26/08/2019
הבטחת כספי רוכשי דירות מקבלנים
חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), תשל"ה- 1974 (שיקרא להלן-"חוק המכר"), נחקק בשנת 1974 במטרה להגן על כספי רוכשי הדירות.
מאז חוקק החוק, לא היה מי שאכף אותו בצורה רצינית, מה שהוביל לחשיפתם של רוכשי הדירות לסיכונים רבים.
אולי המקרה הבולט והזכור ביותר היה קריסתה של חברת הבנייה חפציבה בשנת 2007.
חברת חפציבה קרסה עקב חובות של 1.5 מיליארד ₪, והותירה מאות, אם לא אלפי משפחות שרכשו דירות מגורים במיטב כספם, ללא הדירות (שנרכשו "על הנייר" וטרם נבנו) וללא כספם.
מה שקרה במקרה חפציבה היה פשוט- חברת הבנייה מכרה דירות "על הנייר", גבתה מהרוכשים את הכספים, אך לא סיפקה להם ערבויות בנקאיות כנדרש עפ"י החוק. לאחר קריסת החברה, מצאו עצמם רוכשי הדירות מול שוקת שבורה.
לאחר קריסתה של חברת חפציבה, תוקן חוק המכר על מנת לוודא שרוכשי הדירות לא ימצאו עצמם ללא הגנה.
התיקון לחוק, שנכנס לתוקף בשנת 2008, נועד למנוע הישנות של מקרים כאלה, כך שגם אם הקבלן פשט את הרגל, הקונה לא יוותר ללא הכסף וללא הדירה.
אז איך זה עובד?
סעיף 2 לחוק המכר קובע כי, קבלן, המוכר דירה לקונה, לא יגבה ממנו סכום העולה על 7% ממחיר התמורה הכולל של הדירה, מבלי שסיפק לקונה אחת מהבטוחות האלה:
1. ערבות בנקאית- על מנת להבטיח שהקונה יוכל לקבל את כספו בחזרה במקרה שהוטלו על הקבלה עיקולים או שניתן בעניינו צו הקפאת הליכים/קבלת נכסים, צו פירוק, צו כינוס וכדומה.
2. פוליסת ביטוח- בה מופיע הקונה כמוטב.
3. שיעבוד הדירה במשכנתא לטובת הקונה.
4. רישום הערת אזהרה לטובת הקונה.
5. העברת זכות הבעלות בדירה על שם הקונה, כשהיא נקייה מכל שיעבוד/עיקול/זכות כלשהי לצד שלישי.
זאת אומרת, לקבלן אסור לדרוש ולקבל מרוכש הדירה סכום העולם על 7% ממחיר התמורה הכולל של הדירה הנרכשת מבלי לספק אחת מהבטוחות.
הבטוחות האלה הן אלו אשר יבטיחו לקונה את הכספים ששילם לקבלן וזאת, עד למועד בו נמסרת לו החזקה בדירה.
יתרת כספי התמורה ישולמו ע"י הקונה, בהתאם לקצב התקדמות הבנייה.
בנוסף לבטוחות המפורטות לעיל, הרי שלכל פרויקט בנייה הנבנה כיום, יש ליווי פיננסי.
המוסד הפיננסי המלווה את הפרויקט, מפיק שוברי תשלומים עבור כל אחת מהדירות שבפרויקט ובאמצעות פנקס שוברים זה, משלם הקונה כל תשלום ותשלום ממחיר התמורה.
כך למעשה, רוכש הדירה לא משלם את הכספים ישירות לקבלן, כפי שהיה נהוג בעבר, אלא מפקידם ישירות לחשבון הליווי של הפרויקט.
כל תשלום שמשלם הקונה, באמצעות שובר התשלומים כמובן, מחייב את אותו מוסד פיננסי המלווה את הפרויקט להמציא לו ערבות בנקאית עבור אותו סכום תוך פרק זמן שלא יעלה על 14 ימים מיום ביצוע התשלום.
כאמור, רק לאחר שהקונה מקבל לידיו את החזקה בדירה או שנרשמה לטובתו הערת אזהרה, יושבו הערבויות למוסד הפיננסי.
ככל שהוראות החוק הנ"ל לא ימולאו, הרי שהקבלן מסתכן בהטלת סנקציות עונשיות כגון עיצומים כספיים, מה גם שהפרת ההוראות מהווה עבירה פלילית.
אין ספק שהתיקון לחוק המכר מיטיב את מצבם של רוכשי הדירות ומקטין באופן משמעותי את חשיפתם לסיכונים האמורים.
אין באמור לעיל משום ייעוץ משפטי ו/או חוות דעת ו/או המלצה כלשהי ומומלץ להיוועץ עם עו"ד המתמחה בתחום לגבי כל מקרה ומקרה.
