്റ്; അതിനാൽ സ്ഥലത്തുള്ള 34 സെന്റിൽ 4 സെന്റ് മുറിച്ചുമാറ്റണം”
എന്ന സമീപനം സ്വീകരിക്കുന്നതിന് മുമ്പ്, ആ രസീതിലെ വിസ്തീർണം എങ്ങനെ രേഖപ്പെടുത്തിയതാണെന്ന് പരിശോധിക്കണം.
രസീത് ഒരു റവന്യൂ രേഖയാണ്. അത് ഭൂമിയുടെ യഥാർഥ അതിർത്തി, കൈവശം, പട്ടയനിബന്ധന, പഴയ സർവേ പിശക് എന്നിവയെക്കുറിച്ചുള്ള എല്ലാ ചോദ്യങ്ങൾക്കും സ്വതന്ത്രമായ അന്തിമ മറുപടി നൽകുന്ന രേഖയല്ല.
VII. ഡിജിറ്റൽ സർവേയുടെ പേരിൽ ഭൂമിയുടെ വിസ്തീർണം കുറയുന്നതിന്റെ പ്രത്യാഘാതങ്ങൾ
ഡിജിറ്റൽ സർവേ രേഖയിൽ ഭൂവുടമയുടെ നിലവിലെ ഭൂമി കുറച്ച് രേഖപ്പെടുത്തിയാൽ അതിന്റെ പ്രത്യാഘാതം വളരെ വ്യാപകമായിരിക്കും.
1. ഭൂവുടമസ്ഥാവകാശവുമായി ബന്ധപ്പെട്ട പ്രത്യാഘാതം
ഡിജിറ്റൽ രേഖയിൽ ഭൂമി കുറഞ്ഞാൽ ഭാവിയിൽ:
ഉടമസ്ഥാവകാശ പരിശോധന;
കൈമാറ്റം;
വിഭജനം;
അനന്തരാവകാശം;
ഭൂമിയുടെ വിപണിമൂല്യം
എന്നിവയെ ബാധിക്കാം.
2. രജിസ്ട്രേഷൻ നടപടികളിലെ പ്രത്യാഘാതം
ഡിജിറ്റൽ സർവേ പൂർത്തിയാക്കി രേഖകൾ നിയമപ്രകാരം അന്തിമമാക്കുന്ന പ്രദേശങ്ങളിൽ, ഭൂമി കൈമാറ്റത്തിന് ഡിജിറ്റൽ പ്രീ-മ്യൂട്ടേഷൻ സ്കെച്ച് ആവശ്യമായ സംവിധാനം നിലവിലുണ്ട്.
ഡിജിറ്റൽ സ്കെച്ചിൽ വിസ്തീർണം തെറ്റായി കുറഞ്ഞാൽ:
വിൽപ്പന രേഖയിൽ കുറഞ്ഞ വിസ്തീർണം മാത്രം രേഖപ്പെടുത്തേണ്ട സാഹചര്യം;
യഥാർഥ ഭൂമിയും ഡിജിറ്റൽ സ്കെച്ചും തമ്മിൽ പൊരുത്തക്കേട്;
രജിസ്ട്രേഷൻ തടസ്സം;
പുതിയ അതിർത്തി തർക്കം
എന്നിവ ഉണ്ടാകാം.
3. ബാങ്ക് വായ്പയും ധനകാര്യ ഇടപാടുകളും
ഭൂമിയുടെ രേഖയിലെ വിസ്തീർണം കുറഞ്ഞാൽ:
ഭൂമിയുടെ മൂല്യനിർണയം കുറയാം;
ബാങ്ക് വായ്പയുടെ തുക കുറയാം;
പണയ രേഖകളിൽ പ്രശ്നമുണ്ടാകാം;
ഭൂമിയുടെ അതിർത്തി വ്യക്തതയെക്കുറിച്ച് ബാങ്കുകൾ സംശയം ഉന്നയിക്കാം.
