עו"ד אלעד כהן

23/07/2025

האם רוכש דירה יכול לוותר על פיצוי בגין איחור במסירה?
חוק המכר (דירות) הוא חוק צרכני קוגנטי – כלומר, לא ניתן להתנות עליו לרעת הרוכש. סעיף 5א לחוק קובע: רוכש זכאי לפיצוי כספי במקרה של איחור במסירת הדירה.
אז מה קורה כשהרוכש חותם על כתב ויתור על זכותו לפיצוי במקרה של איחור?
בפסק הדין ת"א 10765-02-20 להב נ' פ.א. פיתוח, נדונה השאלה האם כתב ויתור כזה תקף.
בית המשפט קבע: למרות שהחוק קוגנטי – במקרה זה הוויתור היה בתמורה למחיקת חוב של הרוכש ולא כתנאי לקבלת הדירה, ולכן הוא תקף.
הנקודות עיקריות לפיהן קבע בית המשפט את החלטתו:
הוויתור לא נעשה בכפייה, עושק או חוזה אחיד.
נערך משא ומתן פרטני.
החוק נועד להגן, אך לא לאפשר לרוכש ליהנות גם ממחיקת החוב וגם מהפיצוי.
מסקנה: לא כל כתב ויתור אשר סותר את החוק – יהיה בטל אוטומטית. לפעמים הקשר והתמורה ישפיעו על תוקפו של הויתור.
לפרטים נוספים ניתן להיכנס לאתר המשרד www.eladclaw.com או ליצור איתנו קשר טלפוני

22/07/2025

חושבים על פינוי-בינוי או תמ"א 38? תעצרו רגע.
יש דבר אחד שחייבים לסגור לפני שמתחילים, ובטח לפני שחותמים על כל נייר שהוא: עו"ד דיירים.
בפרויקטים של התחדשות עירונית יש הרבה התלהבות – וזה טבעי. הבטחות לשדרוג הדירה, מעלית חדשה, ממ"ד, חניה...
אבל יש גם חוזים מורכבים, יזמים עם אינטרסים, ובעיקר: החלטות שישפיעו עליכם עשרות שנים קדימה.
בדיוק בשביל זה אתם צריכים עורך דין דיירים מקצועי ומנוסה בתחום הזה – שלכם בלבד.
הוא יוודא שהזכויות שלכם נשמרות
הוא יעבור על כל סעיף בחוזה – וידאג שלא יתחבאו שם הפתעות
הוא ילווה אתכם לאורך כל הדרך – עד שתקבלו את המפתח לדירה החדשה
הוא יעזור לכם בבחירת בעלי המקצוע הנוספים שילוו אתכם מול היזם
היזם דואג לעצמו. אתם צריכים מישהו שידאג לכם.

רוצים לדעת איך בוחרים עו"ד נכון לפרויקט? דברו איתי דרך האתר או במייל או בטלפון:
👉 www.eladclaw.com

22/07/2025

צוואות הדדיות: מה גובר – רצון משותף או שיקול דעת עתידי?
פסק דין של בית המשפט העליון (9353-01-25) שופך אור על מורכבותן של צוואות הדדיות והאיזון שבין הגנה על אינטרס ההסתמכות לבין רצונו של בן הזוג שנותר בחיים.
בני זוג ערכו בשנת 2010 צוואות זהות, בהן הורישו זה לזו את כל עזבונם, ובמקרה של פטירה של שניהם – ליורשים נוספים. לאחר פטירת הבעל, ערכה האלמנה צוואה חדשה והורישה את עזבונה בצורה שונה. קרובת משפחתו של הבעל טענה כי מדובר בצוואות הדדיות ולכן האלמנה לא הייתה רשאית לשנות את צוואתה מבלי להסתלק מעזבון המנוח.
הטענה נדחתה על ידי כל הערכאות. בית המשפט העליון קבע כי גם אם מדובר בצוואות הדדיות, הרי שלשון הצוואות מלמדת על כוונה מפורשת לאפשר שינוי עתידי, ולכן אין תחולה להגבלות סעיף 8א לחוק הירושה. פסיקתו מדגישה: הכותרת "צוואה הדדית" אינה מספיקה – יש לבחון את לשון הצוואה, נסיבות עריכתה, ואת קיומו (או היעדרו) של אינטרס הסתמכות.
המסקנה המשפטית: צוואות הדדיות אינן בלתי ניתנות לשינוי – אם נכתב בהן במפורש אחרת.
המשמעות לעשייה המשפטית: ניסוח מוקפד, ברור ואישי של צוואה – ובייחוד צוואה הדדית – הוא תנאי קריטי למימוש רצון המצווים ולהימנעות ממחלוקות משפטיות עתידיות.
למידע נוסף בנושא ניתן לפנות אלי דרך אתר המשרד www.eladclaw.com

