עו"ד שי מליץ

07/09/2022

26/02/2018

כתבה על תביעה שהגיש משרדנו בסך 3.5 מליון שקלים בעניין סכסוך בין שותפי חברה. קטע מהכתבה:

"לטענת התובע, בניגוד להתחייבויותיו ובעודו מכהן כמנכ"ל החברה, הקים הנתבע את חברת לייק קאר המתחרה באופן ישיר בחברת אקסטרים קאר, תוך שימוש במאגר הלקוחות והספקים של אקסטרים קאר ובקשרים העסקיים שלה.

לטענת אלנקיב, על הנתבע להשיב לאקסטרים קאר את מלוא הכנסותיה של חברת ליק קאר מאז הקמתה באפריל 2016. בנוסף מתבקש בית המשפט לאסור על הנתבע להתחרות בחברת אקסטרים קאר, ולחייב אותו לפעול לחיסולה של לייק קאר. התביעה הוגשה באמצעות עוה"ד שי מליץ ואהוד פורת, וטרם הוגש כתב הגנה"

אמין אלנקיב תובע 3.5 מיליון שקל משותפו אלעד טבנצ'יק, בטענה שהקים את החברה המתחרה לייק קאר במקביל להיותו מנכ"ל חברת אקסטרים קאר

19/02/2018

עד לכניסתו של תיקון 9 לחוק המכר לתוקף, היזם נדרש להעמיד ערבות בגובה כל תשלום המתקבל מרוכשי הדירה, כולל רכיב המע"מ. הדבר הוביל לעיוות מסוים מאחר ורכיב המע"מ מועבר לרשויות המס והיזם הוא זה שצריך להעמיד ערבות בגינו ולא הרשות. התיקון לחוק בא לתקן את העיוות וקובע כי היזם ינפיק ערבות רק עבור התשלום (ללא מע"מ) ובאשר לרכיב המע"מ על העסקה תהיה ערבה המדינה, באמצעות קרן ממשלתית ייעודית שהוקמה לשם כך.

למה זה אמור לעניין רוכשי דירות? מבחינת הרוכש הוא מקבל ערבות בנקאית עבור כל הסכום אותו הוא משלם (לרבות מע"מ) - כך שמבחינתו אין שינוי. אך מטרת התיקון היא להפחית את עלויות הפרויקטים: הפחתת עלויות הריביות שמשלם היזם, הורדת עלויות הליווי הבנקאי, הפחתת עמלות הערבות הבנקאית וכו', ובכך להביא לירידת מחירי הדירות.

אך כמו בהרבה מקרים, ההוזלות הללו לא תמיד מתגלגלות לצרכן הקצה וללא פיקוח מתאים ייתכן וכל שהתיקון יגרום הוא להגדלת שורת הרווח של היזמים.

***

23/03/2017

מאמר משפטי נוסף שלי שפורסם באתר לשכת עורכי הדין בישראל - מוזמנים לקרוא ולשתף.

הורים רבים המבקשים להעניק לילדיהם במתנה דירת מגורים, חוששים שמא זכויותיו של ילדם בדירה המוענקת תפגענה במקרה של כניסת בן-זוג לחייו. חששם של ההורים הוא אכן מוצדק, שכן בעת פקיעת הנישואין, או בעת סיום היחסים ביניהם, במקרה של ידועים בציבור, יכול בן הזוג, בנסיבות מסוימות, לדרוש ולקבל זכויות בדירה שהוענקה במתנה לבן זוגו.

במאמר זה נסקור דרכים משפטיות עיקריות להגנה על זכויות הילד בדירה.

כיצד ניתן להבטיח את זכויותיו של ילדכם בדירה שהענקתם לו במתנה?
מאת: עו"ד שי מליץ

06/11/2016

כידוע, כדי שתביעה תתברר בבית המשפט, יש להמציאה לנתבע, על מנת שזה האחרון יגיש כתב הגנה.
אך מה ניתן לעשות כשמגישים תביעה כנגד נתבע המתגורר בחו"ל? מאחר ולא ניתן להמציא לנתבע המתגורר בחו"ל את כתב התביעה ללא אישורו של בית המשפט, יש להגיש בקשה להיתר המצאה מחוץ לתחומי מדינת ישראל וככל שיש בכך צורך גם בקשה לתחליף המצאה ע"י פרסום בעיתון מקומי במקום מושבו של הנתבע (ככל שהכתובת המדויקת אינה ידועה לתובע).