4. കെട്ടിട നിർമാണ അനുമതി
ഡിജിറ്റൽ രേഖയിലെ അതിർത്തി മാറിയാൽ:
കെട്ടിടം പുതിയ അതിർത്തിക്ക് പുറത്താണെന്ന് കാണപ്പെടാം;
സെറ്റ്ബാക്ക് നിയമങ്ങളിൽ പ്രശ്നമുണ്ടാകാം;
കെട്ടിട നമ്പർ, പെർമിറ്റ്, ക്രമീകരണം എന്നിവയെ ബാധിക്കാം.
5. ഭാവിയിലെ ഭൂവിവാദങ്ങൾ
ഇപ്പോൾ തർക്കമില്ലാത്ത അയൽഭൂമികൾക്കിടയിൽ പോലും പുതിയ ഡിജിറ്റൽ രേഖ മൂലം തർക്കം ഉണ്ടാകാം.
അതായത്:
> ഭൂവിവാദങ്ങൾ പരിഹരിക്കാനായി ആരംഭിച്ച ഡിജിറ്റൽ സർവേ, തെറ്റായ രീതിയിൽ നടപ്പാക്കിയാൽ പുതിയ ഭൂവിവാദങ്ങൾ സൃഷ്ടിക്കുന്ന സാഹചര്യം ഉണ്ടാകും.
VIII. സർവേയർമാരെയും ദിവസവേതന ജീവനക്കാരെയും മാത്രം കുറ്റപ്പെടുത്തുന്നത് ശരിയല്ല
ഇവിടെ നിങ്ങൾ ഉന്നയിച്ച ഏറ്റവും പ്രധാനപ്പെട്ട ഭരണപരമായ നിരീക്ഷണം ഇതാണ്:
> “വെറുതെ ചതുരം വരച്ച പട്ടയ സ്കെച്ചും നികുതി രസീതിലെ വിസ്തീർണവും മാത്രം നിലനിർത്തണമെന്നും, ബാക്കിയുള്ളത് മുറിച്ചുമാറ്റണമെന്നും മേൽനിലയിൽനിന്ന് നിർദ്ദേശം നൽകിയാൽ, അതനുസരിച്ച് പ്രവർത്തിക്കുന്ന സർവേയർമാരെയും ദിവസവേതന ജീവനക്കാരെയും മാത്രം കുറ്റപ്പെടുത്തുന്നതിൽ അർഥമില്ല.”
ഈ നിരീക്ഷണം ഭരണപരമായി ഗൗരവമുള്ളതാണ്.
ഫീൽഡ് സർവേയർ സാധാരണയായി:
ലഭിച്ച നിർദ്ദേശങ്ങൾ;
സർവേ സോഫ്റ്റ്വെയറിലെ ഡാറ്റ;
മുൻകൂട്ടി നൽകിയ രേഖകൾ;
മേലുദ്യോഗസ്ഥരുടെ നിർദ്ദേശങ്ങൾ;
സമയപരിധി;
പ്രവർത്തന ലക്ഷ്യങ്ങൾ
എന്നിവയുടെ അടിസ്ഥാനത്തിലാണ് പ്രവർത്തിക്കുന്നത്.
അതിനാൽ പ്രശ്നം ഒരു വ്യക്തിഗത സർവേയരുടെ പിഴവാണോ, അതോ ഒരു സംവിധാനപരമായ നിർദ്ദേശത്തിന്റെ ഫലമാണോ എന്ന് അന്വേഷിക്കണം.
ഉത്തരവാദിത്വം താഴെപ്പറയുന്ന തലങ്ങളിൽ പരിശോധിക്കണം:
1. സർവേ വകുപ്പ് ഡയറക്ടറേറ്റ്;
2. ഡിജിറ്റൽ സർവേ പ്രോജക്ട് മാനേജ്മെന്റ്;
3. ജില്ലാ സർവേ അധികാരികൾ;
4. റീസർവേ സാങ്കേതിക നിർദ്ദേശങ്ങൾ തയ്യാറാക്കിയ അധികാരികൾ;
5. റവന്യൂ വകുപ്പ്;
6. പട്ടയ–അസൈൻമെന്റ് രേഖകൾ പരിശോധിക്കുന്ന അധികാരികൾ;
7. ഫീൽഡ് സർവേ മേൽനോട്ട ഉദ്യോഗസ്ഥർ;
8. അന്തിമ സർവേ രേഖ അംഗീകരിക്കുന്ന അധികാരികൾ.
