ליאור שחר משרד עורכי דין ונוטריון

26/03/2026

רכשתם דירה חדשה והתחייבתם למכור את הדירה הקיימת כדי ליהנות ממדרגות מס רכישה של דירה יחידה? קיבלתם תוספת זמן.
לנוכח המצב הביטחוני, רשות המסים העניקה הארכה של 3 חודשים למי שהיה אמור למכור את דירתו עד 31.5.2026.
המשמעות: יותר זמן למכור בלי לאבד את הטבות המס.

11/04/2024

שימו לב ! עקב המצב הביטחוני (מלחמת "חרבות ברזל") ניתנה ארכה נוספת לקבלת פטור מאגרות שנתיות בגין חובות עבר, עבור חברה המגישה בקשה לפירוק מרצון עד ליום 29.4.2024.

הפטור חל רטרואקטיבית גם לגבי חברות שהגישו את הבקשה לאחר ה-29.2.24 ועד למועד פרסום הצו (קרי, בתקופה שמיום 1.3.24 ועד ליום 10.4.24).

אין באמור לעיל כדי להוות ייעוץ משפטי, חוות דעת או תחליף לייעוץ משפטי אצל עו"ד, האמור לעיל אינו אלא תיאור כללי בלבד וכל מקרה יש לבחון לגופו.

29/03/2024

חובת הגילוי בעסקת מקרקעין

בימים אלה התקבל פסק דין של בימ"ש השלום בחיפה במסגרתו נקבע, כי מוכר דירה שלא גילה אודות רטיבות בדירה חייב בפיצוי, הגם שהקונה הצהיר כי בדק את הדירה והוא רוכש אותה AS IS.
מדובר בפסק דין המיישם הלכה של בימ"ש העליון (ע"א 8068/11), המטיל חובת גילוי על המוכר גם במקרים בהם לכאורה נטל הבדיקה והאחריות מועברים בחוזה על הקונה.

כיצד ניתן להתגבר על כך ? פשוט מאוד, אין כמו האמת.

דוגמא - מוכר דירה אשר בדירתו היו רטיבויות שחזרו מדי חורף, חייב לציין זאת בהסכם המכר, גם (ואולי במיוחד) אם מדובר ברטיבות שתוקנה על ידו בעבר, מאחר ובמקרה כזה הלכה למעשה הקונה רוכש דירה עם פגם נסתר שהמוכר ידע אודותיו ואולי אף הסתיר במתכוון. לכן, גם אם הפגם תוקן, מומלץ מאוד לציין זאת בחוזה (במקרים מסוימים אף ניתן לצרף את הקבלה ולהמחות לקונה את הזכות לאחריות, ככל והיא תקפה).
ביהמ"ש העליון קבע בהקשר דומה, כי רק גילוי ממשי מצד המוכר בדבר אי ההתאמה בשלב המו"מ, מעביר את האחריות על כתפי הקונה ושולח מסר למוכרים - אל תתחכמו, תפעלו בתום לב ובשקיפות (פסה"ד בעליון אמנם מדבר על חובת הגילוי במקרה של חריגות בניה, אך ביהמ"ש השלום עשה היקש והרחיבו אף למקרים של ליקויי בניה).

לדעתנו מדובר בפסק דין חשוב שנועד להגן על קונים ומעבר לכך, חשוב ברמה המוסרית.

אין באמור לעיל כדי להוות ייעוץ משפטי, חוות דעת או תחליף לייעוץ משפטי אצל עו"ד, האמור לעיל אינו אלא תיאור כללי בלבד וכל מקרה יש לבחון לגופו. כותב הפוסט לא ייצג בתיקים הנזכרים לעיל.

19/03/2024

אחרי שהתבשרנו על קבלת טופס 4 בפרויקט נוסף שהסתיים בליווי משרדנו (רח' הסיתוונית 1 בפ"ת), אנו שמחים ללוות ולקדם 2 פרויקטים נוספים, הפעם בבת ים, ברחובות יוספטל (בשיתוף פעולה עם תמר תמם סרוסי, משרד עורכי דין) והנביאים שנחתמו לאחרונה.

משרדנו ליווה ומלווה פרויקטים נוספים של התחדשות עירונית ומעניק ליווי שוטף וצמוד לבעלי הזכויות, החל משלב בחירת היזם ועד לסיום הפרויקט.

