ניר לביא, משרד עורכי דין

13/04/2022

בפינה השבועית: מהי השקעה חכמה בנדל"ן ו- 5 כללים בסיסיים ברכישת דירה ב- pre-sale (קניית דירה מקבלן בפרויקט שטרם קיבל היתר).

השקעה חכמה בנדל"ן היא למצוא את הנכס הנכון, שההפרש בין מחיר הקניה היום למחיר המכירה בעוד 3-5 שנים יהיה הגבוה ביותר.
הנה דוגמא לשני סוגי נכסים שכאלו:

סוג נכס אחד - דירה ישנה בבניין ישן שבעתיד יהיה מחויב לבצע שיפוץ/בנייה מחדש (תמ"א 38/פינוי בינוי), ואז אנחנו יכולים לומר שההפרש בין מחיר הקנייה למחיר המכירה יהיה עליית ערך השוק ובנוסף, עליית מחיר הדירה בשל הגדלת הדירה בחדר ו/או מרפסת ו/או חניה ו/או הוספת לובי ו/או רק בשל השיפוץ.
לאיתור הדירה המתאימה הייתי ממליץ להיעזר במתווכים שזהו עיסוקם. ישנו עקרון שמוכיח את עצמו כל פעם מחדש. עדיף לשלם מעט יותר בהתחלה... כדי להרוויח הרבה הרבה יותר בסוף.

סוג הנכס השני – הוא רכישת דירה על הנייר מקבלן/יזם, ב- pre-sale. כלומר, בשלב שעוד לא ניתנו כל ההיתרים ולא אושרו כל התוכניות, ואז מדובר במחיר שנמוך משמעותית משווי הדירה לאחר גמר ביצוע.
לכן במכירה הרווחנו גם את עליית שווי השוק וגם את המחיר המלא של הדירה.

בשני המקרים, הכלל המרכזי הוא לא להסתמך על עליית שווי השוק בלבד.

במקרה של רכישת דירה ב- pre sale יש רשימה ארוכה של תמרורי אזהרה ו"עשה ואל תעשה". הנה 5 כללים (מתוך רשימה ארוכה) שאני ממליץ לקחת אתכם לעסקה כזו:
הכלל הראשון - שיכרו את שירותיו של עו"ד מטעמכם. פרויקטים רבים מציעים הטבות שונות, כולל "שכר טרחת עו"ד במתנה", שהמשמעות של ההטבה הזו היא שמי שמייצג אתכם ברכישה הוא עורך הדין של המוכר. האינטרסים שלו ברורים. יש יותר מדי מרכיבים בהסכם שמצריכים שמירה על האינטרסים שלכם ואתם צריכים להיות בטוחים שעו"ד שמייצג אתכם, דואג לספק לכם את כל ההגנות שצריך.

הכלל השני - על מנת להימנע ממקרים כמו חפציבה ופרי נדל"ן, וודאו שלפרויקט יש בנק מלווה והתשלומים שתבצעו מועברים לחשבון הליווי באמצעות פנקס שוברים מתאים. המשמעות של בנק מלווה היא, שהבנק ביצע בעצמו את כל הבדיקות הנדרשות כדי לתת אור ירוק לפרויקט; שהבנק מבטיח את התשלומים שלכם בהתאם לחוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) באמצעות ערבות בנקאית (וביטוח) להבטחת החזרת כל הכספים ששילמתם במקרה שהפרויקט לא יושלם.

הכלל השלישי - חוק המכר קובע הגנות רבות לרוכש דירה מקבלן. בחלק מהמקרים (גם כאשר מדובר בחברות גדולות ומבטיחות ומסודרות) מנסים עורכי הדין של היזם/קבלן לנסח סעיפים שחורגים מהכללים שנקבעו בחוק המכר. על עורך הדין שלכם לוודא שזה לא קורה ולאתר את אותם המקרים.
דוגמא אחת היא סוגיית הפיצוי לרוכש כאשר מסירת הדירה מתעכבת: לפרויקטים מהסוג הזה יש נטייה להתארך מעבר למועד שנקבע בהסכם, מסיבות אובייקטיביות לחלוטין. חוק המכר קובע הוראות לגבי הפיצוי שישולם לרוכש בגין האיחור; כמה ישולם; ומתי ישולם (לאחר 60 ימי איחור, בגין שמונת חודשי האיחור הראשונים 150% משווי דמי שכירות של דירה דומה בגודלה באותו האזור; ומהחודש התשיעי ועד למסירה - 125% משווי דמי שכירות...)
עורכי הדין של היזם/קבלן מנסחים סעיפים שמגבילים את כמות תשלומי הפיצוי מצד אחד ומצד שני מקטינים את סכומי הפיצוי. נכון – לא ניתן להתנות על החוק ואם תיקחו עורך דין שייצג אתכם אל מול החברה במקרה של איחור, סביר להניח ששתקבלו מה שמגיע לכם. אבל מדובר בתשלום נוסף לעו"ד (וגם לשמאי מקרקעין) ולפעמים גם בניהול הליך משפטי.

הכלל הרביעי - ודאו שמחיר הרכישה כולל את כל המרכיבים הקשורים לפרויקט כמו למשל הוצאות פיתוח, כבישי גישה, חדרי כושר/בריכה, גינון וכדומה. שימו לב שהתמורה משולמת בחלקים והיא צמודה למדד תשומות הבנייה (הבינו את המשמעויות לכך).

הכלל החמישי - עמדו על כך שבמסירת הדירה תוכלו להצטייד במהנדס/מומחה מטעמכם שיבדוק את כל הפרטים הקטנים וכל הבעיות בדירה על מנת שהקבלן יתקן. זו אחריותו. אם לא רשמתם ולא דיווחתם במועד המסירה - הקבלן יכול להתכחש לאחריותו.

עד כאן להיום. חג שמח. להתראות לאחר החג.
עו"ד ונוטריון ניר לביא, מומחה בעסקאות מכר יד שנייה וקבלן; מוסמך על ידי משרד המשפטים בעריכת ייפוי כוח מתמשך, מסמך הבעת רצון, צוואות וירושות.
זמין לכל שאלה 052-8380631

06/04/2022

בפינה השבועית: חשיבותו של המתווך.

