Ilan Leibovitch & Co. - International Law Office, 10 Hazerem Street, Tel Aviv (2026)

01/06/2026

שנים שהמשקיע הישראלי באירופה עבד על עיקרון פשוט: תקנה נכס, תעלה ל-Airbnb, ותקווה שרשויות המס לא מדברות אנגלית. זה עבד - עד השבוע.
התקנה האירופית החדשה שנכנסה לתוקף ב-20 במאי הופכת את Airbnb ובוקינג לשותפים אוטומטיים של רשויות המס: שמות בעלים, מספר לינות, הכנסות - הכל מדווח ישירות, בלי בקשה מיוחדת ובלי אפשרות להגיד ״לא ידעתי״. נכס בלי רישום תקף לא מקבל אזהרה, הוא פשוט יורד מהפלטפורמה.
כתבתי ב- על שלושה סוגי חשיפה שכל בעל נכס ישראלי באירופה צריך לבדוק עכשיו, לפני שמקבלים מכתב, לא אחריו.
קישור 👈 https://www.bizportal.co.il/marketo.../news/article/20033099

31/05/2026

שני עשורים, שש מדינות, שאלה אחת

עשרים שנה של עסקאות נדל״ן בינלאומי. רומניה, יוון, אוקראינה, קפריסין, בולגריה, ארה״ב. מעל 300 עסקאות.
אם הייתי צריך לצמצם את כל הניסיון הזה לשאלה אחת שכל משקיע ויזם צריך לשאול לפני כל עסקה, היא לא הייתה שאלה פיננסית. לא על תשואה. לא על מחיר.

השאלה היא: מה לא יספרו לי כאן, כי לא מתאים להם שאשאל?

30/05/2026

2 סיפורי נדל״ן בינלאומי לשבת| 30.05.26 | עו״ד אילן ליבוביץ

> מחיר השוק

הכרתי את דוד כמה שנים. הוא לא אדם רשלן. להפך, הוא אדם שחוקר, שמשווה, שבודק. כשהחליט להשקיע בבוקרשט, הוא עשה את זה אחרי חצי שנה של מחשבה. הוא קרא כתבות, דיבר עם אנשים שכבר עשו את זה, הגיע לאזור כמה פעמים לפני שחתם. הוא לא היה ממהר.
הוא שלח לי קישור בוואטסאפ, עם משפט אחד:
״תראה. זה מחיר השוק.״
פתחתי את הקישור. אתר המודעות הרומני - imobiliare.ro, הגרסה המקומית של יד2. שלוש דירות באזור, כולן במחיר דומה למה שדוד ביקש. הוא היה בטוח שסגר את הדיון.
אמרתי לו: ״תן לי דקה.״

הדירה הייתה בשכונה סבירה, לא מרכז העיר, לא פריפריה. סוג המקום שאנשים מחפשים לגור בו כי הוא נגיש, שקט, לא יקר מדי. כשהוא קנה, השוק היה בעלייה. ההגיון נשמע נכון.
הוא עשה מה שמכנים פה בעגה המקומית ״שיפוץ ישראלי."״ לא אני המצאתי את זה, זו הגדרת המקומיים. מה שהיא אומרת: עשה את המינימום ההכרחי כדי שדייר יוכל להיכנס. צבע קירות, ריצוף בפרקט חדש שנראה סביר, מטבח איקאה שעובד. לא שיפוץ שמעלה את ערך הנכס, שיפוץ שמאפשר לאכלס אותו.
הוא מצא שוכר, גבה שכירות, ועשה את החשבון בראשו. כמה שנים קדימה, יציאה. הרווח ברור. בטח.
עכשיו הגיע הרגע.

הוא פנה אליי עם מחיר שרצה לקבל, ועם בקשה שאמצא לו קונה. שמעתי את המספר, ומיד התחיל אצלי הרגל הישן, לפתוח חלון ולבדוק מה קורה בשוק.
לקחתי את הנתונים שלו. גודל, קומה, שכונה, מצב. ובדקתי מה קיים בשוק החופשי באותו מחיר.
מצאתי דירות שיפוץ מלא. מצאתי פרויקטים חדשים יחסית עם חניה. מצאתי נכסים עם היסטוריה ברורה ותיעוד מסודר. הכל בטווח מחירים שלא היה רחוק ממה שדוד ביקש.
ידעתי שאני לא יכול להמליץ ללקוח שלי לקנות ממנו.
אמרתי לו את זה בגובה העיניים. לא בחדות, לא בביקורת, פשוט כעובדה. "דוד, במחיר הזה, אני יכול להציע ללקוחות שלי אפשרויות טובות יותר. אני לא אוכל לקדם את הדירה שלך.״
הוא לא אהב את זה.
״איך אתה יכול להגיד שהמחיר לא נכון,״ הוא שאל, ״אם יש שלוש דירות דומות מבחינת הנתונים באותה שכונה באותו מחיר?״
ואז הוא שלח לי את הקישור.
פתחתי את הלינק. בדקתי את המודעה הראשונה, לחצתי על התאריך. ארבעה חודשים. פתחתי את השנייה - חמישה חודשים. את השלישית - שלושה חודשים.
שלוש דירות. שלושה אנשים שמחזיקים בנחישות. שלוש מודעות שלא זזות.
״דוד,״ אמרתי לו, ״תסתכל על התאריכים.״
שתיקה קצרה.
״הם רוצים יותר ממה שהשוק מוכן לשלם. ואתה רואה בהם הוכחה לכך שהמחיר שלך נכון. אבל הם לא הוכחה. הם תקדים לכך שבמחיר הזה, הדירה יושבת.״
הוא לא שוכנע. ״הם מכרו בזול,״ הוא אמר על העסקאות הסגורות שהראיתי לו. ״אני לא חייב למכור בזול.״
נכון לחלוטין. הוא לא חייב.
הוא פנה למתווך. אחד שלא שאל שאלות, שפרסם בכל מחיר שביקש, שהבטיח לנסות. המודעה עלתה לאוויר. שבוע, חודש, חודשיים. אני יודע כי מדי פעם אני עובר על הרשימות ורואה מודעות של דירות מוכרות.
המודעה של דוד עדיין שם.
בסוף אחד משניים קורה. או שהמחיר יורד, לאט, בכאב, אחרי חצי שנה על המדף, למשהו שהשוק המקומי מוכן לשלם. ואז העסקה זזה. או שמגיע ישראלי אחר. מישהו שלא בדק עסקאות סגורות, שסמך על המוכר כי הם מדברים את אותה שפה, כי יש תחושה של ״אחד משלנו.״ ואז העסקה נסגרת בקרוב למה שביקש.