מדובר בהליך ארוך יחסית וגם יקר, שכן יש צורך להיעזר בשירותיו של חוקר פרטי, אשר יברר באיזה ארץ מתגורר הנתבע ומה היא כתובתו המדויקת. בנוסף ישנן עלויות פרסום בעיתונות בחו"ל שמסתכמות לסכומים לא מבוטלים וכמובן יש לשלוח את כתב התביעה לכתובת שאותרה בחו"ל.

אפשרות אחרת, אשר יושמה בתביעה שבטיפולי, רלוונטית מקום שיש לנתבע המתגורר בחו"ל, נכס מקרקעין בארץ. במקרה כזה, משרדנו טען שבהתאם לתקנה 483 (א) לתקנות סדר הדין האזרחי, ניתן להמציא את כתב התביעה באמצעות המצאתו לאדם אחר, אשר מוגדר כ"ממונה על המקרקעין".

אם כן, מי הוא אותו "מומנה על המקרקעין"? הפסיקה ענתה על השאלה וקבעה כי אין מדובר במורשה משפטי פורמלי, אלא "ממונה על המקרקעין" הוא מי שדרגת האינטנסיביות של הקשר בינו לבין הנתבע הגיעה לרמה כזו, שמותר להניח, כעניין שבדין שאותו אדם יעביר לידיעתו של הנתבע את דבר ההליכים שהוגשו נגדו.

בית המשפט קיבל את עמדתי וקבע כי ניתן להמציא את כתב התביעה לנתבעים המתגוררים בחו"ל ושכתובתם אינה ידועה, באמצעות דודתם, אשר מתגוררת בדירה בארץ אשר בבעלותם. בית המשפט קבע כי דודתם הינה "ממונה על המקרקעין" הן מכח היותה בת משפחתם של הנתבעים והן מכח היותה מתגוררת בדירתם ולפיכך דרגת אינטנסיביות הקשר בינה לבין הנתבעים מקיימת את תנאי הפסיקה ויש יסוד סביר להניח כי דודתם תעביר להם את כתב התביעה.

הבקשה חסכה ללקוח המשרד הוצאות רבות וזמן יקר.

לעיתים ניתן להגיע לתוצאה משפטית מסויימת בכמה דרכים. חשיבה משפטית נכונה וידע משפטי נרחב, יכולים להביא לאותה התוצאה ואף תוצאה טובה יותר במינימום עלויות ובמינימום זמן.

24/08/2016

החודש אושר סופית חוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית.

מדובר בלא פחות ממהפכה בתחום ההתחדשות העירונית (תמ"א 38/1, 38/2, פינוי בינוי).
ראשית, במסגרת החוק תוקם רשות ממשלתית להתחדשות עירונית שמטרתה לסייע בקידום פרויקטים, לסייע במציאת פתרונות לפרויקטים תקועים וכן לסייע ליזמים ולבעלי הדירות במהלך הפרוייקט.

שנית ועיקר, עד היום עסקאות תמ"א היו פטורות ממס שבח עבור הזכויות הנוספות שקמו מכח פרוייקט התמ"א עצמו, אך היו מחוייבות במס שבח עבור הזכויות הנוספות שנבנו מכח תוכניות בניין עיר (תב"ע). עבור הבניה שנעשתה מכח התב"ע ועל מנת לצמצם את היקף חבות היזם במס שבח, היה היזם משתמש לרוב בפטורים האישיים של בעלי הדירות ממס שבח, ככל שהיו.

עם זאת במסגרת החוק החדש, הורחב הפטור ממס שבח גם על הזכויות שימומשו מכח התב"ע ובכך צמצומו באופן ניכר עלויות היזם (היזם משלם פחות מס) וכן הוטב מצבם של הדיירים כאשר היזם אינו מנצל את הפטור שברשותם, וכך הם יכולים להשתמש בו בעצמם בעת מכירת דירתם בעתיד.

ישנם שינויים רבים נוספים שהחוק עורך בתחום, בהמשך אפרסם רשימה מסודרת.

מליאת הכנסת אישרה את הנוסח הסופי לחוק ההתחדשות העירונית. יו"ר ועדת הרפורמות, ח"כ אלי כהן, הסביר באולפן ynet כיצד החוק ישפיע על השוק: "כל אחד יידע איפה ואיך עושים התחדשות עירונית". צפו

18/08/2016

מאמר חדש, פרי עטי, שפורסם באתר המשפטי תקדין.