ഒരു സർവേയർ തെറ്റായ നിർദ്ദേശം അനുസരിച്ചാൽ മാത്രം പ്രശ്നം പരിഹരിക്കപ്പെടില്ല. തെറ്റായ നിർദ്ദേശത്തിന്റെ ഉറവിടം കണ്ടെത്തി തിരുത്തണം.
IX. നിലവിലുള്ള സംവിധാനത്തിൽ ആവശ്യമായ നിയമപരിശോധന
ഓരോ ഭൂമിക്കും താഴെപ്പറയുന്ന രേഖകൾ സംയുക്തമായി പരിശോധിക്കണം:
രേഖ/വിവരം പരിശോധിക്കേണ്ട കാര്യം
പഴയ സർവേ മാപ്പ് മുൻ സർവേ അതിർത്തിയും വിസ്തീർണവും
പഴയ ഫീൽഡ് മെഷർമെന്റ് രേഖ മുൻ അളവെടുപ്പ് വിശദാംശങ്ങൾ
പട്ടയം അനുവദിച്ച ഭൂമിയും നിബന്ധനകളും
പട്ടയ സ്കെച്ച് രേഖപ്പെടുത്തിയ രൂപവും അതിർത്തിയും
“Subject to Survey and Demarcation” നിബന്ധന അന്തിമ സർവേയ്ക്ക് ശേഷമുള്ള ക്രമീകരണ സാധ്യത
തണ്ടപ്പേർ രേഖ റവന്യൂ വിസ്തീർണം
നികുതി രസീത് നികുതിക്ക് രേഖപ്പെടുത്തിയ വിസ്തീർണം
ആധാരം ഉടമസ്ഥാവകാശ കൈമാറ്റ രേഖ
നിലവിലെ കൈവശം ഭൂമിയിലെ യഥാർഥ സ്ഥിതി
ഭൗതിക അതിർത്തി മതിൽ, വേലി, കല്ല്, തോട്, വഴി തുടങ്ങിയവ
അയൽവാസികളുടെ രേഖകൾ അതിർത്തി പൊരുത്തം
സർക്കാർഭൂമി രേഖ അധികഭൂമി സർക്കാർഭൂമിയാണോ എന്ന് പരിശോധിക്കൽ
ഡിജിറ്റൽ സർവേ ഡാറ്റ പുതിയ അതിർത്തിയും വിസ്തീർണവും
ഈ രേഖകളിൽ ഒന്നിനെ മാത്രം അടിസ്ഥാനമാക്കി അന്തിമ തീരുമാനമെടുക്കുന്നത് ഒഴിവാക്കണം.
X. പ്രധാന നിയമ–ഭരണ ചോദ്യങ്ങൾ
സർക്കാരും സർവേ വകുപ്പും വ്യക്തമായ മറുപടി നൽകേണ്ട ചോദ്യങ്ങൾ:
1. സ്വകാര്യഭൂമിയുടെ ഡിജിറ്റൽ സർവേയിൽ നിലവിലെ കൈവശത്തിന് എന്ത് പ്രാധാന്യമാണ് നൽകുന്നത്?
2. പഴയ നികുതി രേഖയിലെ വിസ്തീർണം മാത്രം അടിസ്ഥാനമാക്കി ഭൂമിയുടെ അതിർത്തി മാറ്റാൻ നിയമപരമായ അധികാരമുണ്ടോ?
3. രേഖയിലെ വിസ്തീർണത്തേക്കാൾ കൂടുതലായി കാണുന്ന ഭൂമി ആരുടേതാണെന്ന് നിർണയിക്കാതെ അത് ഒഴിവാക്കുന്നത് നിയമപരമായി ശരിയാണോ?