פרויקטים פעילים נוספים בליווי משרדנו בתחום ההתחדשות העירונית -
רח' יוספטל 13 בבת ים (בתמונה)
רח' הנביאים 7 בבת ים
רח' ארבר מנחם 28-30 בת"א (לקראת היתר)
רח' קריניצי 52 בר"ג

08/02/2024

הארכת מועדים להגשת בקשה לפירוק חברה מרצון ופטור מתשלום אגרה שנתית (רטרואקטיבי לשנים בהן החברה לא היתה פעילה) -

עקב המצב הביטחוני (מלחמת "חרבות ברזל") הוארך המועד להגשת בקשה לפירוק חברות מרצון במסגרתו ניתן עדיין לקבל פטור מאגרות שנתיות לחברות שיגישו בקשה לפטור במהלך החודש הקרוב (פברואר 2024).
שימו לב! עצם הגשת הבקשה במהלך חודש 2/2024 אינה מעניקה את הזכות לפטור והמועד הקובע הינו מועד אישור סטטוס הבקשה (דבר שעשוי להימשך מספר ימים).
לכן, מומלץ מאוד שלא להמתין ליום האחרון (29/02/2024).

בעקבות מצב החירום אישרה הכנסת את חוק הארכת תקופות ודחיית מועדים (חרבות ברזל) (סדרי מינהל, תקופות כהונה ותאגידים), התשפ"ד-2023

19/07/2023

בשעה טובה ומוצלחת, התבשרנו על קבלת טופס 4 בפרויקט תמ"א 38 שמשרדנו ליווה בפ"ת

13/06/2023

תיקון פקודת מס הכנסה במסגרת חוק ההסדרים החדש - מיסוי הכנסות משכר דירה למגורים

חשוב לקרוא ! תיקון חשוב אשר יש בו להשפיע על לא מעט בעלי דירות אשר משכירים את דירתם, משלמים מס הכנסה בגין דמי השכירות ושוכרים תחתיה דירה חלופית.

אם עד היום בעלי דירות שהושכרו למגורים יכלו להיכנס לאחד מ-3 מסלולים:

1. מסלול 1 - פטור מהכנסה של דמי שכירות עד תקרה של 5,470 ₪ בחודש*
(נכון לשנת 2023).
2. מסלול 2 - מסלול מס שולי משולב.
3. מסלול 3 - מיסוי של 10% מההכנסות (ללא אפשרות לנכות הוצאות).

כיום, מסלול חדש מתיר, לבעלי דירות אשר משכירים את דירתם ומשלמים בגין דמי השכירות מס הכנסה, לקזז את דמי השכירות שהם משלמים בגין הדירה שהם שוכרים בעצמם -

4. מסלול 4 (חדש) - קיזוז שכר הדירה המשולם ע"י בעל הדירה לעומת
ההכנסות שלו משכ"ד בעבור דירתו, עד לתקרה של 90,000 ₪ בשנה
(הסכום שיותר בקיזוז הינו עד לסך של 7,500 ₪ בחודש). בגין ההפרש
ישולם 10% מס.

האם התיקון טוב ? לא טוב ? תלוי את מי שואלים, אבל אין ספק שהוא מתקן עיוות של שנים.

• יובהר, כי הסכום הינו חודשי ולא שנתי. כלומר, אם בחודשים ינואר – מרץ
השכרתם את הדירה בסכום של 5,400 ₪ ובחודשים אפריל עד סוף השנה
השכרתם את הדירה ב-5,471 ₪, אזי עבור חודשים אפריל ואילך דמי
השכירות ימוסו, בעוד שעבור חודשים ינואר-מרץ תיהנו מפטור, וזאת
להבדיל ממס הכנסה המחיל מבחן הכנסה שנתי.

אין באמור לעיל כדי להוות ייעוץ משפטי, חוות דעת או תחליף לייעוץ משפטי אצל עו"ד, האמור לעיל אינו אלא תיאור כללי בלבד וכל מקרה יש לבחון לגופו.

01/06/2023

תיקון סעיף 9 לחוק מיסוי מקרקעין (לעניין מס רכישה) וסעיף 49ג (לעניין מס שבח) -

היום (01/06/2023) נכנס לתוקפו תיקון לחוק מיסוי מקרקעין, המקצר את פרק הזמן המזכה רוכשי דירות בהטבת מדרגות מס רכישה לפי דירה יחידה, בתקופה שבין רכישת דירה חלופית למכירת הדירה הנוכחית וכן מקצר את תקופת הזכאות לפטור במס שבח למי ש"מחזיק" 2 דירות בעת ובעונה אחת.