14/04/2025

We signed draft contracts – but the deal fell through. Do we deserve compensation?
In a real case that reached the court, a couple of buyers negotiated for six months to purchase a prestigious plot of land in Jerusalem. During this period, many draft contracts were exchanged, which already seemed very close to being signed – but then, the sellers decided to sell the plot to someone else.
The buyers filed a lawsuit for 4 million NIS, claiming that there was already a “consummation of the agreement” – that is, that everything was agreed upon, only the signature was missing – and therefore they deserve compensation as if the agreement had already been signed.
But the court dismissed the lawsuit. Why?
Because each draft contained a clear provision that said:
“This is a non-binding document, and only the signing of a final contract is valid. Each party may also negotiate with others.”
The important message that the court emphasized:
✅ It is also permissible to negotiate with others, as long as it is done in good faith.
✅ When there is a clear condition that only a signed contract is binding – it is binding.
✅ Draft contracts with such wording do not create an obligation – even if the parties have come close to agreements.
📌 So what have we learned from this?
If you are in a real estate transaction (or any large transaction), it is important to pay attention to what is written even in the small notes. Sometimes what appears to be an agreement – is only the beginning of negotiations.
(civil case number 16773-07-21)

14/04/2025

חתמנו על טיוטות חוזה – אבל העסקה נפלה. מגיע לנו פיצוי?
במקרה אמיתי שהגיע לבית המשפט, זוג רוכשים ניהל במשך חצי שנה מו"מ לרכישת מגרש יוקרתי בירושלים. במהלך התקופה הוחלפו טיוטות חוזה רבות, שנראו כבר מאוד קרובות לחתימה – אבל אז, המוכרים החליטו למכור את המגרש למישהו אחר.
הרוכשים הגישו תביעה על סך 4 מיליון ש"ח, בטענה שהייתה כבר "גמירות דעת" – כלומר, שהכול סוכם ורק החתימה חסרה – ולכן מגיעים להם פיצויים כאילו ההסכם כבר היה חתום.
אבל בית המשפט דחה את התביעה. למה?
כי בכל טיוטה הופיעה תניה ברורה שאומרת:
"זהו מסמך בלתי מחייב, ורק חתימה על חוזה סופי תקפה. כל צד רשאי לנהל מו"מ גם עם אחרים."
המסר החשוב שבית המשפט חידד:
✅ מותר לנהל מו"מ גם עם אחרים, כל עוד זה נעשה בתום לב.
✅ כשיש תנאי ברור שאומר שרק חוזה חתום מחייב – זה מחייב.
✅ טיוטות חוזה עם ניסוח כזה אינן יוצרות התחייבות – גם אם הצדדים התקרבו להסכמות.
📌 אז מה למדנו מזה?
אם אתם בעסקת נדל"ן (או כל עסקה גדולה), חשוב לשים לב מה כתוב גם בהערות הקטנות. לפעמים מה שנראה כהסכמה – הוא רק התחלה של מו"מ.
(ת"א 16773-07-21)

04/03/2025

**"אמא, מי ידאג לי אם תהיי חולה?"**

שאלה פשוטה של ילד בן 8, ששאל את אימו החד-הורית במהלך פגישת ייעוץ במשרדי. שאלה שגרמה לכולנו לעצור לרגע.

האמא, מנהלת בכירה שמגדלת לבד את בנה, הסמיקה. ״אני תמיד אדאג לך, מתוק״, היא ענתה במהירות. אבל ראיתי בעיניה שהשאלה נגעה בפחד עמוק שכל הורה יחידני מכיר.

״את יודעת״, אמרתי אחרי שהילד חזר לשחק בטאבלט שלו, ״הוא שאל שאלה חכמה מאוד. כהורה יחידני, התכנון שלנו חייב להיות כפול - גם עבורנו וגם עבור הילדים״.

סיפרתי לה על מקרה שליוויתי לפני חודשיים - אב חד הורי שנפגע בתאונת דרכים. במזל, הוא החלים. אבל בזמן שהיה מאושפז? אף אחד לא היה מוסמך לקבל החלטות עבור בתו - לא בבית הספר, לא בקופת החולים, לא בשום מקום. המשפחה נאלצה להתחיל הליך משפטי מורכב, בדיוק ברגע שהכי היו צריכים להתרכז בהחלמה שלו.

