13/04/2017
משכירים נכס? שימו לב
עו"ד אור ירקוני
שוק השכירות בישראל צופן בחובו אין ספור מכשולים והפתעות, שאם לא יינתן להם את היחס הראוי מראש, יתכן ויבואו בעוכרינו בהמשך בין אם אנו השוכרים ובין אם המשכירים.
הדרך הנכונה לעשות זאת היא בעזרת הסכם שכירות המשקף באופן המפורט ביותר את הסכמות הצדדים.
כלל ברזל : אין שכירות בלי הסכם שכירות מפורט!
כמשכירים, הנכם מעמידים את אחד מנכסכם היקרים ביותר לשימוש אדם זר, על כן עליכם לבטח את זכויותיכם לשמירה על הנכס כמו גם את זכויותיכם לקבל את התמורה הראוי בעבור זכות השימוש בו.
אפרט כעת מספר נושאים, מיני רבים, אשר חובה להתייחס אליהם במסגרת עסקת השכירות ובהסכם השכירות.
זיהוי השוכר – יש לפרט בהסכם השכירות את פרטיו המלאים של השוכר, לרבות מספר ת.ז. ואף כתובת נוספת (לדוגמה כתובת הורים). חשוב מאוד לוודא כי האדם העומד מולכם, המבקש להשכיר את הדירה, אכן שיקף את פרטיו האמתיים. חובה לבדוק ואף לצלם את תעודת הזהות שלו ואף רצוי להסתמך על אמצעי זיהוי נוסף. קרו מקרים רבים בהם אדם שכר דירה שלא תחת שמו המקורי, תפס חזקה בדירה והותיר את המשכיר בלא הסכם שכירות תקף עם המחזיק בדירה.
מצבו הכלכלי של השוכר – רצוי מאוד לוודא כי מצבו הכלכלי של השוכר הפוטנציאלי אכן מאפשר את תשלום דמי השכירות המבוקשים וכן את התשלומים הנלווים. במיוחד יש לוודא כי העומד מולכם אינו נמצא בהליכי פשיטת רגל, שכן במקרה שכזה, באם השוכר לא יעמוד בתנאי ההסכם, יהיה זה קשה לזכות בקבלת התשלומים המגיעים לכם ע"פ ההסכם.
בעזרת מספר תעודת זהות, ניתן לבדוק אם אדם נמצא בהליכי פשיטת רגל באתר משרד המשפטים בלינק הבא: http://apot.justice.gov.il/poshtim/main/tikim/wfrmlisttikim.aspx.
תקופת השכירות – רבים הדיונים בבתי המשפט בדבר מועד סיום השכירות, האם השוכר פינה במועד? האם תקופת האופציה תלוי בהסכמת המשכיר? מומלץ להגדיר באופן מדויק ושאינו משתמע לשתי פנים את מועד תחילת השכירות ואת מועד סיומה. יש לתת דגש על העובדה שאין בעזיבת השוכר את הנכס בלא הסכמת המשכיר בכדי לסיים באופן חד צדדי את השכירות.
ככל וניתנת תקופת אופציה (אפשרות להארכת השכירות) יש להגדיר את תנאי האופציה באופן מלא, לרבות כיצד יש להפעיל את האופציה? האם תהיה עליית שכר דירה? האם יש לחתום על כך בכתב או דיי במסירת צ'קים נוספים?
אופן תשלום דמי השכירות ותשלומים נלווים – על אף שקביעת סכום השכירות הוא עניין ברור, לעתים נשכח פירוט אופן תשלום דמי השכירות מהסכם השכירות, דבר אשר עלול לגרום לחיכוכים עם השוכר בהמשך. מומלץ לפרט באופן מדויק את מועד ואופן תשלום דמי השכירות (בצ'ק, בהעברה בנקאית, במזומן).
כמו כן, חובה להדגיש את האחריות לתשלום התשלומים הנלווים לשכירות דוגמת ארנונה, מים, חשמל, ועד בית, גז וכו'. גם אם האחריות לתשלומים אלו הינה על המשכיר, אין להחסיר עובדה זו מהסכם השכירות.
שכירות בלתי מוגנת – על אף שהדבר כבר שגור כמעט בכל חוזה שכירות סטנדרטי, יש לשים לב כי הסכם השכירות מגדיר את השכירות כבלתי מוגנת על פי חוק הגנת הדייר. מבלי להיכנס לנושא לעומק, אי הכנסת סייג שכזה עלולה לגרור את המשכיר לקרב ארוך עם השוכר אשר יהיה מוגן מפינוי מהנכס ואף יתכן כי יינתן לו מעמד של בעל זכויות בדמי מפתח.
