שריזלי ושות' - משרד עורכי-דין ונוטריון

27/03/2026

לצאת מהשוחות לתקוות המקלטים, ומשם לגאולת הממ"דים.

בזמנו לא היו מקלטים, אלא חפרו שוחות בחצרות עם מדרגות מסותתות בחול. מן הסתם לא היה חשמל, והאירו את הדרך לשוחות בעששיות נפט (לוקס).

חובת התקנת מקלטים בבתים משותפים ומבנים ציבוריים בישראל נקבעה רשמית עם חקיקת חוק ההתגוננות האזרחית, תשי"א-1951, משנת 1951. החוק קובע שבכל בניין חדש או בסמוך לו ייבנה מקלט, כאשר האחריות לביצוע חלה על הקבלן הבונה.
בשנות ה-90 (בעיקר לאחר מלחמת המפרץ), חובת המקלט הוחלפה ברוב הבנייה הרוויה בבניית ממ"ד בתוך כל דירה (או ממ"ק בבנייני משרדים).

מספר לקוחות, פנו לעירייה בנוגע לאי-תקינות מקלט מסוים ונענו כי אין זה בסמכות העירייה לאכוף את תקינות המקלט בבניינים שנבנו לפני 50 שנים גם אם נבנו שלא לפי התקן.
יש משהו בטענת העירייה שאין להם סמכות להורות על התאמת המקלט הקיים לתקנים הנוכחיים, שכן אחד העקרונות הבסיסיים ביותר במשפט המנהלי והתכנוני הוא עיקרון אי-הרטרואקטיביות.

בהתאם לעקרון זה, העירייה אינה יכולה לדרוש "עדכון" של מקלט בבניין קיים רק בגלל שהתקנים השתנו, זאת משום שאין רטרואקטיביות בתכנון ובנייה. הפועל היוצא הוא שאם מקלט בבניין הוקם כחוק, על פי היתר בנייה כדין ובהתאם לתקנים שהיו נהוגים לפני 40 שנה, הוא נחשב "חוקי". העובדה שהתקנים כיום דורשים, למשל, דלתות עמידות יותר, או בטון חזק, עבה יותר ומשופר, לא הופכת את המקלט בבניין הקיים לעבירת בנייה. לכן, לא ניתן להעמיד לדין או להוציא צו הריסה/תיקון על מבנה שנבנה כדין, רק בשל שינוי נורמטיבי מאוחר יותר.

יחד עם זאת, ישנם חריגים חשובים מאוד שבהם הכוח עובר לידי הרשות.

החריג המרכזי הוא הכרזת מבנה מסוכן. זהו נתיב העקיפה העיקרי של העירייה. לכל עירייה יש חוק עזר עירוני למבנים מסוכנים. בהתאם, אם מצבו הפיזי של המקלט בבניין (ללא קשר לתקן היבש) מהווה סכנה למחזיקים בו או לציבור, העירייה מוסמכת להוציא צו מבנה מסוכן.
בצו כזה, העירייה יכולה להורות על תיקונים שיעמדו בסטנדרטים בטיחותיים מודרניים כדי להסיר את הסכנה. כאן הדגש הוא לא על התאמה לתקן החדש לשם ההידור, אלא על מניעת קריסה או פגיעה בנפש.

חריג נוסף הוא כאשר הבעל הנכס מבקש שינוי או תוספת. ברגע שבעל הנכס מבקש לבצע בו שינוי, העירייה מקבלת סמכות לאכוף את התקנים החדשים על המבנה הישן.
כאשר בעל הנכס מגיש בקשה להיתר בנייה, הוועדה המקומית רשאית (ולעיתים חייבת) להתנות את מתן ההיתר בכך שהמבנה כולו, או חלקים ממנו, יותאמו לתקנים העדכניים (למשל: חיזוק מפני רעידות אדמה לפי תמ"א 38, או הוספת ממ"ד).
זה נכון גם לגבי שימוש חורג, כאשר מתבקש שינוי בייעוד הנכס (למשל מדירה לגן ילדים), הרשות תדרוש עמידה בתקנים המחמירים ביותר הקיימים היום.

חריג נוסף שמקנה כוח לרשות לאכוף ביצוע התאמות ותיקונים לתקנים העדכניים זה כאשר אותו חריג נקבע בחוק ספציפי (בדר"כ בענייני בטיחות ואש). קיימים נושאים בהם המחוקק קבע במפורש חובת התאמה רטרואקטיבית, בעיקר במבני ציבור או עסקים.
למשל, שירותי הכבאות מוסמכים לדרוש התקנת ספרינקלרים או מערכות גילוי אש בבניינים קיימים (בעיקר רבי-קומות או מבני תעשייה) אם נקבע שהמצב הקיים מסכן חיים, גם אם בעבר זה לא נדרש.