ישראלי מוכר לישראלי.
אני לא שופט את זה. אני מתאר את זה.
הבעיה היא לא שדוד תאב בצע. הוא לא. הבעיה היא שהוא מדד ״מחיר שוק״ לפי מה שאחרים מבקשים, ולא לפי מה שנסגר בפועל. בנדל״ן, ובחיים בכלל, ההבדל בין מחיר מבוקש למחיר שנסגר הוא לפעמים קטן. ולפעמים הוא חצי שנה על המדף.
אם אתם שוקלים למכור נכס שרכשתם בחו״ל, לפני שאתם קובעים מחיר, בדקו לא רק מה מבקשים. בדקו מתי פורסמה המודעה. בדקו מה נסגר. שני השאלות האלה שוות לכם יותר מכל שמאות.
----------

ידע משפטי בנדל״ן הוא הנשק שלכם ליצירת חופש כלכלי

----------
>> הקרקע הייתה רק ההתחלה

הוא התקשר אליי מהמסעדה.
לא ממשרד, לא מאתר הבנייה, מהמסעדה שבה ישב עם השותפים שלו אחרי שחתמו על רכישת הקרקע. ״אילן, קנינו. עכשיו אנחנו צריכים להתחיל למכור.״
הכרתי את האנרגיה הזו. הכרתי אותה טוב.

אורן בן חמישים ושתיים, קבלן ותיק מהמרכז. עשרים שנה של בנייה בישראל - בתים פרטיים, שניים-שלושה בו-זמנית, תמיד סיים בזמן, תמיד שילם לספקים. אדם שבנה מוניטין לבנה אחרי לבנה, במובן המילולי ביותר.
כשהחליט לצאת לרומניה, הוא לא פעל מתוך חלום, פעל מתוך חישוב. ראה מחירים, ראה ביקוש, דיבר עם כמה ישראלים שעשו שם כסף. מצא קרקע בפרוור של בוקרשט, מחיר טוב, מיקום שנראה הגיוני, ועם ניסיון של עשרים שנה מאחוריו, הוא הרגיש שהוא מבין בנייה.
ובבנייה הוא אכן הבין.
הבעיה הייתה בכל השאר.

הסברתי לו שבישראל, יזם שמתחיל פרויקט נשען על שלוש רגליים: הון עצמי, ליווי בנקאי, ומכירות פריסייל. כל אחת תומכת בשתיים האחרות. הבנק מכניס כסף כי יש מכירות. המכירות מתאפשרות כי יש בנק שמגבה. וההון העצמי מראה לשניהם שהיזם רציני.
הוא הנהן. ״בדיוק כך אני מתכנן לעבוד.״
שאלתי אותו: ״כמה הון עצמי יש לפרויקט?״
״הקרקע,״ הוא ענה. ״הקרקע שווה את הכסף. זה ההון העצמי שלי.״

כאן הייתי צריך להיות ברור מאוד.
הסברתי לו שבנק רומני לא מממן יזם ישראלי זר על בסיס ערך הקרקע לבד, בוודאי לא בפרויקט ראשון, בוודאי לא בלי היסטוריה עסקית מקומית, ובוודאי לא בלי הון עצמי נזיל שמראה שיש כסף בצד מעבר לנכס שרכשת. הקרקע היא תנאי הכרחי, אבל לא מספיק.
הוא שמע. אבל לא ממש האמין.
״אני מכיר קבלנים שעשו כאן עסקאות. הם מספרים שמוכרים מראש ועם הכסף של הרוכשים בונים.״
אמרתי לו שזה נכון, ושזו בדיוק הבעיה. ושזה כבר לא אפשרי.