חלק מבעלי נכסים שמבקשים למכור את בתיהם/דירותיהם, רואים במתווך כגורם שניתן להסתדר בלעדיו. ישנם גם כאלה שרואים במתווך כמי שרוצה להתעשר על גבם. מדובר בטעות. *המתווך הוא הגורם המשמעותי ביותר מבחינת המוכרים*.

להיות מתווך זו מומחיות הדורשת ידע, מקצועיות, יסודיות וניסיון. מתווך מצוין גם לומד את הסביבה של הנכס - גם מבחינת אופי האוכלוסייה וגם מבחינת שווי השוק.
המתווך המקצועי יודע לבחון ולאמוד את השווי האמיתי והריאלי של הנכס, והוא גם יודע לאתר את הקונה התאים לנכס, במחיר המקסימלי.
מי הוא הקונה המתאים? מי שינהל משא ומתן ביעילות ובמהירות; שיש לו את היכולת להשלים את העסקה בתנאים שהמוכר צריך - לרבות בהתייחס למועד מסירת החזקה בנכס.

כיום הביקוש לרכישת דירה עולה באופן משמעותי על היצע הדירות הקיים, קל וחומר כאשר אנחנו מדברים על צמודי קרקע (בתים פרטיים). הפערים הגדולים הללו יצרו את "המתווך החדש": מתווך שמצד אחד מחזיק מאגר של רוכשים המחפשים דירה/בית, ומצד שני מציע את שירותיו *למוכרים, ללא דמי תיווך*.
למה ללא דמי תיווך? כי מצד אחד הקונה כבר "חונה" אצלו, ומצד שני יש תחרות גדולה בין המתווכים על ההיצע, ומבחינת אותו מתווך חדש, לכאורה, עדיפה ציפור אחת ביד מאשר שתיים על העץ.

מה שהמוכר צריך לבחון היטב הוא: מה האינטרס של המתווך. אם למתווך יש בלעדיות למכירת הבית, כולל תשלום דמי תיווך, האינטרס שלו יהיה למקסם את המחיר של הבית.
מכיוון שהביקוש גדול, אז היכולת למקסם את המחיר - עולה.
מצד שני, אם המתווך מוותר על דמי התיווך מהמוכר, אז האינטרס שלו כעת, ככל הנראה, להשלים את העסקה במהירות המירבית ולעבור לעסקה הבאה. זוכרים שיש למתווך החדש קונים שמחכים בתור?

מתווכים מיומנים גם יוצרים לעצמם קבוצות עבודה: עורכי דין, יועצי משכנתאות; שמאים. האינטרס של כל אלו, לעשות את העבודה המקצועית ביותר ולספק ללקוח את המוצר הטוב ביותר. המתווכים, עורכי הדין, השמאים, יועצי המשכנתאות - כולם ניזונים *מלקוחות חוזרים*, *מהפניות של לקוחות ושל מעגלי עבודה דומים*. בסוף בסוף בסוף, האינטרס הוא למקסם את העסקה ללקוח.

שתי דוגמאות מהחודש האחרון. שתי עסקאות שונות. אחת בקדימה-צורן. השנייה בקריית השרון. בשני המקרים *המוכרים* העדיפו לבחור ב"מתווך החדש". בלי עמלת דמי תיווך. בשני המקרים העסקה הושלמה במהירות. בעסקת קדימה-צורן המחיר היה נמוך ב- 5% מהשווי האמיתי הריאלי של הנכס, ובעסקה בקריית השרון, המחיר היה נמוך ב- 7% מהשווי שמתווך היה יכול להשיג.
נזכור שדמי התיווך הם לרוב 2% משווי העסקה...

ובזווית המשפטית - ישנם רוכשים שמעדיפים לעקוף את המתווך ולפנות ישירות למוכר. בכך הם חושבים שיוכלו להוזיל את העסקה על חשבון תשלום דמי התיווך (הן של הרוכשים והן של המוכרים). זהו תמרור אזהרה אדום! אם חתמתם על בלעדיות עם המתווך, אתם מחוייבים לו, גם אם לכאורה, מצאתם רוכש בעצמכם. בתי המשפט לא סלחניים במקרים מסוג זה ומחייבים בתשלום דמי התיווך במלואו.

זמין לכל שאלה.

עו"ד ונוטריון ניר לביא, מומחה בעסקאות מכר יד שנייה וקבלן; מוסמך על ידי משרד המשפטים בעריכת ייפוי כוח מתמשך, מסמך הבעת רצון, צוואות וירושות.
זמין לכל שאלה 052-8380631

29/03/2022

בפינה השבועית: ייפוי כוח מתמשך. מה זה אומר, מה זה כולל ולמה זה טוב.

מה זה ייפוי כוח מתמשך:
בעבר - כאשר אדם איבד את היכולת לקבל החלטות או להביע את רצונו, על בני משפחתו או מי שדואג לענייניו היה לפנות אל בית המשפט ולבקש להתמנות כאפוטרופוס לענייניו, ובנוסף, לקבל אישור מבית המשפט לביצוע פעולות רבות הנוגעות לענייניו האישיים, הכספיים והרפואיים של אותו אדם (בבקשות ספציפיות נפרדות ומכבידות). זו היתה ברירת המחדל.

ב- 2017 הוכנס בהדרגה כלי משפטי נוסף, ייפוי כוח מתמשך, והוא מאפשר לאדם עצמו לקבוע מבעוד מועד, כשהוא צלול, מי יטפל בענייניו (כדוגמת האפוטרופוס הממונה על ידי בית המשפט); איך יטפל בענייניו; ומתי יטפל בענייניו, וכל זאת כמעט ללא התערבות בית המשפט ומבלי שיש בכלל צורך לפנות לבית המשפט (למעט במקרים מסוימים נקודתיים ומוגדרים מראש).

ייפוי הכוח המתמשך מאפשר היום לתכנן ולקבוע את העתיד, כשאנחנו יודעים מה אנחנו רוצים, ואנחנו יכולים לעשות זאת בשיתוף פעולה עם בני המשפחה, חברים, אנשי מקצוע או כל מי שנבחר בו להיות מיופה הכוח מטעמנו - "הממונה" (האפוטרופוס).

