10/09/2023
עורכי דין העוסקים בתחום הנדל"ן מכירים היטב את המתח המובנה בין דיני הקניין לדיני התכנון והבנייה, שמתבטא במקרים רבים כאשר בעל זכויות אחד במקרקעין מעוניין לבצע בנייה ובעל זכויות אחר מעוניין למנוע אותה.
על רקע המתח הזה, פסיקת בית המשפט העליון לאורך השנים קבעה שמצד אחד, בדרך כלל מוסדות תכנון לא ידונו בטענות קנייניות; אולם מן הצד השני כאשר מועלות טענות להיעדר "תימוכין קנייניים" (כלומר – טענה שהאדם שמבקש לבנות אינו בעל זכויות הקניין בנכס עליו הוא רוצה לבנות או אינו הבעלים היחיד של הנכס הזה), מוסד התכנון רשאי להשהות את ההליך או לדחות אותו לחלוטין עד להכרעה של בית משפט בנושא הקנייני. הלכה זו ידועה גם כהלכת "הלן אייזן" (בג"ץ 1578/90 אייזן נ' הוועדה המקומית לתכנון ובנייה תל אביב).
ומה קורה מהצד השני, כאשר מי שאינו בעל הזכויות היחיד בנכס מסוים כבר קיבל היתר בנייה ממוסד תכנון וכעת הוא מבקש לבצע בנייה למרות שבעלי הזכויות האחרים מתנגדים לכך?
במקרה כזה עוסק פסק הדין שניתן לאחרונה בתיק שבו ייצג משרדנו.
ומקרה שהיה כך היה – אדם שמחזיק בזכויות בעלות בגג בניין בתל אביב ביקש לבנות על הגג שתי דירות. הוא גם קיבל היתר בנייה מהוועדה המקומית בתל אביב לבצע את הבנייה, על אף התנגדות נחרצת של לקוח משרדנו שהינו בעלים של כמה דירות בבניין. כאמור, בעל הגג קיבל היתר בנייה לבנות על הגג, אולם, מאחר שהבניין הינו בניין לשימור, קבעה הועדה המקומית שלצורך קבלת טופס 4, על הבנייה לעמוד בתנאי מסוימים, אשר כללו עבודות נרחבות מחוץ לגג, כלומר – ברכוש המשותף (- חזית הבניין), וגם בדירות אחרות בהן לבעל הגג אין כל זכויות (למשל: סגירה של מרפסות מסוימות ופתיחה של אחרות).
על רקע זה הגשנו תביעה למתן צווי מניעה כנגד הבנייה. בין היתר, טענו שהיות שבעל הגג לא יוכל לבצע את עבודות הבנייה שמחוץ לגג הבניין ללא הסכמת יתר בעלי הדירות, אם יתאפשר לו לבצע את הבנייה על הגג בלבד, הבנייה הזאת לא תקבל טופס 4 וייווצר "פיל לבן", כלומר – בנייה על הגג אשר לא תוכל לקבל אישור אכלוס ולכן תישאר ריקה ובלתי מאוכלסת ואף תביא לפגיעה בדירות האחרות ובערכן, שכן הבניין יהא חשוף לקנסות וסנקציות מצד מוסדות הרישוי.
לאחר הליך ארוך ומורכב, התביעה, אשר החלה אי שם בשנת 2019, הגיעה לכדי סיום לאחרונה בפסק דין של בית משפט השלום בתל אביב אשר קיבל את התביעה. בית המשפט עמד על המתח שבין הקנייני לתכנוני וקבע שעצם העובדה שאדם קיבל היתר בנייה, גם אם הוא בעל זכויות בנכס ובאופן עקרוני זכאי לבנות עליו, אינה מאפשרת לו לפגוע בקניינם של בעלי הזכויות האחרים בנכס. בהמשך לכך, קבע בית המשפט כי הבנייה שתבוצע על הגג, ללא השלמת דרישות מחלקת השימור שמחייבות לבצע עבודות שונות בחלקים אחרים של הבניין, אכן תביא ליצירה של אותו "פיל לבן" שיגרום לפגיעה בקניינם של בעלי הזכויות האחרים, ולכן אין לאפשר אותה.
אנו סבורים כי מדובר באמירה חשובה של בית המשפט אשר מציג גבול ברור ואינו מאפשר למי שהוא בעל זכויות בחלק מבית משותף לבצע בנייה, גם אם היא מתבצעת בחלק שלו בלבד, כאשר אותה בנייה עלולה לפגוע בבעלי הדירות האחרים ולגרום להם לחיות בבניין שהפך ל"פיל לבן".
מטעם משרדנו ייצגו בהליך עוה"ד ישראל ציגנלאוב וצבי שוורץ.