בדצמבר 2025 נכנס לתוקף תיקון הידוע כ-חוק ״נורדיס״, שנולד מתוך אחת מהשערוריות הגדולות בנדל״ן הרומני בשנים האחרונות. יזם גדול בשם נורדיס גייס כסף מרוכשים, השתמש בו לפרויקטים אחרים, ובסוף קרס. אלפי רוכשים נותרו בלי דירות ובלי כסף.
החוק שינה את כללי המשחק מהיסוד.
מעכשיו, יזם ברומניה לא יכול לקבל יותר מ-5% ממחיר הדירה בשלב ההזמנה. לא יותר מ-25% עד השלמת שלד הבניין. לא יותר מ-20% עד סיום עבודות ההתקנות. את יתרת הכסף, הוא מקבל רק לקראת סוף הפרויקט. וכל הכספים שנאספים מהרוכשים? הם מופקדים בחשבון בנק נפרד, ייעודי לפרויקט, ומשוחררים ליזם רק לפי קצב ההתקדמות בפועל.
כלומר, המודל הישן של ״מוכרים פריסייל ומממנים את הבנייה מהכסף של הרוכשים״ פשוט לא קיים יותר.

כשסיפרתי לאורן את זה, הוא שתק רגע.
״אז מהכסף שלהם אני לא יכול לממן את הבנייה?״
״לא. לא בשלבים המוקדמים שבהם הכסף הכי נחוץ לך.״
״אז זה לא עובד לי.״

לקחנו הפסקה.
אורן יצא לבדוק אפשרויות מימון בנקאי בעצמו. שלושה בנקים, שניים שלא חזרו אליו בכלל ואחד שביקש מסמכים שלקח לו חודשיים לאסוף ובסוף סירב. הסיבה הייתה פשוטה: הון עצמי נזיל לא מספיק, אין היסטוריה מקומית, הפרויקט קטן מדי מבחינת הבנק כדי שיהיה לו כדאי.
הוא חזר אליי אחרי ארבעה חודשים.
הקרקע הייתה בידיו. רישיון הבנייה בתהליך. כמה רוכשים ישראלים שדיבר איתם: חברים, היכרויות, משפחה, ממתינים לראות שהוא מתחיל. ולא היה כסף להתחיל.
״מה אני עושה?״ הוא שאל.
סיפרתי לו על האפשרויות האמיתיות: שותף מקומי עם הון ועם יחסי בנק מבוסס. קרן השקעות שמממנת פרויקטים של יזמים זרים תמורת אחוזים. הכנסת שותפים ישראלים שמביאים הון עצמי ממשי, לא כרוכשי דירות, אלא כשותפים ביזמות עצמה. או, ואמרתי לו את זה ישירות, לחכות. לצבור הון נזיל, לבנות פרויקט קטן יותר שאפשר לממן בעצמו, ולהתחיל ממקום של יציבות.
הוא לא אהב אף אחת מהתשובות.
הפרויקט נתקע. הרישיון פקע. הקרקע עדיין בידיו, אבל כמעט שנה הלכה, וחלק מהאנשים שחיכו לו כבר הלכו לפרויקטים אחרים.

אני חושב על אורן כשאני שומע יזמים ישראלים מנוסים שמסבירים לי שהם ״מבינים בנייה״ ולכן מוכנים לפרויקט בחו״ל.
בנייה הם מבינים. אבל הפרויקט בחו״ל הוא לא רק בנייה.
חוק נורדיס שינה את הכללים בצורה שהרבה יזמים ישראלים עוד לא הפנימו. מה שעבד פעם, מכירה מוקדמת, גיוס כסף מהרוכשים, בנייה עם הכסף שלהם, זה כבר לא המודל הרומני. החוק לא רע. להיפך, הוא הגיוני ונכון. אבל הוא פשוט אומר ליזם: בוא עם כסף. בוא עם מימון. אל תבוא עם קרקע ותקווה.
הקרקע היא ההתחלה. לא ההון.
אם אתם יזמים שמתכננים פרויקט ברומניה, לפני שאתם מחפשים קרקע, שאלו את עצמכם: כמה הון עצמי נזיל יש לי? מה מקור המימון לבנייה עצמה? כי הכסף של הרוכשים, על פי החוק, ישב בחשבון נפרד ויגיע אליכם רק לאחר שבניתם.
אם אין תשובה ברורה לשאלות האלה - הקרקע יכולה לחכות.

25/05/2026

הדולר בשפל של 30 שנה, ריבית משכנתא של 6.51% בארה״ב, ו-2 מיליון דירות על המדף - התראיינתי אתמול בערב ב״השתתפות עצמית״ עם ברדיו צפון 104.5, ודיברנו על השאלה האמיתית: האם זה הזמן לקנות נדל״ן בארה״ב, או מלכודת? מוזמנים להגיב.

25/05/2026

אתמול הייתי אורח בתוכנית ״צבע הכסף״ של יאיר ויינרב ברשת ב׳, ודיברנו על מה שכולם שואלים לאחרונה: האם ה-Airbnb האירופי נגמר, ומה זה אומר על מחירי החופשה הקרובה שלכם. אם פספסתם - מוזמנים להאזין ולהגיב.

24/05/2026

ח״כ שהפך לעורך דין בחו״ל

אנשים שואלים אותי לפעמים איך עורך דין ישראלי ח״כ לשעבר הגיע להתמחות בנדל״ן בינלאומי.
התשובה הכנה: לא תכננתי את זה.
ב-2006, אחרי הכנסת, הגעתי לרומניה כמעט במקרה. ראיתי שוק שישראלים רוצים להיכנס אליו ואין מי שמבין אותו לאמיתו - לא את הרגולציה, לא את התרבות העסקית, לא את הפער בין מה שכתוב בחוזה למה שקורה בפועל.
שני עשורים אחר כך, עדיין כאן. עדיין עונה על אותן שאלות, רק עכשיו עם יותר צלקות ויותר תשובות.

