17/02/2026
גילוי נאות: הח"מ רועי עזרא מייצג במספר עררים מתוך 150 העררים שהוגשו בבתי המשפט ברחבי הארץ.
🔥 “פסק הדין שישפיע על כל ענף הנדל”ן – מי באמת חייב במס רכישה?” 🔥
רגע לפני שאתם מניחים שמכרז “מחיר למשתכן” זה עסקת מקרקעין רגילה – תקשיבו לזה.
בפסק הדין בעניין אשדר חברה לבניה בע”מ נ’ מנהל מיסוי מקרקעין חיפה, ועדת הערר לפי חוק מיסוי מקרקעין נדרשה לשאלה דרמטית:
האם יזם שזכה במכרז “מחיר למשתכן” באמת רכש “זכות במקרקעין” — או שבעצם רק ביצע פרויקט בנייה תחת מגבלות קפדניות של המדינה?
אשדר טענה: חתמנו על חוזה חכירה ל-98 שנים, אבל בפועל היינו חייבים למכור את כל הדירות לזכאים תוך שנים ספורות, במחיר שקבעה המדינה, לפי מפרט ולוחות זמנים שהמדינה הכתיבה. אז איפה פה הזכות הכלכלית האמיתית?
רשות המסים השיבה: חוזה חכירה ל-98 שנה הוא זכות במקרקעין. נקודה. גם אם יש מגבלות.
והפצצה? 💣
ההכרעה לא נגעה רק לאשדר – אלא חלה על מעל 150 עררים של יזמים ברחבי הארץ, לפי הסכמה דיונית בין הצדדים.
מדובר בפסק דין עם השלכות של מיליארדים — על מס רכישה, על מודל הרווח של יזמים, ועל איך המדינה מגדירה “בעלות” במכרזים מסובסדים.
כי לפעמים השאלה היא לא כמה שנים כתוב בחוזה — אלא מי באמת מחזיק בזכות.
רשות המיסים הודיעה כבר שבכוונתה לערער לבית המשפט העליון על פסק הדין.
עוד פורסם, כי בכוונת רשות המיסים לשלוח חיובים במס רכישה אל רוכשי הדירות של מחיר למשתכן במקביל אך לא ברור איך בכלל ניתן לעשות זאת כאשר אותם רוכשים כבר שילמו את מס הרכישה שלהם לפי מדרגות דירה יחידה. כמובן שפעולה כזו תביא להתנגדות גדולה ולתיק חדש מצידם של אותם רוכשי הדירות שצפויים לקבל חיובים כאלו.
בברכה,
רועי עזרא, עו"ד למיסוי מקרקעין
מיסוי מקרקעין, עו"ד רועי עזרא
עו"ד רועי עזרא
@עוקבים