״אבל יש לי אחות שגרה ממש לידי״, היא אמרה, ״היא תמיד עוזרת לי עם הילד״.

״והיא תהיה שם גם הפעם״, הסכמתי, ״אבל בלי ייפוי כוח מתמשך, היא תהיה חסרת סמכות חוקית. היא לא תוכל אפילו לקבל מידע רפואי עלייך, שלא לדבר על לקבל החלטות חשובות״.

ואז שיתפתי אותה במה שאני תמיד אומר להורים יחידנים: ייפוי כוח מתמשך הוא לא רק מסמך משפטי - זו מתנה של שקט נפשי. לילדים שלנו, למשפחה שתצטרך לתמוך, ובעיקר - לעצמנו.

״אז מה עושים?״ היא שאלה, מביטה בבנה.

״מתחילים בלהבין שזו לא רק אחריות - זו זכות. הזכות שלנו להחליט ולדאוג מראש, מי יטפל בענייננו ובילדינו אם נזדקק לכך. הזכות לקבוע את הדרך, במקום להשאיר את זה לבית המשפט״.

כי כשאתה הורה יחידני, התכנון המוקדם הוא לא פחות חשוב מהדאגה היומיומית.

רוצים לדעת יותר על ייפוי כוח מתמשך להורים יחידנים?
בואו נשב לשיחה אישית על הדרך הנכונה להגן על מה שחשוב לכם באמת.

לשרותכם במרחק שיחת טלפון
עו"ד אלעד כהן
072-338-7638

*הסיפור מבוסס על מקרים אמיתיים (עם שינוי פרטים מזהים)

04/03/2025

*"אנחנו רק בני 52, יש לנו עוד המון זמן..."*
אלה היו המילים האחרונות שדני אמר לי לפני שיצא מהמשרד שלי לפני שנה...

הוא ואשתו רותי הגיעו אליי להתייעצות על ייפוי כוח מתמשך.
היא דווקא רצתה להסדיר את העניין, אבל דני היה בטוח שזה מוקדם מדי.
"בוא נחכה עוד כמה שנים", הוא אמר, "כשנהיה באמת מבוגרים".

*שלושה חודשים אחר כך קיבלתי טלפון מרותי. הקול שלה רעד.*
"דני עבר אירוע מוחי. הוא בטיפול נמרץ... ואני... אני לא יכולה לקבל שום החלטה בשבילו. הרופאים אומרים שהם צריכים אישור משפטי..."

הלב שלי נצבט. ידעתי בדיוק מה מצפה לה עכשיו - מספר שבועות לפחות (בהנחה שלא יצוץ מישהו שיתנגד) של הליכים משפטיים להשגת אפוטרופסות. בדיוק בזמן שהיא הכי צריכה להיות ליד בעלה.

כמובן שפיניתי את הזמן להפגש איתה SOS.
"אתה יודע מה הכי כואב?" היא אמרה לי כשנפגשנו. "שיכולנו למנוע את כל זה. בפגישה אחת וחתימה על ייפוי כוח מתמשך, היינו חוסכים את כל הסבל הזה".

אז הנה מה שאני רוצה לומר לכם היום:
❣️אין דבר כזה "מוקדם מדי" כשמדובר בהגנה על המשפחה שלנו.
❣️אירועים לא מחכים שנהיה "מספיק מבוגרים".
❣️התכנון המוקדם הוא לא סימן לפחד - הוא סימן לאחריות ואהבה.

❣️ואם אתם שואלים את עצמכם "האם עכשיו זה הזמן הנכון?"
התשובה היא כן!!! כי הזמן הנכון הוא תמיד עכשיו.

*רוצים לשמוע עוד על איך ייפוי כוח מתמשך יכול להגן על המשפחה שלכם?*
בואו נדבר על זה.

עו"ד אלעד כהן
*072-338-7638*

**הסיפור מבוסס על מקרים אמיתיים (עם שינוי פרטים מזהים כמובן)**

28/11/2024

לחכות לפינוי בינוי או לפרק את השיתוף ולמכור?
מה קורה כשאחיות חולקות דירה בירושה ורוצות לפרק שיתוף? 🏠
לאחרונה, בית המשפט דן במקרה מעניין של שתי אחיות שירשו דירה מאימן:
✅ אחת מהן (בעלת 15/16 מהדירה) ביקשה לפרק את השיתוף
❌ האחות השנייה (בעלת 1/16) התנגדה בטענה שצריך לחכות לפרויקט פינוי-בינוי
החלטת בית המשפט: 💡
• לכל שותף יש זכות מלאה לדרוש פירוק שיתוף בכל זמן
• לא ניתן לעכב פירוק רק בגלל פוטנציאל עתידי להשבחת הנכס
• פוטנציאל עליית ערך כבר נלקח בחשבון בהערכת השמאי
המסר העיקרי: הזכות האישית של כל שותף גוברת על תוכניות עתידיות! 💪
רוצים לדעת עוד? פנו אלי