הנישה הטובה ביותר היא לא זו שתכננת - היא זו שמצאת כי אחרים לא הבינו אותה.

23/05/2026

2 סיפורי נדל״ן בינלאומי לשבת| 23.05.26 | עו״ד אילן ליבוביץ

> חסכנו חצי מיליון שקל. ולכן לא קנינו דירה בישראל.

קראתי השבוע את דוח בנק ישראל. האשראי ליזמי בנייה זינק ב-40% בשנה אחת, לא כי השוק חזק, אלא כי הבנקים ממשיכים להזרים כסף כדי למנוע קריסות. 83 אלף דירות לא מכורות. מכירות שירדו ב-12%.
קראתי את זה ונזכרתי בדניאל ורונית.
שניהם בתחילת שלושים. היא עורכת דין, הוא רואה חשבון. אנשים שיודעים לקרוא מספרים. חצי מיליון שקל שחסכו ביחד, שקל לשקל, לאורך שנים.
הם רצו לרכוש דירה חדשה בישראל. זה היה החלום. הדבר הנכון לעשות. מה שעושים.
אבל כשישבו לחשב, וכמו אצל אנשים כאלה החישוב היה יסודי, משהו לא עבד.
עם חצי מיליון שקל הון עצמי, ועם המחירים של היום, המשכנתא שהיו צריכים לקחת הייתה מביאה אותם לשלם כל חודש יותר ממה שהם משלמים כרגע על השכירות. לא קצת יותר. משמעותית יותר.

״אילן,״ אמרה לי רונית, ״תשלומי המשכנתא יהיו גבוהים מהשכירות שאנחנו משלמים היום. ויוקר המחיה לא הולך לרדת - מעון, חופשות בחו״ל 2-3 פעמים בשנה, לצאת למסעדה, בית קפה עם חברים או סתם לשמור על לייף סטייל שהתרגלנו אליו. אם נמתח את עצמנו עד הקצה על המשכנתא, מה נשאר?״
לא עניתי מיד. כי הייתי צריך לחשוב על זה.
הם לא ביקשו ממני לאשר להם שהם צודקים. הם ביקשו שאחשוב איתם בכנות. וכשמישהו מבקש כנות - מגיעה לו כנות.
אמרתי להם שאני מבין את הדחף. שאני יודע כמה עמוק יושבת בנו ההרגשה שדירה בישראל זה ״הבית האמיתי״, שהשכירות זו כסף ״זרוק״. אבל שאלתי אותם שאלה אחת: מה בדיוק הם קונים עם המשכנתא הזו? נכס? או מצב רוח?
השיחה עברה לחו״ל.
הם ידעו שאני עובד ביוון, כעורך דין שמלווה עסקאות שם כבר שנים. שאלו אם יש משהו שמתאים להם. לא רק כהשקעה, הם אמרו בפירוש שהם רוצים גם להרגיש את הכסף, לא רק לראות אותו בדפי בנק.
דיברנו על פרויקט של מלון דירות באתונה. דירה שמנוהלת כחלק ממלון, מניבה תשואה משכירות תיירותית לאורך השנה. המחיר? עם ההון העצמי שלהם, ועוד קצת, הם סגרו את זה בלי משכנתא. בלי התחייבות חודשית. בלי מתיחת החבל עד הקצה. התשואה מהנכס מכסה להם בפועל את השכירות בארץ, בניכוי דמי הניהול. וכחלק מההסכם עם חברת הניהול, שבועיים בשנה שהדירה פתוחה להם. לא ״אפשרות תיאורטית לחופשה״. חופשה אמיתית, במקום שהם הבעלים שלו.
החישוב עבד אחרת לגמרי.

כשסגרנו את העסקה, דניאל אמר משהו שנשאר איתי: ״הרגשנו שנים שאנחנו מפסידים כי אנחנו לא קונים בישראל. עכשיו אנחנו מרגישים שדווקא הצלחנו כי לא קנינו.״
לפעמים האינטואיציה של שני אנשים חכמים עם מחשבון שווה יותר מכל הנרטיבים על ״לא כדאי לשכור לנצח״.
אם אתם זוג שנמצאים באותה נקודה - חוסכים, מחשבים, ומרגישים שמשהו לא עובד בחשבון - אשמח לחשוב איתכם.
----------

ידע משפטי בנדל״ן הוא הנשק שלכם ליצירת חופש כלכלי

----------
>> ידע לבנות. ידע למכור. לא ידע דבר אחד קטן, וזה עלה לו שנה.

רועי בנה פרויקטים בישראל במשך עשר שנים לפני שהחליט לצאת לרומניה.
הוא לא היה טיפוס שקופץ למים בלי לבדוק את העומק. ניסיון, קור רוח, ביטחון של מישהו שעשה את זה פעמים רבות ויוצא ממנו בסדר. כשהגיע לבוקרשט וזיהה מגרש שהתאים לחזון שלו, הוא פעל בצורה שהכיר היטב: קנה את הקרקע, התחיל בתכנון, ואחר כך ניגש לבנק לסגור את המימון.
בדיעבד, זה היה הסדר הלא נכון. אבל על זה אחר כך.