מה הוא כולל:
במסגרת העניינים האישיים בייפוי הכוח המתמשך, הדבר הראשון שאנחנו קובעים הוא, מי אני רוצה שיהיה הממונה על העניינים שלי כשלא אוכל לקבל החלטות (להבדיל מהליך של אפוטרופסות, אז אני כבר לא אוכל להשפיע) ומהו המועד שבו ייקבע שאני לא יכול לקבל עוד החלטות בעצמי.
הדבר השני הוא בעצם איך אנחנו רוצים שיטפלו בנו, ברמה היומיומית: החל מהיכן ארצה להתגורר (בית/מוסד/דיור מוגן) ומי אני רוצה שיטפל בי (האם גבר או אשה; ומהו מדינת המקור שלו/ה).
לאחר מכן, ניתן לקבוע הנחיות פרטניות יותר: למשל, סוג הארוחות (כשרות או צמחוניות או אוכל טבעוני); למשל, כמות הטיולים בשכונה ומשך הטיול או ישיבה במרפסת הבית.

נניח שלא ערכתי ייפוי כוח מתמשך והגעתי למצב, חס וחלילה, של היעדר כשירות ואחד מבני משפחתי מונה כאפוטרופוס לענייניי. כיצד הוא יידע האם יש לי העדפה למטפל או מטפלת? כיצד הוא יידע האם אני רוצה להמשיך להתגורר בביתי או בבית דיור מוגן או מוסד אחר? כיצד יידע אם אני מעוניין לאכול רק כשר?...
במסגרת העניינים האישיים בייפוי הכוח המתמשך ניתן לפרט בנושאים נוספים: למשל, סייעתי ללקוח לקבוע בהנחיות המקדימות שפעמיים בשבוע הוא יבקר במועדון השכונתי (פעילויות לגיל השלישי). הוא ביקש לתת מענה למצב שבו חס וחלילה הוא לא יוכל להביע את רצונותיו אבל הוא כן יהיה "נוכח" (יבין מה שקורה סביבו), אז הוא מעוניין שהוא יוכל ליהנות מהחברה שהוא רגיל אליה.

למשל, סייעתי ללקוח שביקש לקבוע שבימי שבת ובמועדי חג יקפידו על כך שהוא יבקר בבית כנסת מסוים. מכיוון שמדובר בדרישה שמקימה חובה לא פשוטה ל"ממונה", וידאנו קודם עם הממונה שהוא יוכל לקיים את הדרישה הזו.

ייפוי הכוח המתמשך עוסק גם בעניינים כספיים ורכושיים. למשל, מי יטפל בחשבונות הבנק; בתשלומים (מועצה, יישוב, חשמל וכיוצ"ב); למשל, ברכישת בגדים חדשים או ציוד מטבח חדש; למשל, אם אני מעוניין להמשיך ולתרום לגופים שונים; למשל, אם החלטתי שארצה להתגורר בבית מוגן, אז צריך להסדיר את התשלום מצד אחד ומצד שני לנהל את נושא השכירות של הבית שלי).

ייפוי הכוח המתמשך עוסק גם בעניינים רפואיים, לרבות בעניינים של הארכת חיים, שימוש בתרופות מאריכות חיים או אי הארכת חיים (יש לצרף בקשה לייפוי כוח למתן הנחיות רפואיות), והוא גם נותן מענה לכל מקרה שאנו נדרש להתערבות רופא או גורם רפואי.
חשוב לדעת שניתן לקבוע מיופיי כוח שונים בין עניינים אישיים, עניינים רכושיים ועניינים רפואיים.

למה זה טוב
אין אדם יודע מה ילד יום (בדומה לנאמר "אל-תתהלל ביום מחר; כי לא-תדע מה-ילד יום"). החיים מזמנים לנו הפתעות ברגעים שאנחנו הכי פחות מצפים להם. מעטים האנשים שלא פגשו או ראו או שמעו על מקרים בהם אנשים, מבוגרים יותר או מבוגרים פחות, איבדו את יכולת קבלת ההחלטות, את הצלילות שלהם. זה יכול להיות כתוצאה ממחלה ממושכת (דמנציה למשל) וזה יכול לקרות גם כתוצאה מאירוע מפתיע (שבץ; חיידק טורף; תאונה). למרבה הצער ראינו הרבה מקרים מצערים בתקופת הקורונה של אנשים צעירים שאיבדו יכולת לנהל את ענייניהם.

לכן, בהיערכות מוקדמת, בהכנת ייפוי כוח מתמשך, אנו יכולים לקבוע מבעוד מועד מי יטפל בנו או ביקירנו, לפי רצוננו.

רק לאחרונה סייעתי לאם יחידנית, שדאגה לשני ילדיה, וערכה ייפוי כוח מתמשך ומסמך הבעת רצון (מסמך בו הורה מביע את רצונו בקשר למי יהיה האפוטרופוס שיחליף אותו אם וכאשר הוא לא יהיה כשיר לטפל בילדיו) על מנת שייקבע כבר עכשיו, מי יטפל בהם כאשר היא כבר לא תהיה כשירה (הוריה מבוגרים ואין באפשרותם לסייע).
במקרה אחר הגיעה אליי אישה, שמונתה כאפוטרופוסית לבעלה. היא ביקשה לערוך ייפוי כוח מתמשך שיגדיר מי יטפל בבעלה כאשר היא כבר לא תוכל, ומי יטפל בה עצמה (שני אנשים שונים), וזאת בין היתר כדי למנוע מבני משפחתה לצעוד במסלול דומה של מינוי אפוטרופוס בבית משפט (על כל המשמעויות הכרוכות בכך).

בסופו של דבר, ייפוי כוח מתמשך הוא כלי נהדר שנותן לנו מרחב פעולה ניכר, ובעיקר, חוסך מבני משפחתנו את "העונג" לרוץ לבית המשפט למנות אפוטרופוס ולהתחיל לנחש מה היינו רוצים ומה אנחנו מעדיפים.

עצה אחת לסיום: ייפוי כוח מתמשך יכול לערוך רק עו"ד המוסמך על ידי משרד המשפטים, והוא דורש יסודיות, ידע וניסיון.
מציע בעניין הזה ללכת על פי האיכות (הניסיון) ולא הכמות (המחיר). במקום הזה אתם רוצים תשומת לב, יחס אישי, רגישות, סבלנות והבנה של הצרכים שלכם. אי אפשר לעשות זאת על רגל אחת.

שמרו על עצמכם ואל תהססו ליצור קשר, לשאול ולהתעניין.

