03/07/2020
Rent to Own
ללא ספק אחד מאפיקי ההשקעה החמים ביותר ושתופס תאוצה הוא Rent to Own.
לצורך הדיון היום ביקשתי מ- Ori Alperstein לכתוב מספר מילים בתחום.
למי שלא מכיר, אורי פעיל מאוד בתחום בקליבלנד והיום מרכז פעילותו היא Rent To Own. אין חכם כבעל נסיון.
תקראו עד הסוף. זה הטרנד החם.
**rent to own***
תחום הנדל״ן בארה״ב מאפשר מגוון רחב של אפיקי השקעה.
אם אתה לא טיפוס של -Buy&Hold מעצם התעסקות מול חברת ניהול, הוצאות תחזוקה, ביטוחים ועוד..
ומאידך אתה לא עושה-Flips שכן ביצוע Flip שמסתיים בפחות משנה מיום הרכישה ,אחוז המס עבור העסקה הנו גבוה.
מכאן ,כנראה שהאסטרטגיה הבאה מתאימה לך..
-Rent to own
זאת עסקה בה בעל הנכס חותם חוזה השכירות בין שנתיים לחמש שנים, כאשר בתום תקופת השכירות לשוכר יש את האופציה לרכוש את הנכס.
במקביל יש חוזה נוסף המפרט את תנאי הרכישה בעת סיום תקופת השכירות
למעשה, החוזה מורכב משני חוזים.
הראשון, חוזה שכירות הכולל סעיף מהותי בו הדייר במקום לשלם פיקדון שאמור לחזור אליו בתום החוזה משלם מקדמה ללא אפשרות החזר בין 5% ל 10% מהמחיר שנקבע ולפעמים אף יותר.
החוזה השני הנו חוזה רכישה הנכנס לתוקף בתום תקופת השכירות.
יתרונות השוכר\קונה
* פותח אפשרות לשוכר להיות הבעלים של בית אפילו ללא יכולת לשלם מקדמה גבוהה (בנקים דורשים מקדמה בין 5%-30%) ועם קרדיט סקור נמוך.
* לקבלת מימון בתום חוזה השכירות השוכר יצטרך לשפר את הקרדיט שלו וזאת על ידי ביצוע התשלומים בזמן ובאופן רציף.
* סכום תשלום השכירות לא ישתנה במהלך תקופת השכירות כך שזה נותן שקט מסוים לשוכר.
חסרונות השוכר/קונה
* סכום תשלום השכירות לרוב גבוה יותר משכירות רגילה (בבית דומה)מכיוון שהשוכר צריך לקחת בחשבון עלויות נוספות כגון ביטוח ותחזוקה שוטפת של הבית.
* השוכר יפסיד את המקדמה ששילם אם לא ירכוש את הבית בסוף חוזה השכירות.
* במידה וערך הנכס ירד במהלך תקופת השכירות, השוכר יהיה תקוע עם נכס שלא שווה את המחיר שסוכם בתחילת ההסכם.
* חוזה שכירות רגיל נמשך שנה ואז באפשרות השוכר לעבור לבית אחר, בחוזה מסוג זה אין אפשרות לשוכר לעבור לבית אחר.
היתרונות למשקיע
* המשקיעים מוגנים מירידת ערך מכיוון שמחיר הרכישה נקבע בתחילת ההסכם.
* במידה והבית לא נרכש על ידי השוכר בתום התקופה המקדמה נשארת בידי המשקיע.
* חוזה שכירות ארוך ויציב שנע בין שנתיים לחמש שנים , דבר התורם לשורת הרווח כי אין צורך להכין את הבית לדייר חדש וזה חוסך עלויות.
* לדיירים יש אינטרס אישי וכלכלי בנכס כך שהם יתייחסו ויתחזקו את הבית טוב יותר.
חסרונות למשקיע
* חוסר יכולת להעלות את שכר הדירה במהלך חיי חוזה השכירות.
* אם המשקיע צריך להיפגש עם הכסף מהר אז Rent to own לא האסטרטגיה המתאימה.
לסיכום:
בחירת אסטרטגיה זו נכונה כאשר המשקיע מעוניין בהשקעה לטווח ארוך, ליהנות מתשלום גבוה של שכירויות ומכירה ברווח בסוף חוזה השכירות. ולא נכונה במידה והמשקיע לחוץ "בזמן" להיפגש עם הכסף בחזרה או במקרה בו השוק חזק ובעלייה.