הבנק הרומני שאיתו ניהל משא ומתן נשמע בהתחלה הגיוני לגמרי. 75% מימון על עלויות הבנייה, זה מה שסוכם בעקרון. רועי בנה את כל התכנית הפיננסית על המספר הזה. חישב את הרווחיות, את לוחות הזמנים, את נקודת האיזון. הכל עבד על הנייר. הוא חזר לארץ, עדכן את השותפים, התחיל לשווק לרוכשים פוטנציאליים. היה אופטימי. היה סיבה להיות אופטימי.
ואז, תוך כדי המשא ומתן, הבנק שינה את עמדתו.
לא בצעקות. לא בהודעה רשמית. משפט אחד בפגישה, בטון עסקי ומנומס כאילו מדובר בפרט טכני קטן: 50% בלבד על עלויות הבנייה. וכשרועי הצביע על הקרקע, שקנה מכיסו, במזומן, עוד לפני שדיבר עם הבנק, קיבל הסבר שקט: הקרקע לא נכנסת לחישוב.

הוא סיפר שיצא מהפגישה לרחוב. עמד שם כמה דקות. האוויר של בוקרשט בסתיו קר ולפעמים חודר לריאות. הוא חישב בראש. הבין שהפרויקט שתכנן כבר לא קיים, ושהוא כבר קנה את הקרקע.
לא היה לאן לחזור. היה רק קדימה.
הוא התחיל לנוע. בנק אחר - תנאים דומים. בנק שני - אותה תשובה בניסוח שונה. בשלב הזה הוא פנה לברוקר מקומי, שהבטיח שהוא מכיר את האנשים הנכונים, שזה עניין של כמה שבועות.
עברו ארבעה חודשים.
הברוקר לקח את הכסף שלו. הקשרים לא הבשילו לכלום. הפרויקט עמד, קרקע יושבת, השותפים מחכים, רוכשים פוטנציאליים שואלים שאלות שאין לו תשובות טובות עליהן. כל שבוע שעבר הרגיש כמו שבוע שאי אפשר להחזיר.

בשלב הזה הוא כבר לא היה אופטימי. הוא היה עייף וכועס, בעיקר על עצמו. ״עשיתי הכל נכון,״ הוא אמר לי בשיחת טלפון באחד הערבים. ״קניתי קרקע טובה, תכננתי פרויקט טוב, עבדתי עם אנשים מקצועיים. אז למה אני תקוע?״
לא עניתי לו אז. לא היה הרגע הנכון.

בסוף הוא מצא מימון, אבל מימון מזנין. הסוג היקר. הסוג שלוקחים כשאין ברירה, וכשלוקחים, יודעים שהרווחיות שחישבת מלכתחילה כבר לא שם. זה לא אסון. זה לא קריסה. אבל זה כואב, כי אתה רואה בדיוק כמה עלה לך כל חודש של המתנה, לא רק בכסף, גם בשחיקה.

הפרויקט יצא לפועל. ואז פרצה המלחמה באוקראינה.
עלויות הבנייה זינקו בבת אחת. חומרי גלם, כוח אדם, לוגיסטיקה - הכל התייקר. רועי ישב מול האקסלים וראה את הרווח שחישב לפני שנה וחצי מתכווץ עוד ועוד. לא נעלם, אבל מתכווץ. וקצב המכירות היה איטי מהמתוכנן. חלק מהרוכשים שהביעו עניין בתחילה, המתינו יותר מדי ויצאו. צריך היה לחפש רוכשים חדשים, לנהל מחדש ציפיות, להמשיך.

רכבת הרים. זה מה שהוא אמר לי כשנפגשנו בבוקרשט, בית קפה קטן ליד המשרד שלי, כשהפרויקט כבר היה בעיצומו. הזמין אספרסו, לא נגע בו. ״אילן, יש ימים שאני בטוח שזה יסתדר ויצא מצוין. ויש ימים שאני קם בבוקר ושואל את עצמי למה עזבתי את ישראל. אבל אין לי ברירה, אני בפנים ואני חייב להוציא את זה לפועל. יש שותפים, יש התחייבויות, יש רוכשים״.
זה המשפט שנשאר איתי מהפגישה ההיא. לא ״כמה עלה לי״ ולא ״מה הרווח הסופי״. אין לי ברירה - אני בפנים.

הוא סיים את הפרויקט. לא קרס. הוא אדם חזק ומנוסה והפרויקט יצא לפועל. אבל כשדיברנו על זה בדיעבד, הוא שאל אותי שאלה שאני חושב עליה הרבה: ״מה הייתי צריך לעשות אחרת?״
עניתי לו בכנות: לדבר עם הבנק לפני שקנית את הקרקע. לא שיחת היכרות. לא ״מה העקרונות שלכם״. לשבת מולם עם תכנית מפורטת, לקבל בכתב מה הם מוכנים לממן ובאילו תנאים, ורק אחר כך לחתום על הרכישה.
בנקים מקומיים בחו"ל לא מרמים אף אחד. הם פשוט לא מחויבים למה שנאמר בשיחות ההיכרות, שיחות הגישוש. מה שנראה כהסכמה בפגישה הראשונה הוא נקודת פתיחה, לא בסיס לתכנית עסקית ולא אישור לקנות קרקע.
יזם שקונה קרקע לפני שיש לו אישור מימון בכתב בונה על חול. גם אם הקרקע מצוינת. גם אם הפרויקט מבריק. גם אם הוא עשה את זה עשר שנים בישראל והכל עבד.
חו״ל זה לא ישראל. והבנק שם לא זוכר את השיחה הראשונה.
אם אתם יזמים שמתכננים פרויקט בחו״ל, לפני שאתם חותמים על קרקע, לפני שאתם מתחילים בתכנון, שבו עם מי שמכיר את הבנקים המקומיים האלה מקרוב. לא כדי לשמוע שזה אפשרי. כדי לדעת בדיוק באילו תנאים.

