סימונה רוזנצויג, משרד עורכי דין

18/01/2024

לידיעת מוכרי דירות בתל אביב:
ביהמ"ש המחוזי ביטל היטלי השבחה לרובעים 3 ו-4 בהיקף של מאות מיליוני שקלים.
ההערכה היא שפסק הדין יפחית את סכומי היטלי ההשבחה ויחסוך לבעלי הנכסים ברובעים 3 ו-4 בין עשרות למאות אלפי שקלים, שהיו אמורים המוכרים לשלם לעירייה בגין עליית שווי הנכסים כתוצאה מהחלת תוכנית תמ״א 38.
עמ"נ 18618-12-22

16/01/2024

רוכש דירה בקרוב? עדכון מדרגות מס הרכישה מוביל להפחתה בסכום מס הרכישה -
מי שעומד לרכוש דירה מהיום צפוי להפחתה של עד אלפי שקלים במס הרכישה, וזאת בעקבות עדכון מדרגות מס הרכישה. עד היום סכום המדרגה הראשונה שהיה פטור ממס עמד על 1,919,155 ₪ ממחיר הדירה. סכום זה התעדכן ועומד היום על 1,978,745 ₪ .
במקביל התעדכנה גם תקרת הפטור ממס בהשכרת דירה – הפטור מתשלום מס עבור השכרת דירה התעדכן לסכום של 5,654 ₪ בחודש (לעומת 5,471 ₪ בשנת 2023).

11/01/2024

ביטול הטבת מס השבח – כמה נשלם יותר?

משרד האוצר מקדם תוכנית לביטול הפטור ממס שבח במכירת דירה שנרכשה לפני שנת 2014. המשמעות המעשית היא שאדם שימכור דירה שאיננה דירתו היחידה, ייאלץ לשלם תוספת מס של מאות אלפי שקלים בגין עליית ערך הדירה.
מה זה בכלל מס שבח?
מס שבח הוא מס המוטל במכירת נכס מקרקעין, והוא נגזר מההפרש בין המחיר שבו נרכש הנכס, לבין המחיר שבו הוא נמכר. בתחילת 2014 נכנסה לתוקף רפורמה שבפועל העניקה פטור לבעלי דירות ממס שבח על התקופה של לפני החלת הרפורמה, כך שעל השבח שנצבר עד לשנת 2014 לא שולם כלל מס, ואילו על השבח שנצבר מתחילת 2014 שולם מס של 25%. בעקבות זאת שיעור המס בפועל ששילמו המוכרים עבור כל תקופת הבעלות בדירה עמד בתחילת שנת 2023 על 10.3% בלבד (החישוב הליניארי המוטב).
כעת מבקש האוצר לבטל את החישוב הליניארי המוטב, כך שהמס שישלם מוכר שבבעלותו שתי דירות יעמוד על 25% בגין מלוא התקופה שהדירה הנמכרת הייתה בבעלותו.
נבהיר כי ביטול הטבת המס מתוכננת להיעשות לפי האוצר בשלוש פעימות:
1.1.2026 – המוכר יחויב במס של 10% על השבח שנצבר מיום הרכישה ועד ל- 2014 (התקופה הראשונה), ועל השבח שנצבר משנת 2014 ואילך יחויב ב- 25%.
1.1.2028 – שיעור המס על השבח שנצבר בתקופה הראשונה יעלה ל- 20%, ועל השבח שנצבר משנת 2014 ואילך יחויב ב- 25%.
1.1.2030 - המוכר יחויב במס מלא של 25% על כל תקופת הבעלות.
ומה המשמעות של כל זה בפועל?
ניקח לדוגמא אדם שרכש בשנת 2005 דירה במיליון שקל, ובשנת 2025 ימכור אותה ב- 3 מיליון שקל. מדובר בשבח (נומינלי) של 2 מיליון שנצבר ב- 20 שנה. במצב הקיים היום, הוא ישלם מס שבח של 275 אלף שקל בגין השבח שנצבר ב- 11 שנים בלבד, משנת 2015 עד 2025, ולא יחויב במס בגין השבח שנצבר ב- 9 השנים הראשונות משנת 2005 עד לשנת 2014. לעומת זאת, אם תתקבל ההצעה של משרד האוצר והפטור על התקופה הראשונה יבוטל, הוא ישלם מס שבח של 500 אלף שקלים, בגין מלוא השבח שנצבר במהלך 20 שנות הבעלות שלו בדירה משנת 2005 ועד 2025.
בהנחה שתוכנית האוצר אכן תצא לפועל, טוב יעשה בעלים של שתי דירות המתכנן למכור דירה בעתיד הקרוב, אם יקדים את המכירה לפני הפעימה הראשונה של ביטול הפטור.

