ענת בירן - משרד עורכי דין - Anat Biran Law offices

08/06/2026

**לאור המצב הביטחוני הפורום נדחה**
תשמרו על עצמכם 🙏

Anat Biran

גאה לקחת חלק בפורום השנתי של Duns 100, פורום מקצועי המפגיש את הדמויות המשפיעות והמובילות בענף לשיח על הסוגיות המרכזיות שעל סדר היום.

נתראה סביב שולחן הדיונים.

#נדלן #משפט

07/06/2026

גאים לקחת חלק בפורום בכירות ובכירי ענף המשפט בתחום הנדל"ן של Duns 100 מבית דן אנד ברדסטריט.
המפגש השנה הציף את האתגרים המורכבים ביותר של התקופה - מהשפעות המלחמה והריבית הגבוהה, דרך החיפוש הבלתי פוסק אחר ודאות רגולטורית, ועד לגל ההנפקות המואץ של חברות נדל"ן המבקשות לגייס הון מהציבור כדי לייצר לעצמן גמישות פיננסית חיונית.
השתתפותנו בפורום יוקרתי זה לצד מובילי הענף מדגישה את המחויבות של משרדנו להיות תמיד בחזית העשייה, הניתוח וההובלה המשפטית של שוק הנדל"ן וההתחדשות העירונית בישראל.

רוצים להבין כיצד גל ההנפקות והתמורות האחרונות משפיעים על הפרויקטים שלכם וכיצד נערכים לכך? קראו את הניתוח המלא של בכירי הענף בכתבה:

לקראת פורום בכירות ובכירי ענף המשפט בתחום הנדל"ן של Duns 100 מבית דן אנד ברדסטריט, עורכי הדין המובילים בענף מצביעים על הנושאים המרכזיים שעימם הענף מתמודד: השלכות המלחמה,...

01/06/2026

מהפכת הרישוי העצמי והבטחת "הנתיב המהיר" לעקיפת הבירוקרטיה המשותקת של הוועדות המקומיות נשמעו כמו הבטחה מושלמת, אך המציאות בשטח מציגה תמונה מורכבת בהרבה.

בפאנל מיוחד של אתר "מגדילים" שהתמקד ברפורמה החדשה, הבהירה עו"ד ענת בירן כי הניסיון לדלג על הוועדות נתקל במגבלות חוקיות נוקשות שהופכות את המסלול החדש למכשול תכנוני עבור לא מעט יזמים.

כפי שציינה ענת במהלך הדיון, המציאות מעוררת שאלות כבדות משום שהמון תוכניות פשוט לא מתאימות להוצאת היתר על ידי מורשה להיתר, מכיוון שהחוק מגביל את סמכויותיו.

לכתבה המלאה באתר ״מגדילים״:

הדרך למימוש מהפכת הרישוי העצמי מלאה במהמורות ואתגרים: "צריך לעשות תיקון גורף לתכניות"

28/05/2026

יום עמוס בהישגים!

משרדנו רשם הישג משמעותי שהוביל לחיסכון של מיליוני שקלים ולתקדים משמעותי בשוק הנדל"ן. החלטה חדשה של ועדת הערר במחוז מרכז קובעת כי בעת חישוב היטל השבחה, יש להביא בחשבון את פוטנציאל תמ"א 38 בשווי ה"מצב הקודם" – גם כאשר המימוש נעשה בדרך של הוצאת היתר בנייה, ולא רק במקרה של מכר כפי שהיה נהוג עד כה.

את החברה היזמית ייצגו בהצלחה ראש המשרד, עו"ד ענת בירן ועו"ד אינה טל ממשרדנו, בשיתוף פעולה מקצועי עם השמאים טל נייר ואלי קריסטל.

עו"ד ענת בירן התייחסה להחלטה בראיון שפורסם היום באתר "מגדילים": "אנחנו שמחים שוועדת הערר דחתה את כל טענותיה של הוועדה המקומית, שניסתה בכל דרך לגבות היטל השבחה שאינה זכאית לו בהתאם לחוק ולפסיקה. ראוי למתוח ביקורת על דרכן של ועדות מקומיות לטעון כל טענה אפשרית על מנת לגבות היטל ביתר".

אז כן -

היטל השבחה הוא סוגיה משפטית מורכבת ולא רק עימות שמאי. שילוב בין ניתוח משפטי מדויק לעבודה שמאית מיומנת הוא הכלי האפקטיבי ביותר לנטרול דרישות תשלום מופרכות של הרשויות ולשמירה על כדאיות הפרויקט.

