סתיו בורייב - משרד עו"ד

25/07/2023

מוגש כשירות לציבור 😉

23/11/2021

לתשומת לב המקשיעים, מס הרכישה על דירה שנייה ומעלה, עולה כבר מהיום ל-8%..

אחרי לא מעט עיכובים והסתייגויות, החוק להעלאת מס הרכישה על דירה שנייה ומעלה מ-5% ל-8% אושר בקריאה שנייה ושלישית. החוק ייכנס לתוקף מייד כשיועלה לרשומות, ככל הנראה עוד היו....

25/09/2020

במציאות הלא פשוטה שאנחנו חיים בה כיום, רגע לפני הסגר, נחתמה עוד עסקה.
תודה למוכרים שנתנו בי את אמונם ותודה לרועי וייס ממשרד re/max win על המקצועיות ואכפתיות שאתה מפגין כל פעם מחדש.

31/12/2019

השתלמות דיני מקרקעין

"קיים תנאי מכללא בהתקשרות לקוח עורך דין, כי יש לעורך דין את הידע והמיומנות הנדרשים לייצוג".

03/12/2019

דיני מקרקעין..

06/11/2019

מישהו אמר פעם "קשה באימונים קל בקרב", אז מדי פעם אני מיישם וחוזר לאימונים..

22/09/2019

תמיד טוב להתעדכן, גם אם אתה מכיר את הנושא..

28/11/2018

שלום חברים,

לידיעתכם, החל מיום 1.1.19, כל אדם במדינת ישראל אשר רוכש נכס מקרקעין, יחויב להסביר לרשויות המס מאיפה הוא גייס את הכספים לצורך ביצוע עסקה זו. ככל ותוך 6 חודשים ממועד חתימת ההסכם לא יוגש הסבר לרשויות המס כנדרש, רשויות המס לא ינפיקו אישורי מיסים לאותו אדם בגין אותה העסקה. מאחר והאישורים הללו נדרשים לצורך העברת הזכויות בנכס מהמוכר לרוכש, לא ניתן יהיה להשלים את העסקה בין הצדדים, דבר שעלול להביא את הצדדים לביטול העסקה ואף לחיוב הרוכש בתשלום פיצוי בגין הפרת ההסכם.
כמו כן, על פי החוק החדש עסקאות המזומן יוגבלו לסך של 11,000 ש"ח בלבד. כלומר, כל עסקה שהתשלום בגינה חורג מהסכום הזה תתבצע באמצעות שיקים או העברה בנקאית או באמצעות כרטיס אשראי.
*האמור לעיל אינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי והוא מהווה מידע כללי בלבד, ואני ממליץ בכל מקרה להסתייע בייעוץ משפטי.

אם אתם בדרך לרכישת דירה, כדאי שתדעו שמינואר תחויבו לדווח לרשות המסים איך שילמתם על הנכס, כאשר את הדיווח תוכלו למסור עד חצי שנה מקבלת הדירה. לא תדווחו? לא תוכלו לרשום א....

04/03/2018

שלום חברים,

היום אני רוצה לדבר איתכם על המושג "משכנתא".

כאשר אדם אומר כי בכוונתו "לקחת משכנתא", לכולנו ברור שהכוונה היא לנטילת הלוואה מהבנק לצורך רכישת נכס מקרקעין. אז מדוע אנו לא משתמשים במושג "הלוואה"? הסיבה לכך טמונה בדרישת הבנק לשעבד (או במילה אחרת "למשכן") את הנכס שבכוונת הלקוח לרכוש בעזרת אותה הלוואה שהבנק יעמיד לרשותו.

יש לציין כי ההלוואה שהבנק יעמיד לטובת הלקוח, בדרך כלל, תסתכם בשיעור של עד 70% משווי הנכס, במקרים מסוימים (לעיתים רחוקות) הבנק יסכים לתת הלוואה בשיעור של 75%. כמובן שהסכמת הבנק תלויה במספר פרמטרים כגון הכנסות הלקוח לעומת הוצאותיו, ההיסטוריה שלו בבנק (חובות, שיקים או תשלומים שלא כובדו וכיוצא בזה) ולכן יכול להיות גם מצב שהבנק יהיה מוכן לתת הלוואה גם בשיעור נמוך מזה, אם בכלל.
לאחר שהבנק יבחן את הנתונים של הלקוח ויגיע למסקנה שהוא מוכן להעמיד לרשותו את ההלוואה, קיימות שתי אופציות:

- במקרה בו הלקוח פנה לבנק לפני שהסכם הרכישה נחתם, הבנק ייתן ללקוח אישור עקרוני לפיו הוא מוכן עקרונית להעמיד לרשותו הלוואה לרכישת נכס מקרקעין.
- במקרה בו הלקוח פנה לאחר שנחתם הסכם הרכישה, הבנק יפנה את הלקוח לשמאי מטעמו, על מנת לקבל הערכת שווי עדכנית בנוגע לנכס הנרכש. חשוב להבהיר כי גובה המשכנתא יהיה בהתאם להערכת השווי של השמאי ולא בהתאם לסכום שנרשם בהסכם הרכישה!! כלומר, אם רכשנו דירה תמורת סך של 1 מיליון ש"ח והשמאי העריך את שווי הנכס ב 850,000 ש"ח, ההלוואה שהבנק יהיה מוכן להעמיד ללקוח במקרה זה הינה בשיעור 70% מסך של 850,000 ש"ח ואת יתרת הסכום הלקוח יצטרך לגייס ממקורות אחרים.
חשוב לציין כי הבנק מעדיף להעביר את כספי ההלוואה כתשלום אחרון, כלומר על מנת לקבל את כספי ההלוואה הלקוח נדרש לשלם את כל היתרה שעליו לשלם על פי ההסכם (הון עצמי). למשל, אם רכשנו נכס ששווה 1 מיליון ₪ (בהנחה שגם השמאי נתן הערכת שווי זהה), על מנת שהבנק יעביר את כספי המשכנתא על הרוכש לשלם 300,000 ₪ (30%) ורק לאחר שהמוכר יאשר זאת בחתימתו, הבנק ישחרר את המשכנתא ויעבירה ישירות למוכר בכפוף לתנאים המוסכמים בין המוכר לקונה בהסכם הרכישה.
תהליך קבלת "משכנתא" מהבנק אינו תהליך מורכב, אך לפעמים יכול להיות מתיש. אני ממליץ לשקול להיעזר ביועץ משכתאות חיצוני (לא של הבנק), על מנת לחסוך זמן ועלויות. מאחר ושוק המשכנתאות הוא שוק תחרותי ולפעמים הריבית שבנק מסוים מוכן להעמיד תמורת ההלוואה, תהיה שונה מבנק אחר ובטווח הארוך יכולה לחסוך ללקוח עשרות ואפילו מאות אלפי שקלים במצטבר. תפקידו של יועץ המשכנתאות לדאוג להביא ללקוח את ההצעה האופטימאלית ללקוח בהתאם לנתוניו הכלכליים ועל כן אני ממליץ להיעזר ביועץ משכנתאות.
*האמור לעיל אינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי והוא מהווה מידע כללי בלבד, ואני ממליץ בכל מקרה להסתייע בייעוץ משפטי.

