עורך דין מקרקעין בראשון לציון - דליה שחורי

11/04/2024

העיר עם הדירות החדשות הגדולות בישראל בתמ"א 38 רוצה לעלות שלב

האם ראשון לציון עומדת להוביל את בשורת ההתחדשות העירונית בישראל? מגמות אחרונות ותוכנית רחבת היקף שפורסמה באפריל 2023.👇

https://rishon.mynet.co.il/good_to_know/article/rk311hb2kc

24/03/2024

עו"ד דליה שחורי וצוות המשרד מאחלים לכל לקוחותינו ובית ישראל חג פורים שמח מלא בבשורות טובות!

07/03/2024

הבחירות לרשויות המקומיות הסתיימו בשעה טובה. ברכות לכל הזוכים והזוכות בשלטון המקומי, ועכשיו קדימה לעבודה. תחום ההתחדשות העירונית, שסבל מעט מהאטה בגלל עיכוב בפעילות הוועדות בצל מערכת הבחירות, צריך לחזור למסלול במלוא המרץ.

במיוחד לאור הצורך האקוטי בחיזוק מבנים בישראל והפערים העצומים שהתגלו (שוב) לגבי המחסור בממ"דים תיקניים. מאות אלפי ישראלים נאלצים עדיין להסתפק בריצה לחדר המדרגות או בהצטופפות במקלט הציבורי.

הגיע הזמן להתקדם. התחדשות עירונית היא לא רק צו השעה מבחינה אורבנית ולא דרושה רק להתמודדות מול רעידות אדמה. היא צורך לאומי-ביטחוני ראשון במעלה.

עורך דין מקרקעין בראשון לציון - דליה שחורי

22/02/2024

(*האם גיל מתקדם מאפשר להתנגד בכל מצב להתחדשות עירונית?*

פרויקטים רבים של התחדשות עירונית מבוצעים במרחב האורבני הוותיק כשגם הדיירים בעצמם וותיקים. נשאלת השאלה, מתי חשש אמיתי וכנה מהפרויקט בעקבות הגיל הוא עילה סבירה לסירוב, ואיפה בעצם עובר הגבול?

התשובה היא שהדברים תלויים בנסיבות אך לא תמיד הגיל הוא חזות הכל. הנה דוגמה לפסק דין שניתן ממש לאחרונה (ינואר 2024).

בית המשפט המחוזי בתל אביב דן בתביעת דיירים נגד בעלת דירה בסוף שנות ה-80 לחייה שלא הסכימה לחתום בעד הפרויקט בבניין. בית המשפט בחן את המקרה, ברגישות אך בהתאם לחוק, וקבע כי מדובר בסירוב בלתי סביר. אלה הן כמה מהסיבות העיקריות:

1. הקשישה לא גרה בדירה.
2. לא הוצג מסמך רפואי שמצדיק סירוב מחמת בריאות.
3. מרבית הדיירים כבר השיגו את החתתימות הנדרשות.

במשרד עורכי דין דליה שחורי אנחנו מאמינים שפרויקטים של התחדשות עירונית הם צו השעה ושיש לעשות הכל בשביל לקדם אותם. מצד שני, חשוב תמיד להתחשב בדיירים ולדעת לפתור מחלוקות ברגישות ובנחישות. במיוחד תוך כיבוד דיירים מבוגרים שגרים בדירות עשרות שנים ושחוששים - באופן טבעי - משינויים. אנחנו משתדלים תמיד למצוא פתרונות ראויים, ברי ביצוע ויצירתיים. כולל עדיפות כמובן להימנע מהליכים משפטיים ולהגיע לערכאות רק בלית ברירה.

15/02/2024

מה עושים בפרויקט המשלב מסחר ומגורים?
כשמדובר בבניין דירות שאמור לעבור פרויקט התחדשות עירונית, יחסית פשוט לחשב כמה תקבל כל דירה במסגרת התמ"א ומה יקבל היזם, אולם מה קורה כשמתחת לבניין יש חנויות או עתידים לקום שטחי מסחר? כאן התמונה קצת מסתבכת. עורכת הדין דליה שחורי מסבירה כיצד מתגברים על הקשיים.
ישנם לא מעט בניינים ברחובות הראשיים של הערים הגדולות בישראל שבתחתיתם קומת מסחר ובה חנויות. לחנויות אלה חשיבות גדולה ביצירת המרקם העירוני מפני שהן מספקות תעסוקה ואיכות חיים לתושבים, אשר נהנים מהנוחות שבקרבתן. שטחי המסחר שמתחת לבניינים יוצרים למעשה את "הרחוב" שמאפיין את המגורים בערים. כשמדובר בבניין דירות שאמור לעבור פרויקט התחדשות עירונית, יחסית פשוט לחשב כמה תקבל כל דירה במסגרת התמ"א ומה יקבל היזם, אולם מה קורה כשמתחת לבניין יש חנויות או עתידים לקום שטחי מסחר? כאן התמונה קצת מסתבכת.

