05/07/2023
על משברים והזדמנויות (אזהרת פוסט עיוני!)
למילה "משבר" יש משמעות כפולה בשפה העברית.
המשמעות הרווחת והמוכרת כיום היא תיאור של "מצב שבר".
לא הרבה יודעים שישנה משמעות נוספת, קדומה יותר, בה המילה משבר משמשת כתיאור של המושב עליו יושבת היולדת במהלך הלידה.
יש בזה מעבר לסמנטיקה והקשר בין מצב שבר לבין אפשרות ללידה וצמיחה הוא אמיתי.
שוק הנדל"ן נמצא בתקופה האחרונה במשבר.
קצת נתונים:
* ירידה של כ-50% במספר עסקאות בחודשים האחרונים ביחס לתקופה המקבילה בשנה שעברה.
* רמת המכירות היא מהנמוכות ביותר ב-20 שנה אחרונות.
* ירידה של כ- 50% בהיקף המשכנתאות שנטלו רוכשי דירות בחודשים האחרונים ביחס לתקופה המקבילה בשנה שעברה.
* ירידה של כ- 15% בהיקף התחלות הבניה על ידי קבלנים.
* התארכות זמן המכירה של דירות יד 2.
אפשר לנסות להתחכם ולהסביר את הנתונים אבל אי אפשר להתווכח עם העובדה הכללית שיש האטה בשוק. אני נפגש עם לא מעט אנשי מקצוע ויזמים שמעידים שזה המצב.
הסיבה לכך היא האינפלציה הגבוהה (כתוצאה מהקורונה ומלחמת רוסיה-אוקראינה) – שהובילה להעלאת ריביות על ידי הבנק הפדרלי – שבעקבותיו צעדו יתר הבנקים וביניהם גם בנק ישראל (חג גדיא חג גדיא🐑🐑).
אקיצר – הריבית גבוהה. מאד. זה מורגש בכל בית בישראל ומשפיע במיוחד על קבוצת נוטלי המשכנתאות שמתקשים ליטול הלוואות לצורך רכישת דירה לאור הריביות וההחזר החודשי הגבוה.
סיבה סמויה נוספת שבעיניי יש לה משקל גדול למשבר הנוכחי היא - **חוסר ודאות**.
לאן השוק הולך? המחירים ירדו? הריבית תעלה עוד? שווה לקנות? לחכות עוד קצת?
חוסר ודאות לא טובה לעסקים וכשיש הרבה סימני שאלה אנשים יושבים על הגדר ומחכים.
עד כאן מהצד של הקונים.
בוא נעבור שניה לצד של היזמים/קבלנים.
עד אפריל 2022 הריבית הייתה אפסית ומחירי הדירות טפסו בקצב מסחרר (הנתונים מדברים על עליה של כ-15% בשנת 2021 ועליה של כ-20% בשנת 2022).
השילוב של כסף זול וזמין כתוצאה מריבית נמוכה ומחירי דירות שלא מפסיקים לעלות, עלה ליזמים למוח וגרם לחלק גדול מהם להשתכר. הם נגשו למכרזים ורכשו קרקעות במחירים גבוהים מאד תוך נטילת הלוואות בסכומים עצומים לצורך הרכישה.
מה אכפת להם? הריבית על ההלוואות נמוכה והמחירים עולים לנצח. יאללה מסיבה.
ואז הריבית עלתה.
יזם שלקח הלוואה של 100 מיליון לפני אפריל 22 שילם על ההלוואה ריבית שנתית של בערך 1.6 מיליון.
היום הוא משלם על ההלוואה ריבית של בערך 6.25 מיליון לשנה. כמעט פי 4!
ואם לא די בזה עליית המחירים שהוא בנה עליה ושבשבילה היה מוכן לקנות קרקע ביוקר ולקחת הלוואות – נבלמה.
אירוע כזה משבש לגמרי את התוכנית העסקית של היזם ומעמיד אותו במצוקה תזרימית. הריבית דופקת אבל קשה למכור.
אז מה היזמים עושים?
יזם שעדיין לא התחיל לבנות – מחכה עם התחלת הבניה עד יעבור זעם. למה לו לקפוץ למים ולשלם עוד כסף על עוד הלוואות לצורך הבניה ולהיכנס לשוק all in כשהסביבה לא אופטימאלית מבחינתו?
יזם שכבר התחיל בניה –
אם יש לו מספיק כסף בצד לצלוח את התקופה – הוא ימכור בקצב סביר ובמבצעים סולידיים.
אם אין לו מספיק כסף בצד והוא במצוקה – המבצעים יהיו אגרסיביים יותר.
ואם אין לו בכלל כסף – הוא יעשה מכירת חיסול ואולי יפשוט רגל (ההערכה היא שכ-600 קבלנים יקלעו למצוקה של ממש ב-2023).
מנעד המבצעים בשוק נע היום בין לוח תשלומים נוח (20% בחתימה ו- 80% במסירה), פטור מהצמדה למדד, הלוואה ללא ריבית, שדרוגים על חשבון הקבלן ועד הפחתת מחירים של ממש.
גם בשוק דירות יד 2 – למוכרים לוקח הרבה זמן למכור והם מגלים יותר גמישות מבעבר.
יש הזדמנויות שם בחוץ. אמנם צריך לחפש אותם בקפידה, להשוות אופציות ולא להתפתות למבצעים פסיכולוגיים, אבל זה קיים.
להערכתי המציאות הזאת תלווה אותנו בתקופה הקרובה ובמהלך הרבעון השני של 2024 המגמה תתהפך.
למה? מתישהו הריבית תתייצב וגם אם היא תישאר גבוהה – מרכיב הוודאות יחזור לשוק וכל השחקנים שישבו על הגדר יחזרו בהדרגה לשחק. הרי הריבית לא תשתנה עוד באופן דרסטי בתקופה הקרובה ואנשים (ובעיקר ישראלים שאוהבים דירות) לא יחכו לנצח.
העניין הוא שכשזה יקרה יחזרו **הרבה** שחקנים למגרש (כי בזמן ההמתנה הצטברו לא מעט אנשים שם על הגדר), אבל לא יהיו הרבה דירות כי כמו שאמרנו יש ירידה בהתחלות בניה. בנוסף, יזמים פחות רוכשים קרקעות (הרבה מהמכרזים האחרונים של רמ"י נכשלו).
מה קורה כשיש הרבה קונים (ביקוש) ומעט דירות (היצע) באטמוספירה עסקית של ודאות? המחירים חוזרים לעלות.
אני מניח אמנם שהעלייה לא תהיה כמו מה שראינו ב- 2021-2022, כי הריבית מאד ממתנת, אבל בטח שהמבצעים וההנחות יתחילו להעלם בהדרגה והשוק יחזור להיות שוק של מוכרים.
זה לא אומר שצריך לרוץ עכשיו לקנות דירה ולקחת הלוואות מטורפות אבל אם יש לכם הון עצמי זמין וגם ככה תכננתם לקנות דירה בקרוב, אז בעיניי זה הזמן הנכון להיכנס לעניינים ולשקול אפשרויות.
כי תקופת הביניים הזאת היא גם שעת כושר, והמשבר הוא גם הזדמנות.