עורכת דין

01/08/2023

קבלן ישלם לקונה פיצוי בגין איחור במסירת הדירה, למרות תניה בחוזה שמגנה על הקבלן מפני איחור במסירה

במהלך 2013 רכשו הקונים 3 דירות בפרויקט בבת ים המשלב דירות מגורים וקומות מסחר.
בחוזה המכר נקבע כי החזקה בדירות תימסר לקונים בתוך שלוש שנים ממועד קבלת היתר הבנייה, או ממועד השלמת קומות המסחר – עפ"י המאוחר מביניהם.
בפועל נמסרו הדירות כחמש שנים מיום קבלת ההיתר, אם כי טרם הושלמו קומות המסחר.
הקונים הגישו תביעה נגד הקבלן לתשלום הפיצויים המגיעים להם עפ"י חוק המכר, וטענו כי היה על הקבלן למסור להם את הדירות עד שלוש שנים מקבלת היתר הבנייה.
הקבלן טען מנגד כי טרם חלפו שלוש שנים ממועד השלמת קומות המסחר, ולכן הקונים לא זכאיים לפיצויים בגין איחור במסירה.
בית המשפט קיבל את התביעה של הקונים וקבע כי למרות שטענת הקבלן מתיישבת עם הוראות ההסכם (שהרי טרם הושלמו קומות המסחר), מועד המסירה צריך להיות ברור וידוע מראש, ולא יכול להיות מותנה במועד לא ידוע של השלמת קומות המסחר.
בהתאם לכך נפסק כי הקונים זכאים לפיצוי בגין האיחור במועד מסירת הדירות, המחושבים בהתאם לנוסחת "דמי שכירות" הקבועה בחוק. בנימוקיו ציין בית המשפט כי הזכות של קונה לדעת את המועד בו אמורה להימסר לו דירה שרכש היא "מנשמת אפו של חוזה המכר". איחור במועד המסירה עלול להסב לקונה נזק אישי וכלכלי, ולהותיר אותו ללא פתרון דיור, להסב לו עלויות ונזקים כלכליים כבדים ולגרום לו למצוקה. בית המשפט הדגיש כי תניה בחוזה שמעניקה גמישות ושליטה בלעדית בידי הקבלן, כמו במקרה שלנו, היא התניית פטור מובהקת, ויש לבטלה.
מכיוון שעברו 27 חודשים מאז חלפו שלוש שנים ממועד קבלת היתר הבנייה, הקבלן איחר במסירת הדירה ב־27 חודשים, ועליו לפצות את הקונים במלוא הפיצוי המגיע להם בהתאם לנוסחת "דמי שכירות" הקבועה בחוק.
ואני אומרת – טוב שבית המשפט מצמצם את פער הכוחות שבין קבלן לקונה, ולא מאפשר לקבלן לערפל ולטשטש בחוזה את מועד מסירת החזקה בדירה.
ת"א 42648-04-18

