05/02/2024
בדיקות מקדימות בעסקת מקרקעין!
לקח זמן, אבל בסוף מצאתם את דירת החלומות שלכם? בין אם מדובר בדירה למגורים ובין אם להשקעה, אתם ככל הנראה הולכים לשלם על החלום הזה את כל ההון העצמי שצברתם. רובם המכריע של הרוכשים יטלו, בנוסף, גם סכום לא מבוטל של הלוואה מובטחת במשכנתא.
כך או כך, טרם חתימת החוזה חשוב לוודא ולבדוק, מראש, את מצבו המשפטי, הקנייני והתכנוני של הנכס הנרכש כמו גם את מצבו הפיסי על מנת להימנע מאי נעימויות שעלולות להתגלות לאחר חתימת החוזה או גרוע מכך לאחר מסירתו לידיכם.
לאחר מיצוי התנאים המסחריים של עסקה, חשוב לשכור את שירותיו של עורך הדין אשר עיסוקו המרכזי בתחום הנדל"ן!!! זה לא המקום לחסוך בכסף ולפנות לעורך דין שהוא חבר או בן משפחה אבל אינו עוסק בתחום, שכן היעדר ידע בביצוע הבדיקות הנכונות, מהווה כר פורה לטעויות שעלולות להתגלות בהמשך הדרך ולא תמיד ניתן יהיה לתקנן גם לא בכסף.
שלוש דוגמאות שכיחות לעסקאות שלא הבשילו לחתימת חוזה נוכח גילוי מוקדם של בעיה תכנונית או בעיה קניינית בדירה הנרכשת. בעסקה הראשונה נבדקה דירה בקומה שניה בבית משותף, רשומה כדת ודין בלשכת רישום המקרקעין ע"ש המוכר אולם במסגרת הבדיקה התכנונית, התגלה כי אין היתר בניה לדירה ולמעשה היא מהווה חלק מדירה גדולה יותר שפוצלה ללא היתר לשתי דירות נפרדות במעמד הרישום בטאבו. המקרה הזה ממחיש כי נסח טאבו אינו חזות הכל, יש לבדוק האם הדירה נבנתה בהיתר הבניה כיחידה נפרדת. מקרה כגון זה שכיח בעיקר בבניינים שנבנו בשנות השישים והשבעים שכן בשלב רישום הבית המשותף בטאבו לא היה נדרש אז (בניגוד להיום) לצרף אישור מהרשות המקומית לפיו תשריט הבית המשותף המוגש לרישום בטאבו משקף נאמנה את היתר הבניה.
הכלל הוא, שהיתר הבניה גובר על הרישום בטאבו בכל הקשור למהות הנכס הרכש. רבים המקרים בהם בנסח הרישום נרשם הנכס כ"דירה" אולם בהיתר הבניה אותה "דירה" היא למעשה חדר אשפה שהוסב לדירה ללא כדין במסגרת הרישום בטאבו.
בעסקה השניה, התגלה לאחר בדיקת תשריט הבית המשותף, (אותו תשריט שמתאר בפירוט את מספר הקומות בבנין, מספר הדירות החניות והמחסנים, ממנו ניתן ללמוד היכן ממוקמת הדירה מבחינת כיווני האוויר ואיזו חניה או מחסן צמודים אליה), כי מיקומה הפיסי של הדירה במציאות אינו תואם את מיקומה בתשריט הבית המשותף, קרי הקומה אותה קומה אבל כיווני הדירה שונים. (בפועל חזית הדירה פונה לצפון והחדרים למערב אך בתשריט חזית הדירה פונה לדרום והחדרים למזרח)
עו"ד מיומן, חייב לבדוק את תשריט הבית המשותף לפני חתימת החוזה ולוודא כי מיקום הדירה בפועל תואם למיקום הדירה בתשריט הבית המשותף. היעדר התאמה משמע תקלה קניינית שתגרום בהכרח לסיכול העסקה (ככל ואין אפשרות מעשית לתיקון) חמור מכך אם הקונה נוטל משכנתא למימון הרכישה, שכן גילוי התקלה ע"י שמאי הבנק לאחר החתימה על החוזה משמעה סיכול האפשרות לקבל את כספי המשכנתא מהבנק וגרירת הצדדים לביטול החוזה עם אפשרות סבירה לניהול הליכים משפטיים בשאלת הפרתו.
בעסקה השלישית, עמדה על הפרק רכישת דירה בקומה אחרונה בבית משותף אליה צמוד חלק מגג הבנין. עסקת מקרקעין שעניינה דירת גג, מחייבת בדיקה מקדימה של האפשרות לחבות בהיטל השבחה. היטל זה מושת ע"י הרשות המקומית (בניגוד למס שבח שנגבה ע"י רשות המיסים) על זכויות בניה מוקנות שטרם מומשו נכון למועד מכירת הדירה.
ובמילים אחרות, אם קיימות זכויות בניה לניצול על הגג הצמוד לדירה - מכוח תכנית שאושרה בין מועד רכישת הדירה לבין מועד מכירתה - על המוכר לשאת בתשלום היטל ההשבחה בעבור הזכויות שהתכנית הקנתה, והמועד הקובע להקמת החבות הוא מועד מכירת הזכויות בדירה. בדיקת החבות בהיטל השבחה טרם ביצוע העסקה תאפשר למוכר למקסם את המכירה ע"י גילום מלא או חלקי של ההיטל במחיר העסקה ולמנוע אי נעימויות בגילוי חובת התשלום לאחר החתימה על החוזה, תשלום שעשוי לנוע בין עשרות אלפי שקלים למאות אלפי שקלים.
שלוש הדוגמאות לעיל, מהוות רק חלק קטן מהמוקשים שעלולים להסתתר בעסקת מקרקעין תמימה ולכן אין להקל ראש בבדיקות המקדימות וביצוען על ידי עורך דין המומחה בתחום הנדל"ן.
עו"ד מיומן בתחום הנדל"ן ידע להימנע מהמוקשים הללו, שכן יש בידו את הידע והמומחיות לבדוק את הזכויות הנמכרות, היכן הן רשומות, הפרוצדורה הדרושה להשלמת העסקה עד הסופה ובעיקר להעניק ללקחותיו את הייעוץ הנכון האם העסקה ברת ביצוע אם לאו ואילו שלבים נדרשים לביצוע על מנת להוציאה אל הפועל.
שכר טרחת עו"ד בעסקת נדל"ן לא מתמצא בהכנת החוזה בלבד, אלא, בין היתר, בתיאום ציפיות מול הלקוח להשגת המטרה, האחריות הרובצת עליו עד להשלמת העסקה ובעיקר ביצוע כל הבדיקות הדרושות טרם ביצוע העסקה ולכן לא מומלץ להתפשר.
זכרו! טעמו המתוק של המחיר הזול נמוג הרבה לפני טעמה המר של איכות הייצוג הירודה.
תקלות שכיחות נוספות נובעות מהעדר ידע בתחום מיסוי נדל"ן (מס שבח ורכישה), תחום המהווה חלק אינטגרלי מכל עסקת נדל"ן, ועל כך ארחיב במאמר הבא.
*** האמור במאמר אינו מובא כתחליף לקבלת יעוץ משפטי של עורך דין והוא מהווה מידע כללי בלבד, אשר אינו מחייב ואין להסתמך עליו בכל צורה שהיא. כל פעולה שנעשית ע"פ המידע והפרטים האמורים במאמר זה הינה על אחריות הקורא בלבד