4. അധികഭൂമി സർക്കാർഭൂമിയല്ലെന്നും അയൽവാസിയുടെ ഭൂമിയല്ലെന്നും തെളിഞ്ഞാൽ അതിനെ എങ്ങനെ കൈകാര്യം ചെയ്യും?
5. “Subject to Survey and Demarcation” എന്ന നിബന്ധനയുള്ള പട്ടയങ്ങളിൽ റീസർവേ ഫലം പട്ടയ രേഖയിൽ ക്രമീകരിക്കേണ്ടതില്ലേ?
6. പട്ടയ സ്കെച്ചിലെ ഏകദേശ ചതുരരൂപം യഥാർഥ ഭൗതിക അതിർത്തിയെ മറികടക്കുമോ?
7. നികുതി രസീതിലെ വിസ്തീർണം ഭൂമിയുടെ അന്തിമ അതിർത്തി നിർണയിക്കുന്നതിനുള്ള ഏക മാനദണ്ഡമാണോ?
8. നിലവിലെ ഭൗതിക അതിർത്തി രേഖയിൽനിന്ന് വ്യത്യസ്തമാണെങ്കിൽ സ്ഥലപരിശോധനയും തെളിവെടുപ്പും നിർബന്ധമാണോ?
9. ഭൂവുടമയുടെ ഭൂമി മുറിച്ചുമാറ്റുന്നതിന് മുമ്പ് കാരണം രേഖപ്പെടുത്തി നോട്ടീസ് നൽകുന്നുണ്ടോ?
10. ഡിജിറ്റൽ സർവേയിൽ ഭൂമി കുറഞ്ഞാൽ ഭൂവുടമയ്ക്ക് വാദം കേൾക്കുന്നതിനുള്ള അവസരം നൽകുന്നുണ്ടോ?
11. സർവേ പൂർത്തിയാകുന്നതിന് മുമ്പ് ഉടമയ്ക്ക് ഡിജിറ്റൽ മാപ്പ് പരിശോധിക്കാൻ സൗകര്യമുണ്ടോ?
12. തെറ്റായ ഡിജിറ്റൽ അതിർത്തി തിരുത്തുന്നതിനുള്ള ലളിതവും സമയബന്ധിതവുമായ സംവിധാനം നിലവിലുണ്ടോ?
XI. ആവശ്യമായ നയപരിഷ്കാരങ്ങൾ
1. “കൈവശം–അതിർത്തി–രേഖ” സംയോജിത പരിശോധന
സ്വകാര്യഭൂമിയുടെ സർവേയിൽ മൂന്ന് ഘടകങ്ങൾ ഒരുമിച്ച് പരിശോധിക്കണം:
രേഖ + നിലവിലെ കൈവശം + ഭൗതിക അതിർത്തി
ഇവയിൽ ഒന്ന് മാത്രം അടിസ്ഥാനമാക്കി സർവേ പൂർത്തിയാക്കരുത്.
2. അധികവിസ്തീർണം സ്വമേധയാ മുറിച്ചുമാറ്റരുത്
അധികവിസ്തീർണം കണ്ടെത്തിയാൽ ആദ്യം:
സർക്കാർഭൂമിയാണോ?
അയൽഭൂമിയുടെ ഭാഗമാണോ?
പഴയ സർവേ പിശകാണോ?
തർക്കരഹിതമായ നിലവിലെ കൈവശമാണോ?
എന്നിവ പരിശോധിക്കണം.
3. പട്ടയഭൂമികൾക്കായി പ്രത്യേക സർവേ പ്രോട്ടോക്കോൾ
“Subject to Survey and Demarcation” നിബന്ധനയുള്ള പട്ടയഭൂമികൾക്കായി പ്രത്യേക പരിശോധനാ സംവിധാനം വേണം.
4. ഭൂവുടമയുടെ സാന്നിധ്യം ഉറപ്പാക്കണം
സർവേ സമയത്ത്:
ഉടമയ്ക്ക് നോട്ടീസ് നൽകണം;
സ്ഥലത്ത് ഹാജരാകാൻ അവസരം നൽകണം;
അതിർത്തി കാണിച്ചുകൊടുക്കാൻ അനുവദിക്കണം;
എതിർപ്പ് രേഖപ്പെടുത്തണം.