התאמת הדירה לשוכר – בכדי למנוע טענות מצד השוכר בדבר הטעיה בהסכם השכירות, יש להוסיף סעיף להסכם המדגיש כי השוכר בדק את המושכר (הדירה) בכל האמצעים העומדים לרשותו ומצא אותה מתאימה לשימושו.
אחריות לתיקונים ו"בלאי סביר" - יש להגדיר בהסכם השכירות את חלוקת האחריות לעניין נזקים למושכר. באילו מהמקרים חלה אחריות לתיקון על השוכר ובאילו מקרים על המשכיר? נהוג כי האחריות על תיקון נזקים שהם תוצר של "בלאי סביר" הינה על המשכיר ונזקים שהם תוצר של רשלנות השוכר יהיו כמובן, על השוכר. חשוב להתייחס גם לאופן ההודעה על קיומו של צורך בתיקון ולפרק הזמן הנדרש לתיקון על ידי כל אחד מהצדדים.
ערבויות וביטוחים – עמלתם רבות והכנסתם את כל השאלות הקשות להסכם השכירות, אך מה יקרה אילו השוכר פשוט מפר את ההסכם? כדי שלא תמצאו עצמכם עומדים מול שוכר המסרב לפרוע את התחייבויותיו ומחזיקים בהסכם שכירות אשר הדרך היחידה לממשו היא בעזרת פניה לבתי המשפט, מומלץ מאוד לעמוד על זכויותיכם בהסכם בעזרת ערבויות השוכר לקיום ההסכם.
ישנם מספר סוגי ערבויות וכמשכרים הנכם רשאים לדרוש כל אחת ואף לשלב בין מספר ערבויות:
ערבות בנקאית - זו היא הערבות ה"חזקה" ביותר, בקבלת ערבות בנקאית לטובת השוכר, מתחייב הבנק להעביר למשכיר סכום כספי מוגדר מראש בכפוף לדרישתו אף מבלי להוכיח כי השוכר חייב בו. בנוסף, בסוג ערבות זו לא נדרשת הודעה מוקדמת לשוכר טרם מימוש הערבות.
ערבות צד שלישי – יותר מוכר כ"ערבים". השוכר יעמיד ערב או שניים, אשר מתחייבים לפרוע את התחייבויותיו ככל ולא עמד בהם. אם בחרתם לדרוש ערבות צד שלישי, יש פגוש את הערב, רצוי במעמד החתימה על ההסכם ולוודא כי הוא מסוגל לפרוע את חובות השוכר מבחינה כלכלית.
טיפ: אם בהסכם יש תקופה אופציה, יש להחתים את הערב כי ערבותו תהיה תקפה גם לתקופת האופציה ככל ותמומש.
צ'ק בטחון – בנוסף לצ'קים הניתנים לטובת המשכיר בעבור דמי השכירות, ניתן לבקש מהשוכר להעביר לידכם צ'ק בטחון על סכום שישקף את הנזקים הפוטנציאלים שעלולים לקרות אם השוכר לא יעמוד בתנאי השכירות (נהוג לקבוע סכום זה על סכום של כ4-5 חודשי שכירות).
טיפ: ככל וישנם גם ערבים להסכם, יש להחתימם בגבו של צ'ק הביטחון כערבים לפירעון הצ'ק.
שטר חוב - בטוחה זו דומה במהותה לצ'ק בטחון, אך מוגשת למימוש מידי בלשכת ההוצאה לפועל ומאפשרת לשוכר להתגונן בעניין.
ביטוח מושכר: מומלץ לחייב את השוכר לבטח את הנכס בביטוח צד ג' המכסה פגיעה בכל אדם אחר הנמצא בנכס, כמו גם ביטוח המכסה נזק לרכוש השייך לו ו/או למשכיר.
לסיכום, מלבד הנושאים שהוזכרו לעיל, ישנם נושאים חשובים רבים אשר יש להתייחס אליהם כשמשכרים נכס לרבות מיסוי על דמי שכירות, העברת זכויות השכירות או הבעלות, פינוי המושכר ועוד. עניין השכרת נכס יכול להיות עניין מורכב ואף בעייתי, מומלץ מאוד לא להקל ראש בנושא ולוודא שמנוסח הסכם שכירות מסודר ומפורט, אשר מתייחס לנכס הספציפי על פי אופיו (על כן לא מומלץ להשתמש בכל הסכם שכירות באינטרנט) וכך להימנע ממלחמות מיותרות עם שוכרים בעתיד.
*האמור לעיל אינו מהווה יעוץ משפטי ואינו מהווה תחליף ליעוץ משפטי.
