22/05/2025
אם יש בבעלותכם דירה והתלבטתם האם להוציא אותה לשכירות מסורתית ארוכת טווח - או להסב אותה לדירה לשכירות קצרת טווח, כדאי שתקראו טוב את הפוסט הבא, כי יש פה עניין מורכב יותר מהנראה לעין שחשוב לנו להזהיר מפניו.
השכרת דירה למגורים עבור טווח קצר (דרך אתר airbnb לדוגמא) עלולה להיות שימוש חורג בנכס, ובנוסף, עשוי לגרום לתקלה במיסוי ובארנונה. חשבו על זה - האם הדירה עדיין משמשת למגורים - או שמא הפכה לעסק מניב?
את המורכבות הזאת אנחנו לומדים מפסק הדין של המפקחת על רישום מקרקעין בתל אביב [מס׳ תיק: 5/993/2017 נציגות הבית המשותף מרח' חברון 12 נ' דריי].
המשפט של דריי מתאר מקרה של אדם מצרפת (לני דריי) שקנה דירה בישראל, נהג להתגורר בה מספר שבועות בשנה, ובשאר הזמן להשכיר אותה דרך אתר airbnb. דיירי הבניין התאגדו ודרשו להפסיק את ההסדר הזה, בטענה שהושקעו בבניין תשתיות ואביזרים והעובדה שכל פעם אנשים זרים נכנסים ומשתמשים במתקני הבניין פוגעת בהם ומסבה נזק.
בפסק הדין נכתב: "הואיל וייעוד המקרקעין הוא למגורים, יש להבטיח את הפסקת השימוש האסור והפסקת המשך הרווח הכלכלי מביצוע העבירה, ויש לדאוג לרווחת התושבים, הגרים בסמיכות והרשאים לצפות לאורח חיים שקט ושלו המאפיין דירות ובתי מגורים"
מעבר לרווחת הדיירים, כשקונים דירה או משכירים אחת כזו, צריך לקחת בחשבון שיקולים של מיסוי מקרקעין, כי קיימים הבדלים בין נכס המוגדר למגורים ונכס המוגדר לעסקים.
"יש להניח כי דירה קטנה הסמוכה לאוניברסיטה, המושכרת לסטודנט למשך סמסטר שלם, תיחשב כשימוש למגורים, אף אם מדובר בחוזה בן 4 חודשים בלבד.
יש להניח כי השכרת חדר לזוג אוהבים למשך מספר שעות, לא תחשב השכרה למגורים, אלא לשימוש עסקי אחר.
יחד עם זאת, אני מסכים לגמרי עם ב"כ המשיבה שלא נכון לקבוע כללים ברורים וחד משמעיים, ואף לא להרבות בדוגמאות תיאורטיות. יש להניח כי פסיקת בתי המשפט, מפעם לפעם וממקרה למקרה, תביא במשך הזמן להיווצרות תקדימים, בהם תובאנה אינדיקציות שימושיות להבחין בין שימוש למגורים לבין שימוש אחר, שניתן לקבוע כי הוא שימוש חורג".
על אף הפיתוי "להגמיש" את שימוש הדירה שבבעלותכם, הדבר עלול להסתבך מעבר לצפוי. בין אם מדובר בדיירים שיסבו נזק, או שכנים שיתלוננו על המצב ויעמידו אתכם במצב לא נוח ואף בבעייה משפטית.
