משרד עורכי דין און איל ינקו - עורך דין נדל"ן והתחדשות עירונית

31/08/2026

איך מבטיחים שפרויקט פינוי-בינוי לא ייגרר שנים – ושההבטחות על הנייר יהפכו למפתח ביד?

התחדשות עירונית היא מהלך משנה חיים עבור בעלי דירות, אך ללא ניהול נכון והגנות משפטיות קפדניות, פרויקטים עלולים להימשך מעל עשור.

מתוך הראיון של עו"ד און איל ינקו בתוכנית "חוק וצדק" ב-i24NEWS, אלו הדגשים המרכזיים שכל דייר חייב להכיר לפני חתימה על הסכם:

◼️ ההצעה הגבוהה ביותר היא לא תמיד הטובה ביותר: יזמים מתחילים עשויים להבטיח תוספות מטראז' או חדרים שאינם ריאליים. תמיד עדיף לבחור ביזם בעל חוסן פיננסי, ניסיון מוכח וקבלות בשטח שבאמת מסוגל למסור את הדירות.

◼️ בדיקת שטח אצל דיירים קודמים: לא מסתפקים בהבטחות ובהדמיות. דורשים רשימת פרויקטים שהסתיימו ונמסרו בפועל, מגיעים לבניינים ומשוחחים עם נציגות הדיירים על עיכובים, כשלים ואיכות העבודה.

◼️ קביעת לוחות זמנים ותנאים מתלים בחוזה: ההסכם חייב להגדיר אבני דרך ברורות ומצומצמות בזמן לכל שלב – השגת רוב נדרש של דיירים, אישור תב"ע, קבלת היתר בנייה, זמן הבנייה ומועד המסירה הסופי.

◼️ מינוי מפקח בנייה עצמאי מטעם הדיירים: מינוי מפקח הנדסי שינהל מו"מ לשיפור המפרט הטכני עוד לפני תחילת העבודות, ויפקח בפועל בשטח על איכות הבנייה ועמידה בזמנים.

◼️ בטוחות, ערבויות וסנקציות על איחורים: עיגון סנקציות כספיות וערבויות חזקות בהסכם. במקרה של איחור במסירה, היזם מחויב להמשיך לשלם דמי שכירות ובנוסף לשלם פיצוי לפי חוק המכר.

מתקדמים לפרויקט התחדשות עירונית בבניין? ליווי משפטי מקצועי ומנוסה מהרגע הראשון הוא ההבדל בין חלום שמתממש לבין שנים של עיכובים.

לפרטים, ייעוץ ובדיקת הפרויקט שלכם >> https://yancu-law.co.il

#התחדשותעירונית #פינויבינוי #נדלן #עורךדיןנדלן #חוקוצדק #מקרקעין

24/08/2026

מעטים הסכסוכים המשפחתיים שטעונים רגשית כמו המקרה שבו, אחרי פטירת הורה, מתברר שהדירה, לעיתים הנכס המרכזי של המשפחה, הועברה עוד בחייו לילד אחד בלבד.
האם זה סוף הסיפור, או שאפשר לתקוף את ההעברה?
מתנה לגיטימית או ירושה שנגזלה?

היכנסו לקריאת המאמר החדש >> https://yancu-law.co.il/%d7%94%d7%95%d7%a8%d7%94-%d7%94%d7%a2%d7%91%d7%99%d7%a8-%d7%93%d7%99%d7%a8%d7%94-%d7%9c%d7%99%d7%9c%d7%93-%d7%90%d7%97%d7%93-%d7%9c%d7%a4%d7%a0%d7%99-%d7%9e%d7%95%d7%aa%d7%95-%d7%9e%d7%aa%d7%a0%d7%94/

11/08/2026

לא פעם מגיעים אלינו לקוחות עם צוואה כתובה כשהם בטוחים שיש לפעול בדיוק על פיה. אלא שבדיני ירושה המציאות עשויה להיות מורכבת יותר, במיוחד בכל הנושא של דירות.

נתחיל בדוגמה אמיתית ועדכנית.
אישה שחיה בזוגיות בפרק ב' הורישה בצוואתה לבנה את הדירה שרכשה לפני שהכירה את בן זוגה, הידוע בציבור. למרות הוראות הצוואה, בן הזוג, שחי עימה יותר מ-20 שנה, טען כי הוא בעל מחצית מהזכויות בדירה. בית המשפט קיבל את התביעה, קבע כי לבן הזוג מגיע מחצית מהדירה, והבן חויב בהוצאות בסך 40 אלף שקל.

מדוע? בית המשפט קבע כי במהלך השנים לא רק שהפכו השניים לידועים בציבור, אלא האיש העביר במשך שנים סכומים משמעותיים לחשבון שממנו שולמו המשכנתא והוצאות הבית, וכי גם שיפוץ הדירה מומן בחלקו מכספים משותפים. על בסיס מכלול הראיות נקבע כי התקיימה כוונת שיתוף ספציפית בדירה(תמ"ש 5919-11-22).