22/03/2022

בפינה השבועית: זיכרון דברים - שתי עצות מועילות וחמישה תמרורי אזהרה.

במציאות של היום, אם כבר מצאתם בית או דירה שהם מציאה, במחיר אטרקטיבי או עם צפי להשבחה, אתם תרצו לרוץ ולחתום על זיכרון דברים כדי לא "לאבד" את העסקה. זו השגיאה הנפוצה ביותר. השגיאה השנייה הנפוצה ביותר היא המחשבה שחתימה על זיכרון דברים מהווה בעצם רק "הצהרת כוונות" או הליך מקדים לקראת עריכת משא ומתן לחוזה מכר.
לכן, כשתרצו לחתום על זיכרון דברים (או כשתתבקשו לחתום), זכרו טוב את שתי העצות הבאות:

עצה ראשונה: אל תחתמו על זיכרון דברים. לא אם אתם רוכשים ולא אם אתם מוכרים. לרוכש הוא רע. למוכר הוא גרוע.
עצה שנייה: אם בכל זאת בכוונתכם לחתום על זיכרון דברים, תוודאו שהוא כולל תנאי שאם חוזה המכר לא ייחתם בתוך X ימים, הסכם זיכרון הדברים יפקע מבלי שמי מהצדדים יידרש לפצות את האחר. אם אתה המוכר - וודא שזיכרון הדברים קובע במפורש שאין בכוחו לאפשר רישום הערת אזהרה על שם הקונה אלא רק לאחר ביצוע התשלום הראשון, שייקבע במסגרת חוזה המכר עצמו.

הוספת התנאים שפירטתי בעצה השנייה אינה מהווה פתרון מלא לזיכרון דברים ואינה יכולה למנוע הליך משפטי אם התגלעו מחלוקות בין הצדדים. לכן אני ממליץ לכם לפעול על פי עצתי הראשונה ולא לחתום על זיכרון דברים. הסיבה לכך נעוצה בעיקר בחמישה תמרורי אזהרה:

תמרור אזהרה ראשון: זיכרון דברים הוא הסכם משפטי מחייב לכל דבר ועניין! על כל המשמעויות הכרוכות בכך, לרבות מבחינת רישום, דיווח ותשלום לרשויות המס, לרבות מבחינת תוקף משפטי, ולרבות מבחינת רצון לעשות שינויים במתווה העסקה.
המשמעות: אם אתם הרוכשים, במקרה שחתמתם על זיכרון דברים, אבל במסגרת החלפת הטיוטות של חוזה המכר התברר שאתם לא יכולים או לא רוצים להשלים את העסקה, אתם בפועל מפרים הסכם ועכשיו אתם חשופים לתביעה בסכום הפיצוי המוסכם שייקבע (בד"כ בטיוטה הראשונה של חוזה המכר), ולתביעה בגין נזקים נוספים מכוח דיני הנזיקין (הפסדים בגין ירידת ערך/הפסד מכירה/עיכוב במכירה/ועוד) ודיני החוזים (ניהול משא ומתן בחוסר תום לב למשל).
אם אתם מוכרים - זה כבר ממש סרט רע. עצם החתימה על זיכרון דברים מאפשר לקונים לרשום לטובתם הערת אזהרה בטאבו על הזכויות שלכם בנכס גם אם לא העבירו אפילו שקל אחד (או מקדמה נמוכה של כמה אלפי שקלים כנגד החתימה על זיכרון הדברים); הם יכולים לרשום את הערת האזהרה גם אם עוד לא חתמתם על חוזה המכר. גם אם עדיין לא הסכמתם על טיוטה סופית ואחרונה.

תמרור אזהרה שני: אם נרשמה הערת אזהרה על בסיס זיכרון דברים, לא תוכלו למכור את הנכס לרוכש אחר לפני מחיקת ההערה, ומחיקת הערת האזהרה יכולה להתבצע רק באמצעות ייפוי כוח בלתי חוזר (של הרוכש שחזר בו), או באמצעות צו של בית משפט (הליך משפטי שיכול להימשך פרק זמן מסוים). המצב גרוע הרבה יותר אם כבר רכשתם נכס אחר ואתם חייבים למכור את הנכס הזה כדי ליהנות מפטור והקלות במס רכישה/שבח.

תמרור אזהרה שלישי: דיווח ומיסוי מקרקעין. ראשית, מבחינת ספירת הימים לצורך הדיווח ותשלום המס, הספירה מתחילה ממועד החתימה על זיכרון הדברים ולא ממועד החתימה על חוזה המכר. שנית, חובת תשלום המס עומדת בעינה גם אם בסוף לא נחתם הסכם מכר, ואז, כדי להימנע מתשלום המס יש צורך להגיש הודעה משותפת לרשות המיסים על ביטול העסקה (הוצאות משפטיות נוספות).

תמרור אזהרה רביעי: לא ניתן, במסגרת עריכת חוזה המכר, לחזור מהסכמות שנקבעו בזיכרון דברים. למשל, אם בזיכרון הדברים קבענו שהמחיר הוא 3,000,000 ₪, לא נוכל לדרוש מאוחר יותר תשלום גבוה יותר (כי קיבלנו הצעות טובות יותר). למשל, אם ביקשנו לשלם את התמורה ב- 3 תשלומים, לא נוכל (אלא בהסכמה) לשלם את התמורה ב- 4 תשלומים (אם אין הסכמה והעסקה תתפוצץ, הרוכשים יהיו בהפרה).

תמרור אזהרה חמישי: זיכרון הדברים ייחתם, לרוב, לפני שביצעתם את כל הבדיקות המקדימות הנדרשות הנוגעות לנכס (מצב משפטי/תכנוני/הנדסי/וכיוצ"ב). אם גיליתם לאחר החתימה על זיכרון הדברים שהמצב המשפטי של הנכס בעייתי (חריגות בנייה/בנייה ללא היתר; שעבודים שונים; צווים שונים; הסכם שכירות מגביל) - אתם כבר לא יכולים לחזור בכם מהעסקה ואתם במסלול המהיר לניהול הליך משפטי יקר וארוך.

כמובן שישנם מקרים רבים מאוד שזיכרון הדברים הסתיים בהסכם מכר וכולם יצאו מרוצים...
(אל בתי המשפט מגיעים המקרים האחרים....)