5. ഡിജിറ്റൽ മാപ്പിന്റെ മുൻപരിശോധന
അന്തിമ പ്രസിദ്ധീകരണത്തിന് മുമ്പ് ഭൂവുടമയ്ക്ക്:
ഡിജിറ്റൽ സ്കെച്ച്;
വിസ്തീർണം;
അതിർത്തി;
കോ-ഓർഡിനേറ്റുകൾ
പരിശോധിക്കാനുള്ള അവസരം നൽകണം.
6. കാരണം രേഖപ്പെടുത്തിയ ഉത്തരവ്
ഭൂമിയുടെ വിസ്തീർണം കുറയ്ക്കുകയോ അതിർത്തി മാറ്റുകയോ ചെയ്യുമ്പോൾ:
ഏത് രേഖയെ അടിസ്ഥാനമാക്കി;
എന്തുകൊണ്ട്;
എത്ര ഭൂമി;
ഏത് ഭാഗം;
ആരുടെ അവകാശത്തിലേക്ക്
എന്നിവ വ്യക്തമായി രേഖപ്പെടുത്തിയ ഉത്തരവ് നൽകണം.
7. സ്വതന്ത്ര അപ്പീൽ സംവിധാനം
ഡിജിറ്റൽ സർവേ സംബന്ധിച്ച പരാതികൾ പരിഹരിക്കാൻ:
ജില്ലാ തല സാങ്കേതിക പരിശോധനാ സമിതി;
റവന്യൂ–സർവേ സംയുക്ത സമിതി;
സമയബന്ധിത അപ്പീൽ സംവിധാനം
എന്നിവ രൂപീകരിക്കണം.
XII. നയപരമായ പ്രധാന നിഗമനം
കേരളത്തിലെ ഡിജിറ്റൽ സർവേയുടെ വിജയമെന്നത് എത്ര വേഗത്തിൽ ഭൂമി അളന്നു എന്നതിൽ അല്ല; എത്ര കൃത്യമായി ഭൂമിയുടെ യാഥാർഥ്യവും നിയമപരമായ അവകാശങ്ങളും രേഖപ്പെടുത്തി എന്നതിലാണ്.
ഡിജിറ്റൽ സർവേയിൽ:
പഴയ രേഖയിലെ വിസ്തീർണം മാത്രം സംരക്ഷിക്കുകയും, നിലവിലെ കൈവശവും വ്യക്തമായ ഭൗതിക അതിർത്തിയും അവഗണിക്കുകയും, അധികമായി കാണുന്ന ഭൂമി ആരുടേതാണെന്ന് പരിശോധിക്കാതെ മുറിച്ചുമാറ്റുകയും ചെയ്യുകയാണെങ്കിൽ, അത് ഒരു സാങ്കേതിക സർവേ മാത്രമായിരിക്കും; സമഗ്രവും നീതിയുക്തവുമായ ഭൂസർവേയായിരിക്കില്ല.
അതുപോലെ:
“Subject to Survey and Demarcation” എന്ന നിബന്ധനയോടെ അനുവദിച്ച പട്ടയങ്ങളുടെ കാര്യത്തിൽ റീസർവേയിൽ കണ്ടെത്തുന്ന യഥാർഥ വിസ്തീർണവും അതിർത്തിയും പരിഗണിക്കാതെ, പഴയ പട്ടയ സ്കെച്ചിലെ ഏകദേശ ചതുരവും നികുതി രേഖയിലെ വിസ്തീർണവും മാത്രം നിലനിർത്തുകയാണെങ്കിൽ, പട്ടയനിബന്ധനയുടെ ഉദ്ദേശ്യം തന്നെ ചോദ്യം ചെയ്യപ്പെടും.
ഡിജിറ്റൽ സർവേയുടെ ലക്ഷ്യം ഭൂവുടമകളുടെ ഭൂമി കുറയ്ക്കുക അല്ല; മറിച്ച്:
> യഥാർഥ ഭൂമി, നിയമപരമായ അവകാശം, നിലവിലെ കൈവശം, ശരിയായ അതിർത്തി എന്നിവ കൃത്യമായി രേഖപ്പെടുത്തി ഭാവിയിലെ ഭൂവിവാദങ്ങൾ ഒഴിവാക്കുക എന്നതായിരിക്കണം.