עורך דין אלעד כהן עוסק בכל מה שקשור למקרקעין - תביעות כספיות - תביעות נגד קבלנים - טיפול בהליכי פשיטת רגל וגם עריכת צוואות

03/07/2023

מקומות חנייה במסגרת פרויקט תמ"א 38 והתחדשות עירונית
היזם החתים אתכם על חוזה ומחכים בקוצר רוח לדירות החדשות – תוודאו שבמסגרת התוכניות היזם לקח בחשבון גם את החניות הקיימות לפני שהוא מגיש את הבקשה להיתר.
סיבה ראשונה – החניות הן שלכם בטאבו, וביטולן מהווה פגיעה בקניין המקרקעין שלכם.
סיבה שנייה - במסגרת בחינת בקשה להיתר מכוח תמ"א 38 יש לתת לתכלית של חיזוק המבנה מפני רעידות אדמה משקל משמעותי אל מול שיקולים תכנוניים אחרים – לרבות לעניין של הסדרי מקומות החנייה, תוך הפעלת שיקול דעת לגבי האפשרות לאשר במקרים מתאימים פתרונות חניה החורגים מהתקן הקבוע בתקנות החניה.
ואולם, כקבוע במפורש בהוראות התמ"א 22, שמור לוועדה המקומית, וממילא גם לוועדת הערר, שיקול הדעת גם שלא לאשר בקשה להיתר לפי התמ"א משיקולים תכנוניים שונים, לרבות השיקול של העדר פתרון חניה הולם בנסיבות העניין.

במסגרת בקשה להיתר שעניינה חיזוק מבנה קיים – אין הכרח להראות על פתרונות חניה עבור כלל הדירות הקיימות בבניין, ודי בהצגת מענה עבור הדירות החדשות. אולם אין מקום להציג מצג לפיו ניתן מענה לכלל מקומות חניה עבור הדירות החדשות, אם במקביל מבוטלים מקומות חניה קיימים.

לדוגמא - הצגת פתרון חניה של 30 מקומות חניה בלבד (כולם במתקן חניה רובוטי) עבור 78 דירות שיהיו בבניין, תוך ביטול מקומות חניה קיימים בתחום המגרש, אינו ראוי.
פס"ד לדוגמא בעניין הזה : ערר (תל אביב-יפו) 13086-08-21 ניצנים בניין והשקעות בע"מ נ' ועדה מקומית לתכנון ובניה חולון

לייעוץ נוסף – דברו איתי. www.eladclaw.com

26/06/2023

התחייבתם בחוזה לתת מקרקעין במתנה והתחרטתם?
אפשר לבטל את החוזה.
על פי פסיקת בתי המשפט, כל עוד המתנה לא הסתיימה ברישום (בטאבו או בכל מקום בו ניתן לרשום את הבעלות על המקרקעין כדין), מדובר בהתחייבות לתת מתנה ובמקרה כזה קיימת לנותן המתנה אפשרות עקרונית לחזור בו מהתחייבותו בהתאם לס"ק 5(ב) ו-(ג) לחוק המתנה.
נכון, כי חתימה על ייפוי כוח בלתי חוזר בעסקת מתנת מקרקעין, מהווה ויתור בכתב של נותן המתנה על האפשרות לחזור מהמתנה מכוח סעיף 5(ב) לחוק המתנה.
עם זאת, עדיין קיימת אפשרות לחזור מהמתנה לפי סעיף 5(ג) לחוק המתנה – בשל התנהגות מחפירה של מקבל המתנה או הרעה ניכרת שחלה במצבו הכלכלי של הנותן.
פס"ד בנושא: ת"א (תל אביב-יפו) 28110-04-22 אנדרי סלאבו נ' ראומה חרזי
לייעוץ נוסף – בקרו באתר או דברו איתי. www.eladclaw.com

02/05/2023

פרק חמישי 5 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), מעניק פטור ממס שבח במכירת זכויות במקרקעין במסגרת פרויקטים המבוצעים לפי תמ"א 38. מתן הפטור מותנה בתנאים שונים, לרבות הדרישה ....