"צריך לחלק זאת לשניים - כשמדובר באדם שעובד בעסק למחייתו וכשמדובר באדם שמשכיר את הנכס", מסבירה עורכת הדין דליה שחורי. "במקרה שמדובר באדם שהעסק ממנו הוא מתפרנס נמצא בבניין המיועד לעבור פרויקט התחדשות עירונית, צריך למצוא לו מקום חלופי ולראות איך הוא מתפרנס ממנו. לדוגמה, יש לנו פרויקט שבו עסק של חברת חגור והזזה של העסק מצריכה שינוע של מוצרים וזה פרויקט מאוד מורכב מבחינת הקליינטים שלהם והפרסום. שנית, אלה שמשכירים נכס שהוא עסק משכירים אותו לטווח זמן ארוך וצריך לבדוק את חוזה השכירות".

שאלת התמורה שמגיעה לבעל הנכס צפה כבר במהלך המשא ומתן עם היזם לפני ההחלטה על ביצוע התמ"א. "יש שתי אופציות", אומרת עורכת דין דליה שחורי, "לקבל את אותה חנות בתוספת שקיבלו בעלי הדירות, אופציה שנייה היא להמיר את החנות בדירה וכאן הוא נכנס למשא ומתן לגבי התמורה שיקבל. יש לקחת בחשבון שבעוד 10 שנים כשהפרויקט יסתיים ונניח ארצה למכור אותה, מבחינתי כחנות ולא כדירה יש משמעויות מיסוי

מבחינת היזם, שטחי מסחר או חנויות בפרויקט תמ"א הופכים את הפרויקט למסובך. "היזם מוצא את עצמו לעתים עם חנויות שיש בהם גלריה ועליו לחשב את שטח הגלריה והשאלה היא האם מחשבים כשטח החנות או שטח נוסף", ".

01/02/2024

למה צריך עורך דין המתמחה בהתחדשות עירונית בשלבים הראשוניים ביותר של כל פרויקט התחדשות עירונית הוא תהליך ארוך שנוגע בסוגיות רבות. עליכם להיעזר בליווי עורך דין בכדי שישמור על האינטרסים שלכם ועל נקודות שאולי אינכם מבינים או יודעים שצריך לבדוק.
מה תפקידו? כאמור, תפקידו של עורך הדין הוא לשמור על האינטרסים של בעלי הדירות וכמובן ללוות אתכם בפן המשפטי מרגע הסמכתו ועד סוף שנת הבדק.
מה הערך של עו”ד? עורך דין טוב ידע למקסם את התמורות אותן מקבלים בעלי הזכויות, למקסם את לוחות הזמנים, למצוא את היזם הטוב ביותר עבור הפרויקט, לוודא חוסן כלכלי של יזם וכן הלאה.
מה התמורה של עו”ד? עורך הדין עובד על שכר טרחה שנקבע בהתאם לגודל הפרויקט ומיקומו. כל שכר הטרחה במלואו משולם על ידי היזם שנבחר ואילו בעלי הדירות לא צריכים לשלם דבר גם אם הפרויקט לא יוצא לפועל. זה חלק מהסיכונים שלוקח עורך דין שמייצג בעלי דירות.

25/01/2024

דיירי התחדשות עירונית ותמ"א 38 בסכנה לאור המלחמה?

עורכת הדין דליה שחורי מתמחה בהתחדשות עירונית עושה סדר באתר מיינט ראשון לציון - mynet Rishon Lezion

המציאות הישראלית עם בואה של שנת 2024 מורכבת יותר מאי פעם. אלו כבר יותר משלושה חודשים בהם ישראל נלחמת מלחמה עקובה מדם נגד ארגון טרור צמא דם. המלחמה משפיעה על הציבור הישראלי באינספור דרכים.

החל במשפחות אשר נאלצות להסתדר לבד בעוד אבא משרת מילואים פעיל. עד לפועלים בענף הבניה אשר צריכים להתמודד עם המציאות החדשה ולמצוא את הדרך להשלים הליכי בניה אשר החלו לפני פרוץ המלחמה.

במידה ואתם בעלים של נכס בבניין בו מתקיים פרויקט התחדשות עירונית המאמר הזה נועד עבורכם.

קישור למאמר 👇

עורכת הדין דליה שחורי מתמחה בהתחדשות עירונית עושה סדר

18/01/2024

הודעה חשובה בנוגע לתוכנית הארצית בנוגע לתמ"א 38 על פי החלטת המועצה הארצית לתכנון ובנייה, עם הגשת תכנית מחליפה מוארך באופן אוטומטי תוקף תמ"א 38 בתחומי אותה רשות מקומית, עד לאישור התכנית המחליפה.
בתחילת חודש אוקטובר 2023 פג תוקפה של התכנית הארצית תמ"א 38, כאשר לצד זאת, בהתאם להצעת שר הבינוי והשיכון, יצחק גולדקנופף, הוארך תוקפה בכל הערים שביקשו להמשיך בפעילות זו באמצעות הכנת תכנית עירונית מחליפת תמ"א 38, עד ליום אישור התכנית העירונית המחליפה. מהלך זה נועד לאפשר את רציפות הפעולה בתחום מיזמי תמ"א 38 בכל הערים בהם התקיימה עד היום פעילות מסוג זה.