סוף לניסיונות הגבייה ביתר? ועדת הערר קבעה כי פוטנציאל תמ"א 38 יופחת מהיטל ההשבחה גם במימוש בהיתר; ההחלטה התקדימית צפויה לחסוך ליזמים מיליוני שקלים

28/05/2026

תוכנית רובעים 5-6 בתל אביב מגיעה לנקודת הכרעה, והיא תשפיע ישירות על הכדאיות של פרויקטים במרכז העיר. עיריית תל אביב בחרה לצאת למאבק חזיתי נגד התיקונים הכלכליים המיטיבים שאישרה הוועדה המחוזית, ודורשת להחזיר את מגבלות הבניה שקבעה בהמלצתה ולהכפיל ביותר מפי שניים את מספר המגרשים שיחויבו בהקצאה מבונה לצרכי ציבור.

עו"ד ענת בירן, המייצגת שורה של מתנגדים לתוכנית הרובעים, הבהירה את ההשלכות המדאיגות של המהלך בראיון שפורסם היום באתר "מגדילים":

״רובעים 5-6 הם אזורים שנפגעו מאוד במתקפות טילים ויש לצפות שהוועדות יעשו כל שביכולתן כדי לקדם במהירות תוכנית שתהיה כלכלית, ישימה ובהירה. לצערי, התנגדות הוועדה המקומית כוללת נקודות רבות שפוגעות בכלכליות ובזכויות קניין של תושביה, ובמיוחד הדרישה להקצאת שטחי ציבור וחזיתות מסחריות. הדרישה להשאיר נושאים רבים לשיקול דעת הוועדה או לפרסום להתנגדויות פוגעת גם בוודאות ובאפשרות של הוצאת היתרים על ידי מורשה להיתר. כעת הכדור בידי הוועדה המחוזית ויש לקוות שתדון בהתנגדויות בתוך זמן קצר ושתתקבל החלטה שתזרז התחדשות בתחום התוכנית".

עמדת הועדה המקומית ממחישה את הפערים בין מדיניות התכנון הארצית, למדיניות העירונית, ומחדדת את חשיבותו של ייצוג משפטי לצורך הגנה על זכויותיכם בכל תכנית.

העירייה מתנגדת להגבהת הבינוי ל-6.5 קומות, ודורשת להגדיל את שטחי ציבור. עו"ד ענת בירן: "פוגעת בכלכליות הפרויקטים ובזכויות הדיירים"

25/05/2026

מחר בבוקר: עושים סדר במהפכת הרישוי העצמי והמסלול המורשה להיתר

עולם התכנון והרישוי נמצא בעיצומו של שינוי דרמטי, והמעבר למסלול של רישוי עצמי ומורשה להיתר מעלה שאלות קריטיות עבור כל יזם, אדריכל ואיש מקצוע בענף. האם מדובר בכלי אפקטיבי שיקצר תהליכים, או שבפועל אנחנו עדים להעברת מרכז הכובד והאחריות למגזר הפרטי? וחשוב מכך – מי נושא בסיכון הכלכלי והמקצועי, וכיצד נכון להיערך אליו משפטית וביטוחית?

אנחנו שמחים להזמין אתכם לכנס מגדילים - האתר הישראלי להתחדשות עירונית ונדל"ן. מפגש מקצועי, ממוקד ומעמיק שייערך מחר בבוקר, ויעסוק בדיוק בנושאים הבוערים הללו. במהלך המפגש ננתח איך מתארגנים נכון במסגרת החדשה כדי לקדם פרויקטים בהתאם לחוק, כיצד ממזערים סיכונים ומייצרים תיאום מיטבי בין כל הגורמים, ונקיים שיח פתוח ושאלות ותשובות עם הקהל.

במפגש ישתתפו מובילות התחום בישראל: שירה ברנד, מ"מ יו"ר מטה התכנון הלאומי; ימית כהן, סמנכ"לית רגולציה, רישוי וועדות מקומיות; ועו"ד ענת בירן, מייסדת משרדנו.

המפגש יתקיים מחר, יום שלישי (26.5.2026), בין השעות 09:30-12:00. ההשתתפות היא ללא עלות אך מותנית ברישום מראש, ומספר המקומות מוגבל מאוד.
להבטחת מקומכם ברגע האחרון, הירשמו כעת בקישור:

http://bit.ly/49m1vlC

17/05/2026

תל אביב מדשדשת.
יזמים מקפיאים תכניות ומקטינים תמורות.
צריך לדאוג שיהיה כלכלי לפתח את העיר.