02/04/2023

מוכרים דירה שהושכרה בפטור ממס הכנסה? תשלמו יותר מס שבח

אם יש בבעלותכם דירה המושכרת למטרת מגורים, אתם זכאים לפטור ממס הכנסה בגין ההכנסות מדמי השכירות עד לגובה תקרת הפטורה הקבועה בחוק (5,471 ₪ לחודש).
אבל עליכם לדעת כי בעת מכירת הדירה, אתם תדרשו לשלם בגינה יותר מס שבח, וזאת עקב הפחת שינוכה לכם מסכום שווי הרכישה המקורי של הדירה.
לדוגמא – דירה נרכשה לפני 10 שנים בסכום של 1,000,000 ₪ (שווי הרכישה). במהלך כל השנים הושכרה הדירה בדמי שכירות עד לגובה התקרה הפטורה בחוק. הכנסות השכירות דווחו כל השנים כהכנסות פטורות ממס, וממילא לא נוכה פחת מהכנסות אלה. כיום נמכרת הדירה בסכום של 1,500,000 ₪ (שווי המכירה). יש לנו כאן רווח (שבח) בסכום של 500,000 ₪, והרווח הזה (בניכוי הוצאות) מחויב במס, וככל שזו אינה דירת מגורים המזכה בפטור ממס שבח.
עד כאן אין כל חידוש.
אלא שלאחרונה נפסק, כי חישוב מס השבח לא יעשה רק על הרווח בין שווי הרכישה לשווי המכירה, שכן בפועל ינכו (יפחיתו) משווי הרכישה את הפחת הניתן לניכוי בגין אותה הדירה. חישוב כזה יגדיל את השבח, ובהתאם יגדיל את המס בגינו.
והטעם לכך - נישום שהכנסתו מדמי שכירות הייתה פטורה עד תקרת הפטור הקבועה בחוק, נהנה מניכוי הפחת המקסימלי, במובן זה שלא נזקפה לו כל הכנסה חייבת. בנסיבות אלה אומרת הפסיקה שאין מקום להתיר לנישום ליהנות פעם נוספת מניכוי הפחת במועד המכירה. כדי שלא ייזקף לו שווי רכישה ביתר, הכולל פעם נוספת את סכום הפחת, יש להפחית משווי הרכישה של הדירה את הפחת הניתן לניכוי בגין אותה דירה, בכדי להגיע לתוצאת מס אמת בקביעת מס השבח בעסקת המכירה של הדירה.

09/11/2022

ייפוי כוח מתמשך – למי זה טוב??
מה זה ייפוי כוח מתמשך?
ייפוי כוח מתמשך הוא כלי משפטי המאפשר לנו לקבוע כיצד יראו חיינו בעתיד, אם וכאשר נגיע למצב שבו לא נהיה מסוגלים לקבל החלטות ולנהל את ענייננו, למשל, עקב מחלת זקנה או אירוע מוחי.
הכלי הזה גם מאפשר לנו לקבוע מי יהיו האנשים שיטפלו בענייננו, וגם כיצד אנו רוצים שהם יטפלו בענייננו.
הדרך לעשות זאת הינה על ידי מינוי של מיופה כוח, שיהיה מוסמך לפעול בשמנו בעתיד, בהתאם להוראות שאנו ניתן לו היום.
מדובר במנגנון אשר מהווה אלטרנטיבה למנגנון היחידי שהיה קיים עד לא מזמן, והוא –מינוי אפוטרופוס. בד"כ האפוטרופוס שהתמנה היה בן משפחה מדרגה קרובה – בן/בת או בן זוג או הורים.
תבואו ותשאלו אותי מן הסתם, לשם מה אני צריך ייפוי כח מתמשך שמיפה את כוחו של בני לפעול עבורי, אם ממילא ביום מן הימים ימנו את בני לשמש כאפוטרופוס שלי? מה הרבותא בייפוי הכוח המתמשך??
אז זהו, חשוב לי שתדעו שיש הבדל תהומי בין האפוטרופסות לבין ייפוי הכוח המתמשך. בנכם כאפוטרופוס, יצטרך להתנהל מול האפוטרופוס הכללי, שהוא מוסד מאוד פטרנליסטי, מסורבל וחשדן, שיתערב כמעט בכל החלטה של הבן האפוטרופוס, ויקבע מה לדעתו טוב יותר עבורכם. בנכם כמיופה כוח שלכם מאידך, אמור לפעול אך ורק עפ"י הנחיות מקדימות שאתם תתנו לו היום, במסגרת ייפוי הכוח המתמשך, ולאפוטרופוס הכללי אין כמעט סמכות להתערב בהוצאה לפועל של ההנחיות הללו.
אז מי הוא קהל היעד ולמי זה טוב?
בגדול - לכל מי שרוצה לתת הוראות ליום שכבר לא יוכל לתת הוראות. לכל מי שמעונין לקבוע בעצמו מי יהיו האנשים שיטפלו בענייניו, ואיזה החלטות יתקבלו בענייניו, כאשר הוא לא יוכל לקבלן בעצמו.
דוגמאות למתן הוראות והנחיות מקדימות שנרצה לתת ליום ההוא:
אני רוצה לעבור לדיור מוגן יוקרתי, וכל עוד תזרים המזומנים שלי מאפשר זאת. לא נרצה שהילדים "יחסכו" עלינו, נכון?
אני רוצה שכל ילד שיתחתן, יקבל ממני סכום כסף כמתנת חתונה.
בואו ניקח לדוגמה הורים לילד בוגר, שלמרות חלוף השנים עדיין אין לו מקור הכנסה, והוא אינו מסוגל לכלכל את עצמו. אנחנו נרצה להמשיך לתמוך בו כל עוד מצבנו הכלכלי מאפשר זאת, ולא נרצה שבבוא היום המדינה תחליט עבורנו האם להמשיך את התמיכה בו.
ותזכרו – לא ניתן לשלול מאף אדם את הזכות לשלוט על חייו, גם כאשר הוא כבר מוגבל, אז בואו ניקח היום שליטה על היום שבו כבר לא תהיה לנו שליטה.
#יפויכוחמתמשך