15/03/2022

בפינה השבועית - Show Me The Money : שבעת העקרונות המנחים בביצוע התשלומים בגין הרכישה/מכירה.

1. העקרון הראשון והחשוב ביותר בעסקת מכר מקרקעין הוא:
לא לקבל תשלום במזומן! ולא להעביר כספים "מתחת לשולחן" או בדלת אחורית!
לאחרונה חוקק החוק לצמצום השימוש במזומן, והוא קובע שבעסקאות מעל 50,000 ש"ח, הנערכות בין אנשים פרטיים, ניתן לשלם במזומן עד 10% ממחיר העסקה או 50,000 ש"ח ( הנמוך מביניהם ). החוק קובע סנקציות (קנסות גבוהים) ואפילו עונשי מאסר על מי שמפר את הוראות החוק הזה. בכל מקרה, יש לדווח לרשויות המס גם תשלום במזומן המבוצע במסגרת העסקה.
בנוסף, ישנם חכמים שחושבים שידווחו על עסקה בשווי נמוך יותר מהמכירה בפועל, ויקבלו חלק מהתמורה במזומן (לא מדווח) או בשווה כסף (שעון/תכשיטים/מכונית) או בכל דרך אחרת עוקפת מיסים.
שימו לב! - רשות המסים בודקת עסקאות ואת השווי המדווח שלהן, והיא מאתרת עסקאות המדווחות במחירים נמוכים מהשווי הריאלי והיא חוקרת. וכשרשות המסים חוקרת - היא מוצאת. עדיף לשלם מעט יותר מס רכישה או מס שבח מאשר להידרש לחקירה של רשויות המס. פה מדובר כבר בעבירה פלילית.
אם כבר מדברים על החוק לצמצום השימוש במזומן - אז באופן כללי שימו לב שחל איסור על תשלום בהמחאה פתוחה למעט בעסקה בין אנשים פרטיים ועד 5,000 ש"ח. למותר לציין שבעסקת מכר מקרקעין אל תעזו לתת או לקבל המחאה פתוחה.

2. העקרון השני:
התשלום הראשון ישולם במעמד חתימת החוזה. הוא צריך להיות בגובה של 10%-15% (לא יותר) משווי העסקה, מאחר שהוא צריך להסתנכרן עם גובה הפיצוי המוסכם הקבוע בהסכם (בד"כ 10%-15%). כך שאם חלילה הקונים מחליטים שהם חוזרים בהם מהעסקה לאחר החתימה, המוכרים יכולים "לחלט" את הפיצוי המוסכם (כי הוא כבר נמצא אצלהם) והם לא צריכים לרדוף עכשיו אחרי הכסף.
בתמונת ראי - אם אתם רוכשים ותשלמו בתשלום הראשון סכום גובה יותר מהפיצוי המוסכם, אז אם חלילה תחליטו לצאת מהעסקה, תצטרכו לרדוף אחרי הכסף שמעל גובה הפיצוי המוסכם.

3. העקרון השלישי:
חייבים לוודא שהתשלום הראשון ייעשה באמצעות שיק בנקאי או העברת זה"ב בלבד. חס וחלילה לא לאפשר לבצע את התשלום באמצעות שיק רגיל. שיק רגיל טומן בחובו "מלכודות" רבות שיכולות לפסול את השיק והדבר האחרון שאתם רוצים לאחר החתימה על הסכם המכר, הוא להתרוצץ בין הבנק לרוכש וחוזר חלילה (דוגמאות ל"מלכודות": שגיאה בתאריך; טעות בשם המותב; כתב לא ברור; פגם חיצוני בשיק; ועוד)

4. העקרון הרביעי:
חייבים לוודא שהתשלום הראשון יימסר בנאמנות לידי ב"כ המוכר/רוכש, וזאת עד לרישום הערת אזהרה בטאבו או במרשם זכויות אחר (חשוב להגדיר בהסכם שיש לבצע זאת בתוך 2-3 ימי עסקים (עם סייגים של אי קבלת קהל; שביתות; עיצומים; וכיוצ"ב). יש להקפיד להבהיר בהסכם המכר שהתשלום יועבר לרוכש רק לאחר, וכתנאי, לרישום הערת אזהרה.

5. העקרון החמישי:
אם אתם מוכרים ואתם צריכים לסלק משכנתא ו/או הלוואות נוספות/אחרות, עליכם לוודא שגובה התשלום השני יהיה לכל הפחות בגובה סילוק המשכנתא וההלוואות על הבית (המטרה - סילוק כל השיעבודים על הנכס).
אם אתם הרוכשים - תוודאו שהתשלום השני שאתם מבצעים יהיה באמצעות המשכנתא שאתם נוטלים (ככל שאתם נוטלים הלוואת משכנתא) ולסילוק המשכנתא/הלוואות/שעבודים של המוכרים על הנכס.
לרוב, תשלום המשכנתא "סוגר" את התמורה בגין הנכס, ולכן יש לוודא שהתשלום יבוצע ישירות לבנק הממשכן, על מנת שנוכל להבטיח את הסרת השעבודים על הנכס.

6. העקרון השישי:
התשלום האחרון יבוצע כנגד מסירת החזקה בנכס. מבחינת המוכרים – לא מוסרים חזקה לפני שמקבלים את התשלום האחרון. מבחינת הרוכשים – לא משלמים את התשלום האחרון בלי קבלת החזקה בנכס.

7. העקרון השביעי והאחרון:
מבחינת הרוכשים יש לשים לב – "קבלת החזקה" הוא מונח רחב והוא כולל קצת יותר מקבלת המפתח. קבלת החזקה כוללת גם קבלת רשימה של מסמכים שהם קריטיים לצורך העברת הבעלות בנכס (למשל, אישור עירייה, אישור תשלום/פטור מס שבח; אישור היעדר חובות; אישור הועדה לתכנון ובניה; ייפויי כוח בלתי חוזרים; שטרי מכר; בקשות לטאבו; ועוד).
לכן, יש לקבוע בהסכם כי אם כל המסמכים הנדרשים לא מצויים ולא מועברים לרוכש במועד ביצוע התשלום האחרון, אזי שהתשלום האחרון (או חלקו) יופקד בנאמנות אצל ב"כ המוכר והוא ישוחרר לידי המוכר רק לאחר המצאת האישורים/מסמכים נדרשים (וכמובן יש להגביל בזמן).