דברים שAnat Biran אמרה בתכנית הנדל״ן של מגדילים - האתר הישראלי להתחדשות עירונית ונדל"ן.

13/05/2026

Anat Biran

חזרתי מהכנס המעולה של מרכז הנדל״ן באילת.
ובעקבות פאנל סוער במיוחד בנושא היטל השבחה יש לי תובנה ואזהרה שכל מי שמתכנן לבנות או להשביח נכס ב‑2026 חייב להכיר.

בפאנל, יזמים בכירים הגדירו את היטל ההשבחה כ־"החור השחור" של הענף — כזה ששואב את כל הרווחים שחשבתם שיהיו לכם, פשוט כי אי אפשר לדעת מראש כמה תידרשו לשלם.
המסר היה חד: חוסר הוודאות סביב ההיטל הפך לאחד החסמים המשמעותיים ביותר בדרך להצלחת פרויקט, ומתברר שאין כל כוונה לשנות את המנגנון המורכב הזה בעתיד הנראה לעיין, כך שחוסר הודאות איתנו כדי להישאר.
אז מה עושים כדי לשלם פחות?

כפי שנאמר על ידי השמאית שהשתתפה בפאנל, רוב המחלוקות הגדולות אינן וויכוח בין שמאים על ערכי הקרקע, אלא ממחלוקות לגבי פרשנות משפטית נכונה של החוק, של התכנית ושל הפסיקה העניפה.

ולכן, שתי המלצות ברורות:

1. הצטיידו מראש בליווי משפטי צמוד של עו"ד המומחה בתכון ובניה.
כבר בשלבי התכנון, הרישוי, ניסוח התכניות, ההתנגדויות והגדרת הבקשה להיתר — יש דרכים למנוע מראש היטל השבחה מופרז. זה השלב שבו מונעים את הבעיה, לא מטפלים בה בדיעבד.

2. לא הייתם מלווים לאורך כל הדרך? קיבלתם שומת היטל השבחה ? פנו גם לשמאי וגם לעו״ד.
הדרך שבה תבחרו לפעול בשלב הראשון תקבע אילו טענות תוכלו לטעון בהמשך. ומה שלא נטען בזמן ובהליך הנכון, לא תמיד ניתן יהיה להעלות בעתיד.

06/05/2026

לאחר שבועות של עבודה מאומצת של כל צוות המשרד, הגשנו השבוע עשרות התנגדויות מנומקות לתכנית המתאר הכוללנית של תל אביב, תא/5500. התכנית הזו היא למעשה ה"דנ"א" התכנוני שיקבע איך העיר שלנו תיראה, תצופוף ותיבנה בעשורים הקרובים, וההשפעה שלה על בעלי נכסים ויזמים היא מכרעת.

ההארכה להגשת ההתנגדויות פגה ב-9 לחודש. אם אתם בעלי נכס בעיר ועוד לא בדקתם איך התכנית תשפיע עליו ועליכם, פנו אלינו בהקדם. יש לכם שלושה ימים (!)

ההתנגדויות שהגשנו נוגעות בכל חלקי העיר: מצפון העיר באזורי נווה שרת, רמת אביב, קרית שאול, שיכון דן ורחוב הברזל ברמת החייל; דרך מרכז העיר ומזרחה באזורי רוטשילד, יצחק שדה, שכונת מונטיפיורי ומתחם רחוב העמל-הסדנה; במערב וקו החוף ברחוב הירקון, אזור מנשיה ומתחם בית גיבור; ועד למזרח העיר ודרומה באזורי משה דיין, כפר שלם (דרך בר לב), שכונת ידידה ומתחם הנגרים.

המטרה שלנו בכל אחת מההתנגדויות הללו היא אחת: לוודא שהתכנון הכוללני לא רומס את הזכויות המוקנות ואת הפוטנציאל התכנוני של המגרשים, ולשמור על האינטרסים של לקוחותינו אל מול המציאות התכנונית החדשה. אנחנו רוצים להודות לצוות המקצועי במשרד על העבודה המאומצת והירידה לפרטים הקטנים ביותר בדרך להגנה על הזכות והאפשרות של כל תושב ובעל קרקע להתחדשות עירונית ולמיצוי זכויות הבניה.

03/05/2026

תכל׳ס? תטיסו ממ״דים ממחר בבוקר.

עיריית תל אביב לא מקלה על תושביה בשום מהלך של התחדשות - למה?