22/10/2022

עורכת דין

21/10/2022

הורים מעבירים כסף לבנם וכלתם לצורך רכישת דירה - האם זו מתנה או הלוואה שעל הכלה להשיב במקרה של גירושין?

הוריו האמידים של הבעל העניקו לבנם וכלתם 3.5 מיליון שקל לצורך רכישת בית, וכתנאי למתן הכספים ביקשו ההורים כי הזוג הצעיר יחתום על הסכם ממון, לפיו הבית ירשם על שם הבעל בלבד, וכי היה ויתגרשו ביום מן הימים, ישיבו להורים (או לבעל) את הסכום הנ"ל, שניתן להם כהלוואה.
במהלך נישואי הזוג העמידו הורי הבעל סך נוסף של 2.5 מיליון שקל, לשיפוץ הבית.
לימים עלו נישואי הזוג על שרטון, והורי הבעל מיהרו להחתים את הבן על הסכם הלוואה, לפיו הבן מתחייב להשיב להורים הלוואה בסך 6 מיליון. עם פתיחת הליכי הגירושין עתרו הורי הבעל להורות לבן ולכלה להשיב להם את ההלוואה בסך 6 מיליון. הכלה טענה מנגד –הכספים ניתנו כמתנה, ולא הלוואה. כן טענה כי הסכם ההלוואה אינו אמיתי ונעשה לצורך הליך הגירושין.
בעניינו קיבל בית המשפט את טענת ההורים כי הסכום הראשון של 3.5 מיליון אכן ניתן כהלוואה שיש להשיבה, והראיה – ההורים דאגו להסדיר את מתן הכספים כהלוואה בהסכם הממון. אך ההורים לא דאגו לעשות כן עם יתרת הכספים בסך של 2.5 מיליון שנתנו במהלך נישואי הזוג, וגם לא דרשו כי הכלה תחתום גם היא על הסכם ההלוואה שנחתם מול הבן. על רקע זה קבע בית המשפט כי הסכום השני ניתן כמתנה, וכי ההורים לא הרימו הנטל להוכיח כי היה הלוואה.
ואני אומרת – בהעברת כספים מהורים לילדים קיימת חזקה לפיה מדובר בכוונה לתת מתנה, והנטל הוא על המבקש לסתור את החזקה ולהוכיח כי אין מדובר במתנה, אלא הלוואה שיש להשיבה. אם אתם רוצים לסייע לילדים בקניית דירה לרגל נישואיהם (או במהלכם), ואתם מבקשים לשמור את הכספים בתוך המשפחה במקרה של גירושין, אזי דאגו להחתים את שניהם על הסכם הלוואה או מתנה על תנאי, וזאת בנוסף לחתימת בני הזוג על הסכם ממון.
#הסכם מתנה