עד כאן. פורים שמח. להתראות בשלישי הבא.
שתהיה לכם רכישה/מכירה מוצלחת.

08/03/2022

מכיוון שעל יום שלישי נכתב פעמיים כי טוב, אפרסם היום פוסט נוסף, הפעם על עלויות נלוות ברכישת דירה ותום לב במשא ומתן.

שבוע שעבר הגיע אליי זוג שביקש לרכוש בית צמוד קרקע. לפי החישובים שלהם, ההון העצמי בצירוף הלוואת משכנתא של 75% משווי הנכס ( כפי שפורסם במודעה ), יאפשר להם לרכוש את הבית. אבל, הזוג העלה חשש שאם שמאות הבנק תקבע מחיר נמוך יותר משמעותית מהמחיר שפורסם, הם לא יוכלו לממש את החלום.

קראתי להם למשרדי והסברתי להם, שמחיר הבית הוא רק רכיב אחד מתוך כלל העלויות הכרוכות בעסקת מכר, ורכישת בית, כמו כל פרויקט משמעותי אחר בחיים, צריך להיות אחרי תכנון מוקדם וירידה לפרטים. כל הפרטים.
אז גם הצגתי להם רשימה של עלויות נלוות לעסקת מכר (זו לא רשימה סגורה):

+ מס רכישה: בכל עסקה נדרשים לשלם מס רכישה, גם אם מדובר בדירה יחידה.
החוק קובע מדרגות מס. כאשר מדובר ברכישת בית שהוא הבית היחיד שלנו (ואין נכס אחר או חלק מנכס אחר על שמנו) אז מדרגות המס הן:
עד 1,805,545 ש"ח, לא משלמים מס.
בין 1,805,545 ל- 2,141,605 ש"ח משלמים 3.5%
בין 2,141,605 ל- 5,525,070 משלמים 5%
בין 5,525,070 ל- 18,416,900 משלמים 8%
ומעל 18,416,900 משלמים 10%.
אם מדובר בדירה נוספת (לא יחידה), מס הרכישה יעמוד על 8% עד 5,525,070 ו- 10% מעל לסכום זה.
לכן, אם מדובר בבית ששוויו 4,000,000 ש"ח, ומדובר בדירה יחידה, מס הרכישה יעמוד על סך של 104,681 ש"ח.

+ יועץ משכנתאות יש נטייה להקל ראש בצורך בהתייעצות עם יועץ משכנתאות מקצועי. יועץ משכנתאות יכול להפחית מאות אלפי ש"ח מתשלום המשכנתא. יועץ משכנתאות מקצועי גם בודק אתכם את היכולות של ההחזר החודשי.
שכ"ט של יועץ משכנתאות נע סביב 10,000 ש"ח בצירוף מע"מ.

+ שכר טרחת עו"ד - ממוצע שכר הטרחה נע בין 0.35%-0.50% משווי העסקה. אם עו"ד הציע פחות, אני ממליץ לכם לבדוק מה הוא מספק במסגרת שירותיו ובעיקר מה הוא לא מספק.... (בסימולציה לפי שווי עסקה של 4 מיליון ש"ח, מדובר בשכ"ט של כ- 15,000 ש"ח בצירוף מע"מ).

+ שמאי מקרקעין - גם במקרה זה, יש נטייה להקל ראש בצורך בשמאי מקרקעין שיבדוק את תיק הבניין ברשות המקומית אל מול הבית עצמו (לראות האם יש חריגה מהתוכנית; האם בוצעה בנייה ללא היתר - שיפוץ שמצריך אישור; האם יש צווי הריסה; התראות; קנסות או אחר בגין בנייה בלתי חוקית; ועוד). בסוף, השמאי גם אומד את השווי האמיתי של הבית והשמאות, בחלק מהמקרים, יכולה להיות השמאות הקובעת מבחינת הבנק לצורך הלוואת המשכנתא.
בעבר ייצגתי לקוחות שביקשו לרכוש בית אך במסגרת בדיקת השמאות גילו שגדר החצר (חומת אבנים) חרגה לשטח ציבורי ובעירייה ישנו צו הריסה לגדר. הגילוי הזה הביא בסופו של דבר להפחתה במחיר המכירה.....

מכל מקום, שכ"ט שמאי, כ- 3,000 ש"ח בצירוף מע"מ.
ישנה חלופה - והיא להסתמך על חוות הדעת של שמאי מטעם הבנק (יעלה לנו כ- 1000-1500 ש"ח). צריך לקחת בחשבון ששמאות כזו תינתן רק לאחר חתימת ההסכם.

+ פתיחת תיק משכנתא - עלות פתיחת תיק משכנתא משתנה מבנק לבנק והיא יכולה להגיע עד ל- 0.25% מגובה ההלוואה. למשל, אם ביקשנו הלוואת משכנתא בגובה 1,000,000 ש"ח, עלות פתיחת התיק יכולה להגיע עד ל- 2,500 ש"ח. אפשר וצריך לנהל משא ומתן מול הבנק גם על רכיב זה.

+ שיפוץ - עוד לא נתקלתי ברוכש שנכנס לבית "יד שנייה" מבלי שביצע שיפוץ. צריך לקחת בחשבון שרק החלפת אינסטלציה יכולה להגיע עד ל- 25,000 ש"ח. בבתים בני 20 שנה ויותר, סביר להניח שנידרש להחליף את כל המערכת....

+ הובלה ועלויות מעבר נוספת - מובילים; פירוק והרכבה של ארונות; תיקון נזקים וצביעה של הדירה הישנה; רכישת ציוד מתאים לבית החדש, כל אלה יכולים לנוע בין 10,000 ש"ח ל- 50,000 ש"ח (ואף יותר).....

+ תיווך - במידה ונכנסתם לעסקה באמצעות מתווך - שכ"ט מתווך עומד לרוב על 2% בצירוף מע"מ משווי העסקה. בעסקה של 4,000,000 ש"ח, תשלמו למתווך קצת יותר מ- 90,000 ש"ח.

בסופו של דבר, כך אמרתי לזוג שישב מולי, אם החלטתם לרכוש בית צמוד קרקע ששוויו 4,000,000 ש"ח, קחו בחשבון שתצטרכו להכין לא פחות מ- 4,300,000 לעסקה כולה. עכשיו תעשו חושבים.

