עו"ד על נדל"ן

08/06/2026

האם השימוש הגובר בפטורי היתר הוא הכרח ביטחוני או “קיצור דרך” שהופך לכלי תכנוני שגרתי?

בשנים האחרונות מתרחב השימוש בפטור מהיתר לעבודות תשתית וביטחון כלי שמאפשר ביצוע מהיר של פרויקטים דחופים, בלי לעבור במסלול הרישוי הרגיל.

אבל עולה גם שאלה עקרונית: האם מדובר בהכרח נקודתי או במנגנון שהופך נוח מדי לשימוש חוזר?

בהקשר הזה ניתן לאחרונה פסק דין של בג״ץ שעסק בשיקום מתקני בז״ן לאחר פגיעה במבצע “עם כלביא”, ובו אושר מתן פטור מהיתר לעבודות דחופות שנועדו להבטיח רציפות אנרגטית למשק.

בג״ץ קבע כי מדובר ב״מיזם בעל חשיבות לאומית״ ודחה את העתירות נגד המהלך.
לסקירה המלאה ולעדכוני פסיקה וחקיקה נוספים חדשים כנסו לניוזלטר שלנו 👇

https://od-nadlan.co.il/?p=12465
צילום: Prazed135, מתוך Wikimedia Commons, ברישיון CC BY-SA 4.0
Ronit AlperTzvi Shoobרונית אלפר, משרד עורכי דין

#תכנוןובנייה #בגץ #תשתיות #בזן #פטורמהיתר #עםכלביא

24/05/2026

🏗️ דייר סרבן לא יכול לעצור פינוי־בינוי בלי סיבה אמיתית

פסק דין של בית המשפט המחוזי מרכז־לוד ת"א 17757-02-24 נחום איצקוביץ ואח' נ' תמר נזרי גראד ואח' מעביר מסר ברור:

כשכמעט כל בעלי הדירות תומכים בפרויקט פינוי־בינוי אי אפשר לעכב את כולם בגלל דרישות מופרזות של דייר בודד.

📍במקרה הזה:
✅ 55 מתוך 56 דיירים חתמו על ההסכם
✅ הפרויקט כלל בניינים חדשים, ממ"דים, חניה, מחסן ומרפסת
✅ הדיירים הסרבנים דרשו לקבל דירה דו־קומתית / שתי דירות במקום אחת

בית המשפט קבע שהסירוב לא היה ענייני, אלא ניסיון להשיג יתרון לא הוגן על חשבון יתר בעלי הדירות והיזם.

השופט אף מתח ביקורת חריפה על ההתנהלות וקבע כי מדובר בחוסר תום לב ובסירוב בלתי סביר לפי חוק פינוי־בינוי.

⚖️ המשמעות:
הפסיקה ממשיכה את המגמה הברורה בבתי המשפט לתמוך בפרויקטים של התחדשות עירונית, במיוחד כשמדובר בבניינים ישנים ללא ממ"דים ומיגון.

לקריאת פסק הדין המלא כנסו לניוזלטר שלנו 👇
https://od-nadlan.co.il/?p=12449
קרדיט תמונה - Photo by [Ori ] via Wikimedia Commons (CC BY-SA)
#פינויבינוי #דיירסרבן #התחדשותעירונית

05/05/2026

האם "הלכת דלי דליה" הגיעה גם למרכז תל אביב❓❓❓

החלטה דרמטית שניתנה לאחרונה בוועדת הערר במחוז תל אביב, מבהירה כי המגבלות על פיצויים בגין פגיעה בפוטנציאל תכנוני מחמירות מתמיד ולא רק בקרקע חקלאית.

במוקד הדיון: תביעה בסך 76 מיליון ש"ח בגין הגבלת גובה הבנייה בלב תל אביב. ועדת הערר קבעה כי ללא "תוכנית בקנה", גם בלב המע"ר, הציפייה להשבחה לא תמיד תזכה אתכם בפיצוי.

במאמר המלא מתוך הניוזלטר החודשי שלנו, עו"ד צבי שוב ועו"ד רונית אלפר מנתחים את המשמעויות של ההחלטה, את ה"וואקום" המשפטי שנוצר מול הכרזות אונסק"ו, ולמה הגיע הזמן לתיקון חקיקה דחוף.

למאמר המלא בניוזלטר כנסו ללינק והמשיכו לעקוב אחרינו
https://od-nadlan.co.il/?p=12449

Tzvi Shoob Ronit Alperרונית אלפר, משרד עורכי דין

#דליהדליה #ועדתערר #פוטנציאלתכנוני

12/04/2026

📌 תכנון נכון מראש יכול לחסוך הרבה כסף ❗

בעל נחלה ביקש לבנות בית + יחידת סמך (לדור שלישי) וטען:
זו בעצם דירה אחת, מגיע לי פטור מהיטל השבחה גם על היחידה הנוספת.
❌ ועדת הערר לא קיבלה את הטענה וקבעה

👉 יחידת סמך = יחידת מגורים עצמאית
👉 מיועדת לתא משפחתי נפרד
👉 ולכן לא זכאית לפטור
גם אם היא צמודה לבית, זה לא משנה.

💡 המסר החשוב:
פטור מהיטל השבחה ניתן רק לדירה של תא משפחתי אחד.
ברגע שיש יחידה נפרדת (גם בתוך אותו מגרש) הפטור לא חל עליה.

רוצים לקרוא את ההחלטה המלאה ולהתעדכן בפסיקות חדשות, הירשמו לניוזלטר שלנו 👇
https://od-nadlan.co.il/?p=12420. Tzvi Shoob רונית אלפר, משרד עורכי דין Ronit Alper

03/04/2026

📢 האם גם זכויות על חלק מדירה מזכות בפטור מהיטל השבחה?