כמו כן, חוק שוויון זכויות לאנשים עם מוגבלות מחייב התאמות נגישות מסוימות גם במבנים קיימים (בעיקר מבני ציבור ועסקים שנותנים שירות לקהל), ללא קשר למועד בנייתם.

לכן, האם העירייה יכולה סתם כך לדפוק בדלת ולדרוש שיפוץ של המקלט בגלל תקן חדש? בדרך כלל לא.
מתי היא כן יכולה? אם המבנה/המקלט הוגדר כמסוכן מבחינה הנדסית.

⚖️ עו"ד ירון שריזלי
💼 מומחה במשפט אזרחי-מסחרי
📞 טל' 03-6126444
👍 קראתם, השכלתם, סייעתי - פרגנו בלייק
🌟 לכם זה לא עולה ולי זה מסייע להמשיך לתרום בקבוצה
🌐https://www.facebook.com/Cherizli.Law

09/03/2026

זה לא כל-כך נעים לראות מקלט תקול

החל משנת 1992 חוק ההתגוננות האזרחית מטיל חובה חוקית להקמת ממ"ד (מרחב מוגן דירתי) בכל בנייה חדשה ובתוספות בנייה משמעותיות. בבניינים ישנים יותר יש לרוב מקלט משותף שתחזוקתו חלה על נציגות הבית המשותף כקבוע בחוק המקרקעין.

בתקופת מלחמת עם כלביא, וגם בימים האחרונים במהלך מלחמת שאגת הארי פונים למשרדי לא אחת שוכרי דירות בשאלת האחריות לתקינות המקלט בבית המשותף. כפי שצוין קודם, מקלט הינו חלק מהרכוש המשותף, והאחריות לתקינותו ולתחזוקתו חלה על נציגות הבית המשותף ("וועד הבית").

סיטואציה שחוזרת על עצמה בקשר לקיומו של מקלט לא תקין (למשל חלון יציאת חירום חסר, או שלא נסגר הרמטית, דלת ברזל שהוחלפה בדלת פלדלת וכו'), מה האופציות העומדות בפני שוכר דירה במידה ונציגות הבית המשותף אינה פועלת בעניין, בדרך-כלל בשל היעדר שיתוף פעולה ומימון מצד בעלי הדירות.

אין ספק שמדובר במצב מתסכל ומלחיץ, במיוחד כשהתחושה היא שחוסכים עליכם בדבר הכי בסיסי - הביטחון שלכם. במקרה הספציפי, אציין כי החלפת דלת מקלט תקנית בדלת פלדלת רגילה היא לא רק תחזוקה לקויה, אלא עבירה על החוק ומהווה ליקוי בטיחותי חמור שהופך את המקלט ללא תקני, שכן דלת מקלט חייבת להיות עמידה בפני הדף ורסיסים ואטומה לגזים.

חשוב לדעת שלפי חוק המקרקעין, תיקון מקלט (החזרתו למצב תקין לפי הנחיות הג"א) נחשב "החזקה תקינה" של הרכוש המשותף והמשמעות היא שוועד הבית לא צריך הסכמה של 100% מהדיירים כדי לתקן דלת מקלט. זהו תיקון חובה, ובסמכות הוועד לגבות על כך כסף מכל בעלי הדירות גם אם הם מתנגדים.

אלא ששוכרי דירות, נופלים בין הכיסאות, מצד אחד הנציגות אינה עושה כלום בנדון מפאת חיסרון כיס, ובעלי הדירות אדישים ואינם מוכנים להשקיע כספים בתיקון הליקויים. לצערי, לשוכרי דירה אין יותר מידי מה לעשות בפן האופרטיבי-מיידי, אבל הנה כמה צעדים מעשיים ששוכרים יכולים לנקוט כדי להזיז עניינים:

פנייה לרשות המקומית (העירייה) - לכל עירייה יש מחלקת ביטחון או יחידת הג"א (הגנה אזרחית). חוק ההתגוננות האזרחית קובע שחובה על בעלי הנכס להחזיק את המקלט במצב המאפשר שימוש בו בכל עת.
בפועל הרשויות המקומיות לא אוהבות להתעסק בנושא, ומנסות לדחות את הפנייה בטענה של היעדר אחריות או "סכסוך שכנים בתוך קניין פרטי", אך כשעסקינן במקלט מדובר בטעות משפטית ומעשית. לכן, חשוב להתעקש עם הרשות ולהבהיר להם שתחזוקת מקלט היא חובה סטטוטורית (מכוח חוק), והעירייה היא גוף האכיפה המרכזי של פיקוד העורף ברמה המקומית. לכן, המלצה שלי, אין די בפנייה למוקד 106, אלא יש לבקש את התערבות "מחלקת הג"א/מקלטים" בעירייה. כמו כן, אין להסתפק בשיחת טלפון, אלא יש לשלוח דוא"ל למחלקת הביטחון או ליחידת המקלטים בעירייה.
לעירייה יש סמכות להורות לבעלי הדירות לתקן את המקלט (מבנה מסוכן); אם הוועד לא מתקן, העירייה רשאית לבצע את התיקון בעצמה ולחייב את בעלי הדירות בסכום כפול (קנס + עלות התיקון), דבר שלא קורה בפועל.

מעבר לרשות המקומית, הכתובת המרכזית היא פיקוד העורף. פיקוד העורף הוא הסמכות העליונה בנושא מקלטים. יש להם יחידה שנקראת "ענף מיגון". ניתן לפנות למוקד פיקוד העורף ולדווח על מקלט לא תקין בבניין מגורים. פיקוד העורף יכולים לשלוח מפקח לאתר. ברגע שיוצא דוח ליקויים רשמי מפיקוד העורף, לבעלי הדירות יהיה הרבה יותר קשה להתעלם, כי זה הופך לאחריות פלילית שלהם.

גוף נוסף שניתן לפנות אליו הוא "האגודה לתרבות הדיור". אם הבניין רשום באגודה לתרבות הדיור, הם מספקים ייעוץ משפטי ואפילו שירותי הנדסה. הם מכירים היטב את המצבים שבהם בעלי דירות מסרבים להוציא כסף על תשתיות בטיחותיות.

דרך נוספות, פחות מומלצת, היא להפעיל לחץ משפטי דרך בעלי הדירות שמשכירים לכם את הדירה. אני יוצא מתוך הנחה שבחוזה השכירות, יש סעיף שהמשכיר מתחייב לספק דירה ראויה למגורים עם תשתיות תקינות. בהתאם, ניתן לטעון בפניו שדירה ללא מיגון תקני בעת מלחמה עשויה להיחשב כ"דירה עם פגם יסודי". לפיכך, מניסיוני, כאשר שולחים לבעלי הדירות מכתב התראה, בו מציינים שמדובר המצב מסכן חיים ושבמידה וחלילה יקרה משהו, האחריות המשפטית והנזיקית תיפול עליהם, ואולי גם איום בביטול החוזה. פעמים רבות, כשהבעלים מבינים שהם חשופים לתביעה, הם פתאום מוצאים את התקציב ללחוץ על הוועד.

בשולי הדברים ולהשלמת התמונה אציין כי תיאורטית, ניתן לפנות בתביעה למפקח על הרישום במקרקעין. זהו הגוף השיפוטי שמכריע בסכסוכים בבתים משותפים. ככל שבעלי הדירות מסרבים לממן תיקון שנדרש על פי חוק (תקינות מקלט היא חובה, לא בחירה), ניתן להגיש תביעה נגד הוועד או נגד סרבני התשלום. המפקח יכול להוציא צו עשה לתיקון המקלט באופן מיידי. לא בכדי ציינתי תיאורטית, שכן מעמדו המשפטי של שוכר (זכות עמידה) היא בעייתית. המפקח מוסמך לדון בסכסוכים בין בעלי דירות בבית משותף בנוגע לזכויות וחובות לפי התקנון, ובכלל זה תחזוקת הרכוש המשותף. אלא שאמנם השוכר אינו בעל דירה, אבל גם שוכר יכול במקרים מסוימים להיכנס בנעלי המשכיר אם מדובר בנושאים של תחזוקה תקינה המפריעה לשימוש הסביר בדירה. עם זאת, הדרך המלך עבור שוכר היא לרוב לא לתבוע את הועד ישירות אצל המפקח, אלא לפעול באחד משני ערוצים אחרים שהם אפקטיביים בהרבה.

⚖️ עו"ד ירון שריזלי
💼 מומחה במשפט אזרחי-מסחרי
📞 טל' 03-6126444
🌐 www.facebook.com/Cherizli.Law

06/03/2026

05/08/2018

אפשר לעשות הכל בלי עו"ד.
אפשר גם לעקור שן בלי רופא שיניים.
אפשר גם לתקן את הרכב ללא מוסכניק.
ואפילו לפתוח סתימה בביוב ללא שרברב.
אבל יש סיבה שפונים לאנשי מקצוע - הם יודעים את העבודה, יודעים ממה להיזהר, ואיך להשיג את התוצאה המיטבית.