ഡിജിറ്റൽ സർവേ രേഖകൾ അന്തിമമായി അംഗീകരിച്ചാൽ അവ പിന്നീട് നികുതി, മ്യൂട്ടേഷൻ, രജിസ്ട്രേഷൻ, പ്രീ-മ്യൂട്ടേഷൻ സ്കെച്ച് തുടങ്ങിയ സേവനങ്ങളുമായി ബന്ധപ്പെടുന്നതിനാൽ, പ്രാരംഭ സർവേ ഘട്ടത്തിലെ പിഴവുകൾ പിന്നീട് ഭൂവുടമകൾക്ക് ഗുരുതരമായ നിയമ–സാമ്പത്തിക പ്രത്യാഘാതങ്ങൾ സൃഷ്ടിക്കാം.
സർക്കാരിനോടുള്ള പ്രധാന ആവശ്യങ്ങൾ
1. സ്വകാര്യഭൂമികളുടെ സർവേയിൽ നിലവിലെ കൈവശത്തിന്റെയും ഭൗതിക അതിർത്തിയുടെയും നിയമപരമായ പ്രാധാന്യം വ്യക്തമാക്കുക.
2. പഴയ നികുതി രേഖയിലെ വിസ്തീർണം മാത്രം അടിസ്ഥാനമാക്കി സ്വകാര്യഭൂമി മുറിച്ചുമാറ്റുന്ന നടപടികൾ പുനഃപരിശോധിക്കുക.
3. “Subject to Survey and Demarcation” നിബന്ധനയുള്ള പട്ടയഭൂമികൾക്കായി പ്രത്യേക നിർദ്ദേശം പുറപ്പെടുവിക്കുക.
4. പട്ടയ സ്കെച്ചിലെ ഏകദേശ രൂപം യഥാർഥ ഭൂമിയുടെ അന്തിമ അതിർത്തിയായി കണക്കാക്കരുത്.
5. അധികവിസ്തീർണം ആരുടേതാണെന്ന് പരിശോധിക്കാതെ അത് സർക്കാർഭൂമിയായി കണക്കാക്കരുത്.
6. ഭൂവുടമയ്ക്ക് നോട്ടീസ്, സ്ഥലപരിശോധന, വാദം കേൾക്കൽ, രേഖകൾ സമർപ്പിക്കൽ എന്നിവയ്ക്ക് അവസരം നൽകുക.
7. ഡിജിറ്റൽ സർവേ രേഖ അന്തിമമാക്കുന്നതിന് മുമ്പ് പൊതുപരിശോധനയും എതിർപ്പ് പരിഹാരവും ശക്തമാക്കുക.
8. ഫീൽഡ് സർവേയർമാരെ മാത്രം ഉത്തരവാദികളാക്കാതെ, നിർദ്ദേശങ്ങൾ നൽകിയ ഭരണ–സാങ്കേതിക തലങ്ങളിലെ ഉത്തരവാദിത്വവും പരിശോധിക്കുക.
9. ഡിജിറ്റൽ സർവേ നടപടിക്രമങ്ങൾ, സാങ്കേതിക മാനദണ്ഡങ്ങൾ, ഫീൽഡ് നിർദ്ദേശങ്ങൾ എന്നിവ പൊതുജനങ്ങൾക്ക് ലഭ്യമാക്കുക.
10. ഭൂവുടമയുടെ യഥാർഥ അവകാശം സംരക്ഷിക്കുന്ന തരത്തിൽ ഡിജിറ്റൽ സർവേ നയം പുനർ ക്രമീകരിക്കപ്പെടണം.
❤️❤️❤️❤️❤️❤️❤️❤️❤️❤️❤️❤️❤️❤️❤️❤️❤️❤️❤️
James Joseph Adhikarathil Kottayam Land problem Solver.
094474 64502