20/05/2026

הזמנתם Airbnb לאירופה בקיץ? כדאי שתבדקו את ההזמנה שלכם עכשיו.

ב-20 במאי' כלומר הhuo' נכנסת לתוקף רגולציה אירופית חדשה שמחייבת פלטפורמות כמו Airbnb ו-Booking להעביר לרשויות מידע מלא על כל דירת נופש: מספר רישיון, כמה לילות הושכרו, כמה אורחים - הכול. דירה בלי רישיון תוסר מהפלטפורמה. וזה לא איום תיאורטי: ברצלונה כבר הודיעה שלא תחדש את הרישיונות להשכרה לטווח קצר למעל 10,000 דירות עד 2028, ובפריז הקנסות על הפרה מגיעים ל-150 אלף אירו.
המשמעות הפרקטית: תייר שהזמין דירה לאוגוסט ב- Airbnb או Booking עשוי להתעורר ולגלות שהיא פשוט נעלמה, ואין לו מספר טלפון של בעל הדירה כי הכל עבר דרך האתר. מצד אחד, הפלטפורמות אמורות להחזיר את הכסף במקרה כזה. מצד שני, אתם עלולים למצוא את עצמכם בלי לינה באמצע הקיץ, בלי אלטרנטיבה זמינה.

דיברתי על זה בכתבה של גלובס. קישור 👈 https://www.globes.co.il/news/article.aspx?did=1001543263

17/05/2026

פרסמתי בשבוע שעבר כתבה ב על משהו שמפתיע כל לקוח שני שאני פוגש.
ישראלים שרוכשים נדל״ן באירופה מניחים שיש שם מערכת הגנה כמו שיש פה. ערבות בנקאית, הערת אזהרה, פיצוי אוטומטי על איחור במסירה. חוק מכר שעומד מאחוריהם.

אין.

באירופה אתה מגיע לשולחן החוזה כשכל ההגנה שתהיה לך, היא בדיוק מה שתכניס לחוזה בעצמך. לא יותר.
כתבתי על הפער הזה, על מה שקורה כשמבינים אותו רק אחרי שחתמו, ועל מה שצריך לעשות לפני.

לקריאה 👈 https://www.bizportal.co.il/takdin/news/article/20031924

16/05/2026

2 סיפורי נדל״ן בינלאומי לשבת| 16.05.26 | עו״ד אילן ליבוביץ

> השוכר שאף אחד לא סיפר עליו

אורי הוא אדם שיודע לעשות עסקאות. עשר שנים של השקעות נדל״ן בישראל, כמה דירות בבאר שבע, ניסיון עם שוכרים שלא תמיד שיתפו פעולה. הוא חשב שהוא מכיר את הנושא.

אורי הגיע אליי עם חיוך.
לא חיוך של מי שמצא עסקה מצוינת, חיוך של מי שכבר עשה את ההחלטה ורוצה רק אישור שהוא לא פספס משהו. דירה באתונה, שני חדרים, שכונה טובה, מחיר שנראה הגיוני. הוא כבר ידע שביוון יש ביקושים לדירות, שהתיירות בוערת, שדירות להשכרה לטווח קצר מייצרות תשואה שלא רואים בארץ. החשבון היה סגור.

״יש שם שוכר,״ הוא אמר, ״אבל אמרו לי שהוא עוזב בסוף השנה.״
שאלתי: ״מי אמר לך?״
״המתווך.״

עצרתי שם. לא בגלל שהמתווך שיקר בהכרח, אלא כי ״השוכר עוזב בסוף השנה״ זה משהו שהמתווך לא יכול לדעת. הוא יכול לחזור על מה שאמר לו המוכר. הוא יכול להעביר הבנה. אבל ביוון, אם החוק אומר משהו אחר, מה שאמר המוכר לא משנה.
ואכן. בדקתי את חוזה השכירות. השוכר חתם שמונה חודשים לפני שאורי קנה את הנכס. חוזה לשנה - ככה זה נראה על הנייר. אבל ביוון, חוק המגורים קובע מינימום של שלוש שנות הגנה לשוכר בדירת מגורים ראשית, ללא תלות במה שכתוב בחוזה. כלומר, אפילו אם שני הצדדים חתמו על שנה, לשוכר יש זכות להישאר שלוש שנים מיום שחתם. כל עוד הוא עומד בתנאים.
סיפרתי לאורי. החיוך ירד.