על מה דברים אמורים ?

מצב הדברים ערב כניסת תיקון החוק לתוקף - כשאדם רוכש דירה בטרם מכר את דירתו, הלכה למעשה, הוא מוגדר במיסוי מקרקעין כבעל זכויות ב-2 דירות, ואולם המחוקק ער לסיטואציה הזאת ולא שולל באופן אוטומטי את ההטבות/הפטור ממס, אלא מאפשר לאותם רוכשי דירות ליהנות מהם ובלבד וימכרו את דירתם הנוכחית בתוך 24 חודשים ממועד רכישת הדירה החלופית.

החל מהיום, פרק הזמן המזכה בהטבות המס (רכישה ושבח, כאמור לעיל) התקצר ובמקום 24 חודשים, על רוכשי הדירות למכור את דירתם הנוכחית בתוך 18 חודשים.

שימו לב, ברכישת דירה חדשה מקבלן לא חל שינוי במועדים לעניין מס הרכישה והוא נותר על 12 חודשים מקבלת החזקה בדירה החדשה.

14/05/2023

הודעה בהמשך לפוסט שפורסם על ידנו ביום 28/04/2023 -

במסגרת תיקון לתקנות החברות (אגרות) - התשס"א-2001, פרסם היום משרד המשפטים, כי תקופת הזכאות לפטור מאגרה שנתית לרשם החברות לחברות לא פעילות שיגישו בקשה לפירוק מרצון, הוארך עד לסוף שנת 2023.

תחילה מועד קבלת הפטור הותנה בהגשת בקשה לפירוק עד ליום 15/02/2023, אולם במסגרת התיקון הוארך הפטור עד ליום 31/12/2023.

10/05/2023

בימים האחרונים עורכי הדין המייצגים מול מיסוי מקרקעין קיבלו הודעות ביחס לשומות שחויבו במס שבח והושכרו למגורים בעסקאות שנערכו בתקופה שמיום 20/01/2018 ועד ליום ה-28/02/2023.

מטרת הפניה הינה בדיקה האם אותם מוכרי דירות שחויבו במס שבח, הכולל חישוב פחת, זכאים להיכלל בתביעה ייצוגית נגד רשות המסים בגין גבית מס עודף.

מה משמעות הפחת ולמי מיועדת הפניה ?

סעיף 47 לחוק מיסוי מקרקעין קובע, כי "יתרת שווי הרכישה" לנישום שהשכיר את דירתו למגורים תהיה, שווי רכישת הדירה בפועל בניכוי הפחת. כלומר, הפחת מכרסם בשווי הרכישה ובכך מגדיל את החיוב במס שבח.

בתובענה הייצוגית (רשף נגד רשות המסים) נטען, כי בעלי דירות שהשכירו את דירותיהם למגורים והיו זכאים לפטור ממס הכנסה (לא עברו את תקרת הפטור הרלוונטית באותם שנים*) זכאים למיסוי רגיל ללא חישוב פחת. כלומר, הטענה שמועלית בתובענה היא שנגבה מאותם נישומים מס עודף.

שימו לב, כי המועד האחרון להגשת הטופס למיסוי מקרקעין הינו עד ה-30/05/2023. נישום שיעמוד בקריטריונים יצורף לתובענה ובמידה והתביעה תתקבל יהיה צפוי להחזר כספי.

אם כך, הקריטריונים להיכלל בתובענה –
1. נישום שמכר את דירתו בתקופה שבין ה-20/01/2018 ל-28/02/2023.
2. דירתו הושכרה בשכ"ד נמוך מתקרת הפטור.
3. שילם את מס השבח שנקבע לו בשומה, כולל רכיב הפחת, במלואו.

* תקרת הפטור עמדה בשנים הרלוונטיות על סכום שבין 5,030 ₪ ל-5,196 ₪.
* מאמר זה מתייחס לדירות שהושכרו למגורים בלבד.

אין באמור לעיל כדי להוות ייעוץ משפטי, חוות דעת או תחליף לייעוץ משפטי אצל עו"ד, האמור לעיל אינו אלא תיאור כללי בלבד וכל מקרה יש לבחון לגופו.