03/10/2021
משכירים נכסים? חשוב להכיר פסק דין מנחה שעוסק בקשר שבין שיעור מס השבח שחל על הנכס (במקרה של מכירה) לבין ההכנסות שצמחו ממנו.
חישוב מס שבח על מכירת נכס נעשה על בסיס ההפרש שבין שווי המכירה לשווי הרכישה. החוק קובע שלצורך חישוב המס מפחיתים רכיב של ״פחת״: אחוז מסוים שהנישום זכאי היה לנכות בכל שנה מהכנסות שצומחות לו מהנכס.
לבית המשפט העליון הגיעה סוגיה מעניינת בנושא. ב-1999 חברה זרה הרשומה בהולנד רכשה דירת מגורים בקיסריה והחלה להשכירה. החברה הייתה חייבת בדיווח ותשלום מס הכנסה בגין רווחיה מדמי השכירות, מהם הייתה זכאית לקזז פחת בשיעור של 4% לשנה, על מרכיב הבנייה. החברה לא דיווחה לרשויות המס על הכנסותיה מהדירה, וממילא לא קיזזה את הפחת.
עשרים שנה לאחר מכן היא מכרה את הנכס והגישה שומה עצמית למס שבח במסגרתה הפחיתה את שווי הרכישה במלואו, ללא ניטרול רכיב הפחת. מנהל מס שבח דחה את החישוב של החברה, הפחית את הפחת, ובהתאם קבע רווח ומס גבוהים יותר.
החברה הגישה ערר לבית המשפט המחוזי בחיפה שקיבל את עמדתה וקבע שמאחר שהפחת לא נוכה בפועל, אין מקום להפחית אותו משווי הרכישה בחישוב מס השבח.
אך ערעור שהגיש מנהל מס שבח התקבל. בפסק הדין נקבע כי נישום שהעלים את הכנסתו מהנכס וכתוצאה מכך גם לא ניכה בדיווחיו פחת באופן מלא או חלקי, לא רשאי לטעון כי אין להתחשב בפחת בחישוב מס השבח.
זאת להבדיל מנישום שדיווח על ההכנסות כדין, ומסיבה כלשהי לא נוכה הפחת, שאז יש למסות לפי הרווח האמיתי שצמח לו.
למתעניינים מצורף פסק הדין המלא:
https://www.psakdin.co.il/Court/מנהל-מיסוי-מקרקעין-חדרה #.YVlJkC17FE4