״אז הוא יכול להישאר עד מתי?״
״עוד שנתיים ומשהו. ואחרי זה, צריך יכול להיות שתצטרך להתחיל הליך פינוי, שלוקח חודשים נוספים.״
״ואם הוא לא ישלם?״
״אז יש עילה. אבל הוא משלם בזמן, לא שבר כלום, לא הציק לשכנים.״

זה הרגע שאורי הבין את הגודל האמיתי של הסיטואציה. הוא לא קנה דירה עם ״שוכר שעוזב בסוף השנה.״ הוא קנה דירה עם שוכר שמוגן לפחות עד 2027, ושאין שום מנגנון חוקי לקצר את זה, חוץ מהסכמה שלו.
ויש עוד דבר שצריך להבין לגבי יוון: מכירת נכס אינה עילה לסיום שכירות. כמו בישראל, הרוכש נכנס לנעלי המוכר בדיוק. אותו חוזה, אותן מגבלות. אפילו אם אורי היה רוצה לגור בדירה בעצמו, החוק לא מכיר בזה כעילת פינוי. ביוון הדרכים החוקיות לפינוי שוכר מגורים הן: אי תשלום שכירות, נזק משמעותי לנכס, שימוש בלתי חוקי. מוכר שאמר ״הוא עוזב״, זה לא קיים.

ישבנו ועשינו חשבון. לחכות? כלומר להחזיק נכס שמייצר שכירות ארוכת טווח בזמן שכל התוכנית נבנתה על קצרת טווח, שנתיים ועוד. ללכת לבית משפט? אין עילה. אז נשארה אפשרות אחת: לדבר עם השוכר.
פתחנו מגעים. בלי לחץ, בלי איומים. הצגנו הצעה פשוטה - פיצוי חד פעמי, יציאה מוסכמת, מוקדם יותר מהמועד שהחוק מבטיח לו. השוכר שקל. לקח לו כמה שבועות. הסכים.
אורי שילם סכום שלא תוכנן. לא הרסני, אבל לא חינמי. כשאחר כך ישבנו ובנינו את ה- ROI מחדש, דמי הפינוי האלה הפחיתו את התשואה של השנה הראשונה באופן שמורגש.
הוא לא הפסיד את הנכס. אבל הוא שילם שכר לימוד יקר על שאלה שאפשר היה לשאול לפני שחתם.
וכאן אני רוצה להרחיב, כי הנושא הזה לא מסתיים ביוון.
בכל מדינה שאני עובד בה, רומניה, בולגריה, קפריסין, פורטוגל, השאלה ״מה קורה אם השוכר לא עוזב?״ היא שאלה שצריכה לעלות לפני הרכישה. לא אחריה. בחלק מהמדינות תהליך הפינוי לוקח שישה חודשים. בחלקן שנה. בקפריסין, תחת חוק השכירות המוגנת לבניינים שנבנו לפני 1999, ראיתי הליכים שנמשכו שנתיים ויותר, גם כשהעילה הייתה ברורה.
גם כשיש עילה טובה, גם כשיש פסיקה - הפינוי הוא תהליך. בתי משפט, מועדים, ערעורים. שוכר שמחליט להישאר, ומבין את המשפט המקומי, יכול למתוח את הזמן עוד ועוד.
ביוון אגב, נכנסה לתוקף בתחילת 2026 רפורמה שמייעלת את ההליך, מה שנקרא ״מסלול מהיר״ לפינוי. גם בו, המינימום הוא כחצי שנה מרגע תחילת ההליך. את זכות השוכר לשלוש שנות הגנה הרפורמה לא נגעה בה.

כשרוכשים נכס מושכר בחו״ל, השאלה אינה ״האם יש שוכר?״ אלא ״מה זכויות השוכר הזה לפי החוק המקומי, וכמה יעלה לגרום לו לצאת אם הוא יחליט להישאר?״ שתי השאלות האלה צריכות להיות בתוך התמחור. לא הפתעה אחרי החתימה.
----------

ידע משפטי בנדל״ן הוא הנשק שלכם ליצירת חופש כלכלי

----------
>> ההיתר שלא הגיע

ארז התקשר אליי בבוקר. לא ביקש ייעוץ. לא שאל שאלה. אמר משפט אחד:
״אילן, עברה שנה וחצי. עוד אין היתר. ויש לי עשרה רוכשים שמחכים.״
הכרתי את הטון הזה. לא מי שמבקש ייעוץ – מי שכבר אין לו לאן ללכת.

ארז הוא יזם רציני. עשה פרויקטים בארץ, מכיר לוחות זמנים, מכיר עיכובים, מכיר קבלנים שמאחרים. הוא לא נכנס לרומניה מתוך נאיביות, נכנס באופן מחושב. קרקע זולה, ביקוש גובר, מחירים עולים. עשה בדיקות. ביקר אינספור פעמים עד שקיבל החלטה. הביא שותף מקומי עם רקורד, עם המלצות ממי שכבר עבד איתו.
השותף אמר לו, ישר ובלי לגמגם: ״ארבעה חודשים ויש לך היתר. אני מכיר את האנשים הנכונים בעירייה.״
עם המלצות כאלה, עם הביטחון הזה, קשה לא להאמין.
ארז קנה את הקרקע. חתם על הסכמי מכר עם עשרה רוכשים, כולם ישראלים, כולם משקיעים שהכיר. הסכמים עם מועד מסירה מוגדר. מחיר נקוב. מחויבות בכתב.