21/04/2021

ביטול "קנס הנישואין" שחל על בני זוג המחזיקים ביותר מדירה אחת

האם בני זוג זכאים להנחה ממס רכישה במכירת דירת מגורים יחידה, כאשר לאחד מהם יש דירה משלו ובני הזוג טוענים להפרדה רכושית ביניהם?
בית המשפט העליון השיב לאחרונה על שאלה זו בחיוב, ודחה את עמדת רשות המסים, לפיה אין בהפרדה הרכושית בין בני זוג כדי להשפיע על מס הרכישה ומס השבח של בני הזוג, וכל עוד מתגוררים בני הזוג בדירה שרשומה בבעלות צד אחד ומנהלים בה משק בית משותף.
הכלל הוא שכל עוד בני זוג גרים ביחד דרך קבע – רואים אותם כ"יחידה אחת" לצורך מס השבח ומס הרכישה שחלים על עסקה בדירה של אחד מהם. ואולם, אם יוכיחו בני הזוג כי קיימת ביניהם הפרדה רכושית, הן באמצעות הסכם ממון (שיוצר הפרדה בקשר לאותה דירה הרשומה על שם צד אחד), והן באורח חייהם בפועל, אזי הם יהיו זכאים ליהנות מהטבת המס הן במכירה והן ברכישה של דירה יחידה, למרות שלבן הזוג האחד כבר יש דירה נוספת.
כאמור, עד היום סירב מנהל המס לאפשר לזוגות כאלה ליהנות מהטבות המס, וכל עוד בני הזוג התגוררו יחד באותה דירה.
והנה בפסק דין של בית המשפט העליון מיום 20.4.2021 נקבע כי אין במגוריהם המשותפים של בני הזוג, ואפילו לא בהשתתפות אחד מהשניים במימון שיפוץ הדירה של האחר, כדי ללמד על שלילת ההפרדה הרכושית או זניחת ההפרדה בהסכם הממון, והם זכאים להטבות מס של דירה יחידה.

ואני אומרת – כל עוד נקבעה ההפרדה בהסכם יחסי ממון, הפרדה שגם יושמה הלכה למעשה, באופן שאינו מאפשר לסווגה כהפרדה למראית עין או כזו שנזנחה, הרי שיש לכבדה, ולאפשר לבני הזוג ליהנות מפטור ממס שבח ומשיעורי מס רכישה מופחתים.

24/02/2021

מכרתם דירה בשנים האחרונות? יתכן שאתם זכאים להחזרי מס בגובה של עשרות או מאות אלפי שקלים
בימים אלה קבע בית המשפט העליון כי ניתן לפתוח מחדש שומת מס שבח ומס רכישה בעסקת מקרקעין, וזאת גם אם חלפו למעלה מארבע שנים מיום עריכת השומה, כפי שקובע החוק היום. משמעות הדבר היא שבניגוד לעבר, תיקון שומה יכול להתבצע גם בחלוף 4 שנים, ובלבד שמנהל המס ראה "סיבה מספקת" להיעתר לבקשה, היינו - הסבר שמניח את הדעת מדוע לא ביקש הנישום את אותו תיקון בשעתו.
אחדים מאיתנו עשויים לגלות רק בחלוף השנים את זכאותם בדיעבד לשומה מופחתת, למשל בעקבות ייעוץ מוטעה שקיבלו בזמנו בעת עריכת העסקה, או בשל טעות בתום לב ביחס להערכת מצבם המשפטי. ניקח למשל מקרה של בני זוג שרוכשים דירה משותפת. בבעלות האשה דירה מלפני הנישואין, ובמועד רכישת הדירה המשותפת עורכים לשניהם שומת מס רכישה לפי דירה שניה. בדיעבד מתברר להם כי הבעל היה זכאי למעשה לחישוב חלקו לפי דירה יחידה, שכן הדירה הראשונה היתה בבעלותה הבלעדית של האשה מלפני הנישואין.
מה אם כן צריכים לעשות נישומים הסבורים כי שילמו מס ביתר? הם רשאים לפנות למנהל המס בבקשה להאריך את המועד להגשת בקשה לתיקון שומה, ולפרט את הנסיבות שבשלן מוגשת הבקשה לתיקון בחלוף השנים. ככל שמנהל המס ימצא כי קיים הסבר שמניח את הדעת מדוע לא ביקש הנישום את אותו תיקון בתוך 4 שנים, יזכה את הנישום בהחזר מס רטרואקטיבי.
ואני אומרת – יש להעדיף גביית מס אמת, ואם שולם בטעות מס ביתר, יש לאפשר תמיד לתקן את השומה.
#מיסוי¬_מקרקעין