פסק דין חדש של העליון קובע: כן ✅
אבל… יש כאן “אבל” גדול 👇

👉 אפשר לקבל פטור גם על חלק מדירה (“שברי דירות”)
❌ אבל אם תבצעו החלפת זכויות כדי להגיע לדירה שלמה – אתם עלולים לאבד את הפטור

כלומר:
💡 לא עצם זה שיש לכם רק חלק מדירה פוגע בפטור
💡 אלא הפעולות שתעשו אחרי אישור התכנית

⚠️ הרבה בעלי קרקע מנסים “להתארגן” לדירה שלמה
ובדיוק שם — הם עלולים ליפול ולשלם היטל השבחה מיותר

📬 כל הפרטים על פסק הדין החדש במאמר המרכזי של עוה"ד צבי שוב ורונית אלפר בניוזלטר של חודש אפריל
לקריאת המאמר ועוד עדכוני חקיקה ופסיקה כנסו ללינק והמשיכו לעקוב אחרינו 👇
https://od-nadlan.co.il/?p=12420
Tzvi Shoob
Ronit Alper
רונית אלפר, משרד עורכי דין

#נדל״ן

31/03/2026

בכל דור ודור עומדים עלינו לכלותינו והרוח הישראלית מנצחת פעם נוספת 🇮🇱
מול כל איום רחוק כקרוב, אנחנו עומדים מאוחדים, חזקים ובני חורין בארצנו.
מאחלים חג פסח שמח של שקט, בטחון וגאווה לאומית.💪🍷

08/03/2026

עד היום, עיריות נהגו לקבל שטחי ציבור (כמו גני ילדים או מועדוני פיס) כחלק מפרויקטים תחת הכותרת של "הפקעה". המטרה? לקבל פטור ממס רכישה.

ועדת הערר לפי חוק מיסוי מקרקעין ( מחוז תל אביב) קבעה שכששטח ציבורי מועבר לעירייה כחלק מהסכם תכנוני (בתמורה לזכויות בנייה), זו לא הפקעה כפויה – אלא עסקה רצונית לכל דבר.

מה זה אומר על השטח?

העיריות יחויבו במס רכישה: הן כבר לא יוכלו להתחמק ממס תחת כסות של "הפקעה". הכדור עובר ליזמים: שימו לב לסעיפי ה"שיפוי" בחוזים. סביר להניח שהרשויות ינסו לגלגל את עלות המס הזו ישירות אליכם.

איך זה ישפיע על הפרויקטים הבאים ובכלל? כל הפרטים והניתוח המלא במאמר של עו"ד צבי שוב ורונית אלפר בניוזלטר של חודש מרץ שפורסם גם בכלכליסט. לקריאת המאמר כנסו ללינק 👇

על מלכוד היזם בהקצאת שטחים לצורכי ציבור

05/03/2026

האם אפשר להסתמך על דף מידע תכנוני של עירייה ולדרוש פיצוי אם הפרויקט משתנה❓ פסק דין חדש בתל אביב קובע: לא בהכרח‼️

יזמית שהסתמכה על דף מידע בתמ״א 38 ותכננה 116 דירות, תבעה מיליונים כששינוי המסלול מנע את המימוש. בית המשפט דחה את התביעה.

רוצים לדעת למה❓ כנסו לניוזלטר שלנו וקבלו את ההסבר יחד עם עדכוני פסיקה וחקיקה חדשים .👇
https://od-nadlan.co.il/?p=12402

23/02/2026

העירייה לקחה לכם שטח לכביש? אל תפלו במלכודת ה"התפתחות הסבירה" 🛑🚗
תארו לעצמכם את הסיטואציה הבאה: יש לכם שטח בבעלותכם, פתאום העירייה מחליטה להרחיב את הכביש הצמוד, לוקחת לכם נתח נכבד מהקרקע (כמה דונמים טובים!) וכשאתם מבקשים פיצוי על ירידת הערך, התשובה היא: "זאת התפתחות עירונית סבירה, תגידו תודה ושלום".

זה בדיוק מה שקרה בנתניה, וזה נגמר בניצחון חשוב בועדת הערר! ⚖️
רוצים להבין בדיוק מהם גבולות הפיצוי ואיך פסק הדין הזה משפיע על המקרקעין שלכם? מוזמנים להיכנס לניוזלטר שלנו ולהמשיך לעקוב אחרינו 👇
https://od-nadlan.co.il/?p=12379 #ועדתערר # #הפקעה #ירידתערך

15/02/2026

המוסך שרוצה לבנות VS העירייה שרוצה לעכב: מי ינצח בקרב על קריית אריה? 🏗️🚗
תכירו את המקרה של "מוסך מדינה" בפתח תקווה סיפור קלאסי שמראה כמה קשה לאזרח בעל זכויות בקרקע להוציא היתר בנייה, גם כשהוא כבר ניצח בוועדת הערר.
מה הסיפור ? המוסך, שממוקם באזור התעסוקה קריית אריה, ביקש לממש את הזכויות שלו ולהקים מבנה חדש לפי תוכנית המתאר של האזור. העירייה לא הסכימה, המוסך הגיש ערר וניצח! ועדת הערר קבעה שמגיע להם לקבל היתר.

אבל אז הגיע הטוויסט: העירייה לא ויתרה
רוצים לדעת איך הסתיים המאבק המשפטי ואיך זה עשוי להשפיע גם על הזכויות שלכם?
כל הפרטים, הפסיקה והניתוח המלא מחכים לכם בניוזלטר שלנו
https://od-nadlan.co.il/?p=12379
#פתחתקווה #קרייתאריה #תכנוןובניה #מוסךמדינה #היתרבניה #ועדתערר #זכויותבקרקע