01/01/2018

שלום חברים,
רבים מלקוחותיי שאלו אותי לא פעם "מהי הערת אזהרה ומדוע חייבים לרשום אותה"?
רישום הערת אזהרה מתבצע במקרה בו הנכס רשום בלשכת רישום מקרקעין בהתאם לסעיף 126 לחוק המקרקעין. רישום הערת האזהרה נעשה בהסכמת שני הצדדים לעסקה, והוא נועד להודיע לכל מי שמעוניין לבדוק את זכויות המוכר בנכס בלשכת רישום מקרקעין (הטאבו), כי קיימת מגבלה מסוימת על זכויות המוכר ועד שהיא לא תוסר, לא ניתן יהיה להעביר את זכויותיו בנכס לצד שלישי.
על מנת לרשום הערת אזהרה, החוק דורש התחייבות חוזית בכתב (כלומר הסכם בכתב) במסגרתה צד אחד, בדרך כלל בעל הנכס או בעל זכויות בנכס, מתחייב כלפי הצד השני רוכש הנכס, לבצע או להימנע מביצוע פעולה כלשהי בנכס מקרקעין שבבעלותו. למשל ראובן המוכר ושמעון הקונה חתמו על הסכם מכר בו שמעון קונה את ביתו של ראובן. על מנת למנוע מצב בו ראובן יחליט למכור את הנכס בנוסף גם לרחל, לאחר שכבר חתם על חוזה עם שמעון, שמעון צריך לדאוג בהקדם לרישום הערת אזהרה על זכויותיו של ראובן בנכס, אחרת לראובן לא תהיה כל מניעה למכור את הנכס לרחל ובכך לגרום לנזק לראובן.
ברגע שנרשמת הערת אזהרה על נכס מסוים, כל עוד לא תימחק אותה הערה, לא יוכל ראובן להעביר את זכויותיו בנכס לאדם אחר שהוא לא שמעון.
בנכסים אשר טרם נרשמו בלשכת רישום מקרקעין, ניתן לרשום הערת אזהרה בחברה המשכנת. רישום הערת אזהרה בחברה משכנת נעשה באמצעות הודעה בכתב שנשלחת לחברה המשכנת בצירוף הסכם המכר החתום על ידי המוכר והקונה.
רישום הערת האזהרה נועד להבטיח את זכויות הרוכש בנכס על כן פעולה זו נחשבת לאחת הפעולות החשובות שיש לדאוג לבצע מיד לאחר החתימה על הסכם המכר.
*חברים, האמור לעיל אינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי, מהווה מידע כללי בלבד ואני ממליץ לכם בכל מקרה להסתייע בייעוץ משפטי.

14/12/2017

שלום חברים,
היום אני רוצה לדבר אתכם על מספר דברים בסיסיים שיש לבדוק לפני שאתם מחליטים לרכוש דירת יד שנייה.
בראשית דבריי אציין כי עסקת רכישת דירה הינה אחת העסקאות החשובות שאתם הולכים לעשות בחייכם, שכן מדובר בעסקה שבמסגרתה אתם הולכים להשקיע את מרבית חסכונותיכם ועל כן חשוב מאוד להיות זהירים ובהמשך הדרך להיות רגועים שהעסקה תעבור באופן חלק וללא תקלות מיותרות.
לשם כך יש לבצע מספר בדיקות בסיסיות, כאשר דבר ראשון והכי חשוב הוא לבדוק את זכויות המוכר בנכס - האם מדובר בזכויות בעלות או זכויות חכירה. בדיקה זו הינה חשובה ביותר ומטרתה לוודא שהאדם שמוכר לכם את הנכס, הינו הבעלים שלו בפועל ולא מתחזה. בנוסף, יש לבדוק האם ישנן מגבלות כלשהן על הנכס כגון - משכנתא, עיקול, צו הריסה ועוד, וזאת על מנת להימנע מכניסה לעסקה בעייתית או לרכוש נכס שאינו ראוי למגורים או שנבנה בניגוד להיתר בנייה כדין.
דבר שני, כדאי לבדוק במחלקת ההנדסה את מצבו התכנוני של הנכס והאם חלים עליו היטלים כלשהם, כדי להימנע מתשלומים לא צפויים בעתיד.
דבר שלישי ולא פחות חשוב הינו בדיקת היכולת הכלכלית שלכם לעמוד בתשלום בגין הנכס, אותו אתם רוצים לרכוש, לרבות בדיקה מול הבנק לעניין זכאותכם לקבלת משכנתא וקבלת אישור עקרוני.
גם לאחר ביצוע הבדיקות הנ"ל עלולים לצוף אתגרים נוספים, לכן חשוב מאוד לפנות להתייעצות אצל גורמים מקצועיים כגון עורך דין המתמחה בעסקאות מקרקעין, יועץ משכנתאות, ובעסקאות מורכבות יותר גם יועץ מס ושמאי.
בסופו של דבר תהליך רכישת דירה הינו תהליך מאתגר מצד אחד, אך גם מספק מצד שני, שכן בסופו אתם מתחדשים בדירה ויוצאים לדרך חדשה.
חברים, אני מאחל לכולכם הרבה הצלחה בתהליך זה.
*האמור לעיל אינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי והוא מהווה מידע כללי בלבד, ואני ממליץ בכל מקרה להסתייע בייעוץ משפטי.

06/12/2017

כי ידע זה כוח, אבל לא רק, זהו גם כלי לתת שירות מקצועי..