במילים אחרות, הצוואה קוימה כדין, אבל היא יכלה לחול רק על הזכויות שהיו שייכות למנוחה. זאת, בהתאם לכלל שאין אדם יכול להוריש יותר ממה שיש לו.

על כן, אם הצוואה לא מספיקה, איך שומרים שהדירה שלכם תישאר במשפחה לאחר מותכם?

כל הפרטים במאמר החדש >> https://yancu-law.co.il/%d7%94%d7%a6%d7%95%d7%95%d7%90%d7%94-%d7%9c%d7%90-%d7%aa%d7%9e%d7%99%d7%93-%d7%a7%d7%95%d7%91%d7%a2%d7%aa-%d7%9c%d7%9e%d7%99-%d7%a9%d7%99%d7%99%d7%9b%d7%aa-%d7%94%d7%93%d7%99%d7%a8%d7%94/

26/07/2026

לפעמים הרוב לא קובע – בית המשפט עצר פרויקט תמ"א 38!
למרות תמיכה של כשלושה רבעים מבעלי הדירות בבניין, בית המשפט הותיר על כנה את החלטת המפקח על רישום המקרקעין שלא לאשר את הפרויקט, לאחר שקיבל את טענות המתנגדים בדבר ליקויים מהותיים. ליקויים אלו כללו, בין היתר, יזם ללא ניסיון, ערבות לא מספקת ואף סיכון הנדסי לדירות בבניין.

היכנסו לקריאת פרטי המקרה במאמר החדש >> https://yancu-law.co.il/%d7%91%d7%99%d7%aa-%d7%94%d7%9e%d7%a9%d7%a4%d7%98-%d7%a2%d7%a6%d7%a8-%d7%a4%d7%a8%d7%95%d7%99%d7%a7%d7%98-%d7%aa%d7%9e%d7%90-38/

19/07/2026

עו"ד און איל ינקו, מומחה לדיני מקרקעין, משיב בתוכנית "חשבון פשוט" בערוץ 14 (מגישה: ענבל פלאח יעקב) על שאלות צופים מכל רחבי הארץ.
בפרק זה ארבע שאלות מהצופים:

כיצד מסירים הערת אזהרה על צו הריסה שנרשמה על נכס עוד משנת 1993, ואיך עושים זאת במהירות?
רכישת דירה יחד עם 3 מחסנים מאותו מוכר, בעסקה אחת – האם הדבר עלול להיחשב כרכישת יותר מנכס אחד ולפגוע בזכאות למענק עבודה (מס הכנסה שלילי), וכיצד נמנעים מכך?
מיסוי מקרקעין: מי שקנה דירה נוספת והתחייב למכור את הדירה הקיימת בתוך 18 חודשים כדי לשלם מס רכישה כדירה יחידה – מדוע רשות המיסים לא מנפיקה אישור לרישום בטאבו בתקופה הזו, והאם זה תקין?
הגשת התנגדות לתכנית בנייה בוועדה המקומית לתכנון ובנייה – מה חשוב לדעת לפני שלב הערר, ומהם 60 הימים הקבועים בחוק להגשת ההתנגדות.

לשאלות נוספות בתחום המקרקעין ניתן לפנות בעמוד/באתר המשרד >> https://yancu-law.co.il/

#ערוץ14

16/07/2026

פטירתו של אדם מותירה פעמים רבות לא רק נכסים, אלא גם מציאות משפחתית מורכבת, כאשר אחד היורשים ממשיך להתגורר בדירה במשך שנים, בעוד יתר היורשים מגלים כי אינם יכולים להשכיר או למכור את הדירה.

לא פעם ההסכמה ניתנת בימים הראשונים שלאחר הפטירה.
אחד היורשים נמצא בהליך גירושים, מתקשה כלכלית או כבר התגורר עם ההורה, והמשפחה מאפשרת לו להישאר בדירה ללא תשלום עד שיסתדר.

אולם הזמן עובר, ומה שנועד להיות פתרון קצר מועד, הופך בהדרגה למציאות קבועה. בשלב זה מתחילות להתעורר שאלות מורכבות בדבר דמי שימוש, חלוקת ההוצאות ואפשרות מכירת הדירה ללא הסכמת היורש שמתגורר בה.

מה עושים כשאחד היורשים מסרב לפנות את דירת הירושה?
כל הפרטים במאמר החדש >>

פטירתו של אדם מותירה פעמים רבות לא רק נכסים, אלא גם מציאות משפחתית מורכבת, כאשר אחד היורשים ממשיך להתגורר בדירה במשך שנים, בעוד יתר היורשים מגלים כי אינם יכולים להשכי...