ארבעה חודשים עברו. ההיתר לא הגיע.
השותף המקומי הסביר: ״הרשות ביקשה תיקון קטן בתוכנית. שבוע-שבועיים.״
אחרי שבועיים: ״רוצים חוות דעת ממהנדס עצמאי. נסדר.״
אחרי עוד חודש: ״יש עניין בתיעוד הגבול עם הנכס הסמוך. לא שלנו, אבל הם מקשרים. לא הוגן, אבל זה מה שיש.״
בכל פעם ״זה שבועיים.״ בכל פעם נמשך חודש ויותר. ארז ניסה לפתור מבפנים, דרך השותף, דרך הקשרים שהשותף הבטיח שיש לו. בלי להבין שאלה בדיוק הם הכלים שכבר לא עובדים.
כשפנה אליי, אחרי שנה וחצי, ביקשתי ממנו לשלוח את כל התיעוד. ההסכמים, תיק הבקשה להיתר, ההתכתבויות עם הרשות, כל מה שיש.
קראתי הכל. ואז הבנתי מה קרה.

החוק הרומני קובע מועדים. כשמגישים בקשה להיתר בנייה, לרשות יש פרק זמן מוגדר לתת תשובה - אישור, סירוב, או בקשת תיקון. זה לא מנהג, זה חוק. אבל בתיק של ארז ראיתי תבנית שחוזרת על עצמה: כל פעם שהרשות ביקשה תיקון, הבקשה הוגשה מחדש עם חוסרים. חסרו נספחים, טפסים לא מולאו כנדרש. כל הגשה לקויה פתחה שוב את מירוץ השעון מאפס, וכך תהליך שאמור לקחת חודשים מתארך לשנים, לא בגלל זדון, אלא בגלל חוסר מקצועיות של מי שאמור היה לנהל אותו.
הבעיה לא הייתה רק משפטית. בקשה להיתר בנייה היא עבודת צוות - אדריכל, מהנדסים, עורך דין. כל אחד אחראי לחלק שלו בתיק. כשהגשה חוזרת מהרשות עם הערות, צריך לדעת מי מטפל בכל פרט, טכני, תכנוני, משפטי. בצוות של ארז לא הייתה בהירות כזו. השותף ריכז הכל בידיים שלו ולא האציל. כשהוא נתקל בקושי שלא ידע לפתור, הוא לא הודה בו. הוא שלח עדכון ל-ארז.

שאלתי את ארז שאלה ישירה: מי בדיוק מטפל בבקשה ברשות? האדריכל? עורך דין מקומי? השותף עצמו?
הוא לא ידע לענות בדיוק. ״השותף מסדר,״ הוא אמר.
זה הרגע שבו הבנתי שהבעיה האמיתית לא הייתה הבירוקרטיה. הייתה העובדה שאיש לא ניהל את התהליך כמו שצריך, ואיש לא ידע מספיק על הרשות הספציפית הזו כדי לדעת מה היא דורשת.
ברומניה, כמו ביוון וקפריסין, הרשויות הן היפר-מקומיות. מה שעובד בקלוז׳ לא עובד בבוקרשט. מה שעובד במחלקה אחת לא עובד במחלקה שצמודה אליה. שותף שמכריז ״יש לי קשרים בעירייה״ - השאלה שצריך לשאול היא: באיזו עירייה בדיוק? באיזה מסלול אישור? ומה עשה שם בפועל?
ארז לא שאל. אני לא הייתי שם בשלב הזה.

עבדנו על שני מישורים. הראשון, בנינו צוות מחדש. עורך דין מקומי עם ניסיון מוכח בהיתרי בנייה באותו אזור ספציפי, אדריכל שמכיר את דרישות אותה רשות, ומי שמתאם ביניהם ומוודא שכל הגשה יוצאת שלמה. לא מי שהשותף המליץ עליו, מי שמצאנו דרך בדיקה עצמאית.
השני, כתבנו לרוכשים. לא מכתב שמנסה להרגיע. עדכון כן עם ציר זמן ריאלי ועם מה שנעשה. אנשים מתמודדים יותר טוב עם מציאות קשה מאשר עם שתיקה.
ארז קיבל את ההיתר אחרי עשרים ושניים חודשים.

הפרויקט קם.
הדירות נמסרו, באיחור, עם פיצויים לחלק מהרוכשים, עם שלושה שכרו עורכי דין נפרדים. מה שהיה יכול להיות פרויקט ראשון מוצלח בחו״ל הפך למשהו שסיים ממנו עייף.
הוא אמר לי בסוף: ״הפרויקט הבא, אני קודם בודק את הצוות, ורק אחר כך בונה.״
זה המשפט הנכון. רק שהיה עדיף לאומרו לפני.

אם אתם יזמים ישראלים שמביאים שותף מקומי לפרויקט בחו״ל, לפני שחותמים על הסכמי מכר עם רוכשים, וודאו שיש לכם צוות מקצועי ברור: מי מגיש, מי עוקב, מי מתאם, ומי מחזיק באחריות כשמגיעה הערה מהרשות. קשרים הם נכס, אבל רק כשיודעים בדיוק מה הם שווים ואיפה הם עובדים.

Ilan Leibovitch & Co. - International Law Office

01/06/2026

31/05/2026

30/05/2026

25/05/2026

25/05/2026

24/05/2026

23/05/2026

20/05/2026

17/05/2026

16/05/2026

Address

Website

Alerts

Contact The Business

Shortcuts

Share

Category