רכשתם דירה, חתמתם על הסכם מכר דירה ומיד דאגתם לרשום הערת אזהרה על שמכם. האם הערת האזהרה שרשמתם מגנה עליכם במצב בו הוטל עיקול - לא על הדירה עצמה - אלא על הזכות של המוכר לקבל מכם כספים? בית המשפט המחוזי (ה"פ 55151-01-11) השיב על שאלה זו בשלילה וקבע כי במצב זה, את יתרת התמורה תאלצו לשלם לצד ג' ולא למוכר, שבמקרים רבים מסתמך על התמורה שעתיד לקבל מהקונה כדי לשלם את חובו למס שבח, היטל השבחה, משכנתא וכו' ובכך עסקאות רבות עומדות בסכנה ורוכשים רבים עשויים לעמוד בפני שוקת שבורה.
מה בכל זאת ניתן לעשות כדי להביא את העסקה לרישום בטאבו ללא הוצאות נוספות מצד הקונה?

כל התשובות במאמר, פרי עטי, שפורסם באתר המשפטי תקדין.

מוזמנים לקרוא ולשתף.

קביעת בית המשפט, לפיה זכותו של המעקל עדיפה, מעמידה עסקאות רבות בסכנה, בייחוד כיום, שעה שרוב המוכרים מסלקים את המשכנתא על הנכס ומשלמים את מס השבח והיטל ההשבחה מכספי מכירת הדירה ולא מהונם העצמי

17/08/2016

בשבוע שעבר אישרה הממשלה את תקציב המדינה וחוק ההסדרים לשנים 2017-2018.

במסגרת זו, הוחלט על הטלת מיסוי על בעלי שלוש דירות ויותר (כאשר המס שיוטל יהיה בגובה 1% משווי הדירה השלישית ואילך, הזולה מביניהם ועד לתקרה מסויימת).

מטרת המס היא לעודד בעלי דירות למכור את נכסיהם ובכך להציף את השוק בנכסים למכירה ולהביא לירידת מחירים.

כיצד בכל זאת ניתן לבצע תכנון מס נכון וממה יש להיזהר?

להלן מספר פתרונות, כאשר לכל אחד מהם יתרונות וחסרונות:

1. יש להיות ערים לכך שהמס חל על בעלות של 1/3 דירה ויותר בלבד. כך שאם ישנה בעלות שאינה מלאה בנכס, או בעלות בשיעור העולה על -1/3 בקירוב. ייתכן וכדאי למכור חלק קטן מהנכס (לשותף הנוסף למשל), כך ששיעור הבעלות בו יהיה קטן מ-1/3 ובכך להקטין את מספר הדירות הנספרות לצורכי הטלת המס.

2. העברה לבן משפחה - יש לזכור שתא ממשפחתי מהווה יחידה מסויית אחת. כך שהעברה לילד שטרם מלאו לו 18, לא תפטור מחבות במס. העברה של דירה במתנה לילד שמלאו 18, אומנם תוריד את הדירה המועברת ממצבת הנכסים הנספרים לצורך חבות במס ואף ישולם בגינה רק 1/3 מס רכישה ונותן המתנה יהיה פטור שבח בגין העברתה לילדו, אך ישנם חסרונות לא מעטים: הילד יכול לעשות בדירה כרצונו, הילד לא יהיה זכאי להטבות כמו מחיר למשתכן, מלגות, מעונות וכו' הדורשים כתנאי מקדים היעדר בעלות בדירה.

3. הקטנת מספר הדירות ע"י מכירת מספר נכסים זולים וקניית נכס יקר במקומם.

4. כאשר מתקבלים מספר נכסים בירושה (ולעתים אף מספר דירות כאשר הבעלות בכל דירה היא חלקית ועולה על 1/3), ניתן לבצע חלוקה בין יורשים בטרם חלוקת העיזבון, כך שכל יורש יקבל 100% מדירה ספציפית חלף בעלות חלקית בכמה דירות או לחילופין לבצע חלוקה בין היורשים כך שהבעלות ביתר הדירות תהיה קטנה מ-1/3 ואילו באחת או שתיים מהדירות תהיה גדולה מ-1/3. במקרה כזה, בראי המס, הנישום יהיה מחזיק בפחות מ-3 דירות.

כמובן, שישנם פתרונות נוספים, הכל בהתאם למצבו הספציפי של הלקוח.