09/07/2026

רוכשים רבים מופתעים לגלות כי בין ההדמיה המפוארת שהוצגה להם במשרדי הקבלן לבין הדירה שקיבלו בפועל קיים פער לא קטן.
אלא שההפתעה האמיתית מגיעה כאשר מתברר להם כי מבחינה משפטית, מה שמופיע בהדמיה לא בהכרח מחייב את הקבלן.

קל מאוד להתאהב בהדמיה או בתוכנית להמחשה. הדירה מוארת, המרפסת רחבה, המטבח יוקרתי, והלובי מזכיר מלון בוטיק.
על כן, האכזבה גדולה במיוחד כאשר לאחר המסירה מתברר שהמטבח שבתמונה היה רק הצעה לשדרוג, המרפסת קטנה והלובי "המפואר" כולל רק שני עציצים מפלסטיק.

למרות האכזבה והתחושה הטבעית שהקבלן הוליך אתכם שולל, המציאות המשפטית מורכבת יותר.

קניתם דירה מקבלן? אל תתאהבו בהדמיה >> https://yancu-law.co.il/%d7%a7%d7%a0%d7%99%d7%aa%d7%9d-%d7%93%d7%99%d7%a8%d7%94-%d7%9e%d7%a7%d7%91%d7%9c%d7%9f-%d7%90%d7%9c-%d7%aa%d7%aa%d7%90%d7%94%d7%91%d7%95-%d7%91%d7%94%d7%93%d7%9e%d7%99%d7%94/

02/07/2026

האם ועד הבית רשאי להתערב בסכסוך בין יורשים?

בפסק דין שניתן לאחרונה, המפקח על המקרקעין דחה ניסיון של יורשים לערב את ועד הבית בסכסוך ירושה. נקבע כי תפקידה של נציגות הדיירים הוא לדאוג להחזקת הרכוש המשותף ולא לשמש כגורם חוקר במחלוקות בין יורשים.

במהלך השנים שבהן אני מלווה משפחות, נתקלתי לא מעט בסכסוכים בין יורשים. למרבה הצער, דווקא בשל הקרבה המשפחתית, פעמים רבות הסכסוך הופך למורכב, טעון וקשה לפתרון. מחלוקת שנראית בתחילתה כסכסוך כספי נקודתי, עשויה להפוך במהרה למאבק רחב שבמרכזו משקעים משפחתיים שהצטברו במשך שנים.

לקריאת המאמר החדש שכתבתי בנושא >> https://yancu-law.co.il/%d7%94%d7%90%d7%9d-%d7%95%d7%a2%d7%93-%d7%94%d7%91%d7%99%d7%aa-%d7%a8%d7%a9%d7%90%d7%99-%d7%9c%d7%94%d7%aa%d7%a2%d7%a8%d7%91-%d7%91%d7%a1%d7%9b%d7%a1%d7%95%d7%9a-%d7%91%d7%99%d7%9f-%d7%99%d7%95%d7%a8/

22/06/2026

למי שייך הרכוש המשותף בבניין - לדיירים או ליזם?
פסק דין שניתן לאחרונה מזכיר לרוכשי דירות, לוועדי בתים וליזמים כי רכוש משותף בבניין מגורים אינו "שטח עודף" שהיזם יכול לעשות בו כרצונו. אם יזם מבקש לגרוע חלק מהרכוש המשותף, עליו לעשות זאת בצורה מפורשת ומדויקת.

לקריאת המאמר המפורט בנושא >>

פסק דין שניתן לאחרונה מזכיר לרוכשי דירות, לוועדי בתים וליזמים כי רכוש משותף בבניין מגורים אינו "שטח עודף" שהיזם יכול לעשות בו כרצונו. אם יזם מבקש לגרוע חלק מהרכוש המש....

21/06/2026

בסרטון מתוך התוכנית "סודות הנדל"ן" בערוץ 12, מסביר עו"ד און ינקו באילו מקרים בעלי דירות בפרויקט פינוי־בינוי יכולים לשקול החלפת יזם, ומהם התנאים המשפטיים שיש לבחון לפני קבלת החלטה כה משמעותית.

הסרטון עוסק בזכויות בעלי הדירות, בחובות היזם, במשמעות של עיכובים בקידום הפרויקט, בהפרות הסכם אפשריות ובשיקולים שיש לקחת בחשבון כדי להימנע מפגיעה בפרויקט ובזכויות הדיירים.

אם אתם בעלי דירות בפרויקט התחדשות עירונית ומתלבטים האם ניתן או כדאי להחליף יזם, הסרטון יסייע לכם להבין את המסגרת המשפטית ואת הצעדים הנכונים שיש לנקוט.

#פינויבינוי #התחדשותעירונית #נדל״ן #עורךדיןנדל״ן #דיירים #יזם #תמא38 #סודותהנדלן #ערוץ12 #אוןינקו #מקרקעין #פינויבינויישראל