10/09/2022
רוכשים דירה ?
להלן מדריך קצר הכולל דברים שחובה להתעכב עליהם :
• זיהוי הנכס – איתור הנכס ע"י מספרי "גוש וחלקה" תאפשר לכם לברר מהם זכויותיו של המוכר בנכס (בעלות / חכירה / חכירה מהוונת), האם ישנם התחייבויות לגבי זכויותיו (שעבודים / משכונים / זכות צד ג' / צווים וכו'), אילו שטחים מוצמדים לדירה (מחסן / חניה) ומהם זכויות הבנייה החלות על הנכס, ככל וחלות.
• שמאות– מומלץ לבצע שמאות לנכס על מנת לבדוק האם הנכס אכן תואם את היתר הבנייה ולא קיימים בו חריגות בנייה. לנושא זה משמעות רבה מבחינת הרוכש, בין היתר, בקבלת משכנתא לרכישת הנכס. שימו לב כי רכישת נכס עם חריגות בנייה עלולה להעביר אליכם (הרוכשים) אחריות פלילית (חריגות בנייה הינן עבירות פליליות). והן קושי למימוש זכויות הבנייה העתידיות – נכס בעל חריגות בנייה לא יקבל בד"כ היתר למימוש פוטנציאל זכויות הבנייה שלו.
• אישור עקרוני למשכנתא – מומלץ לקבל אישור עקרוני למשכנתא טרם חתימת הסכם רכישה. שימו לב - אי קבלת משכנתא לאחר חתימה על הסכם מכר אינה מהווה עילה לביטול ההסכם.
• סימולציית מס רכישה – חשוב מאוד לבצע סימולציית מס רכישה טרם הרכישה. מס זה מחושב לפי שני פרמטריים עיקריים – שווי הנכס ומדרגות מס רכישה בהתאם למצבו האישי של הרוכש (ישנם מגוון הטבות / הקלות במס רכישה – בעלי דירה יחידה / עולים חדשים / נכים וכו').
• רישום הערת אזהרה – הערת אזהרה כשמה כן היא – מזהירה את המעוניינים בנכס כי כעת ישנה התחייבות חוזית של המוכר כלפי הרוכש ומונעת עסקאות נוגדות בשלב הביניים (החל מחתימת ההסכם ועד לרישום הזכויות ע"ש הרוכש). במועד חתימת ההסכם המוכר מקבל תשלום ראשון על התמורה, ויחד עם זאת נרשמת הערת אזהרה לטובת הרוכש על זכויותיו של המוכר, ובכך מבטיח הרוכש את זכויות בנכס.
• מס שבח והיטל השבחה – מיסים אלו חלים על המוכר, אך חשוב במיוחד לתת דגש עליהם וזאת בשל העובדה כי העברת הזכויות ע"ש הרוכש מחייבת המצאת אישורים על תשלומים אלו / פטור מהם. שימו לב – לא ניתן לרשום זכויות בנכס מבלי לקבל אישורים אלו אשר מעידים כי המוכר שילם את המיסים החלים עליו בעסקה.
• פריסת תשלומים – אחד מהנושאים המהותיים בעסקת מכר עליו יש לשים דגש (תנאי עסקי ולא משפטי) – בהינתן ויש למוכר משכנתא / שעבוד על הנכס, על הסכם המכר לחייבו לפדות את המשכנתא מתשלומי התמורה הראשוניים, וזאת על מנת למנוע מצב שבו המוכר עלול ל"בזבז" את הכסף טרם סילוק המשכנתא הרובצת על הנכס.
• מסירת חזקה – מזל טוב ! הגיע הרגע המיוחל...ברגע מסירת החזקה על הרוכש לוודא כי הנכס במועד המסירה תואם את מצבו המקורי (כפי שהיה ביום החתימה על ההסכם / ביום הביקור טרם החתימה). כמו כן, על הצדדים להודיע לרשויות השונות על החלפת מונים, קבלת אישורי וועד בית על העדר חובות ולוודא שהומצאו כל המסמכים הדרושים לרישום הזכויות ע"ש הרוכש.
רוכשים דירה ?
צרו קשר ונשמח לסייע... 073-3323043
www.nesel.co.il