מה בין העלויות הנלוות ובין משא ומתן בתום לב?
החוק קובע שמשא ומתן יש לנהל בתום לב.
ב- 99% מהמקרים, כבר בטיוטא הראשונה ישנו סעיף בהסכם שמבהיר, שקבלת הלוואת משכנתא אינה תנאי להשלמת העסקה. ולכן, אם החלטתם לקיים משא ומתן לרכישת הבית אבל בסוף, הלוואת המשכנתא אינה מספיקה לביצוע הרכישה (בצירוף העלויות הנלוות) ואתם חוזרים בכם מהכוונה לרכוש את הבית, אתם עלולים להיות חשופים לתביעה לתשלום הפיצוי המוסכם בהסכם (גם אם העסקה לא מומשה).

08/03/2022

תקופת הנדודים.....
חודש מרץ מגיע ואיתו תחילת העלייה בביקושים לשכירות ולרכישת בתים.
לכן, כשירות לכם, בכל יום שלישי אפרסם טיפים לשוכר ולמשכיר, למוכר ולרוכש.

איך המשכירים דואגים שדמי השכירות והתשלומים השונים ישולמו בזמן; איך מבטיחים שהשוכר ישמור על הנכס ובסיום התקופה הבית יוחזר לידיכם תקין ושלם. מצד שני - איך השוכרים מבטיחים שהבית תקין ועונה על הצרכים, שהמשכיר יתקן תקלות ללא דיחוי, ושבסיום התקופה, המשכיר לא ישתמש בכספי הביטחון כחרב על צוואר השוכרים, לביצוע תיקונים שאינם חלים עליכם.

ולמי שחושב על מכירה/רכישה, אכתוב על היבטי מס שבח ומס רכישה (היטלי המס שחלים עלינו כרוכשים או מוכרים), סילוק משכנתא ונטילת הלוואת משכנתא, חשיבות אימות זהות המוכר/קונה, מכירת דירה שיש בה שוכרים, חריגות בנייה והיטלי השבחה, מנגנוני הגנה, פיצוי מוסכם, תום לב בניהול משא ומתן ועוד.

היום אכתוב בקצרה על חשיבות זיהוי השוכר והמשכיר.

אלפי תביעות לפינוי מושכר ותביעות נזיקין נגד שוכרים מוגשות בכל שנה לבית המשפט. חלקן עוסקות בשוכרים שלא משלמים דמי שכירות; חלקן עוסקות בשוכרים שגרמו נזק לבית; חלקן עוסקות בשוכרים שלא מפנים את הבית בסוף תקופת החוזה. ועוד.
המכנה המשותף למרבית התביעות הללו הוא שהמשכירים לא ביצעו את הפעולות הנדרשות לאימות זהות השוכר. וכך, בדיעבד מתברר, שחלק מהשוכרים הם שחקנים חוזרים בבתי המשפט בתביעות לפינוי מושכר או בתביעות נזיקין הקשורות להסכמי שכירות; ולחלק מהשוכרים לא היתה מלכתחילה היכולת לעמוד בדמי השכירות .

לכן, לפני חתימה על הסכם שכירות בדקו היטב מיהו השוכר. דרשו שיציג בפניכם תעודת זהות ושמרו העתק אצלכם. להעתק תעודת הזהות יש שתי מטרות, האחת – שתוכלו לבצע בדיקה מקדימה לגבי השוכר ושמי שחותם על ההסכם הוא מי שמופיע בתעודת הזהות. השנייה - שתדעו לאתר אותו במידה והיחסים ביניכם יעלו על שרטון (ישנם מקרים רבים בהם אנשים לא משנים את כתובתם המקורית בתקופה בה הם שוכרים דירות מגורים).
בכל הנוגע לבדיקה המקדימה, ודאו שהשוכר המיועד אינו פושט רגל או מסובך עם החוק בצורה כלשהי. תדרשו לראות תלושי שכירות ואמתו את תעודת הזהות בתלושים לתעודת הזהות שהוצגה לכם. חיפוש באתרים משפטיים לפי תעודת הזהות גם יכול לגלות לכם אם ננקטה בעבר נגד השוכר תביעה לפינוי מושכר או כל תביעה אחרת הקשורה בהסכמי שכירות או בכלל.
הקפידו גם לוודא מיהם בני ביתו של השוכר (האם מדובר במשפחה, זוג או יחיד) והקפידו לציין זאת בחוזה.

אם אתה שוכר - בקש לראות נסח טאבו או אישור זכויות של הבית ותעודת זהות של המשכיר על מנת שתוכל לוודא שהמשכיר הוא באמת הבעלים של המושכר ולא מישהו שפועל בשם של מישהו אחר. אם מדובר במיופה כוח של בעל הבית, דרשו לקבל ייפוי כוח ספציפי ובלעדי מאומת כדין על ידי עורך דין. בנוסף, בקש לדעת מה ההיסטוריה של שכירות הבית. כך, למשל, אם במהלך 3 שנים הוחלפו 3 שוכרים או יותר, הדבר יכול לתת אינדיקציה לגבי אופיו של המשכיר או הבית עצמו.

29/01/2022

המקרה המצער של איתן בירן, שאיבד את כל משפחתו הגרעינית באסון הרכבל באיטליה, חידד את הצורך בתכנון מוקדם והיערכות "ליום שאחרי". למשפחות מסוימות יותר מאחרות.

אחד מהכלים המשפטיים החדשים החשובים שמסייעים לנו לתכנן את העתיד, מלבד הכלים המשפטיים המוכרים (שהם עריכת צוואה, ההליך המשפטי למינוי אפוטרופוס, וייפוי כוח מתמשך) הוא **מסמך הבעת רצון**.

מדובר במסמך חשוב מאוד ורלוונטי מאוד לכל משפחה שרוצה להשפיע על זהות מי שיטפל בילדים/אחים/קרובים ביום שבו לא נוכל לעשות זאת בעצמנו, (חס וחלילה) במקרה של מוות או במקרה אחר של חוסר יכולת (קוגניטיבית/נפשית/גופנית).

נכון להיום הוגשו לאפוטרופוס הכללי למעלה מ- 70,000 בקשות לייפוי כוח מתמשך אך פחות מ- 1,000 מסמכי הבעת רצון. הסיבה היחידה לכך היא חוסר מודעות לעצם קיום המסמך וחשיבותו.