על פי החלטת המועצה הארצית לתכנון ובנייה, תנאי להארכת התוקף של תמ"א 38 בתחומי רשות מקומית כאמור, הוא הגשת התכנית העירונית המחליפה לוועדה המחוזית לא יאוחר מיום 1.2.2024, וברשויות בהן טרם התקבלה בעניין זה עמדת מועצת העיר, נקבע תנאי נוסף לפיו לא התקבלה התנגדות מטעם המועצה.

על מנת לאפשר פריסה רחבה ככל הניתן של תכניות אלה, מקדמת הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית תכניות עירוניות מחליפות ב-18 רשויות מקומיות, כאשר נכון למועד זה ב-12 מתוכן כבר הושלמה הגשת התכנית לוועדה המחוזית, שהיא כאמור תנאי להארכת תוקף התמ"א בתחומי אותן רשויות. ב-6 רשויות מקומיות נוספות התכניות בשלבי הכנה מתקדמים, ויוגשו בחודשים הקרובים. מצורף להלן פירוט סטטוס התכניות בכלל הערים בהן מקודמת תכנית. יוזכר, כי לצד ערים אלה, קיימת כבר היום תכנית עירונית מחליפת תמ"א 38 במספר ערים, בהן חולון, הרצליה, קרית מוצקין ורמת השרון.

11/01/2024

אלו הדברים שחשוב מאוד לדעת על נציגות דיירים בפרויקט של התחדשות עירונית בין עם זה תמ״א 38 או פינוי בינוי.
המטרה של הנציגות היא לסייע ולארגן את הדיירים במתחם אשר מיועד להתחדשות עירונית. כמו כן, מטרתה לשמש כנציגה של אותו מתחם מול בעלי המקצוע עמם הם נדרשים לעבוד ולתקשר, כמו: עורך דין
יזם, שמאי ועוד.

מהלך מינוי הנציגות הוא הכרחי וחשוב על מנת לקדם את הפרויקט כולו, לא ניתן להתנהל מול בעלי המקצוע השונים באופן פרטני, ולכן נציגות הדיירים חשובה בהתנהלותה מול גורמים אלה, לשם קידום האינטרס של כל בעלי הדירות.

31/12/2023

שנה אזרחית טובה ושקטה

28/12/2023

לראשונה: יזמים יחויבו בערבויות לבעלי הדירות בשווי הדירה העתידית

התקנות מסדירות למשל לראשונה את הערבויות המינימליות שעל יזם להציע לבעלי הדירות. אם מדובר במיזם הריסה ובנייה מחדש, מוצע כי הערבויות המינימליות יהיו ערבות לדירת התמורה וערבות לתקופת השכירות.

אם מדובר במיזם עיבוי (ללא הריסה) הערבות המינימלית תהיה ערבות לביצוע העבודות לפי העסקה.

על פי טיוטת התקנות, "ערבות שהנפיק גורם פיננסי להבטחת התחייבות היזם לדירת תמורה, (תהיה) בסכום שלא יפחת משוויה של דירה חדשה התואמת את מאפייניה של דירת התמורה, כשהיא גמורה וראויה למגורים, ואשר ייקבע סמוך למועד הפינוי של דירתו המקורית של בעל הדירה".

במקרה שנדרשת תקופת שכירות, תידרש "גם ערבות בלתי מותנית וניתנת לפירעון מידי, אשר הנפיק גורם פיננסי להבטחת תשלום דמי השכירות, מיום פינוי הדירה המקורית ועד יום קבלת החזקה בדירת התמורה, בסכום שייקבע סמוך למועד הפינוי".

20/12/2023

חדשות חשובות לבעלי דירות בפרויקטים של תמ"א 38 ופינוי בינוי
התקנות החדשות שנכנסות לתוקף מיום 17.11.2023, מאפשרות לדיירים לבטל התקשרות עם יזמים אשר נתקעו ולא התקדמו זמן רב.
אז מה בעצם השינוי?
בעלי הדירות יכולים עכשיו לבטל הסכם עם יזם אם הוא לא עמד בלוח הזמנים המינימלי שנקבע בתקנות לקידום הפרויקט.
בעלי הדירות יכולים כעת לבטל הסכם עם יזם אם הוא לא הגיש בקשה להיתר בנייה עד למועד שנקבע בתקנות.
התיקון הנוכחי נועד למנוע מיזם להחזיק דיירים ללא התקדמות ולעודד יזמים לקדם את הפרויקטים.
החשיבות בתיקון היא בראש וראשונה הם בעלי הדירות, שכן התיקון נועד לאפשר להם לבטל הסכמים של התחדשות עירונית (תמ"א 38, פינוי בינוי), אשר תקועים ולא התקדמו במשך זמן רב. https://www.gov.il/he/departments/news/spokesman-14112023-renewal