למי רלוונטי מסמך הבעת רצון?
☝️הורים ביולוגיים לילד, שהם האפוטרופוסים החוקיים הטבעיים שלו, המבקשים להבטיח שימונה לילדם אפוטרופוס שהם יגדירו מראש (בהסכמתו), כאשר ילכו לעולמם או כאשר לא יהיו כשירים לטפל בילדם (מכל סיבה שהיא - שכלית/נפשית/גופנית).
☝️אחים שמונו כאפוטרופוסים לאחיהם (הבגיר או הקטין) ומבקשים למנות בעתיד אפוטרופוס מסוים כאשר הם לא יהיו כשירים בעצמם או כאשר יילכו לעולמם.
☝️סבים/סבתות שמונו כאפוטרופוסים ומבקשים להבטיח שביום שבו לא יוכלו עוד לשמש כאפוטרופוסים, אדם מסוים אחר ימונה במקומם.
☝️הורים לילדים בעלי צרכים מיוחדים או מוגבלויות הרוצים להבטיח שבמקרה שהם עצמם לא יוכלו להמשיך לטפל בילדם, יעשה זאת מישהו שהגדירו מראש.
☝️מסמך הבעת רצון חשוב ביותר גם במקרים של הורות משותפת - כאשר לא מדובר בתא משפחתי אחד "רגיל"/"מסורתי", ורוצים להבטיח שההורה שאינו ההורה הביולוגי, הוא אשר ימונה כאפוטרופוס; גם במקרים של משפחה חד הורית - כאשר ההורה רוצה להבטיח אפוטרופוס מסוים שאינו הוריו (של ההורה היחידני) מפאת גילם או היעדר יכולות; גם במקרים של הורים גרושים ואחד ההורים מתנכר לילדיו - אז רוצים להבטיח שיהיה אפוטרופוס שידאג לכל צרכיו של הילד.

אחד הדברים המהותיים במסמך הבעת רצון ובתכנון העתיד, הוא ההסכמה של האפוטרופוס המיועד לקבל על עצמו את התפקיד המיוחד והחשוב הזה, על כל החובות הכרוכות בו.

למה מסמך הבעת רצון חשוב?
הוא מאפשר לנו להשפיע, מלבד על זהות האפוטרופוס, גם על אופי הטיפול בקטין/בגיר, החל מאופי החינוך שיקבל, הטיפול הרפואי, שימוש בכספים (כספי ירושה וכספים אחרים), אורח החיים, תזונה (טבעונות/צמחונות), פעילויות ספורט ועוד.

האם מספיק לכתוב את הרצונות שלנו בצוואה?
לא תמיד.
מינוי אפוטרופוס מתבצע על ידי בית המשפט, בהתאם לבקשה שהוגשה בפניו. ישנם מקרים של התנגשות רצונות בין אנשים שונים (בני משפחה וגורמי מקצוע) החושבים שהם יודעים טוב יותר מה הצרכים של הקטין/הבגיר ולכן, לעיתים, צוואה לא יהיה בה מספיק.
במקרים שונים בהם אין מסמך נוסף המחזק ותומך בבקשה (שנערך על ידי האפוטרופוסים הקודמים), בית המשפט ייכנס בנעלי האפוטרופוס הקודם, ויחליט בעצמו מה טוב לקטין/בגיר. כאשר מצרפים לבקשה למינוי אפוטרופוס גם מסמך הבעת רצון, בית המשפט ייטה לקבל את הבקשה הנתמכת במסמך הבעת רצון, בלי התערבות מצידו בהנחיות המקדימות שניתנו. בית המשפט יסטה ממסמך הבעת הרצון רק במקרים מיוחדים בהם יחשוב שטובת הקטין/בגיר היא אחרת ממה שהניחו האפוטרופוסים הקודמים שלו.

מה במקרים של חוסר יכולת לטפל בילדינו/אחינו/קרובינו בעודנו בחיים (בשל איבוד יכולת קוגנטיבית/נפשית/גופנית)? במקרים אלו צוואה כלל אינה רלוונטית!!
כדי לתת מענה למקרים מעין אלו מומלץ להכין במקביל למסמך הבעת רצון, גם ייפוי כוח מתמשך.

הילד שניצל באסון הרכבל לפני כחצי שנה יחזור לפאביה, שופט העליון שטיין הבהיר: "ענייני המשמורת יעמדו לדיון בבתי המשפט באיטליה". סבו של הילד הטיס אותו לארץ לפני כחודשיים ....

09/07/2020

אני מפחדת שהבנק יעשה עלי קופה . רכשתי נכס מה לעשות ?
השבוע אני מלווה לקוח שרכש נכס יד ראשונה, הלוקח משכנתה של 1,030,000 ש"ח, חסכתי לו 457,000 ש"ח
אשמח לעזור גם לכם https://bit.ly/3iCxK3W

25/06/2020

לפני חודשיים כתבנו שהקורונה אינה מילת קסם לביטול חוזה ואי תשלום דמי שכירות ויש לבחון כל מקרה לגופו. השבוע בית משפט השלום בתל אביב כבר סיפק התייחסות מפורטת לסעיף 15 לחוק השכירות והשאילה (מניעה להשתמש במושכר) ולסעיף 18 לחוק התרופות (סיכול) בשים לב שהתובעת עתרה לביטול החוזה ופינוי המושכר. בית המשפט קבע שמניעה להשתמש במושכר לפי חוק השכירות והשאילה היא מניעה הנובעת מהמושכר עצמו (כדוגמת צו הריסה) ולא ממניעה אחרת, רחבה יותר (דוגמת מגיפה), ובאשר לסעיף 18 לחוק החוזים (תרופות), בית המשפט הבהיר שרשימת המקרים שייחשבו כמקימים טענת סיכול הצטמצמה עד מאוד וגם אם המגיפה הייתה נכללת בה, הרי שדיני הסיכול מאפשרים את ביטול החוזה ופינוי המושכר (כלומר, לא ניתן לא לשלם שכירות ועדיין להמשיך ולהחזיק במושכר).

מעניין יהיה לראות לאן פסק דין זה יתפתח לנוכח העובדה שמשרדי עורכי דין נכבדים עיכבו/ביטלו תשלומי שכירות (או חלקם) בתקופת הנחיות החירום (כך לפי הפרסומים השונים בעיתונות וברשתות החברתיות)

***